Руководство покупателя недвижимости Испании

3. Типы агентств и посредников в недвижимости Испании

В Испании действует несколько различных типов агентств, занимающихся недвижимостью, хотя во многих случаях зарубежные покупатели не подозревают, что у них есть выбор. Разные агентства предоставляют различные уровни сервиса, поэтому полезно понимать свои альтернативы перед решением, с каким из них работать.

Испанские агентства

Общеизвестно, что Испания – наиболее популярное место среди англичан и ирландцев для покупки недвижимости для временного проживания в отпуске (holiday-home) или для начала новой жизни под солнцем. Также, Испания -- №1 для немцев и скандинавов и все в большей степени для покупателей из Восточной Европы. Это подразумевает, что рынок может быть сегментирован по национальности покупателей, и многие агентства позиционируют себя по этому признаку. Но несмотря на чрезвычайный прирост зарубежных покупателей за последние две декады, самыми многочисленными конечно же остаются испанцы.

В основном, большинство Испанских агентств (называемые в Испании как Agentes de la Propiedad Inmobiliaria или кратко Inmobiliarias) не смогли включиться в растущий рынок зарубежных покупателей и продолжают фокусироваться на местной Испанской клиентуре. Конечно, есть исключения из этого правила, но, в целом, зарубежные покупатели находят гораздо более легким контактировать с теми агентствами в Испании, которые родом из их страны, чем с испанскими. Что очень досадно, поскольку, в общем говоря, аутентичные, исконно испанские агентства более обучены и осведомлены о состоянии рынка и процедуре продажи, чем новоявленные иностранные агентства.

Испанские агентства работают в своих регионах, хотя есть также общенациональные сети, которые охватывают всю страну. Они зачастую не говорят на иностранных языках, и это может создавать языковой барьер для зарубежных покупателей. С другой стороны, неэффективное предложение своих услуг иностранцам так же приводит к тому, что зарубежные покупатели решают работать со своими агентствами, знающими их национальные особенности.

Иностранные агентства

С увеличением числа зарубежных покупателей в Испании за последние два десятилетия, число иностранных агентств значительно выросло. Они варьируются от частного предпринимателя, работающего на машине с мобильным телефоном и вебсайтом, до больших компаний с сотнями работников и ежегодным оборотом в сотни миллионов евро. Меньшие агентства фокусируются на обслуживании непосредственно местных районов, в то время как большие компании могут иметь несколько офисов по побережью и даже по нескольким побережьям. Некоторые также открывают офисы продаж в стране проживания покупателей.

Иностранные агентства стремятся сосредоточиться на покупателях из своих стран, так британские и ирландские агентства фокусируются на Британских островах, немецкие – на Германии и т.д. Британские покупатели обычно работают с британскими или ирландскими агентствами, хотя большинство иностранных агентств принимают английский язык в качестве базового, увеличивая тем самым возможность выбора.

Сейчас очень легко открыть агентство недвижимости в Испании. Либерализация отрасли означает, что не требуется никакой квалификации и входные барьеры очень низкие. Имея скромный капитал, уже можно начинать бизнес, и большинство англичан, приехавших в Испанию, начинали продавать недвижимость из-за отсутствия профессиональных альтернатив и высокой комиссии, которую можно заработать. Не удивительно поэтому, что тысячи иностранных агентств наводнили Испанию, многие из которых едва держатся на плаву, совершая всего несколько сделок в год.

К несчастью для зарубежных покупателей, значительное количество этих агентств некомпетентно и недобросовестно. Агрессивные техники продаж -- от замаскированных до прямого нажима -- очень широко распространены, и многих покупателей могут снабжать полуправдой или ложью в процессе продажи. И заверения агентств в послепродажном обслуживании, очень важные для зарубежных покупателей, зачастую ни что более, чем пустые обещания, которые испаряются, как только сделка завершена. Размер компании не имеет значения в оценке качества ее сервиса, и некоторые из крупнейших агентств самые первые правонарушители.

Предупрежден – значит вооружен. Покупатели должны быть в курсе, что такие организации существуют, и в большем количестве, чем большинство людей могут себе представить. Тем не менее, это не должно отпугивать от покупки недвижимости в Испании по двум главным причинам. С одной стороны, есть также много прекрасных компаний, состоящих из выдающихся профессионалов, которые хорошо заботятся о своих клиентах. И, с другой стороны, покупатели, которые знают реальное положение вещей и следуют простым правилам, изложенным в этом руководстве, смогут управляться даже с агрессивными компаниями.

Мультилистинговые сети

Многие иностранные агентства в Испании объединяются в сети, через которые они делятся клиентами, объектами и комиссией. У агентства А может быть покупатель, но не быть нужного объекта, а у агентства В есть объект, но нет покупателя. Таким образом они сотрудничают и совершают сделку, деля между собой комиссию.

В таком сотрудничестве нет ничего страшного, пока они делят комиссию, а не увеличивают ее, как наиболее часто и происходит. В этом случае покупатель платит большую комиссию при сравнительно таком же уровне сервиса. Тот факт, что агентства стремятся увеличить комиссию, частично объясняет случаи, когда можно найти один и тот же объект, рекламируемый агентствами по значительно отличающимся ценам. Очевидно, что следует избегать переплаты комиссии, и если агентство уклоняется от обсуждения ее размера или было поймано на экономии правды, то нужно найти другое.

Официальные сети сотрудничества, часто называемые мультилистинговые сети, также широко распространены в Испании. Участвующие в них фирмы размещают свои объекты в общей базе данных, откуда все могут продавать. Теоретически, преимуществом является огромный выбор недвижимости по одной цене у всех агентств. Тем не менее, в действительности у таких сетей есть несколько недостатков для покупателей.

Для начала, это сразу 3 посредника на комиссию при продаже: агентство, представляющее покупателя; агентство, имеющее недвижимость, и компания, владеющая сетью. Это может означать, и в большинстве случаев и означает, что сети берут большую комиссию, что увеличивает расходы покупателя.

Затем, есть такой факт, что агентствам не интересно включать в общую базу свои наиболее привлекательные объекты. Они не хотят делить комиссию по хорошим объектам, которые легко продадут сами. Это дает им основание придерживать свою лучшую недвижимость для своих клиентов, а в сеть предлагать варианты похуже, которые трудно продать.

Corredores

Во многих сельских районах Испании corredores все еще доминируют на рынке недвижимости. Corredores – это местные риэлторы, которые знают местное население и знают, когда кто-либо собирается продать недвижимость. Маловероятно, что corredor в сельской местности будет знать иностранный язык, но в таких районах они обычно представляют наилучший способ купить недвижимость. Несмотря на неофициальность такого канала, нет никакой причины считать их заслуживающими меньшего доверия, чем обычное иностранное агентство недвижимости.

Corredores обычно берут комиссию в 1% с покупателя и 1% с продавца, и это намного дешевле, чем покупать через иностранное агентство, которое может добавить комиссию до 35%. Основная трудность в том, что их тяжело найти и непросто будет работать, поскольку они обычно работают не в офисах и вероятно не знают иностранных языков.

«Виртуальные» компании по продаже недвижимости

Интернет меняет способ, которым люди изучают и ищут Испанскую недвижимость. Порталы недвижимости – наиболее очевидный пример новой бизнес-модели, ставшей возможной благодаря интернет, и порталы будут обсуждаться ниже в отдельной статье. Тем не менее, интернет открыл новый вид бизнеса, который можно описать как «виртуальные» компании по продаже недвижимости, и что касается Испании, то киберпространство наполнено ими.

Хотя по их сайтам и можно сделать вывод, что они являются агентствами, в действительности многие из этих компаний – чуть больше, чем всего лишь онлайновый маркетинг с вебсайтом и договоренностями с несколькими агентствами недвижимости. В отличие от агентств, они не проводят сделок на территории Испании. При отсутствии своих объектов, они заключают договора с агентствами (и в некоторых случаях с девелоперами) в Испании на передачу им клиентов в обмен на часть комиссии. Их сила лежит в маркетинге, обычно в онлайн маркетинге, и как только привлеченный клиент зарегистрирован агентством или девелопером, они отходят на задний план и надеются, что сделка состоится. Они в зачастую основаны в стране зарубежного клиента и предлагают недвижимость в различных областях Испании. Эта особенность обычно и выдает тот факт, что они не настоящие агентства, поскольку только очень малое число крупных агентств может работать в различных областях Испании.

Нет ничего неправильного, чтобы использовать такого типа сайты для изучения недвижимости Испании. Тем не менее, следует осознавать, что они предлагают не свою собственную недвижимость, что зачастую они не в состоянии прояснить. И в большинстве случаев, они не видели той недвижимости, которая у них в списке, и мало осведомлены о состоянии рынка недвижимости Испании. Услуги для покупателей, которые они предлагают, только декларируются, а на самом деле ограничены, и предложения недвижимости зачастую устарели. Также всегда есть риск, что покупка через них ведет к более высокой цене из-за увеличения комиссий.

ESN: CEKKX-DK5SJ-ECFYD