Руководство покупателя недвижимости Испании

24. Подписание контракта с испанским застройщиком

Подписание частного контракта с девелопером

После того, как юрист покупателя провел тщательную проверку и помог составить сильный контракт, можно переходить к его подписанию и внесению первого платежа, который обычно составляет 10-25% (плюс налог) от всей суммы. Здесь наступает "точка невозврата", после которой покупатель не сможет выйти из сделки без серьезных финансовых санкций, включая, возможно, потерю части или всех сделанных платежей (что зависит от условий контракта).

Для подписания контракта необязательно личное присутствие в Испании. Подписанный девелопером контракт может быть отправлен по факсу для подписания покупателем и отправки обратно так же по факсу. Тем не менее, нужно будет впоследствии обменяться оригиналами по почте. В итоге у покупателя и девелопера должны быть на руках подписанные обеими сторонами оригиналы.

Поэтапные платежи и строительство

После того как подписан частный контракт с девелопером и сделан первый платеж, покупателю почти ничего не остается делать как ждать завершения строительства. В течение этого времени, которое может быть любым в пределах 2 лет, будет идти строительство и, в зависимости от условий контракта, нужно будет делать ряд промежуточных платежей. По факту совершения платежей следует получать у девелопера официальные выписки с их детализацией.

У девелоперов в целом очень плохо с информированием покупателей о ходе строительства. Покупателю следует настоять на том, чтобы девелопер присылал регулярные отчеты о процессе строительства и уведомления в случае каких-либо изменений даты завершения строительства.

Юридическая проверка и подписание документов

После того как недвижимость построена, покупатель вступает во владение ею путем подписания публичных документов у нотариуса. Но прежде чем делать это, юрист покупателя должен выполнить серию заключительных проверок:

Убедиться, что завершение строительства сертифицировано зарегистрированным архитектором (Certificado de final de obras). Без этого никогда не надо делать окончательного платежа или подписывать документы у нотариуса.
Убедиться, что местный муниципалитет выдал, или выдаст, лицензию первого заселения на недвижимость (Licencia de primera ocupacion). Когда недвижимость построена, официальное лицо из отдела планирования муниципалитета делает ее проверку на предмет соответствия требованиям к построенной жилой недвижимости. Если она соответствует требованиям, то выдается лицензия. Без нее покупатель не сможет получить ипотеку и подключиться к коммунальным услугам. Известно, что промоутеры могут продавать недвижимость без проведения подготовки к получению такой лицензии, что приводит затем к проблемам у покупателей. Не следует делать заключительных платежей или подписывать документы без доказательств того, что подан запрос на лицензию или что она получена.
Запросить данные по своей недвижимости в регистре собственности для проверки того, что на ней нет неожиданных долгов или запретов. На некоторой стадии строительства промоутер подписывает у нотариуса документы, которые регистрируют разделение первоначального участка земли на все объекты недвижимости, которые получаются в результате строительства, и на общие площади. То есть недвижимость покупателя должна быть вписана в регистр собственности, и можно проверить ее статус. Не следует подписывать никаких документов, прежде чем юрист не проверит запись в регистре (nota simple).
Выяснить в муниципалитете, что недвижимость не имеет просроченных долгов (таких как неоплаченные налоги) или других нерешенных вопросов, которые могут составить проблемы покупателю.
Проверить, что девелопером или строителем организована необходимая страховка для покрытия строительных дефектов, как то требуется по строительному законодательству (ley de ordenacion de la edificacion). Девелоперы обязаны страховать косметические дефекты на 1 год, дефекты оборудования и крепления – на 3 года, и структурные дефекты – на 10 лет. Эта страховка должна составлять часть руководства по эксплуатации недвижимости (libro del edificio), которое девелопер дает покупателю.
По возможности, организовать проверку недвижимости дипломированным оценщиком на предмет наличия каких-либо проблем, которые могут вызвать перенос сроков строительства.

Когда все проверки выполнены с положительным результатом, и юрист утвердил черновые документы, то можно приступать к завершению сделки и подписанию документов у нотариуса. Процесс подписания такой же, как в описанном выше случае со вторичной недвижимостью. При этом при покупке у девелопера не должно быть необходимости в оплате части суммы наличными "под столом" (никогда не надо иметь дело с девелопером, который просит об этом).

После подписания публичных документов

После подписания документов покупателю нужно оплатить соответствующие налоги, вписать себя в регистр собственности, обновить кадастровую запись, заключить контракты на коммунальное обслуживание и принять участие в учреждении сообщества владельцев. Покупатель также должен провести проверку усадочных эффектов своей новой недвижимости, чего обычно не требуется при покупке вторичной недвижимости.

Оплата налогов

При покупке новой недвижимости от девелопера во всех регионах вместо передаточного налога ITP платится 7% НДС (IVA), а также гербовый сбор (IAJD), который варьируется в пределах от 0.5% до 1% в зависимости от региона. На Канарских островах вместо НДС при покупке платится специальный налог, называемый Общий косвенный налог (Impuesto General Indirecto Canario - IGIC), в размере 4.5%. После сделки покупателю нужно только подготовиться к уплате гербового сбора, так как НДС (или IGIC на Канарских островах) уже включен в цену, оплаченную на момент подписания публичных документов. И девелопер затем должен переслать НДС в налоговую службу.

Запись в регистре собственности

После оплаты гербового сбора можно вписать себя в регистр собственности. Это должно быть сделано как можно быстрее.

Информирование кадастра

Хотя девелопер и обязан информировать кадастр о появлении новой недвижимости, покупателю следует самому известить кадастр о сделке и о данных по оплате IBI. Процесс совершается так же, как описано выше в случае со вторичной недвижимостью.

Заключение коммунальных контрактов

Поскольку недвижимость новая, и никто ее до этого не занимал, то покупателю нужно заключать контракты на коммунальное обслуживание, в отличие от случая со вторичной недвижимостью, когда покупатель переписывал готовые контракты предыдущего владельца на себя. Процесс заключения контрактов описывался выше в главе о покупке вторичной недвижимости.

Сообщество владельцев

Если сообщество владельцев еще не учреждено, то покупателю следует принять участие в его учреждении, когда определяются правила сообщества, его бюджет, выбирается президент, секретарь и администратор. Если не принять участия, то в дальнейшем будет мало возможностей повлиять на решения, которые могут непосредственно касаться всех владельцев. У девелопера можно выяснить, как обстоит дело с сообществом владельцев. Если оно уже учреждено, то у девелопера следует получить контакты секретаря, администратора или президента для того, чтобы организовать оплату своих членских взносов и свое участие в управлении сообществом в будущем.

Выявление усадочных эффектов

Это процесс устранения возникающих мелких дефектов, которые неизбежны в новостройках в силу усадки ее фундамента. Встроенные шкафы, двери и окна, которые неплотно закрываются, неработающие переключатели, трещины в штукатурке – список бесконечен и различен от случая к случаю. Необходимо выявить все дефекты во время приобретения, тщательно их задокументировать и передать девелоперу на устранение.

Устранение усадочных эффектов – это нормальный и вполне ожидаемый процесс, хотя чем лучше качество строительства (материалы плюс работа), тем меньше придется делать.

Очень важно обратить особое внимание на процесс выявления дефектов, когда покупатель вступает во владение недвижимостью, которую он первоначально купил на стадии строительства. Чем с большей тщательностью его провести, тем большая возможность устранения дефектов силами девелопера, быстро и бесплатно для покупателя.

Не стоит поручать выявление дефектов агентству, у которого куплена недвижимость, не стоит поручать девелоперу, и более всего не стоит от него отказываться совсем. Сам процесс может представлять трудность для зарубежных покупателей, которые не имеют времени и средств для проведения его самостоятельно. Лучшим решением в конечном итоге является нанять профессионала, такого как дипломированный оценщик, который возьмется управлять процессом устранения дефектов. Выгода значительно перевесит цену.

25. Полная стоимость покупки недвижимости в Испании
- Стоимость покупки недвижимости
- Налоги
- Нотариальные сборы
- Регистрационные сборы
- Услуги юриста
- Стоимость ипотеки
- Другие расходы
26. Полная стоимость владения недвижимостью в Испании
27. Планирование бюджета и ипотека в Испании
28. Инвестирование в Испанскую недвижимость

ESN: WBR4N-A22V2-HX3KA