Руководство покупателя недвижимости Испании

19. Подготовка к покупке вторичной недвижимости в Испании

Неоценимую помощь покупателю оказывает структурированный и организованный подход к поиску недвижимости, который был описан в предыдущих главах. Но когда подходящая недвижимость найдена, то риски и плюсы становятся очень реальными. Если обстоятельства вынуждают покупателя прервать процесс на этой стадии, то ничего не теряется, кроме времени и денег, потраченных на поиски. Радости может быть мало, но и нет никаких длительных последствий. Но если совершить неправильную покупку, то имеется риск потери значительного количества денег – или на потере роста капитала, или на дополнительных затратах, и в итоге окажется, что в зарубежной стране имеется недвижимость, которая является ни чем более, чем обузой. А когда покупка совершена правильно, то есть куплена правильная недвижимость по правильным основаниям и правильным образом, то итогом будет улучшение своей жизни, как в плане финансов, так и в плане повышения удовлетворения и качества жизни. Поскольку главной целью каждого покупателя является улучшение своей жизни, то на этапе покупки недвижимости все нужно сделать правильно.

Всех серьезных проблем, с которыми сталкиваются зарубежные покупатели Испанской недвижимости, можно избежать, и вызваны они непониманием процесса покупки и имеющихся рисков. Следовательно, тот человек их избежит, который разбирается в процессе и приступает к покупке надлежащим образом. И поскольку сейчас наступает стадия покупки недвижимости, то всегда следует помнить, что исправление ошибок, допущенных в процессе покупки, может быть трудным и дорогим, поэтому следует предпринять все возможное, чтобы с самого начала процесс шел правильно.

Вне зависимости от того, насколько хорошо покупатель разбирается в процессе, ничто не заменит помощи квалифицированных профессионалов, так как большинство работы будет сделано успешно только квалифицированным Испанским юристом. Более того, поскольку мы описываем общие вопросы, которые вероятно, справедливы для всех покупателей, важно осознавать, что все случаи различны, и могут быть особые моменты, которые потребуют решения. Только компетентный и независимый юрист может посоветовать покупателю, что необходимо сделать в его конкретном случае.

Из-за наличия важных особенностей в процессах покупки, мы будем рассматривать вторичную недвижимость и новостройки отдельно. Начнем с процесса покупки типичной вторичной недвижимости и затем отметим особенности, которые нужно знать при покупке на стадии строительства.

Покупка вторичной недвижимости

Общее описание

Суть процесса покупки недвижимости в Испании следующая. Покупатель предлагает продавцу свою цену и затем ведет с ним переговоры до тех пор, пока не будет достигнуто соглашение, после которого юрист покупателя проведет необходимый аудит собственности и проверит соответствующие контракты. После получения одобрения от своего юриста – но ни в коем случае не до него – покупатель подписывает частный контракт с продавцом и вносит первоначальный платеж согласно условиям контракта. Это – точка необратимости, после которой отыграть сделку назад становится трудным или невозможным без существенных финансовых потерь. Покупатель затем имеет время подготовиться к подписанию документов купли-продажи у нотариуса – обычно между 1 и 3 месяцами, – а также приготовить средства. В оговоренное время покупатель подписывает документы у нотариуса и становится владельцем недвижимости. Финальная стадия включает вписание имени покупателя в Регистр Собственности, оплату соответствующих налогов и подключение коммунальных услуг.

В действительности, некоторые стадии, например переговоры и проведение аудита, могут идти параллельно (в то же самое время), а не последовательно (одно за другим), или весь процесс может оказаться гораздо более неупорядоченным. Однако важно понять идеальную последовательность событий и логику, которая лежит в их основе и которая существенна для защиты интересов покупателя. Наверно наиболее важный момент тот, что покупателю никогда не следует подписывать контракты и делать не возвращаемые платежи, пока он не получит от юриста ясной картины после соответствующего аудита.

Следует отметить, что, в общем, покупателю нужна большая предосторожность при покупке у нерезидента Испании, чем у продавца, который является резидентом. Для нерезидентов сравнительно легко покинуть Испанию, не оплатив свои долги, такие как налоги, связанные с недвижимостью, и некоторые из этих долгов становятся проблемой нового владельца. Налоговые и другие службы могут разыскивать Испанских резидентов за их долги, но, поскольку разыскивать иностранцев в другой стране гораздо труднее, они склоняются к розыску бывшего имущества продавца – то есть новой собственности покупателя.

Подготовка к предложению

Если найдена недвижимость, которую хочется купить, то покупателю следует сделать продавцу серьезное предложение, которое затем будет основой для последующих переговоров. Но прежде покупателю следует подготовить свою стратегию переговоров, выделить и расположить по приоритетам информацию, которая потребуется для их проведения.

Проверка своего бюджета

За исключением случаев, когда денег для покупки больше чем достаточно, всегда важно проверить состояние своих финансов (относительно приобретаемой недвижимости) прежде, чем сделать предложение. Возможно, продавца удастся сторговать на цену ниже первоначальной, но на это не стоит рассчитывать и не стоит делать предложения, которое нельзя себе потом позволить. Люди нередко обнаруживают, что та недвижимость, на которую они положили глаз, более всех остальных увеличивает их бюджет, и покупателю в этом случае нужно еще раз сверить свои финансы и определить, нет ли еще каких неожиданностей, которые могут сделать покупку недосягаемой. Это очень важный момент, потому что, когда покупатель сверх-оптимистичен в отношении своих финансов при оплате начального депозита, то, при невозможности завершения сделки, он может его потерять.

Следует быть реалистом в отношении всех расходов по сделке, чтобы исключить неприятные сюрпризы. Обычно для их оценки используется прикидка в 10%, но в конкретных случаях они могут отличаться на +\- 2%. Нужно попробовать оценить предстоящие расходы как можно точнее перед началом переговоров, поскольку они могут уменьшить располагаемую сумму. Следует также помнить, что потребуется обставлять недвижимость, на что тоже нужно выделить какие-то средства.

Ипотека

Если для финансирования покупки нужна ипотека, то это окажет большое влияние на цену, которую можно будет заплатить. Хотя возможна ипотека в 80%, скорее всего покупателю дадут только 70% от оценочной стоимости, и эта оценка, которая определяет сумму возможного займа, может быть неутешительно мала. Если для покупки требуется взятие ипотеки, то нужно предварительно проконсультироваться с хорошим ипотечным брокером и приступить к покупке, исходя из возможного минимума. Также потребуется провести оценку прежде, чем станет точно известно, сколько банк сможет одолжить, поэтому, если берется ипотека, покупателю следует включить этот момент в программу переговоров.

Ремонт

Следует быть реалистичным в отношении предстоящего ремонта. По очевидным причинам не нужно покупать недвижимость, на ремонт которой не хватит денег, что означает продумывание этого вопроса перед озвучиванием своего предложения. Если предстоящий ремонт видится значительным, но неизвестно точно, во сколько он обойдется, то этот вопрос надо включить в программу переговоров.

Юрист

Как уже объяснялось в главе про подготовку к покупке, покупатель к этому этапу уже должен выбрать себе независимого юриста. Поскольку все еще есть шанс, что переговоры закончатся ничем, имеет смысл подождать с его наймом и с первоначальной выплатой гонорара. Тем не менее, чем раньше юрист будет включен в проверки, тем лучше. Если покупатель уверен, что будет продолжать сделку по объекту, то сейчас самое время нанять своего юриста. В любом случае это нужно будет сделать, когда будет достигнуто принципиальное соглашение с продавцом и до подписания любых контрактов.

Переговоры с продавцом

Приступая к переговорам, покупатель должен иметь четкий план, цели и стратегию.

План должен содержать все вопросы, которые покупатель хочет включить в рассмотрение. Цели – это то, чего покупатель хочет достичь, например, подходящая цена и цена-максимум, на которую готов покупатель, а стратегия определяет разумность той скорости и размеров увеличения цены над сделанным предложением, которую покупатель может принять. Стратегия должна базироваться на том, что известно о недвижимости, о состоянии рынка и о продавце (национальность, личные обстоятельства, спешность продажи). Но и с лучшими в мире приготовлениями, тем не менее, никуда не деться от факта, что растущий рынок играет на стороне продавца (они более настроены дождаться лучшего предложения, чем сделанное), в то время как падающий или находящийся в стагнации рынок на руку покупателю (так как продавцы менее уверены в том, что в ближайшее время дождутся лучшего предложения). Это так же справедливо для Испании, как и во всем мире.

В общем говоря, торговаться, возможно, труднее всего именно с Испанскими продавцами. Испанцы склонны принимать жесткую позицию по отношению цене, которую они хотят, и держат ее до тех пор, пока не получат ее, и не важно, сколько времени это займет. И, как группа, они в более лучшей позиции для удержания цен, чем типичные иностранные продавцы, которые более нетерпеливы в продаже своего имущества в Испании. Испанцы также больше настаивают на занижении договорной цены (для уменьшения налогов) и на получении разницы наличными, чего покупателям следует избегать или минимизировать.

В случае явно завышенной цены переговоры могут не увенчаться успехом ввиду специфического способа установки цен на недвижимость в Испании. Продавцы зачастую могут устанавливать свои цены, исходя из того малого, что они знают о рынке. Они могли слышать, что Pepito Perez продал свой дом, который вниз по дороге, за ХХХ, и поэтому они запрашивают ХХХ+20%, уверенные в том, что их недвижимость гораздо привлекательнее. Многие агентства недвижимости Испании просто принимают цену продавца, не убеждая его на более реалистичную. Все это означает, что запрашиваемая цена может быть абсолютно произвольной, поэтому покупателям так важно иметь реальное представление о текущих рыночных ценах, чтобы придерживаться его во время переговоров.

Комиссии агентств недвижимости – это другой важный момент, который следует иметь в виду при формулировке своей переговорной стратегии. В Англии агентства недвижимости получают процент от суммы сделки, а в Испании продавцы обычно сообщают агентствам ту чистую не торгуемую сумму, которую они хотят получить от продажи. Затем они оставляют на усмотрение агентства получение любой комиссии, которую те смогут накинуть сверху. Агентства недвижимости, которые обычно контролируют сделку в силу посредничества между двумя сторонами, могут добавлять 10% и более, в надежде, что в итоге торгов комиссия окажется в 5% или более. Поэтому, в подавляющем большинстве случаев, покупатели предполагают, что обсуждается цена продавца, когда на самом деле они просто торгуются с агентством за размер комиссии. Испанские продавцы, скорее всего, будут запрашивать чистую сумму, а иностранные продавцы – согласятся на процент от окончательной цены как вознаграждение агентству (как они делают у себя дома). Так что, если продавец – испанец, то велика вероятность того, что агентство недвижимости имеет сильные мотивы отстаивать максимально возможную цену, так как каждый евро сверх установленной продавцом цены прямо идет им в комиссию.

Трудно заранее знать, какой именно способ вознаграждения используется, чтобы определить комиссию агентства. Но покупатель ничего не потеряет, если спросит об этом агентство недвижимости, и в действительности агентство может даже выиграть от раскрытия своей комиссии и переговоров об ее размере с покупателем. Однако для понимания этого требуется довольно просветленное агентство, так что не стоит на это рассчитывать.

Нужно иметь в виду, что в сельских районах, где зарубежные покупатели начинают приобретать недвижимость, иностранные агентства недвижимости на дешевых объектах добавляют в цену до 35% и более своей комиссии. Также, дополнительные комиссии платятся, когда собственность покупается через агентскую сеть, когда в сделке участвует более одного агентства. Это еще сильнее замутняет воду и осложняет переговоры по цене.

Вопросы торга

Ключевые вопросы переговоров с продавцом следующие:

Цена

По понятным причинам покупатель хочет договориться о минимально возможной цене.

Не декларируемая сумма

Часть цены, отдаваемая продавцу на руки и не отражаемая в документах купли-продажи. Многие продавцы, особенно испанские, запрашивают, чтобы получить наличными определенный процент от цены (так называемые “B” или negro деньги), но покупатель должен противостоять этому как можно дольше. Это финансовое нарушение, от которого в основном выигрывает продавец, в то время как потенциальная ответственность ложится на покупателя. К сожалению, такая практика все еще широко распространена в Испании и иногда даже невозможно купить желаемую недвижимость без этого. Занижение цены может составлять 5-10%, что обговариваемо, но чем больше платит покупатель, тем больший риск он берет на себя. Никогда не следует соглашаться платить «В»-деньги, если недвижимость сдана в аренду, и следует быть очень осторожным, прежде чем соглашаться на любую не задокументированную оплату наличными, когда берется ипотека. Главная мысль – избегать оплаты любой части цены «под столом», если это возможно.

Какой тип контракта использовать

Тип контрактов, который подписывается перед договором купли-продажи (более детально будет рассмотрен ниже, в главе о контрактах). Покупатель может обойтись без всех этих контрактов и перейти прямо к договору купли-продажи.

Сроки

До подписания документов у нотариуса.

Оплата ежегодного налога IBI

Оплата местного налога на недвижимое имущество (Impuesto sobre Bienes Inmuebles - IBI) за тот год, в котором заключена сделка. Вопрос может быть сложным, в зависимости от того, как местные власти взимают налог (ежегодно или поквартально), но к счастью, речь идет об обычно нескольких сотнях евро. Если продавец соглашается оплатить налог IBI за год, то производится расчет пропорционально количеству месяцев его владения в году, а переплату компенсирует покупатель. С другой стороны, если IBI за год оплачивает покупатель, то часть, оплаченная за время владения продавцом, вычитается из общей стоимости недвижимости. Здесь важно прояснить решение этого вопроса заранее.

Кто платит налог Plusvalia

Plusvalia (Impuesto sobre Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) – муниципальный налог на увеличение стоимости земли, на которой находится недвижимость. Для апартаментов, которые недавно были перепроданы, налог будет маленьким, а для отдельной недвижимости с участком земли, в лучшем жилом районе, которая не меняла своего хозяина многие годы, налог Plusvalia может быть значительным.

Хотя по закону этим налогом облагается продавец (который владел недвижимостью на дорожающей земле), покупатели иногда соглашаются на его оплату. Однако, это всего лишь закамуфлированный способ поднятия цены продавцом, поэтому покупатель должен противостоять любым попыткам продавца уговорить его на оплату Plusvalia. Если продавец – резидент Испании, то покупателю нет необходимости обсуждать этот вопрос, если только сам продавец его не поднимет. Покупатель может просто считать, что продавец собирается его оплатить, если не оговорено иное, и убедиться в том, чтобы юрист подтвердил, что в контракте, который предстоит подписывать, закреплено, что Plusvalia оплачивает продавец. В том случае, когда продавец – не резидент Испании, тогда покупателю определенно надо обсудить с ним этот вопрос. Если продавец, нерезидент, покинет территорию Испании, не оплатив налог Plusvalia, тогда налогом облагается сама недвижимость, и заплатить его придется покупателю. Есть два решения вопроса: 1) обязать своего юриста сопровождать продавца в мэрию для оплаты налога, прямо сразу после подписания документов купли-продажи, или 2) взять на себя оплату Plusvalia, а его размер вычесть из платежа, который совершается при подписании документов купли-продажи. Второе решение лучше с точки зрения покупателя. Какое бы решение ни было принято, всегда будет полезным узнать, каким будет размер Plusvalia. Юрист может подсчитать его или узнать в мэрии.

Дополнения

Любая внутренняя или садовая мебель и предметы обстановки, которые нужно включить в цену. Если покупатель согласен купить что-либо помимо неотделимых элементов недвижимости, то это должно быть согласовано и отражено в описи, которая является неотъемлемой частью контракта. Нужно иметь в виду, что некоторые люди, став новыми владельцами недвижимости, обнаруживали, что то, что они считали неотделимыми элементами (например, душевые кабины и оборудование для душа), бесследно пропало. Мало кто из продавцов на такое способен, но это случается, хотя и очень редко. Нужно просто иметь это в виду и вносить ясность в ситуацию, если в недвижимости имеется какое-нибудь привлекательное оборудование, которое может быть снято.

Доступ в недвижимость до окончательного соглашения

Если вопрос ремонта имеет решающее влияние на возможность покупки, тогда покупателю нужно оценить его стоимость (и, в некоторых случаях, проверить в мэрии) прежде, чем продолжать дальше процесс покупки, для чего надо обсудить вопрос доступа в недвижимость для архитектора или строителя. То же самое и в случае, когда покупатель хочет, чтобы была проведена структурная проверка недвижимости. На этот случай нет легких ответов, и все зависит от позиции продавца. Несмотря на это, если покупателя поддерживает агентство, работающее по принципу «будет сделано» и если ясно, что покупатель настроен серьезно на покупку, тогда по этому вопросу может быть достигнута договоренность. Если продавец не соглашается на визит архитектора до того, как покупатель скажет ему свое предложение, то можно, по крайней мере, поговорить с архитектором и описать ему как можно лучше и саму недвижимость, и тот ремонт, который, как представляется, необходим. Больших усилий при этом не потребуется, но, по меньшей мере, можно получить представление о величине предстоящих затрат.

Если требуется взятие ипотеки, то покупатель не может подписываться под ценой до тех пор, пока не будет знать размер кредита. Перед решением о размере ипотечного кредита банк будет настаивать на проведении оценки, что означает посещение недвижимости оценщиком (tasador). Проблема в том, что многие продавцы не дают разрешения на проведение оценки, пока покупатель не подпишет частный контракт, который обязывает его платить ту цену, которая зафиксирована в контракте. Продавцы опасаются, что низкая оценочная стоимость будет служить средством давления на них в переговорах. Поэтому, когда нужна ипотека для покупки, покупателю следует начать с вопроса, разрешит ли продавец организовать визит tasadora. Если продавец отказывает, то в контракте следует предусмотреть пункт, который ставит соглашение в зависимость от результата решения по ипотечному кредиту. Наихудший сценарий это когда покупатель подписался под ценой, внес депозит и затем не смог выйти на сделку из-за проблем по ипотеке. Если такое случится, и у покупателя не будет в контракте соответствующего пункта, то он может потерять свой депозит.

Способ оплаты депозита

В случае подписания частного контракта, одним из условий которого является внесение депозита в размере, к примеру, 10% от цены, покупателю следует оговорить способ его оплаты, приемлемый для обеих сторон.

Варианты могут быть следующие: 1) оплата продавцу, 2) оплата через агентство недвижимости, 3) оплата через юриста продавца и 4) оплата через своего юриста.

Оплата напрямую продавцу, конечно, прекрасно его устраивает, но если продавец решит расторгнуть сделку, то для покупателя будет гораздо труднее вернуть свои деньги обратно. Поэтому не надо делать этого. Лучше всего оплатить депозит через 3-е лицо, например, через юриста (своего или продавца, но идеально через своего), который должен будет передать его соответствующей стороне согласно условиям контракта. На практике наиболее распространена передача через агентство, что не проблема, если агентство недвижимости профессионально и надежно. Проблема в том, чтобы знать, какому агентству недвижимости можно доверять. Поэтому в большинстве случаев нужно избегать оплаты через агентство.

Какой бы ни была третья сторона, через которую платится депозит, покупателю следует убедиться, что это будет проводиться по счету условного депонирования, который дает дополнительную защиту в сделке. К сожалению, не много юристов и агентств недвижимости в Испании имеют такие счета, поэтому возможно придется действовать без этой защиты. И вне зависимости от того, какой способ передачи депозита согласован, покупатель должен удостовериться, что имеет все необходимые банковские реквизиты для проведения своевременной оплаты.

Далее:

• 20. Аудит недвижимости в Испании и его аспекты
  • Процесс переговоров
  • Аудит собственности
  • Правомочность продавца
  • Преимущественные права и обременения
  • Задолженности
  • Документы
  • Кадастровая запись
  • Отдел городского планирования
  • Сообщество владельцев
  • Другие вопросы
• 21. Контракты купли-продажи недвижимости в Испании
• 22. Покупка вторичной недвижимости Испании
• 23. Покупка новостройки в Испании
• 24. Подписание контракта с испанским застройщиком
• 25. Полная стоимость покупки недвижимости в Испании
• 26. Полная стоимость владения недвижимостью в Испании
• 27. Планирование бюджета и ипотека в Испании
• 28. Инвестирование в Испанскую недвижимость

ESN: CHQXS-9V8MX-F15WL

© 2008. ЗАО «ГРИГ». Все права защищены.