Руководство покупателя недвижимости Испании

22. Покупка вторичной недвижимости

Руководство покупателя недвижимости в Испании. Подписание официальных документов покупкиОфициальный документ покупки – Escritura Publica

Подписание у Испанского нотариуса официального документа покупки – это тот момент, когда покупка недвижимости совершается окончательно. Когда это сделано, то недвижимость становится собственностью покупателя, которому затем нужно сделать запись сделки в регистре собственности – наиболее защищенная форма владения. Как только права покупателя закреплены в регистре собственности, никто больше не сможет претендовать на собственность. Более того, поскольку частные контракты касаются взаимоотношений только продавца и покупателя, а не третьих сторон, то ипотечный кредит нельзя будет получить до тех пор, пока не будут подписаны официальные документы купли-продажи и не будет сделана запись в регистре собственности.

Частный контракт содержит дату, на которую официальные документы должны быть подписаны. Обычно на это отводится 1-6 месяцев, в зависимости от договоренности с продавцом. Это время стоит использовать для подготовки к подписанию.

Подготовка к подписанию Escritura Publica

Для подписания документов покупки у нотариуса требуется или личное присутствие покупателя, или выдача покупателем доверенности кому-либо – обычно своему юристу – на подписание от его имени. Если недвижимость покупается совместно на несколько лиц, то они все должны присутствовать при подписании или назначить своих представителей, которые должны иметь отдельные доверенности (это касается и стороны продавца). Поэтому, если покупатель не может лично присутствовать при подписании, то следует заранее организовать составление доверенности.

Также заранее следует решить ряд вопросов, чтобы процесс подписания прошел гладко.

  • Выбрать нотариуса. Покупатель вправе выбрать себе нотариуса. Поскольку зарубежный покупатель навряд ли знает какого-нибудь испанского нотариуса, то решение этого вопроса надо поручить своему юристу. Следует также выяснить, каков порядок оплаты услуг нотариуса.
  • Определить дату и время подписания. В частных контрактах указывается обычно только крайний срок, до которого все должно быть сделано, поэтому точную дату и время нужно согласовать с продавцом и назначенную встречу – с нотариусом. Продавцу надо сообщить также имя и адрес нотариуса. По согласовании даты, нужно затем организовать подготовку к поездке в Испанию, если решено присутствовать лично.
  • Убедиться, что имеются достаточные средства в Испании. Если используется ипотека, то также проверить, что банком на счет покупателя перечислены средства, необходимые для оплаты всех налогов и записи в регистр собственности. Банк должен объяснить, что и когда нужно для этого сделать.
  • Согласовать с продавцом способ оплаты. В большинстве случаев от покупателя требуется чек, заверенный банком (cheque bancaria) и выпущенный его Испанским отделением. Не заверенные чеки не принимаются, а чеки заграничных банков могут вызвать проблемы. Если покупатель оплачивает чеками, то нужно точно узнать, на кого они должны быть выписаны. Другим удобным способом может быть перевод денег нотариусу на его счет условного депонирования, если это возможно. Юрист должен проинформировать нотариуса о договоренном с продавцом способе оплаты. Следует заранее подготовить все детали, необходимые для организации платежа (например, реквизиты счета нотариуса и свои данные, которые требуется для перевода).
  • Организовать ипотечную оценку. Если требуется ипотека и до сего времени оценки не было проведено, то ее нужно провести сейчас. Без оценки ипотечный кредит не дадут. Также нужно будет известить банк, в котором берется ипотека, о дате, времени и месте подписания документов, поскольку его представители также должны присутствовать на подписании.
  • Снять наличные, если необходимо. Если часть цены платится «под столом», то надо будет снять со своего счета наличные до прихода к нотариусу. В зависимости от суммы это может оказаться непросто. Следует иметь в виду, что в банках есть ограничения на сумму, которую можно снять со своего счета, даже при наличии средств на нем. Всегда надо заранее узнавать у банка, сколько денег можно снять за один раз и на каких условиях.
  • Напомнить продавцу, что необходим сертификат от президента сообщества владельцев (подписанный и президентом, и администратором). Если недвижимость входит в состав сообщества владельцев, то продавцу нужно напомнить как минимум за 10 дней до подписания о направлении запроса администратору или секретарю сообщества владельцев на сертификат платежей. Этот сертификат (certificacion sobre las deudas con la Comunidad de Propietarios) будет необходим для предоставления нотариусу при подписании.
  • Проверить, какие документы необходимы при подписании. Юрист должен уточнить у нотариуса, какие документы необходимо принести на подписание. Как минимум, у покупателя должен быть с собой паспорт (или карта резидента, если таковая есть), но также может быть необходимо иметь номер NIE и другие свидетельства, такие как свидетельство о рождении и браке и, возможно, их официально переведенные копии. Это зависит от нотариуса и условий сделки, что всегда следует выяснять заранее.
  • Уточнить почтовый адрес недвижимости. Он может отличаться от адреса, указанного в документах.
  • Собрать информацию для переоформления коммунальных контрактов. Нужно получить всю информацию, которая нужна для изменения коммунальных контрактов продавца, а именно, последние копии его коммунальных платежей, а также квитанций об оплате телефонного номера. Следует иметь в виду, что если со времени последней проверки налоговых и коммунальных платежей прошло больше 3 месяцев, то юрист должен запросить свежие платежки.
  • Ключи. Нужно уточнить, сколько комплектов ключей от входной двери будет передано. Также попросить передать ключи от всех дверей и ворот или сообщить, где в доме их оставят.
  • Сигнализация. Если недвижимость стоит на сигнализации, то выяснить ее код.
  • Уточнить день освобождения недвижимости. Надо убедиться, что недвижимость будет освобождена после подписания документов. Продавец не имеет права оставаться в недвижимости после подписания, но покупатель может дать ему определенное время для организации переезда, что должно быть отражено в частном контракте. Всегда следует избегать принятия любых других вариантов, кроме того, когда недвижимость свободна для въезда.
  • Последнее посещение. По всей возможности нужно организовать посещение недвижимости с продавцом, что бы осмотреть работу всех функциональных систем и общее состояние недвижимости.
  • Местные службы. Следует запросить у продавца список контактов всех полезных местных служб.
  • Организация страховки. Нужно организовать страхование своей новой собственности, чтобы быть защищенным с момента подписания документов.

Подписание документов у нотариуса

По законодательству Испании, нотариусы необходимы для контроля за соблюдением определенных моментов сделки до заверения документов купли-продажи. К примеру, нотариус запрашивает nota simple (базовая выписка из регистра собственности), чтобы подтвердить, что продавец действительно является владельцем недвижимости, и что она свободна от всяких (неожиданных) обременений. Это позволяет некоторым агентствам недвижимости заявлять, что нотариус полностью защищает покупателей, и юрист им не нужен. Ничего не может быть дальше от правды. Покупатель должен использовать своего собственного юриста не только для проведения тщательного аудита собственности, но и для сопровождения у нотариуса. На самом деле нотариус дает слабую защиту покупателю, поэтому требуется сопровождение опытного и квалифицированного профессионала, когда подписываются документы.

За несколько дней до подписания, юрист покупателя должен передать помощнику нотариуса всю информацию, необходимую для подготовки документов. Он также должен получить затем предварительную копию этих документов, чтобы все заранее проверить, поскольку вряд ли кому захочется в офисе у нотариуса обнаружить какие-либо ошибки, что может задержать подписание.

Если считать, что все было заранее и правильно подготовлено, то подписание документов у нотариуса – это сравнительно простая процедура. При этом, она может казаться небольшим столпотворением и беспорядком, если не сказать больше, поскольку кроме нотариуса, должны присутствовать все стороны, которые участвуют в соглашении. То есть, все со стороны продавца, все со стороны покупателя (или доверенные лица), представители ипотечных банков и юристы с обеих сторон. Вероятно, что будут также еще и агенты недвижимости, чтобы получить свое вознаграждение.

Обычно, все что нужно покупателю взять с собой на подписание, это паспорт и чек (или наличные, если оплата производится таким способом). Следует также иметь свой номер NIE (идентификационный номер иностранца), если он уже получен, хотя на момент подписания это и не требуется (но он будет нужен в течение 30 дней после подписания для уплаты налогов). Всегда следует проверить, что с собой есть несколько сот евро наличными, так как могут быть какие-нибудь мелкие расходы, такие как разделение оплаты по налогу IBI, которое может решаться на месте с продавцом.

По прибытии, помощник нотариуса попросит у покупателя документ для идентификации личности и затем вместе со всеми проводит в офис для ожидания нотариуса. По прошествии получаса или более заходит нотариус, садится во главе стола и начинает процедуру.

Сначала нотариус проводит идентификацию всех продавцов и покупателей по их документам. Может также потребоваться подтверждение различных деталей гражданского статуса покупателя (национальности, места проживания, профессии, возраста и т.п.), а также его семейного положения. Затем нотариус начинает зачитывать вслух на испанском языке содержание официальных документов купли-продажи, поэтому, если покупатель не знает испанского, он не будет иметь понятия, о чем говорится в документах. Это не проблема, когда его сопровождает юрист. Тем не менее, если в силу каких-либо причин, юрист не присутствует на подписании документов, то покупателю нужен переводчик для того, чтобы знать, о чем говорится в документах, прежде чем их подписывать. Некоторые из нотариусов отказывают в заверении документов, если какая-либо из сторон не понимает по-испански и не имеет своего законного представителя или переводчика.

При зачитывании документов, в которых детально описана недвижимость и условия соглашения, нотариус также удостоверяет факт совершения оплаты продавцу покупателем, когда покупатель передает чек или наличные в размере декларируемой цены (за вычетом сделанных резервных платежей). Но сейчас наступает очень важный момент этикета: если с продавцом была договоренность об оплате части суммы наличными «под столом», то никогда не следует их передавать в присутствии нотариуса. Всегда следует дождаться, когда документы будут подписаны и заверены, и нотариус покинет комнату, прежде чем доставать конверт с деньгами.

Если покупатель берет ипотеку, то для этого требуется отдельный договор, который тоже зачитывается нотариусом. Нотариус также проверяет оплату налога IBI и сертификат от секретаря сообщества владельцев для удостоверения того, что все платежи продавцом сделаны. В завершение, нотариус информирует покупателя и продавца об их налоговых обязательствах. Если продавец – нерезидент Испании, то нотариус сообщает, что 5% от цены будет удержано с покупателя для перечисления в налоговые службы Испании в течение 30 дней.

Если во время зачитывания документов не возникло никаких возражений с какой-либо стороны, и если платежи совершены правильно, тогда документы идут по кругу на подпись всеми сторонами и нотариусом. Покупателю затем вручаются ключи.

После подписания документов нотариус покидает комнату. Если какие-либо деньги платятся «под столом», то в это время покупатель передает их продавцу. И после того, как это сделано, продажа совершена, и все, что остается сделать покупателю, это забрать у помощника нотариуса незаверенную копию документов (copia simple) перед уходом (за каждую копию взимается небольшая плата, и покупателю следует заранее известить помощника о необходимом количестве копий). Оригиналы документов (copia autorizada) будут у нотариуса еще несколько дней для занесения их в нотариальный регистр, после чего их можно будет забрать для регистрации сделки в регистре собственности.

Возможно, что покупателю перед уходом надо будет оплатить нотариальные расходы, если они предварительно не оплачивались. Поэтому покупатель должен быть уверен, что знает расценки нотариуса и имеет при себе необходимые средства для их оплаты.

Руководство покупателя недвижимости в Испании. Свидетельство о собственности

После подписания

После подписания документов есть ряд важных задач, которые нужно сделать. Некоторые из них могут быть выполнены юристом, хотя нужно убедиться, что они включены в цену, которая с ним согласована. Как альтернатива, можно воспользоваться услугами испанского хестора (gestor), назначенного нотариусом, хотя всегда следует заранее выяснять стоимость его услуг. Если покупатель берет ипотеку, то банк будет настаивать, чтобы использовались услуги его хестора по оплате необходимых налогов и внесении записи и ипотеки в регистр собственности. В этом случае они должны проинформировать покупателя, сколько это будет стоить.

Немедленное уведомление регистра собственности по факсу

Сразу же после подписания документов офис нотариуса отправляет по факсу в регистр собственности уведомление о сделке, если покупатель просил об этом. Это делает невозможным для кого-либо еще вписать в регистре собственности ту же недвижимость на свое имя в следующие 10 дней. Риск такого намеренного мошенничества очень мал, поскольку продавцу для этого требуется продать одну и ту же недвижимость двум разным покупателям за короткий промежуток времени.

Уплата налогов, связанных с покупкой

Если покупается вторичная недвижимость без использования ипотеки, то единственный налог, который нужно уплатить покупателю, это передаточный налог, называемый ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). Его размер – 6 или 7% от цены, указанной в документах купли-продажи, в зависимости от автономного региона, в котором находится недвижимость. На самом деле в этот налог включен еще один налог, называемый IAJD (Impuesto de Actos Juridicos Documentados), который часто называют «гербовый сбор».

При использовании ипотеки, покупателю также нужно будет заплатить гербовый сбор от суммы ипотеки. Он варьируется в пределах 0.5-1% в зависимости от автономного региона.

Налоги должны быть оплачены через авторизованный банк в течение 30 дней после подписания документов. Покупатель сможет записать за собой недвижимость и ипотеку в регистре собственности только если у него будут доказательства, что эти налоги уплачены. Для оплаты любого налога ему нужны будут из документов – номер NIE, соответствующая форма для заполнения и copia simple. Банк затем извещает региональное налоговое отделение (Delegacion de Hacienda de la Comunidad Autonoma).

Если недвижимость покупалась у нерезидента, то у покупателя также будет 30 дней для оплаты 5%, которые не передавались продавцу. Подтверждение этого платежа также требуется для вписания в регистр собственности. Покупателю нужно будет передать подтверждение этого платежа и продавцу или его юристу, так как без него они не смогут требовать возврата налоговых платежей, если 5% резерв окажется больше, чем их налоговые обязательства.

Если была договоренность, что plusvalia платит покупатель, то его надо уплатить в муниципалитет в течение 30 дней после покупки. Оплачивается он также через авторизованный банк, но сначала нужно будет посетить муниципалитет, и возможно, потом еще раз, имея на руках подтверждение платежа.

Регистрация сделки в регистре собственности (Registro de la Propiedad)

После оплаты передаточного налога ITP покупатель может зарегистрировать свою сделку в регистре собственности (в местном отделении регистра). Закон не обязывает этого делать, но это дает покупателю значительные преимущества такие как:

  • = считаться единственным подлинным владельцем собственности;
  • = защита от кредиторов продавца;
  • = никто не сможет претендовать на недвижимость без согласия покупателя;
  • = получение кредитов, обеспеченных недвижимостью.

Чем быстрее будет зарегистрирована сделка в регистре собственности, тем лучше, поэтому следует сделать это сразу после оплаты налога ITP.

Для регистрации покупателю будет нужно следующее:

  • = оригиналы документов купли-продажи (copia autorizada);
  • = квитанция об оплате ITP;
  • = копия квитанции продавца оп оплате IBI;
  • = копия паспорта;
  • = номер NIE (или NIF в некоторых случаях).

Зарегистрировать сделку должны в течение 15 дней, после которых можно забрать оригиналы документов. Если по каким-либо причинам сделка не может быть зарегистрирована, покупателя извещают об этом и информируют, что нужно исправить, чтобы регистрация прошла успешно.

Регистрация в кадастре

Покупатель должен информировать кадастр о том, что он является новым владельцем, в течение 2 месяцев с даты подписания. Если этого не сделать, то муниципалитет не сможет собирать муниципальный налог IBI, и если задерживать эти платежи, то недвижимость может быть арестована и, в конечном счете, продана. Теоретически, местное отделение регистра собственности и нотариус сообщают в кадастр о проведенной сделке, но они могут не обладать информацией, которая тому нужна для сбора налогов, поэтому покупателю следует поручить своему юристу или хестору проинформировать кадастр.

Удобнее всего зарегистрировать сделку в кадастре в муниципалитете. Нужно взять с собой copia simple, копию паспорта и номер NIE. Также нужно будет сообщить кадастру свой почтовый адрес (если он отличается от адреса недвижимости) и реквизиты банковского счета для последующего выставления счетов.

Переоформление или изменение коммунальных контрактов

Следующей важной задачей после вступления во владение является организация коммунальных услуг (вода, электричество, газ и телефон).

Обычно существует 2 способа их организации.

Самым дешевым и легким путем является переоформление предыдущих контрактов продавца на себя. Это избавляет от необходимости заключения новых контрактов с каждой из обслуживающих компаний и может сэкономить деньги. Однако для этого у покупателя должны быть копии всех последних платежей от продавца. Считая, что покупатель имеет на руках копии соответствующих счетов, он может позвонить в каждую обслуживающую компанию (номер телефона для связи всегда есть в счетах), сообщить номер соответствующего полиса на счете и затем поменять имя, почтовый адрес и банковские реквизиты на свои. Также каждой компании надо будет дать свой номер NIE. Обычно возможно в качестве почтового адреса указывать свой зарубежный адрес, на который покупатель желает получать счета. Также эти изменения можно провести при личном посещении ближайших офисов этих компаний, и в некоторых случаях, по интернету.

Обслуживающие компании выставляют счета обычно раз в два месяца или поквартально, поэтому может быть легче заключить новые контракты, чем скоординировать все платежи с продавцом на время переходного периода (и иметь риск отключения). Процесс заключения контрактов может варьироваться у разных обслуживающих компаний и в разных регионах, хотя в большинстве случаев он может начинаться с заполнения формы заявления на сайте компании или по телефону. Также можно посетить их ближайшие офисы.

Для заключения контракта обычно требуется сообщить свое имя, номер NIE, адрес недвижимости и предоставить copia simple документов купли-продажи. В случае новостройки также могут запросить предоставить лицензию первого владения (licencia de primera ocupacion), но для вторичной недвижимости, у которой уже есть коммунальные подключения, это обычно не требуется. Если запрашивается документ, подтверждающий жилое назначение недвижимости, то это cedula de habitabilidad, которую можно получить в муниципалитете. Хорошо иметь несколько копий своего паспорта, поскольку они могут понадобиться для предоставления в каждой компании. И при заключении новых контрактов может потребоваться визит представителя компании для снятия показаний счетчиков, и за каждый открываемый контракт возможно придется заплатить € 50-100.

В общем говоря, общение с обслуживающими компаниями может оказаться затруднительным при незнании испанского языка. Поэтому для заключения контрактов можно также нанять хестора или компанию, которая оказывает услуги по управлению недвижимостью.

Сообщество владельцев

Если недвижимость входит в состав сообщества владельцев, то покупатель должен сообщить администратору или секретарю сообщества свои банковские реквизиты и контактные данные, чтобы оплачивать членские взносы и участвовать в процессе управления, если есть желание.

Руководство покупателя недвижимости в Испании. Кадастр и Регистр

Далее:

ESN: C24HH-JL169-Q5VBX

ESN Barcode. Штрих-код электронного серийного номера. Материал зарегистрирован. Депозитарий авторского контента. Все права защищены.
© 2008. ЗАО «ГРИГ». Все права защищены.

Карта сайта I Конфиденциальность I Условия использования I © 2009 GRIG