Руководство покупателя недвижимости Испании

21. Контракты купли-продажи недвижимости Испании

Руководство покупателя недвижимости в Испании. Контракты покупки недвижимостиКонтракты

Когда будут проведены все проверки, которые необходимы в конкретном случае, и юрист разъяснит покупателю все моменты, можно переходить к подписанию частного контракта и внесению депозита. Как будет показано ниже, это не единственный вариант совершения сделки, но наиболее распространенный.

В некоторых случаях можно совсем пропустить стадию подписания частного контракта и перейти прямо к подписанию документов у нотариуса. В частности, когда можно быстро провести аудит недвижимости и быть готовым к подписанию у нотариуса в пределах месяца. В сущности, частный контракт дает покупателю (или иногда продавцу) время для подготовки к подписанию документов у нотариуса. Если же и у покупателя, и у продавца все готово, то нет необходимости в подписании частного контракта, поскольку он всего лишь ступень к подписанию «публичных» документов (которые требуют нотариального заверения).

Есть различные «частные» контракты. Они имеют не меньшую юридическую силу, чем публичные документы, но они не могут быть вписаны в земельный регистр (собственности) без заверения нотариусом и не являются обязательными для третьих сторон, таких, например, как кредиторы продавца. Никогда не следует подписывать никаких контрактов, частных или публичных, без их предварительной проверки юристом и его одобрения.

Контракт намерения – Contrato de opcion de compra

По этому контракту продавец получает некую согласованную сумму, к примеру, 10% от полной стоимости покупки, и взамен обязуется продать свою недвижимость по оговоренной стоимости в течение определенного срока. Если покупатель совершит покупку в этот срок, то, по сути, этот контракт становится полноценным частным контрактом покупки, и внесенная сумма учитывается при оплате полной стоимости. Но если покупатель не приступит к покупке в отведенный срок, то сумма теряется, и продавец становится свободным от обязательств продать ему недвижимость. На этом сделка завершается, и у покупателя при этом не будет никаких юридических оснований для оспаривания контракта в суде. По этой причине такой контракт популярен среди продавцов, и подписывать его и делать платеж следует только в том случае, если покупатель твердо намерен совершить покупку. Перед подписанием контрактов этого типа нужно провести полный аудит недвижимости.

Контракт резервирования – Documento de reserva

По этому контракту требуется, чтобы покупатель внес аванс для резервирования недвижимости на заданный период времени – обычно на 30 дней. К концу этого периода покупатель или отказывается и теряет свой аванс, или заключает более значимый контракт на покупку, такой как контракт депозита, частный контракт продажи или даже публичные документы. Если покупатель продолжит сделку, то продавец обязан продать недвижимость по оговоренной цене. Аванс обычно составляет € 3’000-6’000 и учитывается при оплате полной стоимости.

Зарубежным покупателям, скорее всего, будет предложено подписать контракт резервирования при покупке у девелопера, но и агентства недвижимости могут предлагать его подписание при покупке вторичной недвижимости. Они выигрывают от него больше, чем покупатели. Агентства хотят как можно быстрее превратить энтузиазм покупателя и импульс к покупке, которые возникают во время осмотров недвижимости, в обязательство. Потом, когда покупатель возвращается домой с подписанным контрактом резервирования и уплаченным не возвращаемым авансом € 6’000, то, скорее всего он выйдет на сделку, чем если бы он вернулся домой, только осмотрев понравившуюся недвижимость и без всяких обязательств. При внесенном авансе передумать становится дороже, и, в среднем, поэтому, мало кто меняет свое мнение.

Но для покупателей контракт резервирования имеет мало пользы. Контракт предусматривает выплату покупателем € 3’000-6’000 еще до проведения какой-либо проверки недвижимости и составлен обычно в общих и неясных терминах, что предоставляет небольшую защиту покупателю. Лучше сначала провести соответствующий аудит и затем подписать более значимый контракт, даже если это займет больше времени. Если действительно чувствуется необходимость в том, чтобы убрать недвижимость с рынка на какое-то время (при покупке у частного лица, например), то нужно предложить использование контракта намерения, который описан выше. И в любом случае никогда не следует подписывать контракт резервирования без предварительной проверки юристом, и лучше такой контракт вообще не использовать.

Следует иметь в виду, что некоторые агентства и их сети настаивают на оплате примерно € 6’000 аванса только для того, чтобы передать запрос продавцу. Нужно всегда проверить агентство недвижимости на предмет наличия такой практики, и избегать иметь с ними дела, если они используют такую политику.

Контракт депозита – Contrato de arras penitenciales

Этот контракт предусматривает внесение покупателем задатка – обычно 10% от всей стоимости – при его подписании. Если покупатель отказывается от совершения покупки, то задаток полностью остается у продавца. Если же продавец отказывается от сделки, то он должен вернуть покупателю задаток в двойном размере. Таким образом, для обеих сторон выход из сделки становится дорогим, но при этом остается возможность ее расторжения при желании. В отличие от контрактов, которые рассмотрены ниже, этот контракт не вынуждает покупателя переходить к покупке, хотя и теряется задаток, если этого не сделать.

Этот контракт следует подписывать, когда проведена необходимая проверка и все разъяснено юристом, так как при возникновении впоследствии каких-нибудь проблем можно полностью потерять задаток. Очень часто такой контракт используют испанцы при покупке недвижимости, в отличие от контракта резервирования, который обычно никогда ими не применяется. Наиболее вероятно, что именно этот контракт будет предложено подписать покупателю.

Контракт взноса – Contrato de paga y senal

Контракт взноса аналогичен контракту депозита и в основном содержит ту же информацию. Но главное его отличие в том, что в нем нет механизма расторжения сделки, кроме как обоюдного согласия сторон. Ни одна из сторон не может в одностороннем порядке расторгнуть контракт, поэтому покупатель будет вынужден совершить покупку, если продавец не согласен на расторжение и возврат взноса.

Частный контракт покупки – Contrato privado de compraventa

Как и контракт взноса, частный контракт покупки – это обязательства, не предусматривающие расторжения, кроме как обоюдного согласия. В этом случае покупатель не делает никаких платежей на момент подписания контракта, что означает, что он должен оплатить полную стоимость недвижимости при подписании документов у нотариуса. Частный контракт имеет ту же юридическую силу, что и публичный документ. Разница в том, что он не может быть вписан в регистр собственности, поскольку не заверяется нотариусом.

Зарубежным покупателям вряд ли будет предложено подписание частного контракта покупки без какого-либо предварительного платежа. Когда покупателем выступает иностранец, продавец всегда будет настаивать на задатке или взносе, так как покупателю легко будет не выйти на сделку. Хотя это и будет означать разрыв контракта, продавцу будет трудно заставить исполнять контракт покупателя в зарубежной стране. Поэтому, зарубежным покупателям будет предлагаться только контракт взноса или задатка.

Важно понимать, что какой бы контракт ни использовался, в нем будет указана полная цена покупки, на которой сошлись стороны, даже если покупатель согласился оплатить ее часть наличными «под столом». При этом в публичных документах, которые подписываются у нотариуса, будет отражаться только та сумма, которую согласен задекларировать покупатель и которую будут видеть налоговые службы. Частные контракты, которые могут подтверждать разницу (если она имеет место) между оговоренной с продавцом ценой и задекларированной, обычно уничтожаются после того, как публичные документы заверены нотариусом и сделка завершена.

И всякий раз, когда покупателю предстоит подписывать какой-нибудь контракт, в котором предусмотрены платежи, то это должно быть однозначно прописано в контракте, или покупателю должна быть выдана расписка. Все эти контракты также должны содержать подробную информацию о покупателе, продавце, собственности, оговоренной цене, сроке подписания публичных документов у нотариуса, сроке освобождения недвижимости, оплаты долгов и налогов по недвижимости, как будут оплачиваться расходы по сделке, пункты об ответственности, пункты условий, чтобы контракт был действительным, и способы разрешения споров. Если с недвижимостью покупается мебель и оборудование, то с контрактом должно идти описание этих дополнений.

Руководство покупателя недвижимости в Испании. Контракты резервирования, взноса и депозита

Далее:

ESN: C48DP-54HPN-TJPCP

ESN Barcode. Штрих-код электронного серийного номера. Материал зарегистрирован. Депозитарий авторского контента. Все права защищены.
© 2008. ЗАО «ГРИГ». Все права защищены.

Карта сайта I Конфиденциальность I Условия использования I © 2009 GRIG