Руководство покупателя недвижимости Испании

17.2. Оценка других параметров недвижимости

Руководство покупателя недвижимости в Испании. Осмотр других параметров испанской недвижимостиОбщая полезность

Жизненным фактом является то, что одна недвижимость лучше спланирована, чем другая. Плохая планировка может объясняться окружающими ограничениями, хотя это и не может служить хорошим оправданием. Какими бы ни были эти ограничения (наличие свободного пространства, особенности рельефа, строительные правила и т.п.), плохая планировка ведет свое начало от архитектора, его недостаточно умелого проектирования, и от клиента, который принял этот дизайн. Всегда приятно встретить инновационную и разумную планировку, которая обеспечивает максимальную ценность жилому пространству и добавляет значительную цену недвижимости. При посещении недвижимости, отмечайте, как расположены комнаты и насколько это оправдано. Как они взаимосвязаны, и насколько это удобно? Где находятся источники естественного света, и позволяют ли они получать максимум дневного освещения? Имеются ли в планировке стен и комнат «мертвые» зоны или задействована вся площадь в целом? Эффективное использование площади плюс хорошо расположенные шкафы и полки увеличивают ценность недвижимости. Также подумайте о том, насколько планировка подходит под Ваши семейные потребности, на ближайшее время и на будущее. Также следует подумать о том, насколько легко туда впишется желаемая мебель.

Безопасность

Хотя Испания в общем одна из самых безопасных стран Европы, о вопросах безопасности не стоит забывать. Дома для отпуска, которые большую часть года стоят пустыми, должны быть хорошо защищены, даже если обычно там не оставляют ничего ценного. При осмотре отметьте, насколько хорошо защищены двери и окна как наиболее очевидные места проникновения. Надежна ли дверь? Есть ли крепкие ставни или решетки на окнах? Насколько легко проникнуть в дом? Узнайте, установлена ли сигнализация. Все эти моменты влияют на размер страховки.

Безопасность недвижимости также определяется ее окружением. Недвижимость в закрытой резиденции под круглосуточной охраной, очевидно, является наиболее защищенной. Другими факторами, которые следует учесть, будут наличие и близость соседей, состав населения и профиль поселения, и др.

Сад, бассейн и парковка

Если планируется купить недвижимость со своим частным бассейном, и у покупателя нет опыта в этой области, то следует потратить некоторое время на изучение системы и обслуживания бассейнов. Существует несколько типов структуры бассейнов, фильтрационных систем и методов очистки. Нужно узнать об этом как можно больше, поскольку бассейн может стать источником неожиданных затрат и забот, к примеру, если вам придется менять фильтрационную систему. Проверьте ее и попытайтесь оценить ее возраст и состояние. Оцените, насколько легко обслуживать бассейн. Закрывается ли он? Автоматически или вручную? Много ли вокруг деревьев, которые весь день будут ронять в него листья? Имеется ли подводный робот для очистки или какое иное очистительное оборудование? Обратите внимание также на состояние бассейна. Есть ли трещины в покрытии? Какое покрытие использовано вокруг бассейна, и в каком оно состоянии? Имейте в виду, что химикаты составляют главную часть в расходах по обслуживанию бассейна (или работа, если обслуживанием занимается какая-нибудь фирма). Постоянные бассейны наиболее дороги, так как испаряют много воды, что означает его непрерывное наполнение, и во времена засухи могут быть ограничения на потребление воды.

Если недвижимость имеет частный сад, следует оценить размер работ по его содержанию. Новые виллы зачастую имеют автоматическую систему полива, что редкость в более старых постройках. Расположение сада и его растения определяют, сколько воды и работы потребуется. Сады, которые используют естественный набор местной растительности, обычно легче всего в обслуживании, и они не требуют много полива. Увлеченные садоводы могут организовать огромный участок со множеством деревьев, в то время как для других он не представляет большой важности. Все зависит от личной предрасположенности и от времени, которое можно выделить для ухаживания за садом. Если покупается дом для проведения отпусков, нужно рассмотреть, как часто планируется в нем бывать и сколько времени можно будет посвятить саду. К счастью, почти всегда можно кого-нибудь нанять для присмотра за садом.

У многих вилл на вторичном рынке есть сад, но нет бассейна, и покупателям обычно сообщают, что бассейн по желанию легко построить. Если осматривается целевая недвижимость, которая не имеет бассейна, то следует определить, где в саду его можно расположить и какого допустимого размера. Тем не менее, если решено, что места достаточно для организации бассейна, нужно будет иметь разрешение на его строительство.

Вопрос парковки зачастую очень важен, поэтому следует отметить наличие мест для парковки. Есть ли частный гараж или навес для машины, насколько большой и защищенный? Соответствует ли потребностям по количеству мест? Насколько удобен и свободен подъезд? Если нет частной парковки, то насколько забита улица и не будет ли проблемой найти свободное место? Если только Вы не ищете апартаменты в самом центре города, Вам наверняка будет нужна машина в Испании. Это подразумевает, что то, насколько легко можно будет припарковаться и загружать-выгружать автомобиль, будет в значительной мере определять удобство всей жизни. Представьте свое возвращение из супермаркета с пакетами или из аэропорта с чемоданами – насколько легкими будут эти моменты в Вашей жизни в этой недвижимости с имеющимися условиями парковки?

Границы

Когда осматривается недвижимость, то важно пройтись вдоль ее границ и лично проинспектировать все граничные точки. В случае покупки апартаментов это не имеет места, но приобретает большое значение при покупке недвижимости с участком, особенно в глубинке. Определение границ является одной из главных причин разбирательств и споров, и покупатели зачастую возвращаются с осмотра с ошибочным представлением о том, что входит в состав недвижимости. Иногда это происходит из-за дезинформирования покупателя агентством или продавцом о том, что недвижимость больше, чем она есть на самом деле, а иногда из-за того, что покупатели не уделяют должного внимания установлению реальных границ участка. Поэтому пройдитесь вдоль границ участка, если это возможно на практике, попросите агентство или продавца показать каждую граничную точку и сделайте столько фотографий, сколько необходимо для получения полной ясности в этом вопросе. Это уменьшит шансы на возникновение ошибок и путаницы и не даст ввести Вас в заблуждение. Если будет решено купить эту недвижимость, то предпринятая прогулка и сделанные фотографии окажут неоценимую помощь при соотнесении карт и свидетельств, которые содержат формальное описание недвижимости, с действительностью. Очень часто покупатели сельской недвижимости обнаруживают, что свидетельства о собственности и другие официальные документы не совпадают с тем участком, который осматривался, и инспектирование границ облегчает нахождение этих различий, когда они имеются.

Мебель, приспособления и оборудование

При посещении недвижимости следует точно установить, что включено в цену предложения. Иногда вторичная недвижимость идет с определенным набором мебели или даже полностью обставленной. Другая же недвижимость может быть абсолютно пустой, когда продавец ее освободит. При переговорах следует обратить пристальное внимание на этот момент, если он представляет важность, и здесь помочь смогут только сделанные Вами заметки во время осмотра недвижимости. Точно определите, что останется, и что заберут, и что может быть оговорено в цене. Сюда входит кухонное и стиральное оборудование, внутреннее оборудование, полки, освещение, зеркала, садовое оборудование и оборудование для бассейна. Все, что покупается сверх неотделимого оборудования, должно быть включено в список, который затем станет частью контракта покупки. Бывали случаи, когда покупатели, которые считали, что приобрели обставленную квартиру, получали во владение недвижимость полностью опустошенную, даже с демонтированным неотделимым оборудованием. Скорее всего, это случилось с теми людьми, которые во время визита не обращали детального внимания и не документировали все тщательно.

Руководство покупателя недвижимости в Испании. Осмотр месторасположения целевой недвижимости

Окрестности

При посещении целевой недвижимости нужно узнать как можно больше о ее непосредственном окружении, так как оно может оказать большое влияние на качество жизни в этой недвижимости. Имеет смысл предпринять это изучение самостоятельно по окончании визита, потому что для этого доступ в сам дом не нужен.

Прежде всего, нужно выяснить и нанести на карту все районные точки обслуживания. Это поможет оценить, сколько удобств предлагает этот район, и сравнить с условиями проживания в недвижимости в другом районе на основе фактов. Обычно между двумя домами на одной и той же улице не должно быть большой разницы, но в случае расстояния в несколько километров ценности районов могут сильно различаться.

Определите, где находятся все полезные и желательные точки обслуживания. Это – супермаркеты, рынки, магазины здоровой пищи, булочные, газетные киоски, табачные, почта, банки, рестораны, отели, спортивные залы, кинотеатры, полицейские участки, школы, госпитали или клиники, главные дороги, остановки транспорта, не говоря уж о других желательных удобствах, таких как пляжи и гольф поля. Это удобства того рода, часто посещать которые людям нужно или им нравится, и их легкая доступность – большой плюс недвижимости. По своим личным предпочтениям близость к каждому из этих удобств может иметь свой собственный вес, но большинство людей ценят ее, что увеличивает ценность недвижимости, которая хорошо расположена.

Наряду с определением близости таких местных точек обслуживания, есть еще одна важная область, которую следует прояснить во время визита. Рассмотрите рельеф местности и спросите себя, могут ли быть какие-нибудь скрытые проблемы, связанные с ним. Некоторые урбанизации построены на речных равнинах, и где-нибудь раз в десять лет они затопляются. Такого рода урбанизации редки, но там где они есть, они массированно рекламируются среди зарубежных покупателей, поскольку местные жители не желают их покупать. Нужно объехать прилегающую местность и обратить внимание на возможные физические признаки, которые бы указывали на риск затопления, пожара или выброса отходов. Это сравнительно малые риски, но они существуют. Продавец вряд ли упомянет о них, а агентство может даже и не знать, так что в Ваших интересах провести собственное исследование.

Следующим моментом для рассмотрения является местная строительная активность. Не секрет, что в настоящее время в Испании ведется активное строительство и, вероятно, будет продолжаться еще годами. Крупное строительство поблизости может сопровождаться значительными неудобствами – шум, пыль, грязь, рев тяжелых машин, не говоря уже о строительном пейзаже. Предпримите объезд окрестностей той недвижимости, которую собираетесь покупать, и попробуйте установить, есть ли такие участки, где строительные работы могут оказывать непосредственное влияние на проживание. Обычно это пределы видимости и слышимости, но некоторые из покупателей обнаруживали, что их урбанизация используется как подъездная дорога к большим строительным проектам, так что и это следует иметь в виду.

Также полезно получить общее представление о стиле жизни в районе. Прокатитесь по нему в различное время суток, в том числе и ночью. Определите, насколько шумны окрестности, особенно по ночам. Исследуйте район во всех направлениях и, если возможно, пообщайтесь в барах с местным населением о жизни тут как в общем, так и в различные времена года. Все, что удастся узнать о местности, будет полезным, и немного такой информации также могут предоставить продавец и агентство.

Если планируется купить недвижимости в урбанизации или комплексе, то также следует узнать как можно больше об уставе сообщества. Если решено покупать, то информацию может дать администрация сообщества, но и на стадии осмотра полезно выяснить моменты, которые могут повлиять на решение о покупке. Спросите продавца или агентство об имеющихся ограничениях на использование удобств или, например, на сдачу в аренду, на содержание животных и т.д.

Соседи

Где бы ни покупалась недвижимость, вопрос соседей всегда важен. Степень важности зависит от того, насколько они близко и насколько активно Вы желаете или Вам придется взаимодействовать с ними. Информацию о соседях до покупки найти не легко, и нет простого пути для этого. Тем не менее, визит следует использовать по максимуму, чтобы выяснить как можно больше, и любой отрывок информации может пригодиться. Узнайте все от продавца, хотя по очевидным причинам он всегда будет стремиться представить соседей в положительном свете. Прислушайтесь, не лают ли собаки, не кричат ли дети, не упражняется ли кто на ударных инструментах (шум может быть большой проблемой в Испании). Если Вы не очень стеснительный человек, можно даже нанести визит соседям, хотя это в высшей степени не принято и может быть не одобрено.

В общем говоря, если только не планируется купить недвижимость, которая непосредственно соприкасается друг с другом, о соседях не следует сильно беспокоиться. Однако ситуация значительно меняется, если имеется необходимость или право проезда между домами. Хотя эти вопросы должны быть проверены юристом на стадии аудита недвижимости, уже сейчас хорошо было бы определить потенциальное наличие таких проблем. Поэтому во время визита узнайте, придется ли пересекать чей-нибудь участок для доступа к своей недвижимости или имеет ли кто-нибудь право проезда по Вашей земле в силу каких-либо причин. Также выясните, играет ли какую-нибудь роль окружающая недвижимость на возможность доступа к таким коммунальным услугам, как водоснабжение или телефонные линии, или наоборот, зависит ли снабжение окружающей недвижимости от той, которую Вы осматриваете.

Подключения

Большинство недвижимости в урбанизациях или в других обустроенных районах будет иметь стандартный набор подключений к воде, электричеству, телефону и, возможно, газу. Вопрос подключений стоит острее в сельских районах, где многие дома имеют частные источники воды или электрогенераторы. Всегда проверьте ситуацию с подключениями, и сто раз подумайте, прежде купить недвижимость, которая не подключена к электросети. В противном случае есть много шансов все возненавидеть, слушая сутками свой электрогенератор.

Информация о продавце

Если Вы собираетесь поторговаться, то чем больше Вы знаете о продавце и причинах продажи, тем лучше. Если продавец присутствует во время визита, попытайтесь завязать легкий разговор. Вашим скрытым намерением будет узнать о недвижимости, обстоятельствах, причинах продажи, не будучи при этом навязчивым. Нужно постараться получить представление, как долго продается недвижимость и насколько спешно. Продавцы, которые заинтересованы продать быстро, будут более настроены к снижению цены. Также попытайтесь установить национальность продавца, что может предопределять склонность к торгу и характер торга. Испанские продавцы зачастую говорят агентству сумму, которую они хотят получить на руки, оставляя размер комиссии на его усмотрение. В этом случае, агентство будет отстаивать максимально возможную цену, поскольку во время торга именно их комиссия будет подвергаться снижению. Так что, если продавец – испанец, то практически все шансы за что, что когда Вы сильно давите по цене, то фактически Вы продавливаете комиссию агентства.

Руководство покупателя недвижимости в Испании. Осмотр месторасположения недвижимости

Далее:

ESN: WEAAU-A7VWV-QE9MY

ESN Barcode. Штрих-код электронного серийного номера. Материал зарегистрирован. Депозитарий авторского контента. Все права защищены.
© 2008. ЗАО «ГРИГ». Все права защищены.

Карта сайта I Конфиденциальность I Условия использования I © 2009 GRIG