Руководство покупателя недвижимости Испании

18. Осмотр новостроек в Испании

Покупка на стадии строительства имеет ту особенность, что недвижимость существует пока только на бумаге, что делает невозможным ее физический осмотр до завершения строительства. В сущности, вопросы, которые требуют прояснения в случае с новостройкой, те же, что и для вторичной недвижимости. Разница в том, что приходится работать на основе документов, которые предоставлены девелопером, а не на основе личного осмотра. И есть несколько дополнительных моментов, на которые надо обратить внимание в случае покупки новостройки и которые будут раскрыты ниже. Акцент, как всегда, должен быть на получении от визита максимального количества полезной информации, позволяющей принять лучшее решение.

При посещении новостройки с намерением ее покупки, скорее всего, будут показываться планы, спецификации, изображения, модели, макеты, прайс-листы и в некоторых случаях демонстрационные объекты. В большинстве случаев также можно будет посетить строительную площадку, хотя это может зависеть от стадии строительного процесса. Если осматривается недвижимость, внешний вид которой нравится и которая удовлетворяет личным требованиям, тогда следует обратить пристальное внимание на предоставленные документы и материалы.

Эти материалы полезны по двум причинам. С одной стороны, они должны давать всю ключевую информацию о недвижимости (площадь, качество, отделка, цена, сроки и т.д.) и помогать составить представление, какой будет недвижимость и ее окружение по завершении строительства. С другой стороны, материалы могут многое сказать о профессионализме девелопера. Если показывается детальная и исчерпывающая информация, то это хороший знак. Некоторым девелоперам не достает профессионализма, и это обычно прослеживается по предоставляемой информации и по организации визита покупателя.

Нужно помнить, что информация и документация, собранные во время осмотра, будут единственным руководством к тому, что будет представлять собой построенная недвижимость. Если показываемые материалы нечеткие и обрывочные, то, скорее всего в итоге получится недвижимость, совершенно отличная от ожидаемой, обычно в худшую сторону. Поэтому следует рассматривать покупку только тех новостроек, где была предоставлена достаточно ясная и детализированная информация.

Репутация девелопера

При покупке новостройки профессионализм промоутера и его подход к делу будут играть большую роль в том, насколько удачной в итоге окажется покупка. На все время строительства придется положиться на промоутера, так что важность его репутации нельзя переоценить. Есть печальный факт, что в Испании работают некоторые неважные и недобросовестные промоутеры, единственной целью которых, по всей видимости, является получить от клиента как можно больше денег в обмен на как можно меньшее.

Во время визита также следует выяснить о девелопере все, что можно, хотя сильно углубляться нужно тогда, когда решено покупать. Это можно делать до, в течение и после визита. Например, пообщаться с предыдущими клиентами этого девелопера. Задать поиск в интернете по названию девелопера и названию проекта. Каждая деталь контакта с девелопером (внешний вид и поведение персонала, используемая реклама и т.п.) может подсказать, каким образом работает организация. Не имеет значения, большой это девелопер или маленький, главное – это их философия бизнеса и профессионализм.

Планы

Планы и чертежи должны указывать масштаб, размеры комнат и точное размещение недвижимых дополнений. Также должны быть указаны общая и жилая площади, включая балконы и террасы. Следует оценить функциональность, практичность, удобность, приватность, естественную освещенность недвижимости и ее ориентацию по отношению к солнцу и ветру. Зачастую люди, глядя на планы, неверно представляют себе реальные размеры изображенных комнат, которые впоследствии оказываются разочаровывающе малы. Если необходимо, надо разметить главные комнаты, такие как спальни и гостиные, где-нибудь на открытом месте, чтобы получить лучшее представление о пропорциях. Также можно сопоставить размеры комнат с известными размерами, например, кровати, – насколько удобно она вписывается?

При демонстрации планов апартаментов, следует убедиться, что имеется и общий план здания, который определяет точное месторасположение каждых апартаментов. Многие, покупающие апартаменты на стадии строительства, жаловались, что, то что им преподносилось как угловые апартаменты или с видами на море, по окончании строительства оказывалось размещенным где попало в здании. Недобросовестные девелоперы делают это с тем расчетом, что, раз изменить все уже будет поздно, то покупатели смирятся с новым положением. Единственным путем избежать такой ситуации будет наличие плана здания, а не только апартаментов.

Спецификации

Следует ознакомиться со спецификациями, в которых четко перечислено, что включено в недвижимость (кухонное оборудование, ванные, сигнализации и т.п., в том числе с указанием их изготовителя), качество используемых материалов, отделки, цветовых схем и пр.

При покупке отдельной недвижимости с садом и бассейном, нужно уделить внимание тому, как отражена на планах внешняя часть недвижимости. Будут ли по завершении строительства прилегающие дорожки, сад и другие объекты экстериора выглядеть, как заброшенная стройплощадка или будут проведены ландшафтные работы? Какого уровня и какого масштаба? При покупке недвижимости в жилом комплексе, куда входят сады и бассейны, также должны быть показаны их планы и описания.

Демонстрационный объект

Если у девелопера есть демонстрационный дом или квартира, то следует уточнить связь между качеством этого демонстрируемого объекта и предлагаемой недвижимости. Клиентам зачастую показывают образцовые демо-объекты, с высококачественной отделкой, со вкусом оформленные и оснащенные по последним технологиям. И клиенты затем испытывают болезненное разочарование, когда полученная ими недвижимость не имеет ничего общего с демо-объектом. В некоторых случаях девелоперы не пытаются вводить клиентов в заблуждение, а лишь хотят произвести впечатление. С другой стороны, имеются и недобросовестные девелоперы, которые намеренно демонстрируют объекты более высокого качества, чем те, которые они собираются построить. Поэтому, когда демонстрируется некий объект, нужно выяснить, насколько он соответствует тому, что будет построено, и найти тому подтверждение в показываемых спецификациях.

Условия оплаты

Следует получить четкое представление об условиях оплаты. Сколько планируется платить, когда и соответственно какой стадии строительного процесса. Следующая таблица дает типичную разбивку платежей:

Вот примерная структура платежей при покупке апартаментов на стадии строительства по цене € 300’000 плюс налог:

Защита платежей

По Испанским законам девелоперы обязаны страховать полученные от клиентов платежи и держать их на особом счету, отдельном от оборотного капитала. Это делается для обеспечения того, что если девелопер обанкротится до завершения строительства, то оплаченные клиентами деньги сохранятся. Хотя это и обязательное требование закона, есть девелоперы, которые его не выполняют, поскольку это означает увеличение их расходов. Во время визита следует узнать, имеется ли у девелопера защита платежей. Это также тот момент, который должен проверяться юристом во время последующего тщательного аудита. Никогда не надо покупать недвижимость на стадии строительства у девелопера, который не может продемонстрировать того, что платежи клиентов застрахованы.

Ипотека

Многие девелоперы предлагают своим покупателям организовать ипотеку, об условиях которой необходимо получить всю информацию. Следует иметь в виду, что покупатель не обязан брать ипотеку, хотя это и может сэкономить некоторые организационные платежи. Тем не менее, эта потенциальная экономия должна быть оценена в перспективе всей ипотеки. Экономия нескольких сотен евро на организацию ипотеки, но последующая выплата завышенных сумм на весь ипотечный срок – это плохая сделка. Всегда следует сравнить условия предлагаемой девелопером ипотеки с другими предложениями, прежде чем принять решение, что означает необходимость сбора информации по ипотечным условиям на рынке во время своего визита. Если покупатель отказывается от ипотеки, которую предлагает девелопер, то девелопер, возможно, обязан будет выплатить некоторые расходы по ее аннуляции, поэтому на покупателя может оказываться давление на заключение ипотеки.

Сроки

В течение своего визита надо выяснить сроки строительства и штрафы за их нарушение. Эта информация должна быть также включена в частный контракт, если будет принято решение о покупке. Также следует спросить девелопера, каким образом будет осуществляться информирование покупателя о ходе строительства. Этот вопрос, наверняка будет встречен с удивлением, но это не означает, что его не следует задавать. Есть девелоперы, которые ежемесячно отправляют покупателям информацию по строительству (по этапам, которые заверяются архитектором) плюс фотографии. Чем более требовательными станут покупатели, тем быстрее девелоперам придется прогрессировать, чтобы отвечать этим требованиям.

Подключения

Нужно уточнить у девелопера, какие точно коммунальные подключения и удобства будут доступны по окончании строительства, и каков будет порядок и условия их использования.

Разрешение на строительство

Следует попросить девелопера показать, в каком состоянии находится разрешение на строительство осматриваемого проекта. Юрист также должен будет это проверить на стадии аудита, но лучше выяснить этот вопрос на начальном этапе и не тратить время на проекты, которые еще не имеют разрешения. Множество людей подписывалось на проекты, которые не имели разрешения на строительство, и многим из них пришлось потом жалеть об этом.

Типовые контракты и договорная документация

При наличии серьезной заинтересованности в объекте во время осмотра, нужно запросить образцы договоров, которые предстоит подписывать. Юрист покупателя должен проверить все контракты, а также остальную документацию (планы, спецификации, порядок оплаты, лицензии и пр. – эти вопросы рассмотрены в главах про покупку) прежде, чем что-то оплатить или подписать. Плюс, чем легче дают такие документы, тем лучше.

По всей вероятности, покупателю предстоит подписать 2 частных контракта в случае покупки на стадии строительства у девелопера. Первый – это контракт резерва, сопровождаемый резервным платежом, и через 30, или около того, дней – частный контракт покупки с соответствующим платежом, который оговорен с девелопером. Следует всегда избегать подписания первого из этих контрактов, и особо противостоять любым искушениям – или давлению – сделать это, прямо на стройплощадке во время визита. (Контракты, которые предстоит подписать, детально рассмотрены в главах про покупку).

Социальный состав

Перед покупкой новостройки полезно получить представление о том, какой будет общественная и социальная жизнь в комплексе. В конце концов, после покупки окружающие люди могут вносить значительный вклад в качество будущей жизни, особенно за рубежом. Нужно выяснить состав покупателей по национальности, возрасту, семейному статусу и т.п. с целью определить, тот ли это состав общества, который подходит. Также надо попытаться выяснить, будет ли комплекс в основном «пляжным», который опустеет, когда сезон закончится. Если возможно, то надо пообщаться с другими покупателями этого комплекса.

Безопасность комплекса

Новостройки с общей системой безопасности дают лучшую защиту владельцам, чем другие типы недвижимости. Нужно выяснить у девелопера, что предусматривается для безопасности комплекса, хотя многие девелоперы оставляют этот вопрос на усмотрение сообщества владельцев, если такое будет организовано. По очевидным соображениям, новостройка, в которой будет круглогодично проживать население, будет лучше защищена, чем «пляжный» комплекс. Идеальным решением будет огороженная резиденция с круглосуточной охраной.

Услуги и удобства

Некоторые новостройки включают в свой состав гольф площадки, спортивные и фитнес-клубы, отели, рестораны, магазины, в то время как у других их может не быть. Чем к большему количеству удобств имеется доступ, тем больше шансы на получение максимального удовольствия от недвижимости, и тем легче ее можно будет продать, когда это понадобится. Муниципальные удобства также создают атмосферу общественного взаимодействия и завязывания дружбы, что особенно важно для семей с детьми.

Менее очевидно наличие услуг по широкополосным видам связи и спутниковому телевидению. Все это можно организовать в индивидуальном порядке, но девелоперы могут поспособствовать в доступе к нужным инстанциям. Некоторые девелоперы также организуют услуги по управлению недвижимостью, например, уборка дома и уход за садом, обслуживание и сдача в аренду. В общем говоря, такого рода услуги предоставляются только в больших комплексах. Все эти моменты показывают важную часть владения недвижимостью в Испании, и должны быть выяснены во время визита.

Ограничения

Следует иметь в виду, что некоторые комплексы имеют свои уставы, которые регламентируют определенные аспекты владения недвижимостью и другие моменты, хотя зачастую они определяются сообществом владельцев, частью которого становится каждый покупатель. Тем не менее, всегда стоит проверить наличие каких-нибудь установленных регламентов.

Рекламные материалы девелопера

Нужно скопировать все рекламные и продажные материалы, полученные во время визита. Девелоперы используют их, чтобы склонить людей к покупке, и если принято решение купить, то нужно сохранить все брошюры, листовки и т.п. Они пригодятся на тот случай, если девелопер не выполнил планов и обещаний, которые содержатся в этих материалах, и тогда их можно использовать для получения компенсации. Не надо выбрасывать эти материалы, пока не пройдет нескольких месяцев после успешной покупки.

Выводы по визитам

Сейчас должно уже быть понятно, что осмотры недвижимости дают возможность собрать гораздо больше информации, чем многие люди обычно собирают. Чем больше собрано информации во время визитов, тем лучше позиция для выбора правильной недвижимости и по правильным основаниям. Также, она дает возможность более точной оценки расходов на покупку, ремонт и содержание, и дает больше аргументов для последующих торгов.

Если есть недвижимость, которая подходит для покупки, то следует задаться всего одним вопросом, который обычно упускается людьми на этой стадии, а именно – насколько легко можно будет продать эту недвижимость, если понадобится? Хорошо построенная, современная недвижимость с хорошим месторасположением имеет наибольший спрос во все времена и, при необходимости, всегда легко и быстро продается.

Далее:

• 19. Подготовка к покупке вторичной недвижимости в Испании
  • Общее описание
  • Подготовка к сделке
  • Переговоры с продавцом
  • Вопросы торга
• 20. Аудит недвижимости в Испании и его аспекты
• 21. Контракты купли-продажи недвижимости в Испании
• 22. Покупка вторичной недвижимости Испании
• 23. Покупка новостройки в Испании
• 24. Подписание контракта с испанским застройщиком
• 25. Полная стоимость покупки недвижимости в Испании
• 26. Полная стоимость владения недвижимостью в Испании
• 27. Планирование бюджета и ипотека в Испании
• 28. Инвестирование в Испанскую недвижимость

ESN: CL6V9-CF5VV-K1KG7

© 2008. ЗАО «ГРИГ». Все права защищены.