Руководство покупателя недвижимости Испании

8. Строящаяся недвижимость в Испании

Наряду с типом недвижимости, следует решить, какова должна быть его степень готовности к заселению. Имеется три основных выбора: строящееся жилье, новостройка или вторичная недвижимость.

Строящаяся (sobre plano)

Покупка недвижимости на стадии строительства недавно была чрезвычайно популярной, хотя в целом большинство ее покупателей были спекулятивными инвесторами, а не пользователями. Однако, многие пользователи также выбирают покупку на стадии строительства.

Апартаменты и полуотдельная недвижимость

Покупатели предпочитают апартаменты или полуотдельную недвижимость, которые составляют часть всего девелоперского проекта и планы которых завершены и одобрены муниципальными властями.

Ключевым преимуществом (в теории) покупки такого типа недвижимости является получение совершенно новой недвижимости по меньшей цене, чем построенная, хотя и приходится ждать окончания строительства. Девелоперы в таких продажах, на стадии строительства, выигрывают от уменьшения рисков и от получения денег в процессе строительства, взамен покупатели получают скидку около 10-20% от текущей рыночной цены сравнимой новостройки. И в некоторых случаях девелоперы позволяют покупателям вносить поправки к своему будущему жилью (цвета, полы, оборудование), в то время как покупая готовое жилье, приходится заезжать в то, что есть.

Тем не менее, решение покупать нечто, что еще не построено, создает неопределенности, которые могут вылиться в проблемы за время, которое проходит между подписанием контракта и сдачей жилья. Особо острыми эти проблемы могут быть для зарубежных покупателей.

Представление о недвижимости, основанное на планах и характеристиках, и построенная недвижимость могут отличаться. Поэтому детальные планы и спецификации, не оставляющие места путанице и сомнениям, должны быть частью недвусмысленного контракта между покупателем и девелопером – отдельная область, где многие покупатели не сильны. Строительство зданий – это сложные инженерные проекты, которые до своего завершения могут сталкиваться со всеми видами проблем, включая неблагоприятную погоду, плохое управление и несогласованность с муниципальными властями, и здесь невозможно переоценить важность работы с хорошо зарекомендовавшим себя девелопером. Наконец, аудит процесса строительства и последующего исправления недостатков должен проводиться очень тщательно, что зачастую затруднительно для зарубежных покупателей.

Но ничто из этого не испортит настоящего преимущества покупки на стадии строительства, когда все успешно сделано. Если ситуация позволяет покупателю ждать окончания строительства, что в беспроблемных случаях занимает 14-18 месяцев, то покупка на стадии строительства – самый дешевый путь приобретения абсолютно нового жилья. Все, что для этого нужно – это организовать процесс покупки таким образом, чтобы минимализировать риски и неопределенности, свойственные строящейся недвижимости. В разделе о покупке новостроек далее будет изложена более детальная информация.

Еще один момент. Сейчас следует учитывать текущую ситуацию на рынке недвижимости. В нормальных условиях покупка на стадии строительства – самый дешевый путь приобретения абсолютно нового жилья в Испании. Однако, в 2006 и 2007 году вполне возможно купить недавно построенное жилье от хороших девелоперов по цене ниже, чем цена девелопера на строящееся жилье, -- покупкой у паникующих инвесторов. Большое количество покупателей-дилетантов спекулирует на инвестициях в строительство, что привело к переизбытку предложения новостроек. Многие из таких инвесторов могут быть вынуждены продать по любой цене, и возможна значительная скидка.

Отдельная недвижимость

Отдельно стоящая недвижимость также может быть куплена у девелоперов на стадии строительства, со всеми теми же вышеописанными преимуществами и рисками. Из-за меньшей относительной прибыли девелопера при постройке отдельно стоящего жилья ценовой выигрыш может быть меньше, но плюсом будет то, что имеется возможность большего влияния на поправки к желательному плану будущего дома.

Покупка отдельно стоящей недвижимости у Испанского девелопера включает выбор участка и определение планов и характеристик недвижимости, которая должна быть построена. Следует иметь в виду, что продажа участков в Испании облагается налогом в 16%, в то время как продажа новостройки – 7%. Чтобы не платить более высокую ставку налога за участок, можно подождать завершения строительства перед подписанием договора продажи. Это полностью законно, и большинство девелоперов позволяют организовать покупку таким образом. Однако, это не всегда может быть целесообразным, и следует проконсультироваться у своего юриста по этому вопросу.

Девелоперы имеют различные подходы к возможности изменения планов и спецификаций будущей недвижимости. Большинство девелоперов предлагают выбор из ряда стандартных вариантов, но лимитируют допустимые изменения на косметическом уровне типа цветовых схем или предустановленного кухонного оборудования. Девелоперы избегают давать право на большие изменения, так как это увеличивает сложность и себестоимость. Некоторые девелоперы предлагают также совместную работу с их архитекторами для прорисовки проекта на начальном уровне. Это стоит дороже, но может быть единственным способом реализовать уникальную идею недвижимости.

Самостоятельное строительство

Другим вариантом является постройка своего дома, где можно выступить и девелопером, и клиентом одновременно. При этом строится свой дом мечты точно по своим вкусам и характеристикам и при экономии на выплате прибыли девелоперу (хотя девелоперская себестоимость всегда будет ниже, что уменьшает потенциальную экономию). При этом, если покупателем строительство своего дома у себя в стране никогда прежде не рассматривалось, тем более не стоит этого делать в Испании. Очень много сложностей связано с проектом самостоятельного строительства, и единственной причиной, чтобы рассматривать этот вариант, может быть то, что имеется время, желание, знания, ресурсы и характер для успешного завершения такого строительства.

ESN: CQYT2-7CHJX-PURP5