Руководство покупателя недвижимости Испании

11. Месторасположение недвижимости в Испании

Руководство покупателя недвижимости в Испании. МесторасположениеНаряду с типом и состоянием недвижимости следует принимать во внимание подходящее месторасположение и окружение недвижимости.

Регионы

Хотя никто и не считает, что нужно посетить все регионы Испании перед покупкой недвижимости, все же важно составить свое представление о них и уже потом сосредоточиться на каком-либо одном. Основополагающей причиной для выбора какого-нибудь региона могут быть семейные обстоятельства, но следует иметь в виду, что существующий выбор гораздо шире, чем большинство может себе представить, и различные регионы подходят под различные задачи. Выбор правильного региона гарантирует успех приобретения на долгие годы.

Окружение

В прошлом большинство зарубежных покупателей было нацелено на прибрежную недвижимость. Однако вкусы меняются, и на данный момент только 35-40% покупателей хотят прибрежную недвижимость в жилых резиденциях, закрытых урбанизациях, включая те, которые имеют гольф-площадки. На самом деле получается, что большинство в итоге на них и останавливается благодаря возможностям, удобствам, безопасности и проживающему там населению. Тем не менее, покупательские запросы в Испании стали более разнородными, и рынок соответственно развивается для их удовлетворения. Сейчас примерно 50% покупателей планируют приобретать недвижимость в сельской или деревенской местности и 5-10% -- в одном из Испанских городов. Хотя всегда было возможно купить недвижимость в глубинке или в городе, сейчас это гораздо легче, чем было раньше.

Урбанизации, жилые комплексы

Жилые комплексы, известные в Испании как урбанизации (urbanizacion), пользуются популярностью как у богатых испанцев, так и у зарубежных покупателей, и являются основой подавляющего большинства возводимого жилья в стране. Многообразие урбанизаций растет с изменением рынка, при котором они специализируются на своих собственных нишах и предлагают широкий выбор полуотдельной недвижимости и апартаментов. Каждый, кто желает купить на стадии строительства или новостройку, вероятно, скорее всего приобретет объект именно в урбанизации.

Руководство покупателя недвижимости в Испании. Жилой комплекс, урбанизация

Есть несколько различных типов урбанизаций, начиная от простых домов с базовой инфраструктурой (дороги, уличное освещение, основные коммуникации и утилизация отходов) и до роскошных закрытых комплексов с впечатляющим набором услуг и удобств, которые зачастую включают и гольф-поля. Общим для всех является то, что они находятся под муниципальным законодательством, которое определяет инфраструктуру комплекса, его этажность и плотность застройки. Урбанизации также имеют общество владельцев жилья, в которое входят все собственники, и которое они финансируют, отвечающее за управление всей принадлежащей урбанизации недвижимостью и услугами. Общество владельцев будет позднее рассмотрено более глубоко.

Застройщики урбанизаций в некоторых случаях могут устанавливать только базовую инфраструктуру и затем продавать участки желающим строить свои индивидуальные проекты. Другим полюсом будут застройщики, которые предлагают, или даже настаивают, на полном сервисе зданий. В общем говоря, гольф-комплексы в Испании, которые также являются урбанизациями, предоставляют наиболее полный сервис, включающих во многих случаях и услуги управления недвижимостью.

Урбанизации – относительно новый формат строительства, который оказался популярным среди растущего среднего класса Испании. Они выросли вокруг городов, таких как Madrid и Barcelona, создав спальные районы в стране, в которой они вряд ли бы существовали всего несколько десятилетий назад. Урбанизации также широко распространились по всему Испанскому побережью, и в 50-летний промежуток времени побережье, бывшее одной из самых дешевых и нетронутых земель, превратилось в одну длинную полугородскую полосу со сравнительно высокими ценами.

Британские покупатели всегда сосредотачивались на прибрежных урбанизациях благодаря привлекательности пляжа, видов на море и климата. Многие девелоперы прибрежных урбанизаций также концентрировались на британских покупателях, зачастую так успешно, что получались настоящие гетто, состоящие почти полностью из британских и ирландских владельцев. Немецкие и скандинавские гетто также существуют, но более распространенными являются смешанные комплексы. При посещении урбанизации обычно легко понять состав ее населения, да и подача рекламы и персонал девелопера дают очевидные подсказки.

Урбанизации, ориентирующиеся на зарубежных покупателей, начинают сейчас распространяться вглубь территории, нередко в пределах 45 минут езды до побережья. Такие урбанизации дешевле, чем на побережье, и также выигрывают от более спокойного провинциального окружения по сравнению с оживленным побережьем. Глубинные урбанизации рекламируются для пенсионеров, и такая тенденция появления урбанизаций, нацеленных на свой покупательский сегмент, будет продолжаться.

Руководство покупателя недвижимости в Испании. Закрытая урбанизация

Урбанизации предлагают действительно удобное решение для зарубежных покупателей и таким образом всегда будут занимать львиную долю рынка. Однако покупатели жилья для постоянного или длительного проживания, а не для проведения отпуска, должны понимать, что многие урбанизации на побережье по существу пустеют с октября по май и оживают с приходом летнего отпускного сезона. Как говорит Christopher Hunt из Marlow в Buckinghamshire, который купил недвижимость на севере Costa Blanca: «Это было настоящим шоком для меня прочувствовать, что на самом деле происходит в этих урбанизациях в течение года. Большую часть года здесь почти никого нет. Нет соседей, закрытые магазины, закрытые рестораны, практически ничего не существует, не считая только 2 сумасшедших месяцев в году, июль и август, когда местность наводняется шумными испанцами и другими европейскими нациями с их семьями.» Поэтому необходимо посетить урбанизации вне сезона, чтобы понять, какие из них живут круглый год. Урбанизация, которую планируется приобрести, должна подходить тому назначению, в соответствии с которым покупатель собирается ее использовать.

Город или село

Жилые комплексы предлагают загородное проживание и окружение. Большинство из них находятся на застроенных побережьях или сгруппированы вокруг городов, но только некоторые из них, в основном в очень больших комплексах, обладают высококлассными удобствами и возможностями, свойственными городу. Для того чтобы иметь полный спектр удобств и возможностей, следует рассмотреть один из Испанских городов, как и делает все растущее число британских покупателей.

Люди, которые предпочитают городскую жизнь загородной, найдут большой выбор в Испании. Barcelona, Madrid, Palma de Mallorca, Valencia, Alicante, Malaga, Seville, Cadiz, Santiago de Compostela, Ibiza, и Granada – только некоторые из Испанских городов, которые привлекают зарубежных покупателей энергичным городским образом жизни под солнцем. Меньшие города, такие как Antequera в Andalusia или Zafra в Extremadura также начинают привлекать внимание покупателей.

Руководство покупателя недвижимости в Испании. В глубинке Испании

Все большее число британских покупателей начинают поиски сельской недвижимости. Учитывая необходимость близости к международным аэропортам и более лучший климат на побережьях, эта тенденция все еще ограничена парой сотней километров вглубь от берега. Как обсуждалось выше, в главе про сельскую недвижимость, сельский образ жизни подходит не каждому, и люди имеют склонность принимать такие решения, основываясь на романтических фантазиях о деревенской идиллии, а не на реальном опыте из первых рук. Следует быть честным с собой, все хорошо взвесить и тщательно изучить, и лучше всего до покупки арендовать месяцев на 6 аналогичное жилье в сельской местности Испании.

Нужно сказать пару слов людям, желающим приобрести сельскую недвижимость в области Valencia, о так называемом законе о «захвате земли» в Valencia. Этот закон, известный в Испании как Ley Reguladora de la Actividad Urbanistica (LRAU), был принят в Valencia для облегчения процесса городского строительства в районах, предназначенных для застройки. Изначально закон был плохо прописан в своих основных положениях, что давало застройщикам возможность строительства вопреки пожеланиям местных владельцев недвижимости, и в некоторых случаях заставляло владельцев частично оплачивать расходы застройщика. Правительство области Valencia опубликовало исправленный закон, который позволил владельцам недвижимости блокировать планы строительства, которые затрагивали их собственность, и представлять свои собственные планы. Но даже если это и так, то следует консультироваться со своим юристом по этому поводу, когда покупается недвижимость в области, которая, по-видимому, считается сельской в Valencia.

Побережье

Несколько моментов нужно иметь в виду, когда сердце покупателя лежит к прибрежной недвижимости. Общее правило – чем ближе к морю, тем выше цены. На первом месте пожеланий идет вид на море, как и недвижимость, имеющая пешую доступность до пляжа.

Руководство покупателя недвижимости в Испании. На побережье

Тем не менее, жизнь на Испанском побережье в июле и августе может быть серьезным испытанием терпения, когда кажется, что весь мир высадился на тоненькой полоске пляжа. Дороги могут превратиться в одну длинную пробку, на пляже – не протолкнуться, и занять столик в ресторане сродни подвигу Геракла. Для фанатиков же пляжного отдыха, коими являются большинство испанцев, близость к пляжу трудно переоценить. Однако, во многих случаях компромиссом может быть приобретение недвижимости рядом с побережьем, со своим садом и бассейном, которое обладает множеством альтернатив для наслаждения климатом и окружением без постоянного пробивания пути к пляжу. Если близость к пляжу – не ключевое требование к недвижимости, тогда следует подумать дважды, прежде чем переплачивать за первые-вторые линии у моря.

Последний момент касательно покупки пляжной недвижимости. В Испании есть закон районирования, известный как ley de costas (прибрежный закон), который ограничивает строительство жилья в пределах 1 километра от пляжа. Некоторые объекты могут быть построены в нарушение этого закона, что ставит под вопрос их легальность. Под этот закон подпадает очень мало объектов, но всегда имеет смысл проверить это со своим юристом при покупке пляжной недвижимости.

Далее:

ESN: CEF4B-6CEYN-QXHBM

ESN Barcode. Штрих-код электронного серийного номера. Материал зарегистрирован. Депозитарий авторского контента. Все права защищены.
© 2007. ЗАО «ГРИГ». Все права защищены.

Карта сайта I Конфиденциальность I Условия использования I © 2009 GRIG