Новости рынка недвижимости Испании

ЯНВАРЬ 2011

На рынке всего 350’000 новых домов, считают застройщики

Отсутствие надежных данных затрудняет точное определение количества новых домов, выставленных на продажу, но это количество имеет большое значение. Чем оно выше, тем дольше будет тянуться кризис недвижимости и тем сильнее предстоит упасть ценам.

По некоторым оценкам, переизбыток предложения на рынке переваливает за один миллион с гаком, но недавно Давид Тагуас (David Taguas), президент строительного лобби Seopan, выступил с новым подсчетом, по которому на балансах банков и девелоперов находится всего 350’000 новых домов.

«Это должно быть около 350’000 домов, что является серьезным количеством, но не таким уж и плохим, если принять во внимание, что при нормальных обстоятельствах оно эквивалентно спросу всего лишь одного года,» – заявил Тагуас испанской прессе. По его мнению, «переизбыток недвижимости, принадлежащей застройщика и банкам, преувеличивается. Реальной проблемой, однако, остается недвижимый фонд банков,» – добавил он.

730’000 новых домов на продажу, говорит Правительство

Но по данным испанского Правительства (Министерство Развития), фонд нераспроданной недвижимости на конец октября насчитывал 730’000 объектов, что почти вдвое больше оценки застройщиков.

Ситуацию еще больше ухудшает тот факт, что этот переизбыток все еще растет, поскольку в строй сдается больше домов, чем продается – за 12 месяцев к концу октября 2010 добавилось 34’112 новых домов. Существует опасность того, что какая-то часть всего этого переизбытка никогда не будет продана, поскольку снижение цен на землю приведет к тому, что стоимость строительства новых домов станет дешевле, делая уже построенное жилье завышенным в цене и устаревшим.

Из этих 34’112 новых домов, примкнувших к переизбытку, 44% приходятся на регион Валенсия (Valencia), 13% – на Галисию (Galicia) и 8.7% – на Андалусию (Andalucia). С другой стороны, Каталонии и Балеарским островам (Catalonia, Balearics) удалось за это же время уменьшить слегка свои избыточные фонды недвижимости.

В Барселоне и Мадриде всплеск предложений с ценой до € 200’000

Как Феникс, восстающий из пепла, квартиры с ценой предложения до € 200’000 снова появляются в моде по мере углубления кризиса недвижимости в Испании.

Ценовые предложения недвижимости в Мадриде. Динамика за десятилетие.

Согласно данным одного из ведущих порталов недвижимости Испании idealista, доля домов с запрашиваемыми ценами в пределах € 100к и € 200к, которая в базе портала в 2002 году составляла более 40%, ушла в 2006 году ниже 10%, подогреваемая ожиданиями продавцов в непрерывном росте. Теперь эта ценовая категория стала снова занимать 30% предложений и вернулась в звание самой многочисленной группы (красная линия на графике сверху).

Аналогичная история и с Барселоной (красная линия, график снизу), что явно сигнализирует о том, что цены настраиваются в соответствии с новыми реалиями.

Ценовые предложения недвижимости в Барселоне. Динамика за десятилетие.

Застройщикам придется понизить цены и продавать в убыток

В эпоху бума девелоперы переплачивали за землю, и сейчас пришло время расплачиваться за свои ошибки, считается в новом докладе по испанскому рынку недвижимости от Сообщества Оценщиков (Sociedad de Tasacion (ST)), ведущей оценочной компании.

Если застройщики хотят распродать свои объекты и вернуться в бизнес строительства, то в 2011 году им придется снизить свои цены и продавать в минус, утверждается в докладе от ST, посвященному прогнозам о состоянии испанского сектора недвижимости на 2011 год. Продажа в убыток – это та цена, которую они вынуждены будут заплатить за раздутую во времена бума стоимость земли под строительство, которая доходила до 50% в себестоимости новостроек, при том что в обычных условиях ее доля составляла около 30%.

По прикидкам ST, фонд нераспроданной недвижимости насчитывает 724’000 домов (среди которых, как я подозреваю, 30-40% можно классифицировать как курортное жилье на побережьях).

Выступая перед испанской прессой, Хосе Луис Эстебас-Гилман (Jose Luis Estevas-Guilmain), Президент ST, заявил, что девелоперам «придется признать убытки» и что «ситуация не разрешится» до тех пор, пока они не сделают этого. ST также рекомендует принятие мер по стимулированию развития арендного рынка в Испании от его нынешней доли, равной 13% от всех домовладений по стране, до 50%, как в среднем по Европе.

В этом году цены на недвижимость в Испании упадут еще на 15%

Тяжело продающийся переизбыток наряду с растущими изъятиями залоговой недвижимости будет давить на цены, понижая их, считает Fitch, международное рейтинговое агентство.

Рынок недвижимости в Испании не увидит света в конце тоннеля, по крайней мере, в 2011 году. Таково невеселое заключение последнего доклада агентства Fitch, по прогнозам которого средние цены на недвижимость упадут в этом году на 10-15%.

И снова за падающими ценами лежит монументальный переизбыток недвижимости и все большее число банковских изъятий, поступающих затем на рынок. Если добавить к этому астрономическую безработицу в 20%, слабый экономический рост и сомнения в правительственной экономической программе, то можно получить представление, чем вызваны эти прогнозы.

Испания снова № 1 для покупки дома зарубежом

На протяжении многих лет Испания – фаворит у англичан, покупающих дома зарубежом, подтверждает новое исследование британской телепрограммы Место под Солнцем (A Place in the Sun).

Рейтинг стран на 2011 год получается следующим (места 2010 года даны в скобках):

• 1. Испания (1)
• 2. Франция (3)
• 3. Португалия (4)
• 4. Италия (6)
• 5. Флорида, США (2)
• 6. Турция (5)
• 7. Греция (8)
• 8. Кипр (7)
• 9. Мальта (новичок рейтинга)
• 10. Египет (новичок рейтинга)

Первое место Испании комментируется таким образом. Снова Испания остается у англичан наиболее популярным местом покупки зарубежной недвижимости, и потому возглавляет наш рейтинг лучших мест для покупки в 2011 году. В конце концов, чего еще ей можно пожелать – она имеет отличное транспортное сообщение, солнце, море, культуру и инфраструктуру. С наплывом на рынок залоговой недвижимости и срочных продаж на испанских побережьях для усердного покупателя открываются отличные сделки. А если добавить к этому огромные скидки на курортные дома, то в распоряжении покупателя оказывается разнообразие месторасположений и параметров недвижимости.

Испанский рынок недвижимости готов к восстановлению

Агентство Рейтер сообщило, что крупная германская группа в секторе недвижимости, называемая IVG, предсказывает начало возрождения рынка недвижимости в Испании к концу этого года.

IVG даже прогнозирует, что полуживой сектор испанской недвижимости восстановится быстрее, чем остальная экономика, хотя обычно происходит наоборот. «Теоретически, рынок недвижимости идет вслед за состоянием экономики со средним запаздыванием на 18 месяцев,» – сообщил журналистам на пресс-конференции во Франкфурте глава исследовательского отделения этой группы Thomas Beyerle. – «В случае с Испанией мы, вероятно, увидим вариант «от обратного», – добавил он.

Не читая сам доклад IVG, а только сообщение от Рейтер, у меня было ощущение, что речь идет о коммерческой недвижимости, возможно, даже об офисной, так как они говорили об аренде в Барселоне, Мадриде и в Уэст-Энде Лондоне. IVG – это европейский мега-фонд недвижимости, управляющий активами на € 22 млрд, потому я полагаю, что они знают освещаемую тему, хотя не могу сказать, что согласился бы с ними, если бы речь шла обо всем рынке в целом. Но даже с учетом этого, я счел, что этот доклад заслуживает упоминания, и как история, дающая нотку оптимизма в отношении Испании, представляет собой нечто свежее. Хотел бы я, чтобы их было больше.

Средние цены на жилье в Испании завышены на 24%

Другие страны, такие как США, гораздо быстрее справились со своим пузырем недвижимости, заявляется в новом докладе Экономической Обсерватории (ОСЕ) института Juan de Mariana Institute. Используя соотношение цены на недвижимость к ее арендному доходу, ОСЕ приходит к выводу, что средние цены на недвижимость в Испании все еще на 24% выше своего долгосрочного среднего значения.

Сопоставление цены и аренды – это разновидность коэффициента «кратное прибыли» (price-earnings ratio (PER)), на основании которого можно оценивать стоимость актива относительно приносимого им дохода. Высокие кратные коэффициенты, за пределами долгосрочных средних величин, обычно служат признаками ценовых пузырей.

По данным исследования ОСЕ, в 2010 году цены на испанскую недвижимость были € 2’476/кв.м, а ставки аренды – € 97/кв.м./год, что дает величину коэффициента PER в 25.6 лет. Сравнивая его с долгосрочным средним значением 19.5 лет, получается, что испанская недвижимость переоценена в среднем на 24%.

Коэффициент кратное-прибыли по испанской недвижимости. Историческое развитие и среднее долгосрочное значение (красная линия).

В 2007 году, на вершине бума недвижимости, она была переоценена, по подсчетам ОСЕ, на 40%, так что, по меньшей мере, пузырь сдулся пока наполовину.

ОСЕ также обеспокоена медленными темпами снижения цен в Испании, отмечая, что для возвращения к своим нормальным средним значениям им может потребоваться еще 4 года, а если снижение цен будет замедляться, то и все 10 лет. «Без коррекции цен на жилье восстановление остальной экономики будет проходить гораздо труднее. Недвижимость надо продать и тогда цены вернутся к своим фундаментальным значениям, как то уже произошло 2 года назад в таких странах, как США.» (График внизу)

Коэффициент кратное-прибыли и его составляющие.

Проблема со сделанными ОСЕ выводами в том, что они настолько хороши, насколько и данные, лежащие в их основе. Если они базируются на официальных данных, что скорее всего так и есть, то ценовые снижения там очень малы по сравнению с реальностью. Другая проблема в том, что они оперируют средними значениями, что может сильно противоречить положению дел в премиум секторах недвижимости.

Еврибор и новости ипотеки в Испании

Изменение процентной ставки Еврибор за год на январь 2011 г.

Еврибор (Euribor, 12 месяцев), процентная ставка, обычно используемая для подсчета выплат по ипотекам в Испании, вырос в январе до 1.55%, что составило изменение почти на 3%. При погодовом сравнении, Еврибор стал выше на 25.8%, что приведет к росту платежей для ипотечных заемщиков по кредитам с плавающей ставкой. Выплаты по типичной ипотеке (€ 150’000, на 25 лет, по ставке Еврибор + 0.5) поднимутся примерно на € 20 в месяц, или на € 240 за год.

Еврибор сейчас находится на своих верхних значениях, которых не было с июня 2009 года. При этом, он все еще исключительно мал по историческим стандартам, хотя все идет к тому, что он будет постепенно расти.

Новое ипотечное кредитование продолжает сокращаться

Ипотечное кредитование на ноябрь месяц сократилось за год на 14.6%, что не предвещает рынку ничего хорошего. Средний размер ипотеки в ноябре был € 114’258, что на 1.8% меньше, чем год назад, и на 2.6% меньше октября. Общий объем ипотечного кредитования составил € 7.84 млрд, сократившись за год на 23.2%. Средняя ставка по кредиту была 3.82%.

Число новостроек за год сократилось на треть

Число объектов завершенного строительства продолжает уменьшаться: на конец ноября 2010 года было построено 237’479 домов, что на 34.5% ниже, чем за тот же период в 2009 году, по данным Правительства.

С учетом того, что новых строек в 2010 г. было начато меньше 100’000 (а в 2007 г. – их было 800’000), то будет верным поставить на то, что число сдаваемых объектов будет уменьшаться как минимум еще один год, или около того, до показателя менее 100’000 за год в 2012 году.

Это плохие новости для строительной отрасли, но по крайней мере, это поможет избавиться от излишка недвижимости, зависшего на рынке.

98% построенного за последний период принадлежит частным застройщикам, а 2% занимает доля социального жилья, возводимого государством.

Разрешения на строительство упали, грядет дефицит

2010 год для бизнеса жилищного строительства в Испании был настоящей катастрофой, но я думаю, что она заканчивается.

Число разрешений на строительство, выданных за год в Испании.

К ноябрю прошлого года, за 11 его месяцев, было выдано всего 83’800 разрешений на строительство, что на 18% ниже такого же периода годом ранее, по данным Министерства развития. В сравнении с 2006 годом, годом вершины строительного бума в Испании, число разрешений свернулось на 90%. Полный коллапс, по всем меркам. Испания, по-видимому, закончит 2010 год с числом разрешений менее 100’000, чего не случалось уже многие десятилетия. Единственной хорошей новостью является то, что в сравнении с октябрем разрешений было выдано на 33% больше.

Немного заглядывая вперед, я прогнозирую, что 2010 год будут считать поворотным для испанской индустрии жилищного строительства. Объемы нового строительства снова начнут расти в 2011 году, хотя слабо и на очень низких уровнях.

Также я ожидаю появления очагов дефицита новых домов, которые люди хотели бы купить, одновременно с наличием переизбытка новостроек, которых никто не хочет, потому что многое из построенного во времена бума было плохо продумано (на то он и бум). Здесь таятся возможности для толковых застройщиков, которые знают, что они делают.

Девелоперы, которые сейчас покупают землю и строят, будут иметь большое ценовое преимущество. Что так же относится и к людям, ведущим собственное строительство.

22.02.11

ESN: WC6YC-6PPEG-C31AX

© 2011. ЗАО «ГРИГ». Все права защищены.

Компания "Григ" – риэлтор покупателя недвижимости в Испании.

Где в Испании купить недвижимость? Какие есть нормальные районы? Описание испанских регионов: цены, особенности, карты, условия жизни, тенденции. Для тех, кому нужно получить представление о всех областях Испании – Справочник недвижимости.

ЗАО "Григ" представляет каждый месяц цены на дома, квартиры, виллы в Испании на примере трех объектов недвижимости, которые привлекли наше внимание.