Новости рынка недвижимости Испании

АВГУСТ 2010

Изменение продаж положительное, но не прочное

Количество сделок по недвижимости в разные годы

Испанский рынок недвижимости, возможно, и достиг дна, по крайней мере, по количеству сделок, но признаков стабильного подъема в продажах нет.

В июне, за исключением муниципального жилья, было совершено 33’581 сделок по жилой недвижимости, или на 5.5% выше, чем в июне прошлого года, согласно данным Правительства (Национальный институт статистики, INE). За первые шесть месяцев этого года продаж было на 9.4% больше, чем в том году. Но в сравнении с первым полугодием 2007 года, продажи упали на 50%. При помесячном сравнении, они стали ниже на 1%, чем в мае. Так что рынок, может, и достиг дна, но прочный подъем еще не обозначился.

На следующем графике приводятся годовые показатели по сделкам по новостройкам и по вторичной недвижимости. Последняя поднялась в июне на 18%, в то время как новостройки понизились на 5%. Такая же картина ожидается и до конца этого года.

Изменения количества сделок по новостройкам и вторичной недвижимости

И в завершение, продажи с разбивкой по выбранным регионам. Хорошие новости – на севере, плохие – на юге.

Изменения количества сделок по регионам по новостройкам и вторичной недвижимости

Ставки аренды жилья в июле поднялись на 1%

Аренда недвижимости растет, а ее цены – снижаются, улучшая отдачу от капитала для ее владельцев.

Средние цены аренды выросли в июле на 1% в сравнении с прошлым годом, как показывают недавние цифры INE. Это вызывает удивление, учитывая переизбыток предложения недвижимости на рынке и на продажу, и в аренду. За 6 месяцев арендные цены при погодовом сравнении выросли на 0.9-1.2%, в то время как стоимость недвижимости уменьшилась на 4-5%, давая улучшение доходности от вложений. Как минимум, это некоторое подобие хороших новостей для окруженных со всех сторон инвесторов в недвижимость.

Но индекс потребительской инфляции за тот же период вырос на 1.9%, и хотя отдача увеличивается, но в реальном выражении арендный доход фактически падает.

Сильнее всего ставки аренды поднялись на Балеарских островах (Baleares, +1.5%), а наиболее снизились – в Наварре (Navarra, -0.5%).

Вал предложений недвижимости до € 200’000

К примеру, в Готическом квартале Барселоны (Barcelona) предлагается к продаже 1-спальная квартира, или двушка, по-нашему, 40 кв.м. площади, за € 127’000, запрашиваемая цена была снижена на 24%.

Количество предложений в Барселоне и Мадриде по цене до € 200’000 за последний год массово увеличилось, так как продавцы роняют свои цены, сообщается в новом исследовании испанского портала недвижимости Idealista.com.

За 12 месяцев к концу июля, количество недвижимости, представленной на портале с ценой ниже € 200’000, выросло в Мадриде на 55% и в Барселоне – на 48%. На пике бума в 2006 году, доля таких предложений, в пределах 100-200к евро, в Мадриде занимала всего 8% от общего числа, а на сегодня она составляет 27%, что равносильно росту на 458% с августа 2006 года. В Барселоне, доля таких предложений расширилась с 3%, бывших в октябре 2006 г, до нынешних 18%, рост на 638%.

В чем причина этого? Кредитный кризис и переизбыток недвижимости вынуждают продавцов снижать свои цены для того, чтобы продать, по мнению Фернандо Энсинар (Fernando Encinar), главы исследовательского подразделения в Idealista.com. «Сегодня единственным выходом для продавцов остается осознать, что им необходимо снизить цену, если они хотят продать,» – заявил Энсинар испанской прессе.

Оценочная стоимость недвижимость за 3 года снизилась на 41%

На слабость испанского рынка указывает еще один знак: число проведенных оценок недвижимости. За прошлый год оно упало на 4%, согласно новому докладу от Банка Испании.

При этом, если количество оценок упало всего на 4%, то оценочная стоимость недвижимости по ним понизилась в среднем на 17%. Если брать шире, в период за 3 года, то оценок стало проводиться меньше на 41%, а средняя оценочная стоимость просела на 34%, что дает некоторое представление о том, насколько сильно упала цена недвижимости в Испании с момента окончания бума на рынке.

Интересно отметить, что первые признаки замедления появились в оценочных данных еще в 2006 году, со значительным проседанием далее в 2007 и 2008 гг. и выравниванием в 2009 году.

Июньский всплеск строительной активности

Показатели строительного сектора Испании выросли в июне на 18.6% по сравнению с прошлогодним июнем, по данным Евростата, статистического бюро ЕС. Это стало крупнейшим ростом среди всех стран Евросоюза.

Лидирует в списке Испания, за ней идет Англия (+13.6%) и Польша (+10.2%). Замыкают его Венгрия (-19.6%) и Болгария (-17.5%). В среднем по ЕС изменение составило +3.5%.

При помесячном сравнении, относительно мая, активность строительства в Испании поднялась на 7.2%, а по Еврозоне в среднем на 2.7%.

Отчетливый подъем Испании в июне, который последовал вслед за почти таким же майским спадом на -18.9%, сообщила испанская пресса. Это всего лишь показывает, что нельзя уделять слишком много внимания показателям только одного месяца. Испанские застройщики, в свою очередь, встретили эти данные с удивлением и скептицизмом, заявляя, что показатели не должны быть лучше, чем в том году, насколько они могут судить. Бенхамин Муньос (Benjamin Munoz), Вице-президент Валенсийской ассоциации девелоперов, заявил, что здесь, вероятно, допущена какая-то ошибка.

Ипотечные выплаты поднялись впервые за 2 года

Изменение процентной ставки Еврибора за год

Еврибор (Euribor, 12 месяцев), процентная ставка, обычно используемая для подсчета выплат по ипотекам в Испании, растет уже 5 месяц подряд, превысив за это время прошлогодний максимум. В августе Еврибор достиг уровня в 1.421%, поднявшись за месяц на 3.5% и став на 6.5% выше августа 2009 года.

Вследствие этого ипотечным заемщикам с ежегодно пересчитываемой ипотекой придется платить больше. Выплаты по типичному ипотечному кредиту (€ 150’000, 25 лет) поднимутся примерно на € 6 в месяц, или на € 70 за год, до уровня € 594 в месяц.

Еврибор превысил свой прошлогодний уровень впервые с октября 2008 года, когда кредитный кризис захватил все рынки. Процентные ставки тогда стали снижаться, так как центральные банки вливали средства в банковскую систему. А сейчас они начинают повышаться из-за того, что инвесторы обеспокоены бюджетными дефицитами и инфляцией.

Изменение процентной ставки Еврибора за год, в процентах

Новое ипотечное кредитование сократилось в июне на 10.8% по сравнению с июнем 2009, по данным Национального Института Статистики (INE). Падение продолжается второй месяц подряд. Новые ипотеки являются ключевым индикатором настроений на жилищном рынке. 2 месяца снижений – не хороший знак.

Количественно, новых ипотечных кредитов было выдано 55’143 за июнь месяц, всего лишь на немного меньше, чем за май, так что хотя бы при помесячном сравнении новости получше. В целом, за первую половину года кредитование уменьшилось только на 0.5% от прошлого года. Средняя сумма кредита составила € 119’547, на 1.4% выше, чем в том году, и на 4% выше, чем в мае, давая повод предположить, что банки стали более разборчивы в том, кого кредитовать, что позволяет им затем выдавать большие кредиты. Весь объем кредитования составил € 6.6 млрд, на 9.6% меньше прошлого года. Средняя процентная ставка слегка поднялась от майского уровня – 3.93%, а в сравнении с июнем 2009 года стала ниже на 12.1%.

Августовское изменение запрашиваемых цен

Запрашиваемые цены на вторичное жилье снижаются далее – так продавцы реагируют на продолжающийся покупательский бойкот. Но судя по отсутствию продаж, продавцы все еще находятся в плену у заблуждений о стоимости своих домов.

В августе цены понизились еще на 1.1%, согласно данным индекса, публикуемого Idealista.com, ведущим испанским порталом недвижимости, на основе 160’000 объектов недвижимости в его базе. Иначе говоря, средняя запрашиваемая цена с € 2’365/кв.м, бывших на конец июля, понизилась до € 2’339/кв.м. к концу августа.

Как всегда, по регионам имеются различия – цены упали в 13 автономиях, но выросли в 4. Сильнее всего они поднялись на Балеарских островах (Balearics, +2.3%), в Наварре (Navarra) и Стране Басков (Basque Country, +0.2%), и Андалусии (Andalusia, +0.1%). Снизились более всего в Каталонии (Catalonia, -2.4%), Мурсии (Murcia, -2%) и Риохе (La Rioja, -1.6%).

Исходя из запрашиваемых цен, то есть из того, что продавцы думают о том, сколько стоят их дома, недвижимость дороже всего в Стране Басков (€ 3’531/кв.м.), затем в Мадриде (€ 3’261/кв.м.) и Каталонии (€ 2’732/кв.м.). С другой стороны, самая дешевая – в Эстремадуре (Extremadura, € 1’388/кв.м.), потом в Мурсии (€ 1’411/кв.м.) и Кастилии-Ла Манче (Castile-La Mancha, € 1’608/кв.м.).

Но судя по объемам продаж, продавцы понизили свои цены еще недостаточно. Хотя продаж за первые полгода стало больше на 20%, чем в том году, их все еще на 30% меньше, чем в 2008 г, и на 56% – чем в 2007 г. То есть при таких ценах продаж совершается почти вполовину меньше, чем их было всего 3 года назад. Сдается мне, что средние запрашиваемые цены должны упасть еще дальше.

Другой испанский портал по недвижимости Pisos.com также сообщает о снижении августовских запрашиваемых цен на 0.62%, основываясь на данных по своей базе. Принимая во внимание, что цены предложения отличаются от рыночных цен прохождения сделок, то никакой их источник не даст нам многого о действительной стоимости недвижимости на сегодня. Но, по крайней мере, Pisos.com сопровождает их занимательными графиками.

Изменение национального индекса цен недвижимости за прошедший год

Изменение национального индекса цен недвижимости за июль и август по регионам

Продажи 2-го квартала выросли у министерства и упали у регистраторов

Официальные цифры продаж за второй квартал противоречивы и запутанны, чем может объясняться, почему так мало аналитиков им доверяет. По данным Министерства Жилищного Строительства, во 2-м квартале продажи жилья поднялись на 39.6% по сравнению с 1-м кварталом, и достигли 149’527 сделок. Данные в Министерство поступают от нотариусов, которые заверяют все договора перед внесением их в Регистр собственности.

Но по данным испанских регистраторов недвижимости (Colegio de Registradores), которые вписывают свидетельства в Регистр, продажи за это же время уменьшились на 6.3% – зарегистрировано было только 110’378 сделок.

При погодовом сравнении (второй квартал 2010 против второго квартала 2009), по данным Министерства, продажи выросли на 24.7%, а по данным регистраторов – на 9.5%. По меньшей мере, тут они сошлись на том, что за 12 месяцев продажи увеличились, даже если и расходятся в том, на сколько именно.

Общее количество сделок за 12 месяцев на конец июня составило, по Министерским данным, 495’684, рост на 4.8%, но по данным регистраторов, снизилось на 3.24% и равнялось 440’399. Если Министерство право, то продажи за 12 месяцев поднялись впервые с первого квартала 2007 года.

Также, продажи вторичной недвижимости значительно превосходили новостройки, что является признаком нормализации рынка. При этом однако, относительный прирост продаж по новостройкам составил 45%, в то время как у вторичной недвижимости он был 35%, что дает ключ к пониманию того, почему так поднялись продажи во втором квартале. Это рост налога НДС с 1-го июля на продажи новостроек. НДС с 7% стал равен 8%, что могло повлечь за собой заключение многих сделок в этом квартале заранее, до его повышения. Интересно будет посмотреть, как вследствие этого поведут себя продажи в 3-м квартале.

Количество сделок с недвижимостью, общее и по вторичной и новостройкам

Остановка строительного сектора по новым проектам

Подпитка нового жилищного строительства пересыхает тревожными темпами. Я прочитал в испанской прессе, что за второй квартал количество разрешений на строительство выросло на 17%, и не мог поверить своим глазам. При более близком рассмотрении однако оказалось, что это в сравнении с первым кварталом и с учетом разрешений на строительство муниципального жилья. Если исключить социальное строительство и сравнить этот год с прошлым, то получается другая история.

А именно, что за второй квартал число разрешений сократилось на изрядные 26% в сравнении с тем же периодом прошлого года, что уже совсем не радует. Единственной хорошей новостью, если это можно так назвать, является то, что это немного лучше того года – на тот период падение составляло 33%.

Даже муниципальное жилье сократилось за год – на 9%, хотя в сравнении с первым кварталом и выросло на 35%. Но этот рост, однако обусловлен большим спадом социального жилья в первом квартале. Почему он был, я не знаю.

Во всяком случае, картина (для индустрии строительства) получается тягостная – за этот год общее количество разрешений уменьшилось на 27% до 44’826 штук. А за вычетом социального жилья спад составляет 29%, до всего лишь 29’078 штук.

По-видимому, в этом году будет выдано менее 100’000 разрешений на жилищное строительство, а всего несколько лет назад их было почти 900’000. Гибель – единственное слово, которым можно описать нынешнее состояние испанской строительной индустрии, особенно на побережьях.

10.09.10

ESN: WVJA6-BPH6V-9L9YR

© 2010 All Rights Reserved.

Компания "Григ" – риэлтор покупателя недвижимости в Испании.

Где в Испании купить недвижимость? Какие есть нормальные районы? Описание испанских регионов: цены, особенности, карты, условия жизни, тенденции. Для тех, кому нужно получить представление о всех областях Испании – Справочник недвижимости.

ЗАО "Григ" представляет каждый месяц цены на дома, квартиры, виллы в Испании на примере трех объектов недвижимости, которые привлекли наше внимание.