Новости рынка недвижимости Испании

ДЕКАБРЬ 2010

Снова в ходу ипотеки на 100% (и более)

Банки, не разбирая дороги, пытаются избавиться от зависшей на их балансах недвижимости, даже если это лишит ипотечного финансирования рынок вторичной недвижимости. Один ипотечный брокер поведал мне, что некий испанский банк «поднял максимальный размер кредита для нерезидентов, которые покупают их проблемную недвижимость, до 100% (ранее они давали 60% или 70% если повезет)». «А предложение для резидентов – 100% плюс расходы по покупке на проблемную (задолженность по платежам) недвижимость, и 100% без учета расходов – на залоговую (перешла к банку) недвижимость.»

И испанская пресса также сообщает, что банки стали предлагать 100% ипотеку, сроком до 50 лет и кредитные каникулы от 3 месяцев до 2 лет и более.

Спрашивается, почему банки делают это? Во избежание регистрации убытков по своим портфелям недвижимых активов, если вкратце. Но это не обязательно хорошая сделка для покупателя. Финансовые условия выглядят привлекательно, но покупатель принимает на себя высокий риск получения отрицательной доходности (когда размер кредита превышает стоимость недвижимости, чего может не произойти, если покупатель финансово устойчив и приобретает премиум недвижимость на долгий срок).

Для покупателей полезнее были бы более низкие цены на недвижимость и более высокая стоимость кредитования. Ведь ипотечные ставки не собираются идти вниз, но цены недвижимости – могут.

Рынок испанской недвижимости в октябре ушел в пике

Количество сделок с недвижимостью в Испании, по годам и месяцам. На декабрь 2010.

У рынка был весьма унылый октябрь, когда его продажи упали до самого низкого уровня за десятилетие. За исключением муниципального жилья, в октябре продалось только 23’927 домов, что на 25% меньше, чем в сентябре, и на 20% меньше – чем в октябре предыдущего года, согласно новым данным национального Института статистики.

Как иллюстрируется на вышеприведенном графике, рынок, видимо, растерял всю свою энергию и, после слабого летнего восстановления, у него в октябре произошел значительный крен вниз. На следующем графике представлены показатели только для октября месяца в разные годы.

Количество сделок на рынке недвижимости в Испании, за октябрь месяц в разные годы.

Большинство статей в испанской прессе объясняли это падение отменой ипотечной налоговой льготы с начала этого года. Они может быть правы, а может и нет. Это может быть также и потому, что потенциальные покупатели не могут получить кредит и купить по нынешним ценам.

Плохим этот месяц был и у новостроек, и у вторичной недвижимости, но особо досталось новостройкам, чьи продажи сократились на 20%.

Количество сделок на рынке недвижимости в Испании, по вторичной недвижимости и новостройкам. Декабрь 2010.

Но даже при этом, показатели рынка за весь период с начала года все еще на 7% выше 2009 года, так что еще есть шанс того, что год закроется с увеличением числа сделок. Правда это будет слабым утешением, учитывая насколько плохим был этот самый 2009 год.

Данные подтверждаются и новыми квартальными цифрами от Департамента Жилищного Строительства (при Министерстве развития), которые показывают, что продажи сократились на 48% между II и III кварталом, и на 26% в сравнении с тем же периодом 2009 года. Это большой спад по любым стандартам.

Количество сделок на рынке недвижимости в Испании, поквартально. III квартал 2010.

Самым разочаровывающим стало то, что спад до рекордных минимумов в III квартале произошел сразу после обнадеживающих признаков вступления рынка на путь восстановления, когда продажи подросли было на 2% в I квартале и на 28% – во II квартале.

С 2006 года продажи курортного жилья упали на 90%

Продажа испанской недвижимости зарубежным покупателям, поквартально с 2006 года. 3-й квартал 2010.

В течение неудержимого бума недвижимости в Испании в последнее десятилетие на побережье строились десятки тысяч домов с прицелом только на иностранцев. К несчастью, зарубежные покупатели не прибыли на праздник в должном количестве, чем отчасти может объясняться, почему в Испании такой переизбыток новых домов на побережье.

Но взгляните, насколько драматично сократились покупки курортных домов у иностранцев. За первые 9 месяцев 2010 года их стало меньше на 87%, если сравнивать с тем же периодом 2006 г, а в III квартале на 16% меньше, чем во втором. С такими темпами продаж иностранцы ничем не смогут помочь в деле сокращения испанского переизбытка. Данные таковы, что им трудно поверить: всего 490 продаж за 3 летних месяца. Неверные данные? А если нет, то кто купит все эти пустые курортные квартиры? Безработные испанцы?

Переизбыток жилья на Балеарах достиг 45’000 домов

На рынке недвижимости Балеарских островов в поисках покупателя зависло 45’000 домов, сообщает статья в испанской ежедневной газете El Mundo. В одной только Пальма де Майорка (Palma de Mallorca) на продажу их выставлено 15’000. Агентства недвижимости региона обвиняют в этом банки, которые «закручивают гайки» по ипотеке и лишают кредитов потенциальных покупателей.

Согласно последним данным департамента Жилищного строительства, за III квартал продажи недвижимости на Балеарских островах сократились на 46% по сравнению с прошлым годом. Как следствие, цены продолжают падать безо всякого намека на смену направления, говорится в статье. С другой стороны, рынок аренды на островах держится хорошо, проявив сильный всплеск спроса, отмечают местные агентства.

Инсайдеры рынка обсуждают возможности 2011 года

В недавней статье на испанском финансовом сайте Finanzas.com давались подсказки по лучшим возможностям рынка недвижимости в Испании в 2011 году от группы «аналитиков» по недвижимости (в традициях испанской журналистики, в статье не уточнялось, кто был приглашен и почему, поэтому остается предположить, что то были люди, которые знали, о чем они говорят).

Один из инсайдеров сектора недвижимости, представленный как Акунья (Acuna), считает, что маленькие квартиры в центре города будут лучшей инвестицией в 2011 году. «2-спальные квартиры продаются лучше, чем 3-спальные, а 3-спальные – лучше, чем 4-х,» – сказал он.

Но другой аналитик, Хосе Барта (Jose Barta), предостерег, что маленьких квартир сейчас переизбыток, и потому подойдут не все 2-спальные апартаменты. «Совсем недавно было построено очень много небольших квартир. Сейчас нужно искать те ниши, в которых есть дефицит,» – сказал Барта.

Элиса Морийо (Elisa Morillo) из Foro Consultores полагает, что это должны быть 3-спальные квартиры, благодаря их относительному недостатку. Сокращение расходов и малочисленность семей, по ее мнению, вынуждали девелоперов строить много студий (однокомнатных) и 1-2-спальных квартир, а не 3-4-спальных.

Залоговая недвижимость?

У банков имеется большой объем недвижимости на продажу, и некоторые агентства устраивают вокруг них песни с плясками, но предлагают ли банки что-нибудь интересное для покупателя? Нет, как считает Барта. «В конце концов, банки сейчас предлагают только самое худшее из того, что у них есть», – говорит он.

Лучшие возможности для сдачи в аренду будут на окраинах городов Испании, особенно средних, таких как столицы провинций, заявляет Ferrer-Bonsoms, другой аналитик. Под многие из них уже дается 100% финансирование. По этому поводу Барта рекомендует под сдачу покупать недвижимость на побережье, но не везде, а «прежде всего, там, где любят отдыхать немцы и англичане».

Но Николас де Сангенис (Nicolas de Sangenis), другой аналитик, процитированный в статье, советует инвесторам быть осторожнее в отношении покупки на побережье, считая, что в этом году цены там могут упасть на вплоть до 20%.

Продавцы роняют цены в рекордных количествах

Продавцы в рекордных количествах снижают запрашиваемые цены, по данным одного из ведущих порталов недвижимости Испании Idealista.com. 26’188 продавцов, которые выставляют свои дома на продажу на Idealista.com, понизили свои цены в ноябре, что на 15% больше предыдущего месяца. А в сравнении с ноябрем 2009 года их число стало больше на ошеломительные 80%.

Число продавцов недвижимости, снизивших свои цены в ноябре 2010, и размер скидки.

Idealista отмечает, что такое массовое снижение ценовых ожиданий у продавцов вызвано их попытками найти своего покупателя до вступления в силу отмены налоговой льготы по ипотеке.

Средняя величина снижения составила € 24’099 и, с учетом этого, суммарный объем цен на портале за месяц стал меньше на € 631 миллион. С начала 2010 года понижение этого объема достигло € 4.7 млрд.

Цены на землю в III квартале упали на 20%

Земли под застройку испытали в III квартале очередное понижение, как сообщает Правительство, до в среднем € 191/кв.м, делая ее на 19.7% дешевле, чем в то же время год назад.

Сильнее всего цены упали в городах с числом жителей, превышающем 50’000 человек, – на 31% всего за 12 месяцев. С другой стороны, в населенных пунктах с численностью менее 1’000 жителей цены уменьшились всего на 3%.

Среди городов с населением свыше 50’000 человек самые высокие цены на землю были в Мадриде (Madrid, € 942/кв.м.), Малаге (Malaga, € 638/кв.м.) и Бургосе (Burgos, € 625/кв.м.). Самые низкие в таких городах были в Мурсии (Murcia, € 103/кв.м.), Оренсе, что в Галисии (Orense, € 165/кв.м.) и Толедо (Toledo, € 191/кв.м.).

Учитывая, что стоимость земли составляет от 40 до 60% в себестоимости новой недвижимости, то снижение цен на землю подготавливает почву для более дешевых новостроек в будущем.

Сокращение земельного рынка

Наряду с ценами сокращается и рынок земли, начиная с того момента, как разразился кризис. В III квартале было всего 4’279 сделок с землей, что на 14.8% меньше, чем год назад, и на 28.6% меньше, чем в предыдущий квартал.

Еврибор и новости испанской ипотеки

Изменение процентной ставки Еврибор за год. Декабрь 2010.

Еврибор (Euribor, 12 месяцев), процентная ставка, обычно используемая для подсчета выплат по ипотекам в Испании, понизился в декабре до 1.507%, став меньше своего ноябрьского уровня на 2.2%. При погодовом сравнении, Еврибор повысился на 21%, что приведет к увеличению ежемесячных ипотечных платежей у заемщиков, пересчет кредита у которых происходит в эти дни. Например, платежи по типичной ипотеке (€ 150’000, на 25 лет, ставка Еврибор +0.5) поднимутся на € 20 в месяц, или на € 240 за год.

Значения процентной ставки Еврибор за год. Декабрь 2010.

Изменение процентной ставки Еврибор за десятилетие. Декабрь 2010.

Сокращение ипотечного кредитования

Главной новостью месяца стал октябрьский спад новых ипотек, число которых сократилось на 24%, до 39’542, при сравнении за год, и на 25% – при сравнении с сентябрем, по данным Национального института статистики, INE.

Ипотечное кредитование в Испании. Количество выданных ипотек. Октябрь 2010.

Ипотечное кредитование сокращается шестой месяц подряд, что для рынка является явным предвестником беды. Объемы падают с июля месяца, и нынешний спад последовал за сентябрьским проседанием на 16%.

Средний размер ипотечного кредита в октябре равнялся € 111’368, минус на 2.7% за 12 месяцев, и на 6.8% меньше сентября. Меньшие ипотеки и в меньших количествах означают, что на рынке появляется гораздо меньше денег под покупку недвижимости, что продолжает продавливать цены на нее.

Общий объем ипотечного кредитования в Испании за октябрь составил € 4.403 млрд, сократившись за год на 26.4%.

Средняя процентная ставка по ипотеке была 3.74%, упав за год на 10.7%, но поднявшись за месяц на 0.3%.

Если опираться на историю, то ценам падать еще 2 года

В новом ежемесячном экономическом бюллетене Банка Испании есть примечательные графики. Они иллюстрируют размах испанского кризиса недвижимости и дают гипотезу того, в какую сторону могут пойти цены на нее в нынешней ситуации.

Для начала, пара графиков демонстрирует, насколько предложение новых домов превышало спрос на протяжении большинства времени в последнее десятилетие (график слева), что привело к имеющемуся переизбытку, который по оценкам банка, находится между 700’000 и 1’200’000 новостроек (правый график).

Фонд нераспроданной недвижимости в Испании. Спрос и предложение, размер переизбытка, 2010 год.

Следом идет карта, на которой показаны места концентрации этого переизбытка, в терминах процентного соотношения к местному фонду жилья. Наибольший переизбыток сосредоточен в Валенсии, Мурсии и Кантабрии (Valencia, Murcia, Cantabria) – отмечены голубым цветом, где излишек превышает 6% жилого фонда недвижимости. Андалусия (Andalucia) находится во второй группе, где переизбыток составляет 3.6%.

Распределение переизбытка испанской недвижимости по регионам, 2010 год.

Возвращаясь к стоимости недвижимости, на следующем графике слева показано, что официальные цены вернулись на свои уровни 2005 года, что не говорит о том, что они не будут падать далее (в действительности, официальные данные преуменьшают настоящий размах кризиса – цены упали гораздо сильнее).

График, что справа, я нахожу самым интересным. Там сравнивается, как изменяются цены сегодня и как это было в прежние спады недвижимости (1979 и 1991 гг.). В обоих предыдущих случаях цены снижались около четырех с половиной лет, прежде чем достигали дна. Так что, если ориентироваться на историю, то ценам предстоит падать еще 2 года, и величина падения может составить еще дополнительные 10%, если нынешняя ситуация окажется повторением 1979 года.

Коррекция цен на недвижимость Испании. Новостройки и вторичная недвижимость. Сравнение ситуации с предыдущими кризисами.

Далее приводится карта, отражающая официальное снижение цен с их пиковых значений, с разбивкой по провинциям. Сильные снижения отмечены синим, незначительные – желтым. Большинство провинций, где иностранцами обычно покупается курортная недвижимость – Балеарские и Канарские острова, Аликанте, Малага, Альмерия и Мурсия – в синем цвете и с уровнями уменьшения цен свыше 15%. Самое большое снижение приходится на Малагу, где расположено побережье Коста дель Соль, – от своего пика минус 20%.

Спад цен на недвижимость по регионам Испании, 2010 год.

Показатели рынка недвижимости за 2010 год

Индекс цен на жилье от Tinsa

-3.9% в 2010 г, и год завершился на уровне € 1’872/кв.м, возвращая цены на 5 лет назад, к их уровню сентября 2005 года. По данным Tinsa, у испанских побережий был плохой год, по итогам которого цены там понизились на 6.8%. Острова держались сравнительно хорошо, всего -2.4% за год. Индекс побережий, € 1’911/кв.м. сегодня, отличается от своего максимума € 2’590/кв.м, бывшего в декабре 2007 г, на 26%.

Запрашиваемые цены на Fotocasa

-3.8% в 2010 г, и год завершился на уровне € 2’262/кв.м.

От своих пиковых величин запрашиваемые цены упали на 23.4%, но последние понижения цен становятся меньше.

Запрашиваемые цены на Facilisimo

-4.6% в 2010 г, и год завершился на уровне € 2’043/кв.м, минимальный уровень с середины 2004 года.

Запрашиваемые цены на Idealista

-5.7% в 2010 г, и год завершился на уровне € 2’270/кв.м.

Фернандо Энсинар (Fernando Encinar), глава отдела исследований Idealista.com, комментируя свой ежегодный обзор рынка, прогнозирует, что 2011 год станет для продавцов еще одним трудным годом: «Все еще много недвижимости на продажу, условия кредитования все еще строгие, люди обеспокоены сохранением своей работы, Еврибор на низком уровне, и цены все еще не доступны большинству покупателей. При таких обстоятельствах продавцам следует еще более понизить свои цены, если они хотят совершить сделку, не забывая о том, что в ближайшие месяцы банки, вероятно, начнут ставить более агрессивные цены на свою недвижимость.»

15.01.11

ESN: WUF9R-GQJ93-H793Y

© 2011. ЗАО «ГРИГ». Все права защищены.

Компания "Григ" – риэлтор покупателя недвижимости в Испании.

Где в Испании купить недвижимость? Какие есть нормальные районы? Описание испанских регионов: цены, особенности, карты, условия жизни, тенденции. Для тех, кому нужно получить представление о всех областях Испании – Справочник недвижимости.

ЗАО "Григ" представляет каждый месяц цены на дома, квартиры, виллы в Испании на примере трех объектов недвижимости, которые привлекли наше внимание.