Новости рынка недвижимости Испании

ФЕВРАЛЬ 2010

Выдумки продавцов недвижимости, о которых следует знать покупателям

Продавцы всегда стараются говорить о плюсах недвижимости, приуменьшая при этом размеры расходов на нее, но сообщать неправду – это другое дело. В Испании, где информация, получаемая от агентств недвижимости, в лучшем случае фрагментарна, покупатели зачастую обнаруживают, что недвижимость или участок земли вполовину меньше того, как его рекламируют. Есть еще ряд обычных выдумок продавцов:

• нет сырости
• электропроводка в отличном состоянии
• местность никогда не подтоплялась
• низкие налоги и стоимость содержания недвижимости
• спокойный район
• рядом собираются построить гольф-площадку
• виду на море не грозит никакое строительство

Ипотечное кредитование сократилось за прошлый год на 34%

Ипотечное кредитование по годам. Левая шкала - количество кредитов, правая шкала - объем в млрд. €

Объемы ипотечного кредитования все еще находятся на низком уровне, по новым данным национального Института Статистики (INE). Эти данные – одни из немногих достоверных цифр, которые мы имеем по рынку недвижимости, поэтому стоит обратить на них внимание.

В 2009 году кредитование сократилось, как по количеству выданных кредитов – на 22% (до 653’173), так и по объему – на 34% (до € 76.8 млрд.), как показано на вышеприведенном графике. Эти цифры стали самыми низкими и в отношении объема, и в отношении количества начиная с 2003 года, когда INE начал публиковать такую статистику. Количество кредитов сокращается уже третий год, а их объемы падают еще быстрее. Это приводит к тому, что на рынок недвижимости поступает меньше денег, что, в свою очередь, оказывает снижающее давление на цены.

Следующая таблица показывает, как менялось ипотечное кредитование за несколько последних лет.

Как можно видеть, оно сокращалось последние три года, хотя темпы падения слегка замедлились в 2009 г. Однако суммарное снижение с его пиковых значений 2006 г. составляет 51% в количестве кредитов и 59% – в их объеме. При этом средний размер кредита уменьшается быстрее, так как заемщики берут меньшие суммы. По сравнению с 2008 годом он стал меньше на 16% и равен € 117’688. Почему люди занимают меньше? Во-первых, потому что банки ужесточили критерии кредитования и требуют предоставления большего обеспечения под залог. Но также и потому, что цены на недвижимость снижаются и заемщикам не нужны уже такие большие ипотеки как ранее.

Еврибор и новости испанской ипотеки

Изменение процентной ставки Еврибора за год

• Еврибор (Euribor, 12 месяцев), процентная ставка, обычно используемая для подсчета выплат по ипотекам в Испании, понизился в феврале на 0.6% относительно предыдущего месяца.
• Еврибор сейчас находится на уровне 1.225% – новый исторический минимум.
• Как следствие этого снижения, выплаты по типичной ежегодно пересчитываемой ипотеке (€ 150’000, взятой на 25 лет, по ставке Еврибор +0.75%) станут меньше примерно на € 65 в месяц, или на € 780 за год.
• Когда в декабре Еврибор немного поднялся, я предположил, что после 14 месяцев непрерывного снижения, в ближайшем будущем возможна перемена этого тренда. Несмотря на возврат к снижению, это, возможно, все еще в силе. Колебания возле одного уровня зачастую совпадают с периодом его изменения. И маловероятно, что Еврибор уйдет значительно ниже.
• Еврибор строится от базовой ставки, устанавливаемой Европейским Центральным Банком. Считается, что базовые ставки останутся на уровне 1% в первом квартале 2010 года, после чего постепенно поднимутся.

Изменение Еврибора за декаду

Новые данные иллюстрируют бум и спад недвижимости

Министерство Развития опубликовало статистику, которая иллюстрирует серьезность испанского строительного бума и спада. Но хуже всего то, что в ситуации нет быстрого решения из-за того, многие проблемы заключены в переизбытке новой недвижимости, на избавление от которого рынку потребуются годы.

По новым данным, в прошлом году было завершено строительство 387’000 новых домов, несмотря на то, что спаду рынка недвижимости идет уже второй год. Если это количество сравнить с продажами новых домов, зарегистрированных в 2009 г. национальным институтом Статистики на уровне 220’600, то получается излишек примерно в 166’500 новых домов, которые в прошлом году добавились в поисках покупателя к уже имеющемуся переизбытку.

В итоге на рынке на данный момент может находиться около 1.1-1.2 млн. новых домов, что эквивалентно всему жилому фонду Мадрида (Madrid). BBVA, один из крупнейших банков Испании, оценил этот объем в прошлом году в размере 1.1 млн, к которому сейчас следует добавить непроданную в 2009 г. разницу в 166’500 домов. Ассоциация девелоперов и Министерство Жилищного строительства более оптимистичны в своих оценках и приводят количество в 700’000-750’000 как предложение новостроек на рынке, но даже на продажу такого числа рынку потребуются годы.

Очень много недвижимости – это сколько?

Насколько велик этот переизбыток? Зависит от того, сколько приобретается новых жилых объектов за год, поскольку увеличение выкупленного жилого фонда определяет спрос на новую недвижимость.

В прошлом году было приобретено примерно 225’500 новых домов в Испании в качестве основного жилья, для сравнения, в годы бума эта цифра составляла 300’000+ за год. Покупка жилья росла и по финансовым, и по социальным мотивам, что повышало спрос на недвижимость. Но даже при уровне спроса на 300’000 домов в год, теперь становится ясно, что Испания строила слишком много новой недвижимости. К примеру, в 2006 году было выдано 865’500 разрешений на строительство (хотя не все они становятся стройками). А в 2007 г. было построено рекордное количество 641’500 домов. Теперь если даже допустить, что спрос на курортное жилье был на уровне 200’000, то Испания в среднем строила на 200’000 и более лишних домов в год. Которые сейчас зависли на рынке, связывая капитал и понижая производственный потенциал испанской экономики.

Небывалый крах

Рост предложения, по крайней мере, скорректировался в соответствии со спросом, хотя небывалый спад в строительстве нового жилья создает экономическое опустошение в стране (коллапс нового строительства так же вреден для экономики, как и чрезмерное строительство).

Выдача разрешений на строительство в прошлом году сократилась до 110’000 штук – до самого низкого уровня с начала сбора статистических данных, и даже ниже чем в 70-е годы, притом что населения тогда было гораздо меньше.

Пара примеров. В городе Малага (Malaga, 550’000 жителей) количество разрешений на строительство понизилось с 7’500, выданных в 2003 г, до 800 штук – в прошлом году. В столице Испании, Мадриде, оно сократилось за то же время с 35’000 до 3’375. Спад почти на 90%. Здесь лежит ключ к серьезным экономическим проблемам Испании.

Прогноз по восстановлению рынка недвижимости Европы

После всех пережитых кризисов, светлеют прогнозы по ряду европейских рынков недвижимости, но, к сожалению, не по испанскому, сообщается в новом Обзоре недвижимости Европы от Королевского института дипломированных Оценщиков (RICS). «Вторая половина 2009 года показала, что рынки жилья во многих странах достигли дна и подавали признаки восстановления,» – отмечается в докладе. Это произошло во многом благодаря рекордно низким процентным ставкам.

Оживленными рынки недвижимости были в скандинавских странах. Цены за прошлый год выросли на 11% в Норвегии, на 8% – в Финляндии и на 7% – в Швеции. Даже в Англии цены поднялись на 1% – на рынке, которому особенно досталось в эту рецессию, но который, по-видимому, вышел из трудного положения. От апрельских минимумов 2008 года цены на недвижимость Великобритании увеличились на 10%.

На 4-6% снизились цены в Германии, Италии, Голландии и Франции – во всех ключевых членах Еврозоны. Хотя они и находятся в отрицательной области, прогноз по этим рынкам улучшается.

Другая картина для группы наиболее пострадавших рынков, включая Испанию и Ирландию, где цены в том году падали двузначными темпами и могут продолжить в том же духе и в этом году. Сильнее всего цены обвалились в Латвии, на 53%. Как отмечается в докладе, одной из крупных проблем Испании является 1 млн. излишней недвижимости на рынке. «В Испании тяжелая экономическая ситуация не способствует восстановлению сектора, и высокие объемы предложения могут даже ухудшить ситуацию,» – сообщил испанской прессе Amadeu Arderiu из RICS.

Если восстановление на наиболее здоровых рынках Европы будет устойчивым, то нынешний спад может оказаться не таким жестким, как того опасались многие в 2008 году. «Если многие факты верны, то кризис европейского жилищного рынка представляется сравнительно краткосрочным, хотя рынки некоторых стран все еще испытывают проблемы. Если тренд не переменится, то европейский спад 2008/9 будет меньше и уже, чем ожидалось во второй половине 2008 г, и гораздо короче, чем предсказывалось.» – считается в докладе.

Но RICS предостерегает, что восстановление пока еще хрупкое и вполне может потом выясниться, что на самом деле оно им не являлось.

Рынок испанской недвижимости вырос в 4 квартале

За последний квартал прошлого года в Испании был небольшой всплеск сделок, согласно данным Министерства Жилищного строительства. Может и не большой, но достаточный для воодушевления Правительства. «Количество сделок в четвертом квартале показало рост на 4.1% относительно того же периода 2008 года, что стало первым годовым подъемом, начиная с четвертого квартала 2006 г», – сообщает заглавное предложение, выделенное жирном шрифтом, в пресс-релизе Министерства. На самом деле, если взять цифры только по обычному рынку, то подъем даже лучше. За вычетом рынка социального жилья, в 4-м квартале было 116’664 продаж, или рост на 5.5%. Прискорбно, но на этом хорошие новости заканчиваются. За 2009 год в целом было совершено 413’112 сделок, что ниже 2008-го на 19% и на 46% меньше, чем в 2007 г. Сам 4-й квартал стал ниже двухлетних показателей на 33%.

Как видно из таблицы, в одних регионах дела шли лучше, чем в других. По выборке из регионов, популярных у покупателей курортного жилья, провинция Теруэль (Teruel) в 2009 году пострадала сильнее остальных, -36%, за которой идут Лас Пальмас на Канарских островах (Las Palmas, Canaries), -32%. На другом конце шкалы находятся два крупнейших города Испании, которые показали всего -1.7% в Мадриде и -3.9% в Барселоне.

Сделки с недвижимостью по выбранным регионам, 4-й квартал, 2009 год, изменения за квартал, изменения за год

Если приглядеться поближе к таблице, то можно увидеть, что этот небольшой всплеск продаж в 4-м квартале, что взволновал Министерство, был почти полностью обусловлен сильным ростом в Каталонии и Мадриде (Barcelona +35%, Madrid +41%). Откуда такой большой подъем продаж недвижимости в этих двух городах в последнем квартале 2009 г? Я не знаю. Но я бы не удивился, если бы это было скорее связано с банковским списыванием недвижимости со своих балансов, чем с семейными покупками домов для проживания.

Ценные находки в эпоху кризиса

Для рынка недвижимости типичны спады и подъемы, и время покупки хорошей собственности – на самом его дне, когда все вокруг пытаются продавать. Возможно, мы на том отрезке времени, которое для покупки бывает раз в десятилетие.

Я придерживался понижательной точки зрения на рынок испанской недвижимости, начиная с 2004 года, и считал, что положение вещей на нем переменится за 2 года до того, как строительный бум начал подавать первые признаки насыщения. Возможно, что мое предчувствие и было опережающим, но каждый, кто учитывал мои предостережения, что цены могут пойти вниз, мог преуспеть, не покупая ничего с 2004 года и до настоящего времени. А сейчас, впервые за 6 лет, я считаю, что мы на пороге той поры, которая открывается покупателям раз в десять лет, поскольку начинается новый цикл рынка. Цены, в ряде случаев, вернулись на уровни, которые были до 2004 года, и в воздухе царит бедствие и капитуляция. Следует помнить, что рынок недвижимости цикличен, и этот раз – не исключение. И время покупки – на его спаде, когда все вокруг пытаются продать, а не на буме, когда все покупают.

Но покупатели должны действовать осторожно. На рынке все еще полно переоцененной недвижимости, и сообщения о демпинговых распродажах и банковских залогах – всего лишь блеф. Что более важно – имеется большой переизбыток недвижимости, у которой сегодня может не быть перспектив ни по какой цене, а именно – у непривлекательных, низкокачественных квартир с плохим месторасположением. Это крупнейший сегмент рынка, и я уверен, что он обречен на годы вперед.

Возможности сегодня, как я это вижу, лежат в сегментах прайм- и А-недвижимости, где благодаря экономическому кризису можно найти замечательную недвижимость с премиум расположением и по очень разумной цене. Самое худшее в этом кризисе, по-видимому, закончилось, и большинство европейских экономик снова растут. Многие состоятельные европейцы имеют интерес к премиум недвижимости на испанском побережье, и потому она никогда не будет раздаваться даром, а цены на нее, может быть, не снизятся далее.

Хотите знать о подлинных бриллиантах?

Я регулярно путешествую по Испании и встречаю множество недвижимости. И иногда мне попадается то, что я считаю настоящей драгоценностью. При этом я полагаю, что тот, кто намеревается купить недвижимость в Испании, также может быть заинтересован в том, чтобы узнать об этом. И поскольку мы входим в период, благоприятный для покупателя, в начале нового цикла, я буду сообщать о ценных находках по мере их обнаружения.

( Но для прозрачности мы должны прояснить одну вещь. Мы не получаем никаких денег от включения недвижимости в этот список. Единственным критерием включения является ее ценность для покупателя. Если в этом имеются какие-либо сомнения, то просто проигнорируйте все, что мы говорим. Но если это представляет интерес, и есть желание узнать больше, то вы вольны обратиться к продавцу за информацией.)

Итак, что у меня есть для вас? Реальная жемчужина на Ибице (Ibiza), без всяких сомнений. Та недвижимость, про которую в 2020 году люди скажут: «если вернуться на 10 лет назад, я бы знал что покупать».

Les Terrasses de Cala Tarida, Юго-Запад Ибицы
(Реклама)

Ключевые характеристики

• На расстоянии минутной прогулки от одного из семейных пляжей Ибицы
• Ориентация на запад с видами моря и закатов
• Качество дизайна и строительства
• Цены и условия финансирования (ипотека до 80%)
• Ценность

Террасы Кала Тарида (Les Terrasses de Cala Tarida) – это новый комплекс из 70 стильных 2-3-спальных апартаментов в трех низкопрофильных зданиях, обращенных к западу и морю, с ухоженными садами и бассейнами. Комплекс находится на заключительной стадии строительства, предлагая покупателям замечательное качество свежей постройки по ее завершении. Параметры великолепны, элементы дизайны – привлекательны, и планировки – грамотные.

Благодаря ориентации на запад многие апартаменты Террасы Кала Тарида имеют удивительные виды моря и вечерних закатов. Сравнительно немногие другие места в Испании могут гордиться такими видами закатов как здесь (Испанские побережья в массе своей расположены на севере, востоке и юге страны). Все квартиры первого этажа имеют свои собственные сады, а апартаменты и пентхаусы на этажах со второго по четвертый обладают просторными террасами и соляриями, где можно наслаждаться видами и морскими бризами, днем и ночью. Площади хорошие, в диапазоне от 77 до 100 кв.м, не считая террас, площади которых от 36 до 162 кв.м.

Серьезные деньги были отведены на устройство садов, где высажены сосны, пальмы, оливковые деревья и разбиты газоны, окруженные 2 плавательными бассейнами, у каждого из которых есть мини-бассейн для детей. На территории комплекса также имеется теннисная площадка. Комплекс выдержан в современном архитектурном стиле с элементами South Beach Art Deco. Садовая территория имеет традиционные черты стиля Ибицы – стены, выложенные из камня. По завершении в течение нескольких месяцев Террасы Кала Тарида будут иметь потрясающий вид.

Месторасположение

Террасы Кала Тарида всего в паре минут пешком от пляжа Тарида, одного из прекраснейших семейных пляжей Ибицы – белоснежный песок и чистая синяя вода.

• На пляже расположен прибрежный бар и ресторан, все лето в котором вкусно готовят блюда из свежей морской рыбы.
• Район безопасный и спокойный.
• Дорожное движение слабое, и дети постарше могут свободно ходить на пляж.
• Окружающие области в основном сельские, и по береговой линии разбросаны невысокие урбанизации в соответствии со строгими нормами застройки.

Несмотря на тихое сельское окружение, Кала Тарида совсем не изолирована:

• 30 минут езды (25 км) до Старого Города Ибицы и порта,
• 20 минут (18 км) до аэропорта,
• 15 минут от города Сан Антонио (Sant Antonio),
• 3 минуты до местных магазинов, ресторанов и супермаркетов.

В двух часах лета от таких европейских городов, как Лондон и Париж, Ибица – всемирно известный курорт с чрезвычайным разнообразием развлечений, доступных из Кала Тариды: шик, гламур, ночная жизнь, необычные пляжи, великолепные пейзажи, не говоря уже о некоторых одних из самых знаменитых СПА салонов Европы. А в полутора часах на пароме расположена Форментера (Formentera) – великолепный уединенный остров с караибскими пляжами.

Инвестиция

Кала Тариду следует рассматривать как образ жизни для тех, кому нужно стильное жилье в исключительном месте и по отличной цене. Но она также имеет и сильные инвестиционные черты:

• Благодаря своему расположению и параметрам она привлекает искушенных и состоятельных покупателей из Европы и за ее пределами;
• Выигрывает от известности Ибицы и всемирного спроса на ее красоту и гламур;
• При аренде или продаже вероятен сформировавшийся рынок международного спроса;
• Кала Тарида – абсолютно новая недвижимость, что является большим плюсом в районе, который имеет много поклонников, но в котором многое из недвижимости было построено десятки лет назад.

Кала Тарида предлагается по ценам, которые примерно на 20% ниже аналогичных цен предложения на Ибице. Поэтому комплекс хорошо продавался во время кризиса и продолжает продаваться, несмотря на подавленный рынок. 3 года назад при более оживленном рынке Кала Тарида шла бы в ценном диапазоне € 350’000-550’000, по сравнению с нынешними € 230’000-360’000.

Почему Кала Тарида продается с таким дисконтом? Как бывает во времена экономического кризиса, первоначальный застройщик занял слишком много денег, что привело к нехватке средств и изъятию комплекса банком. Банк уступил его настоящему девелоперу, который практикует получение прибыли на объемах продаж, а не на размере наценки. В итоге Кала Тарида являет собой замечательную возможность, вызванную экономическим кризисом.

Арендный потенциал

Кала Тарида также должна обладать хорошим арендным потенциалом:

• Она подходит тем семьям и парам со всей Европы, которым нужен расслабленный пляжный отдых с возможностью окунуться в гламурную и ночную жизнь, которую может предложить только Ибица.
• Арендаторами скорее всего будут состоятельные фамилии, и недвижимость будет в порядке.
• В этом районе нет большой конкуренции, и Кала Тарида будет самой приличной недвижимостью на рынке аренды.

С учетом реалий занятости и ставок аренды, Кала Тарида может давать до 10% валового дохода в зависимости от того, насколько сам владелец будет ею пользоваться*.

Безопасность покупки

Террасы Кала Тарида находятся в финальной стадии строительства, завершение которого ожидается весной или в начале лета этого года, и большинство рисков покупки на стадии строительства уже пройдены.

• Имеются все строительные лицензии, и ожидается, что Лицензия первичного заселения (LFO) будет получена до внесения заключительных платежей по приобретению.
• Застройщик дает банковскую гарантию на поэтапные платежи и 10-летнюю строительную гарантию.
• Застройщиком выступает Каталонская компания с 30-летним опытом работы.
• Независимая юридическая проверка показала, что с этим комплексом все в порядке.

Когда покупается недвижимость в Испании, следует всегда проводить свою собственную юридическую проверку, и Кала Тарида – не исключение.

Цены, условия, финансирование

Цены варьируются от € 228’400 до € 356’300 плюс НДС (7% на данный момент и 8% – с июля). Условия оплаты:

• Депозит резерва € 3’000
• В течение строительства один поэтапный платеж 10%
• Остальные 90% по завершении сделки у нотариуса

Условия финансирования при нынешних экономических обстоятельствах:

• Ипотека до 80% для жителей ЕС,
• По ставке Еврибор +0.65% (минимум 3.5%) на срок до 35 лет

Если воспользоваться всеми преимуществами финансирования, то на покупку может потребоваться из своих средств всего около 20% (плюс расходы на сделку) от цены продажи. Британские покупатели при этом могут минимизировать использование фунтов стерлингов в условиях неблагоприятного обменного курса.

По мере продажи цены могут меняться. По действующим ценам просьба связываться с застройщиком по E-mail gem@grigs.biz (буду переводить на английский).

* В отношении арендного потенциала все данные являются разумными оценками, но не обещаниями или гарантиями. Если для покупателя важен аспект аренды, следует провести собственное исследование и делать собственные выводы. Покупать нужно тогда, когда это можно себе позволить, не опираясь на доходы от сдачи в аренду, при этом любой арендный доход будет дополнительным бонусом.

15.03.10

Компания "Григ" – риэлтор покупателя недвижимости в Испании.

Где в Испании купить недвижимость? Какие есть нормальные районы? Описание испанских регионов: цены, особенности, карты, условия жизни, тенденции. Для тех, кому нужно получить представление о всех областях Испании – Справочник недвижимости.

ЗАО "Григ" представляет каждый месяц цены на дома, квартиры, виллы в Испании на примере трех объектов недвижимости, которые привлекли наше внимание.