Новости рынка недвижимости Испании

ОКТЯБРЬ 2010

Отрицательная маржа в Испании у 8% заемщиков

8% испанских ипотечников имеют отрицательную маржу (то есть стоимость их недвижимости меньше суммы полученного под нее кредита), как сообщается в недавнем докладе рейтингового агентства S&P. Следует учесть, что S&P строят свои выводы на том предположении, что со своих пиковых значений цены понизились примерно на 20%. Если же допустить, что они фактически уменьшились на 30-35%, что более вероятно, то отрицательная разность по кредитам окажется у 20-28% ипотечных заемщиков.

Как и ожидалось, острее всего эта проблема отрицательной маржи стоит в тех областях, где цены упали сильнее, как, например, в регионе Валенсия, где очень много новостроек, не говоря уже о курортных домах. В Валенсии (Valencia) отрицательную маржу имеют 12.4% заемщиков, 12.3% – в Наварре (Navarra), 11.4% – в Кастилии Ла Манче (Castilla La Mancha) и 10.6% – в Мурсии (Murcia). Лучше всего обстоят дела в Галисии, где этот вопрос вряд ли стоит на повестке дня и отрицательная маржа всего у 1.4% заемщиков.

Отрицательная маржа также намного выше среди недавних заемщиков, которые покупали в 2007 и 2008 годах. Эта группа также имела обыкновение приобретать в тех районах, где цены упали сильнее всего.

В докладе считается, что проблема станет еще хуже, прежде чем произойдет улучшение. «Мы ожидаем продолжения в падении цен в Испании, даже если оно остановится в других странах,» – говорит S&P в своем докладе.

В августе строительство в Испании сократилось на 35%

Показатели строительной отрасли в Испании. Август 2010.

По новым данным Евростата, в августе испанский строительный сектор был на 34.7% меньше, чем 12 месяцами ранее. При помесячном сравнении его показатели понизились на 1.8% – только у Голландии они еще хуже (-2.6%). Годовое же падение в 34.7% стало сильнейшим в ЕС, опередив Румынию (-20.4%) и Голландию (-14.1%).

Сектор в данный момент на 45% меньше, чем на своей вершине 2006 года, и полагается, что это не предел. Приведенный выше график позволяет понять, почему безработица в Испании находится на уровне 20%. Безработные не покупают дома, потому переизбыток жилья на рынке продлится дольшее время.

Изъятия залоговой недвижимости в Испании достигли рекордного уровня

Новый доклад инвестиционного отдела Moody проливает свет на рекордный рост числа отчуждений испанских домов за неплатежи. Кредитный кризис и растущая безработица привели к небывалому уровню изъятий, отмечается в докладе. Только в первом квартале этого года прошло 27’561 процедур отчуждения, поставив исторический рекорд для Испании. В сравнении с 2008 годом количество увеличилось на 126% и на 59% – по сравнению с 2009 г.

Число изъятой недвижимости, скорее всего, значительно выше, поскольку процедура отчуждения может включать в себя больше, чем один объект недвижимости. Когда к банку переходит залоговая недвижимость от застройщика, то один переход может включать в себя десятки домов.

На банковских балансах сейчас насчитывается изъятой недвижимости на € 20.5 млрд.

В ряде районов Испании рост изъятий вызвал переполнение судов, приводя к тому, что процесс банкротства может длиться до 2 лет на фоне падающих цен на недвижимость. Это создает дополнительные проблемы банковской ликвидности и стоимости обеспеченных ипотекой активов. И на основании всего этого можно предположить, что количество залоговой недвижимости, поступающей на рынок, будет расти, в то время как цены на нее будут падать.

Смешанные сигналы с испанского рынка недвижимости

Легко понять, почему любой, кто следит за рынком недвижимости Испании, чувствует себя в эти дни сбитым с толку. С одной стороны, по официальным данным, цены падают, хотя и не так сильно, как того можно было ожидать, учитывая экономические проблемы Испании. С другой стороны, продажи августа при годовом сравнении скакнули вверх почти на 30%, имея позади 8 месяцев непрерывного роста. Одна новость противоречит другой. Так что же происходит?

Новая статья, опубликованная Fotocasa, одним из крупнейших порталов недвижимости в Испании, возможно, проясняет это видимое противоречие. Они собирают данные и мнения из различных источников, чтобы увидеть, действительно ли идет восстановление или это всего лишь мираж.

По некоторым источникам, восстановление продаж началось в конце 2009 года и продолжалось всю первую половину года, вызванное отменой налоговой льготы по ипотеке и ростом НДС в этом году, плюс низкими процентными ставками и усилиями, предпринимаемые банками по избавлению от своей залоговой недвижимости. У самой Fotocasa число предложений в базе выросло за год на 103%, а запросы на поиск недвижимости – на 55%. Все это может говорить о том, что рынок достиг своего дна.

Но затем приводится мнение испанского эксперта по недвижимости Борха Матео (Borja Mateo), который дает правдоподобную причину того, почему это восстановление продаж может оказаться всего лишь иллюзией. На взгляд Матео, который несколько лет проработал в испанских банках и может немного знать о том, как они действуют, то он считает, что растущие данные по продажам – это отражение «гигантской слабости испанских банков и рынка недвижимости».

Проблема в том, что в официальные данные продаж включается то, что известно в Испании как «daciones en pago», передача залоговой недвижимости в зачет долга (банк забирает собственность и аннулирует кредит). Матео заявляет, что банки используют эти зачеты во избежание признания убытков, которые им предстояли бы при процедуре изъятия и продажи на открытом аукционе.

Прелесть таких зачетов для банков в том, что они, а не рынок, решают, какой будет стоимость их портфеля недвижимости. «Если бы им приходилось принимать реальную стоимость их активов на рынке, то они были бы весьма близки к состоянию банкротства, поскольку рыночная стоимость активов гораздо ниже балансовых величин кредитов по ним», – заявляет Матео, который видит множество причин, чтобы подозревать в содействии этому и Банк Испании.

Хуже того, банки также поддерживают на плаву неплатежеспособных клиентов путем предоставления им новых кредитов и во избежание регистрации «плохого» долга, полагает Матео. «Реальный уровень плохих долгов в системе превышает 11%, в то время как официально он 5.5%», – говорит он. – «Признание реальных потерь поставило бы их (банки) в очень, очень трудную ситуацию.»

Матео прогнозирует, что продажи существенно сократятся в ближайшем будущем, отчасти благодаря прекращению ипотечной налоговой льготы в 2011 г. Продавцы снова начинают уменьшать запрашиваемые цены, потому что «многие люди сознают, что если они не продадут в 2010-м, то им будет гораздо труднее сделать это в 2011 году». И как вывод, «цены на дома и стоимость аренды продолжат снижение в последующие годы. Это непреодолимый процесс.»

Инвестиции испанских банков в недвижимость не оправдывают себя

«Потенциально проблемные» инвестиции в недвижимости составили в июне € 181 млрд, объявил Банк Испании.

Когда Банк Испании называет инвестицию «проблемная», то, вероятно, следует читать это как «токсичная». Согласно его последнему докладу по финансовой стабильности Испании, «потенциально проблемные» инвестиции в недвижимость на конец июня возросли у испанских банков до € 181 млрд, за полгода поднявшись на 9% – в конце 2009 года они равнялись € 166 млрд. Для сравнения масштабов, € 181 млрд. – это больше 10% ВВП Испании.

«Потенциально проблемные» инвестиции в недвижимость? Что это? Главным образом, это залоговая недвижимость и плохие кредиты.

Хорошие новости в том, что под них есть обеспечение, но оно покрывает только 26% от их объема, поднявшись за полгода всего на 1%. Банк Испании информирует также о том, что темпы, с которыми инвестиции переходят в разряд плохих, слегка замедляются, что тоже является своего рода хорошими новостями.

Что все это может означать для владельцев и потенциальных инвесторов? Просто то, что у банков имеется массивный запас недвижимости на продажу, и он все еще растет, хотя и меньшими темпами.

Банк Испании также рекомендует банкам шире делиться с общественностью информацией о степени их завязанности на сектор недвижимости и как они планируют с этим управиться. «Во времена коррекции сектора недвижимости недостаток информации может создавать впечатление, что ситуация хуже, чем она есть на самом деле,» – говорится в докладе.

Еврибор и новости испанской ипотеки

Изменение процентной ставки Еврибор за год. Октябрь 2010.

Еврибор (Euribor, 12 месяцев), процентная ставка, обычно используемая для подсчета выплат по ипотекам в Испании, завершил октябрь на уровне 1.495%, что в сравнении с сентябрьскими 1.42% дало 5%-й прыжок за месяц. При сопоставлении за год, еврибор стал на 20.3% больше, чем в октябре прошлого года. Как можно видеть из графика выше, он продолжает расти. Это влечет за собой более высокие ежемесячные платежи по ипотекам в Испании. Как итог последнего повышения выплаты по типичной ипотеке (на сумму € 121’000, на 26 лет, по ставке Еврибор +0.8%) поднимутся на € 15/мес, или на € 180 за год.

Что будет с процентными ставками в ближайшей перспективе? По моим прикидкам, дальнейший рост, поскольку наступает переход в следующую стадию кредитного кризиса, вероятными раскладами которого станут неуправляемые бюджетные дефициты и государственные дефолты. И если я прав, то это окажет еще большее понижательное давление на средние цены недвижимости.

Изменение процентной ставки Еврибор за декаду.

Ипотечное кредитование в августе снова сократилось на 3.4%, следуя за июльскими -6.8%. Другими словами, ипотеку берет меньше людей, чем в том году, что неизбежно ослабляет спрос на недвижимость. Август стал четвертым месяцем непрерывного уменьшения нового ипотечного кредитования. Как это согласовывается с недавними новостями о том, что испанский рынок недвижимости вырос в августе двузначными темпами, – я не знаю. Очень немногое число людей в Испании могут позволить себе покупку без взятия ипотеки.

Средняя сумма ипотеки на приобретение жилья в Испании равнялась в августе € 121’381, поднявшись в сравнении с прошлогодней на 8.5%, но понизившись на 0.7% относительно июля. То есть, банки выдают большие кредиты меньшему количеству людей, что может привести к тому, что верхние и нижние сегменты рынка недвижимости пойдут в разных направлениях. Общий объем ипотечного кредитования жилья был € 6.1 млрд, ниже июльского на 10%, но выше прошлогоднего на 5%. Средняя ставка по ипотеке в августе была 3.69%, что меньше июльской на 2.2% и что имеет смысл, если банки кредитуют меньше людей большими суммами и по лучшим условиям.

Много шума в Испании вызвало недавнее решение судьи в Севилье (Sevilla), что положения ипотечных договоров о «пороговых» процентных ставках являются неравноправными статьями и потому незаконными. Статья о минимальном пороге позволяет кредиторам устанавливать нижний лимит процентной ставки, который начинает действовать, если Еврибор уходит ниже него. Он защищает кредиторов от сверхнизких ставок еврибора, как и «потолочные» положения договоров защищают заемщиков от сверхвысоких ставок.

Судья отметил, что «потолочные» ставки обычно используют нереалистичные значения, зачастую в районе 10-15%, в то время как минимальные пороги достижимы намного вероятнее, будучи в пределах 2.75-3.25%. Еврибор находится ниже этого диапазона с 2009 года. Такие статьи работают непропорционально, по мнению судьи, и в пользу кредиторов. Решение принято в суде низшей инстанции Андалусии, и банки, в данном случае BBVA, намерены подать апелляцию. Принятие итогового решения может занять несколько лет. Но, по крайней мере, это дает проблеск надежды тем заемщикам, которые обнаружили минимальные «пороги» в своих ипотечных договорах, набранные мелким шрифтом.

Строительная индустрия Испании сворачивается

Количество разрешений на строительство, выданных с начала года. По годам, на август

За год на август количество разрешений на строительство уменьшилось на 17.4%, а при сравнении с 2006 годом – почти на 90%, по данным Министерства Развития. За 8 месяцев их было 62’868 штук, а в 2006 г. за тот же период – 551’350. Это спад на 89% за 4 года.

График, приведенный выше, сообщает все необходимое о росте и падении испанского сектора недвижимости. Индустрия строительства жилья в Испании практически исчезла. Активность идет на исторических минимумах. Такими темпами скоро в Испании не останется никого, кто бы строил дома.

А хорошие новости? Погружение сектора замедляется, что едва ли удивительно с учетом того, что он фактически на дне. В прошлом году в это время годовой спад составлял 62%, в сравнении с которыми нынешние всего лишь 17% не так уж плохо звучат.

Границы по закону Ley de Costas теперь можно проверить онлайн

Онлайн определение границ применения закона о побережьях Испании

В Испании покупателя собственного дома поджидает несколько мин-ловушек, одна из которых – это Закон о Побережьях (Ley de Costas) от 1988 года, который национализировал прибрежную полосу, создавая границу между общественной и частной землей.

Стоит только по ошибке купить с неправильной стороны этой границы, как то и делает каждый год ряд иностранцев, и можно обнаружить, что во владении фактически ничего нет, разве что право использования (если человек везучий). Поэтому, если планируется купить что-нибудь поблизости у моря, то жизненно важно знать, где проходит эта граница, при условии что она там определена (закон может и был принят в 88 году, но многие части побережья еще не размежеваны). Даже не стоит думать о приобретении рядом с пляжем в тех районах, которые еще не имеют границы.

К счастью, теперь можно проверить границы онлайн, по меньшей мере, для некоторых популярных направлений, таких как Балеарские острова и Коста Тропикаль в Андалузской провинции Гранада (Balearics, Andalucia, Granada, Costa Tropical). Охват побережья небольшой, но это только начало. Карта публикуется Службой охраны побережий при Министерстве Окружающей среды (MARM.es) и со временем планируется расширение включенных побережий.

Зеленой линией показана граница государственной земли, а желтой линией, что далее вглубь побережья, – зона особой защиты, где можно владеть недвижимостью, но с серьезными ограничениями. На снимке вверху явно видна недвижимость на Форментере (Formentera), которая пересекается с зеленой линией. Чтобы быть в безопасности, ни в коем случае не следует покупать в пределах желтой линии.

Ведущий застройщик Noriega запросил защиты от кредиторов

Noriega, один из крупнейших строителей жилья в Андалусии, добровольно перешел под конкурсное управление, имея долгов на сумму в € 1.1 млрд. и напоминая всем о том, насколько все еще сложна ситуация на рынке недвижимости Испании. По испанскому законодательству, компания, которой не удается управиться со своими долгами, может запросить судебной защиты от своих кредиторов и продолжить затем деятельность, параллельно договариваясь о новых условиях выплаты задолженности, хотя и под присмотром назначенной судом администрации. Во многих случаях (но не во всех) конкурсное управление – это симптом гибели фирмы, который в итоге заканчивается банкротством, ликвидацией бизнеса и распродажей активов для погашения долгов.

Noriega была основана в 60-х, пережила многие прошлые экономические кризисы, является одним из самых видных застройщиков Андалусии и принадлежит почтенной группе Sanchez-Ramade, второй по размеру коммерческой структуре региона.

Как и некоторым другим крупным испанским компаниям по недвижимости Noriega удалось реструктуризовать с банками свое финансирование 2 года назад в надежде, что это даст спасительную передышку для преодоления кризиса. Но длительность и суровость этого кризиса разрушила этот план. По сообщениям испанской прессы, долги Noriega равняются € 1.1 млрд, включая товарный кредит на € 68 миллионов от 900 организаций. Застройщик работал по ряду незавершенных объектов. По 40% своего долга он договорился с поставщиками, но в итоге не смог получить согласия от кредиторов-банков – BBVA, Caja Madrid и Banco Sabadell.

Всемклиентам Noriega с незакрытыми контрактами покупки следует незамедлительно проконсультироваться со своими юристами по этой ситуации.

Объекты застройщика Noriega:

• Dunas Green, Estepona, Malaga
• Quinta Clavero, Malaga
• Punta Paloma, Manilva, Malaga
• Monte Real III, Torremolinos, Malaga

Рынок недвижимости Испании в сентябре сократился

Количество сделок с недвижимостью в Испании по годам и месяцам. Сентябрь 2010

Главный удар по боевому настрою и эйфории августа, когда рынок скакнул на 27%, нанес сентябрь, упав на 4.5% и закончив 8-месячную череду непрерывного роста. За исключением муниципального жилья, в сентябре было продано 31’763 дома, что меньше на 19% чем в августе и на 4.5% – чем год назад, по новым данным Национального Института Статистики.

Как иллюстрируется на верхнем графике, сентябрь положил конец каким-либо разговорам о восстановлении рынка недвижимости в Испании. Продажи скатились до своего низшего на протяжении многих лет уровня сразу после достижения двухлетнего максимума в августе.

При сравнении с прошлым годом, сентябрьские продажи упали на 28% в Эстремадуре (Extremadura), на 27% в Кастельоне, побережье Коста Асаар (Castellon, Costa Azahar), на 25% в Гранаде, побережье Коста Тропикаль (Granada, Costa Tropical) и на 25% в Кадисе, побережье Коста де ла Лус (Cadiz, Costa de la Luz). С другой стороны, они выросли на 49% в Теруэле (Teruel), на 25% в Уэльве (Huelva) и на 18% в Таррагоне, побережье Коста Дорада (Tarragona, Costa Dorada).

Плохой месяц был и по новостройкам, и по вторичной недвижимости, но по новостройкам – в особенности, где произошел спад на 10% от прошлого года.

Количество сделок по новостройкам и вторичной недвижимости в Испании за год. Сентябрь 2010

Тем не менее, с начала этого года количество сделок еще на 10.3% превышает 2009 год, и надо подождать пару месяцев, чтобы увидеть, представляет ли собой сентябрь единичный случай или является началом новой тенденции вниз.

И в заключение, следующая таблица показывает изменения по выборке региональных рынков с начала года. Барселона преуспевает: +38% к тому же периоду прошлого года, а хуже всего дела у Лас Пальмас на Канарских островах, -14%.

Изменение продаж недвижимости по регионам Испании. Сентябрь 2010

14.11.10

ESN: WA1C4-AS6QF-YYV9S

© 2010 All Rights Reserved.

Компания "Григ" – риэлтор покупателя недвижимости в Испании.

Где в Испании купить недвижимость? Какие есть нормальные районы? Описание испанских регионов: цены, особенности, карты, условия жизни, тенденции. Для тех, кому нужно получить представление о всех областях Испании – Справочник недвижимости.

ЗАО "Григ" представляет каждый месяц цены на дома, квартиры, виллы в Испании на примере трех объектов недвижимости, которые привлекли наше внимание.