Полезная информация по недвижимости Испании

Юристы и адвокаты (abogado) в Испании

При покупке недвижимости в Испании настоятельно рекомендуется пользоваться услугами независимого юриста.

Покупка недвижимости – это путанное и сложное занятие, и не только в Испании. Каждый, кто когда-либо покупал или продавал недвижимость в Европе, может подтвердить, что имеется множество моментов, заставляющих просыпаться среди ночи, и для законодательной защиты своих интересов обеими сторонами сделки должны использоваться специалисты. Так же и в Испании, где покупатель встречается с аналогичными рисками.

При покупке, к примеру, вторичной недвижимости в Испании, надо проверить правомочность продавца и соответствие недвижимости ее документальному представлению. И это всего лишь начало. Каждая собственность уникальна, и имеется много других аспектов, начиная от строительного разрешения и заканчивая магистральными подключениями, которые требуют проверки прежде чем переходить к подписанию контракта и каким-либо платежам.

При покупке недвижимости у застройщика, особенно на стадии строительства, привлечение юриста также существенно, если есть желание минимизировать шансы появления неприятных сюрпризов. Все, что будет на руках в процессе покупки и внесения первого платежа, – это несколько листов бумаги и подписанный контракт с девелопером. И если контракт не будет его обязывать к постройке четко определенной недвижимости, со всеми необходимыми лицензиями и гарантиями и в согласованные сроки, то покупатель принимает на себя всевозможные риски. Только квалифицированный испанский юрист, работающий в интересах покупателя, может дать ту защиту, которая ему требуется.

Поэтому, какую бы недвижимость ни покупать, нужно всегда пользоваться услугами юриста в Испании. Следует отметить, что многие агентства недвижимости заявляют, что покупателю не нужен испанский юрист и что всю необходимую законодательную защиту дает нотариус. Это правда, что недвижимость в Испании можно приобрести без юриста, но это будет очень неразумно со стороны покупателя. Агентства недвижимости, делающие такие заявления, имеют свои причины так говорить, и ни одна из них не соответствует интересам покупателя. Так что всегда надо привлекать независимого юриста, когда покупается недвижимость в Испании.

Независимые юристы

Очень немногие зарубежные покупатели имеют координаты испанских юристов в своих записных книжках, когда собираются приобретать недвижимость в Испании. Поэтому неудивительно, что большинство из них работают в итоге с юристами, рекомендованными агентствами недвижимости или девелоперами, у которых покупается недвижимость. Наши опросы показывают, что так происходит с 63% британских покупателей. 20% из них сообщают, что остались недовольны их юридическими услугами, в то время как у тех, кто нашел себе юриста самостоятельно, недовольных всего 2%.

Другая причина, почему большинство иностранных покупателей работает с юристами, рекомендованными агентствами недвижимости, в том, что покупка производится в спешке. Люди в 2- или 3-дневной ознакомительной поездке обычно не подготовлены к процедуре покупки, и заканчивается все подписанием контракта и внесением депозита в последний день перед отправкой в аэропорт. У них просто нет времени на поиски своего юриста, и они чувствуют признательность, когда агентство недвижимости предлагает им «очень хорошего» специалиста, который в состоянии им помочь и который может принять их как раз прямо сейчас – как здорово! Однако, покупатели, пользующиеся такими юристами, не осознают, на какое минное поле вступают, и нанимают такого юриста, от которого им нужна защита в первую очередь. Эта тенденция скорых покупок и использования первого подвернувшегося под руку юриста была общепринятой практикой в годы бума в 2000-2004 годах, и в настоящее время менее распространена.

Главное заключается в том, что использования юриста, рекомендованного агентством недвижимости или, что еще хуже, штатного юриста агентства, следует избегать любыми средствами. Агентства недвижимости весьма заинтересованы в заключении сделки, дающей им аппетитную комиссию, и недобросовестные агентства рекомендуют юристов, содействующих ее получению. Более того, некоторые агентства недвижимости имеют не афишируемые коммерческие взаимоотношения с рекомендуемыми юристами, что создает конфликт интересов. Покупателям может быть внушено фальшивое чувство безопасности, в то время как рекомендованные юристы делают не более того, что смазывают механизм сделки в пользу агентства недвижимости. И необходимость покупателя в защите своих интересов не находит себе места в такой схеме.

Избегайте штатных юристов агентства любой ценой

Наихудшей ошибкой, которую может сделать покупатель, будет использование услуг юриста, который работает в агентстве недвижимости или у застройщика. Штатные юристы, несомненно, составят контракт в интересах компании и будут выступать на ее стороне в случае возникновения споров. Вероятно, что будет лучше проделать всю юридическую работу самому с помощью словаря, чем пользоваться услугами штатного юриста.

Как правило, однако, испанские агентства недвижимости рекомендуют юристов, которые кажутся совершенно независимыми от этого агентства. Во многих случаях эта независимость будет подлинной, и рекомендованный специалист будет защищать интересы покупателя. Тем не менее, в большинстве случаев такие юристы будут иметь деловые взаимоотношения с агентством, что может обесценивать их услуги, полученные покупателем. Даже если юрист имеет самые лучшие намерения, агентство недвижимости, используя свои договоренности с ним, может оказывать на него давление для сглаживания некоторых моментов. Нужно отметить, что многие юристы платят агентствам часть своего вознаграждения за предоставленного клиента.

Когда приобретается нечто такое дорогое, как недвижимость в зарубежной стране, покупателю нужен юрист, в котором можно быть уверенным, что он работает на покупателя и только на него. Поскольку никогда нельзя точно утверждать, есть взаимоотношения или нет, то следует всегда сторониться использования юристов, рекомендованных агентствами недвижимости или девелоперами. И искать независимого юриста, когда начался спор, все равно что закрывать конюшню, когда лошадь уже вырвалась. Покупателю нужен свой собственный испанский юрист с самого начала.

Выбор своего юриста в Испании

Если решено покупать недвижимость в Испании, то поиск юридической фирмы в Испании должен начинаться одним из самых первых, ранее даже чем общение с агентствами недвижимости и застройщиками. Это даст время найти юристов в Испании, не связанных с компаниями, у которых будет приобретаться недвижимость. Опять подчеркнем, что следует избегать испанской юридической фирмы, рекомендованной агентством недвижимости, и никогда не использовать их штатного юриста. Если нет другого выхода, кроме использования рекомендованного юриста, то нужно попытаться получить отзывы о нем от людей, которым можно доверять. Если по поводу юриста имеются какие-либо сомнения, то о нем можно навести справки в местном отделении общества испанских юристов (colegio de abogados). Это также и та организация, в которую подаются жалобы на юристов (не то чтобы это сильно помогало, но это уже другая история).

Немного усилий – и не возникнет никаких трудностей в поиске независимого испанского юриста по недвижимости. Разумным подходом является попросить друзей и знакомых порекомендовать специалиста. Или можно связаться с консульством, которое находится в том регионе, где покупается недвижимость, или рядом с ним. Оно может отправить по факсу или по e-mail список русскоговорящих юристов в регионе.

Испанские юристы специализируются в различных областях права. Покупателю нужен будет юрист по испанской недвижимости, который специализируется в законодательстве по недвижимости Испании (derecho inmobiliario). Юристам по недвижимости (в отличие от специалистов в других областях права) не придется изучать соответствующие законы в области недвижимости, они будут работать быстрее и гибче, и могут что-нибудь знать о репутации многих агентств недвижимости и девелоперов в этом районе. Поэтому, как только выбран специалист, который разбирается в испанском законодательстве по недвижимости – нанимаем его. Следует иметь в виду, что список юристов, публикуемый в консульствах, не указывает их специализацию.

В идеале, следует нанять юриста, который располагается в Испании, и предпочтительно в том регионе, где приобретается недвижимость. Местный юрист легко может посещать муниципалитет, и даже быть знакомым с его мэром, городским архитектором и местным нотариусом. В такой стране как Испания, где личные связи многое решают, это может давать большое преимущество в улаживании местных проблем.

Также местный юрист, скорее всего, будет в курсе региональных планов городского развития, специфичных проблем региона и состояния дел у местных агентств недвижимости и девелоперов. Он всегда будет на месте для проведения необходимых юридических проверок и будет готов сопровождать покупателя при подписании документов у нотариуса. Юристам же из другого региона придется действовать посредством телефона, или через юридические ассоциации, что может снизить быстроту и эффективность сервиса, увеличивая в то же самое время стоимость их услуг для покупателя.

При этом, могут быть случаи, когда зарубежным покупателям лучше использовать юристов, расположенных в таких крупных городах как Мадрид и Севийя (Madrid, Sevilla), или даже испанских юристов в зарубежных филиалах. Например, когда покупателю нужна высшего уровня консультация по международным финансам, или если невозможно найти соответствующего местного юриста.

Работа с юристом в Испании

Не стоит ничего подписывать или оплачивать пока независимый юрист, который специализируется в законодательстве по недвижимости Испании, не прояснит покупателю все моменты. Это также относится и к внесению резервного платежа в € 3’000-6’000 в случае покупки у застройщика на стадии строительства. Очень много людей оплачивает эти начальные резервные депозиты без предварительного получения какой бы то ни было юридической консультации. Зачастую агентства недвижимости и девелоперы оказывают на покупателя давление, вынуждая его к такому шагу, уверяя, что покупатель может упустить редкую возможность, если не поторопится. Но в нынешних условиях в спешке нет необходимости, так как недвижимость продается медленно. Это давление скорее отражает боязнь агентства, что покупатель передумает или найдет что-нибудь лучше в другом месте.

После того, как покупатель нашел и нанял юриста, с ним надо установить хорошие рабочие отношения, построенные на доверии. При этом следует учитывать, что возможно всякое, потому всегда нужно хранить копии всех важных документов, отправляемых в юридическую фирму, и делать конспекты разговоров и принятых решений.

Многие юридические фирмы в Испании за свои услуги получают вознаграждение в размере 1-1.5% от стоимости недвижимости. Есть также фирмы с почасовой оплатой или с оплатой по фиксированной ставке. Просто следует иметь в виду, что имеется множество вариантов вознаграждения и его структуры. При этом по ставке € 150 за час работы можно получить высококлассный юридический сервис в Испании, поэтому нужно с осторожностью относиться к тем юристам, которые запрашивают больше.

Обычно для начала работы юрист берет предоплату в размере € 1’000 или до 50% от вознаграждения с выплатой остатка по завершении покупки. За полученные деньги следует брать квитанцию, в которой расписаны сумма и назначение платежа. Если оплата за услуги идет банковским переводом, то в платежном поручении надо указать основания платежа.

Проблемы

Если в отношении юриста имеются сомнения, то у покупателя есть право поменять его в любое время.

Для этого покупатель должен отправить письмо или факс, информирующее юриста об этом решении и дающее указания о передаче документов к определенной дате новому юристу. Если это сообщение проигнорировано, следует отправить предупреждение о подготовке жалобы в местную испанскую юридическую ассоциацию, которую затем и надлежит передать, если предупреждение также не возымело действия. Если у покупателя есть доказательства профессиональной небрежности юриста, то он может подать жалобу в местное общество защиты потребителей, которое является государственной организацией по защите прав потребителей (Instituto Nacional de Consumo). Также имеется несколько частных потребительских организаций, к которым можно обратиться за помощью.

Если решение о замене юриста принимается в ходе покупки, то оплачивается только сделанная к этой дате работа. Поскольку она трудно поддается измерению, то наиболее вероятным вариантом будет просто прекращение дальнейшей оплаты.

Для завершения на положительной ноте, хорошее известие в том, что при работе с правильным юристом риски покупателя не выше, чем при покупке в любой развитой стране.