Новости рынка недвижимости Испании

МАЙ 2010

Испанский рынок недвижимости в тупике

Что готовит рынку недвижимости Испании ближайшее будущее? Стагнацию или еще один крен вниз, таково мнение одного лидера индустрии.

«Идет наблюдение за рынком недвижимости. Мы или достигли дна, или нам снова предстоит спад.» Это были слова Хуана Фернандес-Асейтуно, управляющего директора Сообщества Оценщиков (Juan Fernandez-Aceytuno, Sociedad de Tasacion), одной из ведущих оценочных компаний Испании. С момента достижения ценами своего пика прошло почти 4 года, и рынок все еще находится в состоянии, которое можно назвать коррекцией. «Мы – в тупике, и каждый ждет, что будет с рынком. Немногие возьмутся утверждать, что дно достигнуто, как и то, что это всего лишь передышка перед новым падением.» – говорит Фернандес-Асейтуно.

Восстановление цен – это единственная вещь, которую Фернандес-Асейтуно решительно отвергает, несмотря на предстоящее увеличение налога НДС, которое повысит цены на новостройки. Во всяком случае, его больше беспокоит потенциальный рост процентных ставок, что приведет к дальнейшему снижению цен.

Фернандес-Асейтуно также отмечает, что цены на недвижимость обычно растут в хорошие времена и падают – в плохие. «Ни у кого нет магического хрустального шара, когда речь заходит о будущих ценах, но во времена, когда росли доходы и кредиты, цены росли, и наоборот, когда те снижались, то же происходило и с ценами.» Сегодня в Испании доходы снижаются, в стране более 4 миллионов безработных, кредиты урезаны, и нет признаков того, что ситуации в скором времени улучшится.

Восстановление рынка начнется с изменением состояния сектора, утверждает руководитель Сообщества Оценщиков. «То, что реально требуется сектору, – это возвращение доверия», – считает он, допуская при этом, что во времена бума некоторые компании завышали ипотечные оценки недвижимости на 15-20%. И с падением цен примерно на 20% заемщики получают потери капитала в 40%. «Вот что бы я назвал последствиями пузыря.»

Переизбыток курортного жилья растянется на 4 года, говорят застройщики

На усвоение испанского излишка курортных новостроек рынку потребуется 4-5 лет, согласно мнению Хосе Мануэлю Галиндо, Президента Ассоциации Девелоперов и Застройщиков Испании (Jose Manuel Galindo, APCE). Переизбыток жилья для постоянного проживания, с другой стороны, уйдет через 2-3 года.

На конец 2009 года на рынке было сверх-предложение в 700’000 новых домов, по данным АРСЕ, большинство из которых – курортная недвижимость, расположенная в прибрежных провинциях. Благодаря недавнему оживлению продаж, на 16% в феврале и на 8% – в марте, и процессу ценовой коррекции, который, по заявлениям Галиндо, практически закончен, переизбыток новых домов уже исчез в некоторых частях Испании. Впервые с начала испанского кризиса недвижимости, появились проблески света в конце тоннеля, по меньшей мере, в некоторых районах.

Например, переизбыток в Кантабрии (Cantabria), автономном регионе на севере Испании, уйдет менее чем за 2 года, а в некоторых провинциях Андалусии и Галисии (Andalucia, Galicia) тот же процесс займет 2-3 года. С другой стороны, провинциям Валенсийского региона (Valencia) для этого понадобится 4-6 лет.

Комментируя последний всплеск продаж, Галиндо отметил, что это «лучшие новости за целый год». Он убежден, что рост продаж сохранится, и за год будет совершено около 300’000 сделок, хотя он и допустил, что меры Правительства по уменьшению бюджетного дефицита, такие как снижение зарплат госслужащих, могут помешать восстановлению активности продаж. В отношении будущего, Галиндо полагает, что доля сектора недвижимости сократится с 18% от ВВП, которая была на вершине бума, до нынешних 12%, среди которых доля жилищного строительства будет составлять 6-7%. «Мы скорректировались не только в этом», – отметил он в отношении всей индустрии.

Количество разрешений на строительство за первый квартал понизилось на 24%

Число разрешений на жилищное строительство все еще быстро сокращается, демонстрируя этим, что строительный сектор продолжает идти ко дну. В 1-м квартале было выдано 23’559 разрешений, что ниже, чем в прошлом году, на 24.4%, по данным Министерства Развития. Но тот факт, что темпы снижения, похоже, замедляются, можно интерпретировать как хорошую новость. Действительно, в январе снижение составляло 35.7%, а по итогам прошлого года – 58%. На этом фоне сокращение всего на 24.4% выглядит не так уж плохо.

Если дело так пойдет и дальше, то к концу года общее количество разрешений не дотянет до 100’000 штук, что показательно, если сравнить его с почти 900’000, выданными на пике бума. Эти цифры показывают, насколько сильно ударил по застройщикам Испании кризис недвижимости.

Как обычно, подавляющее большинство (75%) разрешений было выдано на строительство блоков квартир, а оставшаяся часть – на другие типы недвижимости. Несмотря на снижение заявок на новостройки, немного растет объем ремонтных и восстановительных работ. В этом году на март месяц было одобрено 7’563 заявления на проведение ремонта, или на 8% больше, чем в прошлом году. Это без сомнения долгожданный подъем, но не достаточный для того, чтобы восстановить строительную промышленность.

Другим симптомом того, что трудности сектора еще не закончились, стало сообщение 31-мая об обращении Барселонского девелопера Fbex, долги которого насчитывают € 640 млн, за защитой от своих кредиторов.

Еврибор растет второй месяц

Изменение процентной ставки еврибора за год

Еврибор (Euribor, 12 месяцев), процентная ставка, обычно используемая для подсчета выплат по ипотекам в Испании, вырос в мае на 2% относительно предыдущего месяца и достиг наивысшего с прошлого сентября уровня в 1.249%. Впервые с июля 2008 года еврибор растет два месяца подряд.

Несмотря на свой двухмесячный рост, он всего лишь не намного выше своего рекордного мартовского минимума 1.215%. По сравнению с прошлым годом он ниже на 24%, а по сравнению с июлем 2008 г. – на 77%.

Благодаря тому, что Еврибор ниже, чем год назад, выплаты по типичной ежегодно пересчитываемой ипотеке (€ 120’000, взятой на 25 лет, по ставке Еврибор +0.8%) станут меньше примерно на € 24 в месяц, или на € 290 за год, и составят в месяц примерно € 510.

Еврибор – это ставка межбанковского кредитования, которая строится от базовой ставки, устанавливаемой Европейским Центральным Банком (ЕСВ). Базовые ставки в данный момент находятся на уровне 1%, но предполагается, что ЕЦБ постепенно будет ее поднимать в течение 2010 года. И хотя этого еще не произошло, но Еврибор уже начал расти, потому что у банков растет нервозность по отношению к состоянию экономики и взаимному кредитованию.

Изменение ставки еврибора за десятилетие

Новое ипотечное кредитование поднялось в марте на 2.4% по сравнению с тем же месяцем прошлого года, согласно цифрам от национального института Статистики (INE). Это уже третий месяц непрерывного роста ипотеки и хороший знак для рынка. При помесячном сравнении, в марте было одобрено 53’513 новых ипотечных кредитов, на этот раз на 2.4% ниже, чем в феврале. Средняя сумма ипотеки составила € 116’345, на 2.6% меньше, чем в том году. Общий объем ипотечного кредита равнялся € 6.2 млрд, на 0.3% ниже прошлогоднего. Средняя процентная ставка составила 3.91% (на 23% меньше, чем год назад, и на 1.5% ниже, чем в феврале). Более 95% кредитов были по изменяемой ставке.

Банки вынуждены будут увеличивать списания

Банк Испании анонсировал планы, которые заставят банки признавать убытки по залоговой недвижимости, перешедшей к ним по неоплаченным долгам. Как следствие, ее покупатели могут получить большие скидки, если эти планы будут реализованы.

Банк Испании намерен увеличить размер обеспечения, которое должны выделять банки при переходе к ним недвижимости от должника. Черновой вариант плана был опубликован для консультаций. За прошедший год или около того испанские банки прибегали к приему залоговой недвижимости для поддержания на низком уровне доли своих плохих долгов. Банк Испании собирается воспрепятствовать этой практике и остановить наращивание испанскими банками огромной портфельной недвижимости, которая переходит к ним по мере невозвращения выданных кредитов. По этому плану банки должны будут выделять в ее обеспечение до 30% от стоимости, если она находится на балансе более 2 лет, что по оценкам Банка Испании, понизит их доходы на 10% (до налогообложения).

Нежелание банков принимать списания по недвижимости было одной из причин удержания цен на очень высоком уровне, что мешает восстановлению рынка. Если кредиторы будут вынуждены выделять большее обеспечение, они смогут предлагать покупателям более интересные скидки, если, конечно, это большее обеспечение не сделает их неплатежеспособными таким образом.

Испанская недвижимость переоценена на 12%

Цены на испанскую недвижимость, предположительно, все еще на 12% завышены, считает рейтинговое агентство Standard & Poor’s, несмотря на то, что коррекции рынка идет уже третий год (по меньшей мере). Но выводы S&P хороши настолько, насколько хороши цифры, которые они используют, а это – официальные данные, которым я, к примеру, не доверяю.

В начале июня испанская пресса была взбудоражена новым докладом от S&P, в котором предполагалось, что спад недвижимости, вероятно, еще не окончен. Ценам нужно упасть еще на 12%, чтобы прийти к своему долгосрочному равновесию, заявляет S&P, нарушив установившееся было соглашение в основных испанских СМИ в том, что, в той или иной степени, но идет восстановление жилищного рынка.

Доклад в целом позитивен по большинству других Европейских рынков недвижимости, которые «подают признаки оживления после недавних ценовых коррекций». А в Германии рынок даже недооценен из-за того, что никогда не поддавался спекулятивной лихорадке, охватившей другие рынки на протяжении бума. S&P признает, что одним из главных факторов, послуживших причиной восстановления в таких странах как Великобритания, были рекордно низкие процентные ставки, которые в данный момент равны там всего 0.5%. Я не перестаю считать, что такие низкие ставки невозможно долго поддерживать. Что произойдет, когда они пойдут вверх? А в данный момент от них страдают сбережения – малый доход и инфляция.

Возвращаясь к Испании, S&P обращает внимание на то, что цены, возможно, все еще слишком высоки, при этом они полагают, что спад близок скорее к своему концу, чем к началу. Используя данные Правительства и ведущих оценочных компаний, таких как Tinsa, которые сообщают, что на конец марта цены за год понизились на 5.3%, а в предыдущем квартале – на 6.6%, S&P приходит к заключению, что снижение цен в Испании демонстрирует признаки достижения дна.

Те же данные показывают, что от своего пика цены в Испании уменьшились на 16%, что значительно слабее, чем в Англии, не говоря уж об Ирландии. Но, с учетом слабости испанской экономики, 20%-й безработицы, монументального переизбытка недвижимости и кредитного кризиса, опустошающего сейчас банковскую систему Испании, насколько это вероятно? Данные даже звучат неправдоподобно.

Реальность заключается в том, что цены на испанскую недвижимость понизились гораздо сильнее, чем по официальным данным, даже если на рынке все еще имеется множество переоцененной недвижимости. Если что-то продается, то цена на него стоит такая, чтоб продалось, что означает скидки от пиковых цен в диапазоне 20-50% (и более), в зависимости от того, что это и где расположено.

Будут ли цены падать далее? Может быть. Но то, о чем я могу сказать с уверенностью, что любой доклад, который использует официальную статистику для анализа рынка недвижимости Испании, не имеет дела с реальностью.

Майские цены предложения стабильны

Запрашиваемые цены на вторичную недвижимость почти не сдвинулись с места, понизившись в среднем всего на 0.1% относительно предыдущего месяца до € 2’371, согласно данным одного из ведущих порталов недвижимости Испании Idealista.com.

Среди автономных регионов сильнее всего цены выросли на Балеарских островах (Balearics, +0.6%), в Каталонии (Catalonia, +0.4%), Кастилье и Леоне (Castilla y Leon, +0.3%), Мадриде (Madrid, +0.1%) и Галисии (Galicia, +0.1%). В других регионах они снизились, и более всего в Наварре (Navarre, -2.6%) и Мурсии (Murcia, -2.1%).

Самыми дорогими автономными регионами стали Страна Басков (Basque Country, € 3’506/кв.м.), Мадрид (€ 3’279/кв.м.), Каталония (€ 2’824/кв.м.) и Кантабрия (Cantabria, € 2’467/кв.м.). Самыми дешевыми – Эстремадура (Extremadura, € 1’420/кв.м.), Мурсия (€ 1’456/кв.м.) и Канарские острова (Canaries, € 1’615/кв.м.).

По провинциям, цены выросли в 16 и уменьшились в 33 из них, наиболее в Наварре (-2.6%), Лериде (Lerida, -2.2%), Мурсии (-2.1%) и Аликанте (Alicante, -1.9%).

По городам, цены поднялись в Барселоне (Barcelona, +0.6%) и Бильбао (Bilbao, +0.8%), в Мадриде остались на прежнем уровне, а в остальных испанских городах – снизились.

Следует иметь в виду, что все это касается запрашиваемых цен, которые не одно и то же с ценами сделок. Тенденции изменения цен предложения интересны в том аспекте, что они говорят о настроениях продавцов и соотношении сил между ними и покупателями.

Продажи недвижимости в первом квартале выросли на 7%

Из нового доклада от испанского Регистра Собственности можно предположить, что активность по сделкам – источник жизненной силы для рынка недвижимости – достигла своего дна, хотя декларировать наступление восстановления все еще слишком рано.

За первый квартал количество записей в Регистре о совершенных сделках с недвижимостью выросло на 7% по сравнению с первым кварталом 2009 года. Такой квартальный рост при погодовом сравнении произошел впервые за несколько лет. При поквартальном сравнении (относительно 4-го квартала 2009 г.) продажи увеличились на хорошие 16.3% (до применения сезонной корректировки), представляя собой «крупнейший объем сделок в последние полтора года», – отмечается в докладе. После учета сезонных факторов, таких как праздники, поквартальное увеличение составляет 1.83% – это первый позитивный квартальный результат, сменивший непрерывное 15-квартальное снижение.

Из всех 117’911 зарегистрированных в первые три месяца сделок, 60’740 приходилось на новостройки и 57’171 – на вторичную недвижимость, соответственный рост составил 16% и 17%. Это указывает на «медленное, но верное восстановление доли вторичной недвижимости, которая сейчас достигла 48.5%», говорится в докладе. Относительно первого квартала прошлого года продажи вторичной недвижимости увеличились на 22%, в то время как по новостройкам сократились на 4%.

Однако за 12-месячный период, с апреля 2009 по конец марта 2010, количество продаж стало меньше, чем за такой же прошлый промежуток, на 15%, до 430’871 сделки. Тем не менее, это можно считать улучшением, если брать 12-месячный период по конец декабря 2009, когда продажи сократились на 25%. По регионам за 12 месяцев, продажи упали на Канарских островах, -26.5%, в Андалусии, -21%, и в Мурсии, -21%.

Несмотря на позитивные показатели 1-го квартала, Регистр осторожен в объявлении о наступившем восстановлении. Он указывает на то, что тут могли сыграть свою роль временные факторы, такие как грядущее повышение НДС. Другим плюсом Регистр отмечает, что снижение продаж становится слабее на испанских побережьях, самых пострадавших от кризиса областях, возможно, благодаря тому, что упавшие цены стимулируют там спрос. Большинство недвижимости для проведения отпусков или жизни на пенсии, которые интересуют зарубежных покупателей, располагается в прибрежных регионах Испании.

Квартальные и 12-месячные изменения в %% продаж по автономным регионам

За год иностранцы приобрели всего 500 курортных домов

Продажи курортной недвижимости среди зарубежных покупателей

Министерство жилищного Строительства опубликовало и свои данные по продажам домов в первом квартале. Если они верны (что бывает не всегда), то нерезиденты купили всего 513 домов в Испании за первые три месяца этого года.

Предыдущая статистика от Регистра Собственности показала, что в первом квартале годовой прирост по сделкам составил 7%. Теперь очередь Министерства жилищного строительства обнародовать свои данные по количеству сделок за этот период. По его данным, за первый квартал число сделок выросло всего на 1.5%, до 106’302, а за 12 месяцев составило в общем 465’318 сделок, рост на 8%. Если не считать муниципальное жилье, то сделок стало больше на 3%, или 96’155, при этом год назад в то же время был спад на 36%.

Продажи домов за 1-й квартал (без социального жилья)

Согласно Министерству, легкое увеличение было целиком обязано подъему продаж на вторичной недвижимости, на 31%, в то время как реализация новостроек сократилась на 22%. В первом квартале доля сделок по вторичному жилья составила 57%, по новостройкам – 43%, что не совпадает с цифрами, опубликованными Регистром.

За 12 месяцев продажи выросли в Каталонии (+13,6%), на Балеарских островах (+7,9%), в Астуриасе (Asturias, +4,6%), Мадриде (+4,5%), Валенсии (Valencia, +4%) и на Канарских островах (+1,4%), но понизились в Мурсии (-22%), Эстремадуре (-14,4%), Кастилье Ла Манча (Castilla La Mancha, -10,3%), Андалусии (-9,5%), Наварре (-7,8%), Кантабрии (-2,8%) и Галисии (-0,6%).

Данные министерства также показывают, что зарубежные резиденты Испании приобрели 6’712 домов (или 6.4% от общего числа сделок). Это на 33% больше, чем за тот же период прошлого года (но на 9.5% меньше 4-го квартала 2009). Иностранные резиденты обычно представляют собой экономических иммигрантов, которые покупают жилье вблизи крупных городов Испании. Они не в состоянии справиться с переизбытком курортной недвижимости на побережьях.

А что насчет продаж жилья нерезидентам, из таких стран как Англия и Германия? На побережье находятся десятки, если не сотни тысяч курортных домов, которым нужно привлечь как можно больше зарубежных покупателей, чтобы в какое-либо обозримое время убрать излишек предложения с рынка.

По данным министерства, на протяжении первых 3 месяцев этого года нерезиденты приобрели всего 513 домов в Испании, со скоростью менее 200 продаж в месяц. С такими темпами переизбыток курортного жилья останется еще на долгие годы и будет иметь тревожные долгосрочные последствия для рынка. При этом, однако, следует отметить, что имело место 6% улучшение относительно того же периода прошлого года, когда нерезидентам было продано 484 дома.

Опять же, может быть, что министерские данные далеки от действительности. И это было бы не в первый раз.

Продажи недвижимости нерезидентам с разбивкой по выборке регионов:

Особенности покупки недвижимости во время кризиса

При покупке вторичной недвижимости в Испании платится передаточный налог ITP, устанавливаемый автономными регионами, обычно в размере 7% от ее задекларированной цены. Хотя этот момент обычно не вызывает затруднений, но в недавнее время стало расти число случаев, когда покупатели получали требование из налогового управления на большую сумму налога, чем та, что уже оплачена.

Особенно это имеет место, когда покупатель приобрел недвижимость по низкой, демпинговой цене. Причина происходящего кроется в том, что автономные регионы имеют ряд таблиц по допустимым минимальным ценам, которые используются для расчета минимальной суммы налога в случае покупки. Также они служат для предотвращения случаев занижения реальной цены сделки в документах продажи. То есть у налоговых властей есть справочная минимальная цена для каждой жилой недвижимости и, соответственно, минимальная сумма налога. Проблемы не возникает, если от покупателя поступает большая сумма, чем размер минимального налога, но если налоговое управление считает, что цена продажи слишком низкая, то оно прибегает к этим таблицам для начисления недостающей суммы.

Поэтому каждый, кто покупает вторичную недвижимость и не знаком со всеми процедурами, может оказаться в ситуации, когда после уплаты 7% от стоимости покупки, он получает требование об уплате дополнительной суммы налога. Цена вопроса составляет 7% от разницы между задекларированной ценой по документам и ценой, которую налоговые власти считают минимальной на эту недвижимость, плюс штраф за задержку платежа.

К примеру, если приобретается дом за € 200’000, то передаточный налог составит € 14’000. Если по справочным налоговым таблицам минимальная цена на эту недвижимость должна быть € 300’000, налог при этом равен € 21’000, то власти пришлют требование о доплате разницы € 7’000 плюс штраф.

По этой причине, если планируется приобрести недвижимость, цена на которую, возможно, из-за кризиса, сильно упала, то следует выяснить ее минимальную табличную цену по мнению налоговых властей для того, чтобы знать размер предстоящего налога и избежать любых неприятностей или налоговых требований впоследствии. Обычно минимальная цена ниже цены продажи, но в некоторых областях, где цены просели в результате кризиса, это уже случается все реже и реже.

В этой связи чрезвычайно важно до подписания документов купли-продажи связаться с налоговым департаментом автономного региона, где расположена недвижимость, чтобы выяснить, какова ее минимальная цена, согласно справочным таблицам. Таким образом, станет известен размер предстоящего налога и появится возможность соответственного планирования своего бюджета. И в частности, такой шаг убережет от того, чтобы в будущем стать адресатом неприятного сюрприза в виде налогового требования.

14.06.10

ESN: 4424910071835962714

© 2010 All Rights Reserved.

Компания "Григ" – риэлтор покупателя недвижимости в Испании.

Где в Испании купить недвижимость? Какие есть нормальные районы? Описание испанских регионов: цены, особенности, карты, условия жизни, тенденции. Для тех, кому нужно получить представление о всех областях Испании – Справочник недвижимости.

ЗАО "Григ" представляет каждый месяц цены на дома, квартиры, виллы в Испании на примере трех объектов недвижимости, которые привлекли наше внимание.