Новости рынка недвижимости Испании

МАРТ 2010

Испанские застройщики, их долги и как не решать проблемы

Статья в испанской ежедневной газете El Pais обращает внимание читателя на тот факт, что у 8 крупнейших, котируемых на бирже девелоперов Испании балансы показывают 40%-ое сокращение на рынке недвижимости за время кризиса из-за падения стоимости активов и их продажи на погашение долгов. Наблюдение за состоянием котируемых девелоперов всегда имеет смысл: им приходится декларировать результаты своей деятельности, что проливает некоторый свет на то, что происходит на рынке. А взаимоотношения между ними и их кредиторами-банками также дают хороший пример того, как избегать решения проблем.

На данный момент единственным занятием для девелоперов является как можно лучше справиться с уровнем задолженности. В целом испанские застройщики должны € 323 млрд, или почти 30% от ВВП Испании, согласно данным Банка Испании. 9% от этого, около € 29 млрд, приходится на долю 8 крупнейших девелоперов, чьи акции котируются на бирже, включая такие компании как Martins-Fadesa, которая уже находится под конкурсным управлением, не справляясь с обслуживанием долга. Все эти девелоперы сейчас в основном заняты в бизнесе распродажи своих активов и реструктуризации долгов, а не в деле строительства домов. Удивительно, что они все еще считаются застройщиками, когда они ничего в действительности не строят.

К сожалению, переговоры между банками и девелоперами больше фокусируются, видимо, на том, чтобы замять, а не решить главную проблему – переоцененные активы. Картина одна и та же: достигается соглашение по реструктуризации долговых выплат, но месяцами спустя проблема снова возникает, и им приходится начинать заново. Следует предположить, что даже они знают о том, что впустую тратят время. Это очевидно для всех остальных.

И чем дольше откладывается принятие эффективных решений, тем дольше будет страдать испанская экономика. Миллиарды евро увязли в тонущих кредитах вместо того, чтобы идти на финансирование продуктивного бизнеса и создание рабочих мест. Официальный уровень просроченной задолженности застройщиков равен 10% (€ 32.5 млрд), но я подозреваю, что он намного больше этого.

Также в новостях проходил доклад компании Solchaga Recio & Asociados, в котором заявляется, что если испанским сберегательным банкам пришлось бы продавать залоги, оставленные девелоперами под полученные кредиты, то «они могли бы зарегистрировать серьезные убытки, с которыми, в некоторых случаях, они не смогли бы справиться».

Испания задержит восстановление Европейского рынка недвижимости в 2010 году

Каждый год PricewaterhouseCoopers (PwC) и Институт Городского Землепользования (Urban Land Institute) публикуют доклад под названием Тенденции Европейского Рынка Недвижимости, который начинается с короткой фразы, характеризующей рынок за год. В 2008 году ею было «Страх вернулся», а в 2009 – «Ситуация усложнилась». Фраза этого года несет долю оптимизма «Мы достигли дна», позволяя заключить, что самое худшее – позади.

В подтверждение общего умеренного оптимизма на этот год, доклад сообщает, что «кредитов было выдано больше, цены на недвижимость стабилизировались, и было совершено больше сделок», однако обращает внимание, что слабые и хрупкие экономики могут подорвать восстановление рынка. «Тот факт, что мы уже не находимся в свободном падении, – это само по себе улучшение», – сообщает один из участников рынка. «2010 год будет сложным и очень нервозным», – добавляет другой. Высокий уровень девелоперской задолженности в Европе и «колоссальное» количество займов в недвижимости, которым требуется рефинансирование в ближайшие годы, – еще одни поводы для беспокойства, отмечается в докладе.

Когда речь заходит об Испании, то доклад сдержан в выражении оптимизма. Ожидаемые показатели для активности рынков недвижимости Барселоны и Мадрида находятся в самом низу таблицы по Европейским городам (см. ниже), превышая только Дублин, Ирландия, и в том, что касается прогноза по новостройкам, то Барселона и Мадрид снова в последней тройке вместе с Дублином. Проблемами Испании, как объясняют испанские партнеры PwC, являются высокая безработица, слабая экономика и громадный объем построенного жилья. Восстановление поэтому придет в Испанию позже остальных стран Европы.

Более пессимистичным в предсказаниях по Испании стал Исмаэль Клементе (Ismael Clemente), директор по недвижимости в Deutsche Bank, чьи слова приводит El Pais. Сектор недвижимости там «находится посередине спада» и «свет в конце тоннеля мы увидим только в 2012-2015 гг», – говорит Клементе.

Недвижимость в Испании. Прогноз по показателям недвижимости в городах (Очень низкие, приемлемые, отличные).

Прогноз по показателям недвижимости в городах (Очень низкие, приемлемые, отличные).

С начала кризиса строительство сократилось на 80%

Недвижимость в Испании. Количество нового строительства в Испании.

Количество нового строительства в Испании.

Новое строительство в Испании сократилось почти на 80% с начала экономического кризиса в 2007 году, по новым статистическим данным министерства Жилищного строительства. Не нужно быть гением, чтобы заключить, насколько сильно это ударило по строительному бизнесу в Испании. Сектор практически встал, что объясняет, почему безработица в Испании близка к 20%.

Цифры показывают, что в прошлом году было начато строительство 159’284 домов – на 79% ниже, чем 762’000, начатых в 2006 г, на пике испанского строительного бума. При разбивке по годам, новое строительство падало на 51% в 2009 году и на 47% – в 2008. Показатели прошлого года стали самыми низкими за всю историю публикации министерством этих данных, а именно с 1992 года.

При этом интересно отметить, что объемы социального строительства почти сравнялись с частным, достигнув 80’000 из этого числа (иными словами, в прошлом году начало строиться столько же муниципального жилья, сколько и частного). В годы бума доля социального строительства была практически несущественной, несмотря, или возможно благодаря значительному росту цен на недвижимость. Также удивляет, почему правительство вообще строит хоть сколько-то новых домов, имея такой переизбыток новой недвижимости, которая зависла на рынке в поисках покупателя. Испании не требуется еще больше новых домов, нужно лишь, чтобы цены упали на то, что уже есть, и более эффективный арендный рынок.

Данные также демонстрируют, что в том году было завершено строительство 425’228 объектов, что на 33% ниже, чем 633’228 в 2008 году, но все еще весьма много для рынка.

Показатели по Валенсии открывают картину спада на рынке курортного жилья

Когда климатические переселенцы из Северной Европы покупают себе дом в Испании, почти четверть из них направляется в автономный регион Валенсия (Valencia). И согласно недавней статье на местном сайте новостей Levante-emv.com, плохие известия заключаются в том, что в прошлом году иностранцы покидали Валенсийский рынок недвижимости в рекордных количествах.

В статье сообщается, что по данным Валенсийской Региональной Коллегии Нотариусов, продажи домов зарубежным покупателям упали в 2009 году на 44%, а продажи иностранцами, которые продают свое жилье и покидают регион, выросли на 45%. В численном отношении, в прошлом году был 4’291 иностранный продавец (годом раньше – 2’939) и 5’631 иностранный покупатель (в 2008 г. – 10’040). В целом по Испании, в 2009 году с участием иностранцев прошло 61’137 сделок, что на 21% меньше, чем год назад.

Но то, что осталось неизменным – это доля Валенсии на рынке зарубежных покупателей, на уровне 22%. И если доля Валенсии осталась прежней, а количество сделок упало на 44%, то можно предположить, что аналогичная история имеет место и на других популярных направлениях приобретения курортного жилья, таких как Каталония и Коста Брава (Catalonia, Costa Brava).

При этом за прошлый год количество сделок с недвижимостью в Испании сократилось в среднем на 27%. Почему же рынок курортного жилья, нацеленный на зарубежных покупателей, пострадал сильнее, чем весь рынок в целом? Потому что курортная недвижимость не есть вещь первой необходимости, и ее продажи стремятся к уменьшению во времена экономического спада. А также и по причине слабого фунта стерлингов, который за прошлый год торговался на уровне около € 1.10, поднимая цену испанской недвижимости для британских покупателей, которые доминировали на рынке в недавние годы.

Жилищное строительство подает признаки восстановления?

Сектор жилищного строительства в Испании показывает первые признаки восстановления, сообщается в недавней статье лидирующей испанской газеты El Pais. Согласно статье, девелоперы сейчас предпочли строить новые дома, чем сидеть на участках земли, хотя финансирование для них все еще затруднительно.

Прошлый год был безжалостен к застройщикам, если судить по количеству объектов, которые они построили. В 2009 г. было выдано всего 110’000 разрешений на строительство, что ниже на 56%, чем год назад, и несравнимо с пиковым числом свыше 900’000 на буме недвижимости. Прошлогоднее количество разрешений стало минимальным за полвека, отмечает Эль Паис. Но сейчас девелоперы говорят, что, возможно, имеются проблески надежды. Так что же послужило основанием для разговоров о том, что активность по жилищному строительству развернулась в другую сторону? В статье приводится ряд девелоперов – Afirma, Realia, Vallehermoso и Altamira, – которые начали работы на новых комплексах.

Эль Паис спрашивает, почему кому-либо в здравом уме может захотеться начинать новое строительство, когда на рынке уже имеется переизбыток в 1 миллион новых непроданных домов. Проблема, на первый взгляд, заключается в месторасположении. Множество новостроек находится в таких районах, где никто не желает покупать, и дефицит недвижимости – в премиум-районах, на которые есть достаточный спрос.

Если это на самом деле так, то это послужило бы хорошим резоном для начала строительства в лучших местах. Но здесь есть нечто большее, чем это. «Рынок для продажи новостроек очень плох, но рынок земли – гораздо хуже», – объясняет эксперт по недвижимости Хосе Барта (Jose Barta). «Они пытаются конвертировать нечто абсолютно неликвидное – землю – в нечто немного более ликвидное – апартаменты», – отмечает другой эксперт. Вдобавок к этому, учетные правила для банков требуют менее обременительного обеспечения под непроданные дома, чем обеспечение под землю. Так что у девелоперов есть достаточные основания для начала строительства, даже если они не смогут продать дома по его завершении.

В статье также говорится о том, что застройщики и банки при продажах начинают считаться с действительностью. Политика на сегодня – продать как можно быстрее, даже если придется ронять цены. «Благоразумные компании, которые хотят выжить, должны снизить цены минимум на 25%», – заявил на днях Мигель Байон (Miguel Bayon), президент фирмы-застройщика Realia.

Все эти факторы, наряду с рекордно низкими процентными ставками, заставляют сектор двигаться, сообщает Эль Паис. Девелопера Realia, например, таким образом: «Мы собираемся приступить к постройке комплексов в Севилье и Валенсии (Sevilla, Valencia), общим объемом в 160 домов. Мы обнаружили, что есть потенциальный спрос покупателей, если им удается получить финансирование, и мы не хотим отстать от поезда, когда рынок жилой недвижимости восстановится окончательно.»

Но получение финансирование все еще является большой проблемой для девелоперов. «Мы могли бы каждый год начинать строительство на 100’000 домов больше, если бы нам дали кредит», – сказал Педро Перес (Pedro Perez), президент группы крупнейших испанских девелоперов G-14. Тогда нет никакой неожиданности в том, что застройщики с некоторыми самыми крупными проектами принадлежат банкам.

Еврибор и новости испанской ипотеки

Недвижимость в Испании. Изменение Еврибора за год

Изменение процентной ставки Еврибора за год

  • Еврибор (Euribor, 12 месяцев), процентная ставка, обычно используемая для подсчета выплат по ипотекам в Испании, понизился в марте на 0.8% относительно предыдущего месяца, и сейчас находится на уровне 1.215%.
  • Этим Еврибор обновил свой рекорд минимального значения, а за год уменьшился на 36%, и на 77% – от своего пика 5.393%, достигнутого в июле 2008 года.
  • Благодаря этому снижению, выплаты по типичной ежегодно пересчитываемой ипотеке (€ 120’000, взятой на 25 лет, по ставке Еврибор +0.8%) станут меньше примерно на € 41 в месяц, или на € 500 за год.
  • Когда в декабре Еврибор немного поднялся, я предположил, что после 14 месяцев непрерывного снижения, в ближайшем будущем возможна перемена этого тренда. Несмотря на возврат к снижению в январе, феврале и марте, это, возможно, все еще в силе. Колебания возле одного уровня зачастую совпадают с началом периода его изменения. И маловероятно, что Еврибор уйдет значительно ниже.
  • Еврибор строится от базовой ставки, устанавливаемой Европейским Центральным Банком. Ожидается, что базовые ставки останутся на уровне 1% в первом квартале 2010 года, после чего постепенно поднимутся.
  • В январе было одобрено 53’747 ипотек, что на 2.3% выше, чем в январе прошлого года, при этом в декабре показатель был отрицательным -1.3%, показывая этим, что нет еще явной тенденции на улучшении.
  • При помесячном сравнении в январе был рост на 12.3%.
  • Средняя ипотека выдавалась на сумму € 112’839, или на 7.6% ниже, чем годом ранее.
  • Общий объем ипотечного кредитования понизился на 5.5% и равнялся € 6.064 млрд.
  • Что все это значит? Что количество денег, идущее на рынок, уменьшается, а переизбыток недвижимости – растет. Я полагаю, что цены продолжат падение, по меньшей мере, на некоторые типы недвижимости.

Недвижимость в Испании. Изменение Еврибора за декаду.

Изменение Еврибора за декаду

Зарубежные инвестиции в испанскую недвижимость на десятилетнем минимуме

Недвижимость в Испании. Зарубежные инвестиции в недвижимость Испании.

Зарубежные инвестиции в недвижимость Испании.

Данные Банка Испании показывают, что объем средств, инвестированных иностранцами в испанскую недвижимость, понизился до самого низкого уровня десятилетия.

Если кому-нибудь нужна диаграмма начала и окончания испанского бума недвижимости, то достаточно данных по объемам зарубежных инвестиций, публикуемых Банком Испании. Как видно из графика, приведенного выше, за прошлый год в испанскую недвижимость иностранцы инвестировали € 3.7 млрд. – самый низкий объем с 1999 года, в котором он был равен € 2.9 млрд. В процентном соотношении, зарубежные инвестиции понизились на 32% от объемов 2008 года, и на 48% – от объемов 2003 г, когда зарубежное инвестирование в недвижимость Испании достигло своей вершины.

Интересным моментом выглядит увеличение зарубежных инвестиций в 2007 и 2008 гг, когда рынок уже быстро остывал. Это может быть связано с массовыми вложениями в недвижимость от юридических лиц, которые имели место на спаде бума, до того, как грянул кредитный кризис.

С другой стороны, испанцы в прошлом году инвестировали в зарубежную недвижимость на 45% меньше, в объеме € 1.8 млрд.

Переизбыток испанской недвижимости подразделяется на 3 категории

Файнэншл Таймз (Financial Times,FT) опубликовала статью на той неделе о том, что имея переизбыток в 1 миллион домов, ценам на испанскую недвижимость есть куда падать, и что процесс коррекции цен может занять еще «два или три года». В этом нет ничего нового, но было интересно прочитать, как один профессионал в недвижимости разделил избыток на 3 категории, каждая из которых имеет весьма различные перспективы продаж.

«Во-первых, это жилые объекты, которые построены и стоят пустыми и расположены вблизи главных городов», – отмечает Стифен Ньюмэн (Stephen Newman), председатель группы Aguirre Newman, которая специализируется на услугах в области недвижимости, в Мадриде (Madrid). «Для этой категории это всего лишь вопрос выдержки и корректировки цен, и за полтора-три года большинство ее недвижимости разойдется».

«Затем, у нас есть вторая категория жилой недвижимости, которая построена и обладает, вероятно, самым нелепым месторасположением, – она представляет основную головную боль для банков, к которым она перешла.» В статье этого нет, но большинство недвижимости с «нелепым месторасположением» строилось под курортное жилье. К примеру, гольф-проекты на самых выселках в Мурсии (Murcia) или гигантские блоки квартир, расположенные за самой автострадой на Коста Бланка (Costa Blanca).

Земля – это третья категория, которая характеризуется «резкой разницей в стоимости в зависимости от ее классификации, месторасположения и степени готовности под строительство», говорится в статье.

Без шуток. Чего многие люди не знают, то это того, что в годы бума главным объектом игры в Испании была земля, а не эти квартиры на стадии строительства, в которые вкладывались рядовые инвесторы. На операциях с землей сколачивались состояния, и многие коррумпированные политики набили при этом свои карманы. Но сейчас бум закончился, во многих областях цены на землю упали, а банки остались крайними. У отличной, предназначенной под застройку земли в таких регионах как Мадрид, Барселона и в лучших прибрежных районах все еще есть рынок, но большинство земельных угодий просто-напросто ничего не стоят.

Что касается земли, то Правительство бросило банкам спасательный круг, расширив период, в течение которого принадлежащая девелоперам и банкам земля сохраняет свой статус «предназначенной под застройку», прежде чем ей возвращается присвоение сельской классификации. Благодаря этому новому правилу, они могут не приступать к строительству еще на 3 года дольше, что в сумме дает им 6 лет до того момента, как нужно будет ее переклассифицировать обратно в землю сельского назначения, если за все это время она не была освоена.

Возвращаясь к переизбытку и тому, что с ним станет, другой эксперт высказал ту же точку зрения и считает, что рынок нужно сегментировать. «Существует тенденция считать, что имеется большая проблема сверхпредложения», – говорит Фредерик Манген (Frederic Mangeant), глава мадридского отделения Knight Frank. – «Это так, но не всех зонах и не по всем категориям.» Он также заявил FT, что «девелоперы начинают смахивать пыль с проектов небольших жилых комплексов высокого качества в окрестностях столицы», предполагая, что сектор жилищного строительства начинает подавать признаки оживления.

Рынок жилья поправляется?

Статья также сообщает, что оживает зарубежный спрос на курортное жилье. «Значительные ценовые скидки на застроенном Средиземноморском побережье Испании также начинают возрождать интерес среди англичан и других жителей Северной Европы, желающих приобрести курортный дом или переехать на постоянное жительство.» Так ли это? Ну, я вижу, что рынок не умер для некоторых сегментов и районов. Но не нужно ошибаться – массовый рынок все еще в бедственном положении.

В статье также отмечается, что «вторичное жилье в популярных областях Испании сопротивляется резким ценовым коррекциям», согласно данным агентств недвижимости. Однако это зависит от того, что считать «резкой ценовой коррекцией». Я считаю, что в среднем минус 25% в соотношении «сегодня-пик цен» в районах, которые пользуются спросом, – достаточно резкая коррекция. Насколько мне известно, стоимость премиум недвижимости понизилась как минимум на столько от своего верхнего уровня. Я говорю о ценах сделок, а не ценах предложения.

Марбелья первой выйдет из кризиса, заявляет ее мэр

Недвижимость в Испании. Продажи недвижимости в Марбелье (Marbella). Первый квартал 2010 г.

Продажи недвижимости в Марбелье (Marbella). Первый квартал 2010 г.

В действительности, рынок недвижимости Марбельи был в упадке многие годы, задолго до наступления кредитного кризиса благодаря жадности и коррумпированности местных политиков и ряда девелоперов. Но наконец-то, в конце тоннеля забрезжил свет, заявляет Анхелес Муньос (Angeles Munoz), мэр Марбельи, с фактами на руках демонстрируя лучшие данные по продажам недвижимости за 4 года (график выше).

Если цифры верны, то у Муньос есть повод для оптимизма. Данные налогового отделения Марбельи показывают, что за 3 месяца этого года было совершено 2’499 продаж – рост более чем на 200% по сравнению с прошлым годом. Если взглянуть и на другие года, то выходит, что первый квартал этого года стал выдающимся за последние 4 года.

Год – продажи в первом квартале

  • 2010 – 2’499
  • 2009 – 820
  • 2008 – 1’263
  • 2007 – 1’602
  • 2006 – 1’224

Цифры показывают, что рынок улучшился на 100% даже по сравнению с первым кварталом 2006 года, до начала коррупционных скандалов и когда рынок был еще сравнительно оживленным, только-только начиная остывать. Так ли оно на самом деле? Некоторые объясняют это грядущим увеличением НДС (IVA) в июле этого года, что стимулировало продажи, но я сомневаюсь в этом. Выходит, что цены на недвижимость в Марбелье упали, и доверие настолько вернулось на рынок, что придало ему такой толчок? Надеюсь, что так, но должен сказать, что это застигло меня врасплох. Я слышал о некотором улучшении, но не о таком. Что странно.

Анхелес Муньос, с другой стороны, не сомневается. Как того и можно было ожидать, она использует эти данные для защиты проводимой ею политики, заявив в своем послании, адресованном местным и международным инвесторам, что Марбелья «первой выйдет из кризиса».

Недвижимость в Испании. Мариа Анхелес Муньос, мэр Марбельи.

Мариа Анхелес Муньос, мэр Марбельи.

Этому также способствует и новый план городского развития Марбельи. Он вступит в силу в этом месяце и по нему будет легализовано 16’000 объектов недвижимости, что позволит их владельцам «продавать, брать кредиты, обменивать или использовать как актив» свою недвижимость, которая годами была заморожена на рынке, добавила мэр.

14.04.10


Компания "Григ" – риэлтор покупателя недвижимости в Испании.

Где в Испании купить недвижимость? Какие есть нормальные районы? Описание испанских регионов: цены, особенности, карты, условия жизни, тенденции. Для тех, кому нужно получить представление о всех областях Испании – Справочник недвижимости.

ЗАО "Григ" представляет каждый месяц цены на дома, квартиры, виллы в Испании на примере трех объектов недвижимости, которые привлекли наше внимание.

Карта сайта I Конфиденциальность I Условия использования I © 2010 GRIG