Новости рынка недвижимости Испании

ДЕКАБРЬ 2008

В 2008 г. будет закончено строительство рекордного количества домов

2008 год – на пути к рекордному количеству завершенного строительства, по словам Хосе Луиса Мало де Молина (Jose Luis Malo de Molina), главы отдела исследований Банка Испании, количеству, которое перекроет даже исторический рекорд 2007 г. в 641'419 новых домов.

Выступая на конференции, организованной ассоциацией девелоперов Asprima, Мало де Молина также признал, что спад Испанской недвижимости оказался более серьезным, чем ожидалось, благодаря, в частности, кредитному кризису. Длительное время официально считалось, что рынок идет к "мягкой посадке", но сейчас наличие кризиса на рынке отмечает и Правительство. Проблемы рынка недвижимости начинают оказывать влияние и на другие стороны экономики из-за значительного роста безработицы в строительном секторе. Безработица увеличивается "существенными темпами", заявил Мало де Молина.

Девелоперы признают, что цены продолжат снижение и в 2009 г.

Прошлый год был самым худшим из переживаемых когда-либо сектором недвижимости Испании, и этот год, по-видимому, не будет лучше, пишет Испанская ежедневная газета "El Pais". Сократились продажи жилой недвижимости и запуск нового строительства, и цены на новостройки демонстрируют беспрецедентное снижение – 6.6%, по данным Sociedad de Tasacion, одной из ведущих оценочных компаний Испании.

Зарегистрированное Sociedad de Tasacion снижение цен – самое большое за те два десятилетия, что компания ведет их публикацию. И, по мнению Педро Переса (Pedro Perez), Генерального секретаря G-14 – группы крупнейших Испанских девелоперов, – цены продолжат свое падение. Что представляет собой новый поворот в выступлениях, поскольку ранее девелоперские ассоциации, такие как G-14, держали крепкую оборону против падения цен, даже после того, как рынок начал расшатываться. Сначала они настаивали на том, что цены на новостройки никогда не упадут, затем – что цены уже упали на 15-20% и далее им снижаться уже нет необходимости.

Легко увидеть, почему девелоперы оттягивали допущение того, что цены могут упасть в будущем. Если потенциальные покупатели будут ожидать падения цен, то они отложат свою покупку, что ускорит падение цен. Ожидания, таким образом, становятся самоисполняющимися, поэтому девелоперы всегда пытаются их отрицать.

Теперь девелоперы выбросили белое полотенце и признали, что цены на новостройки продолжат снижение. "Новая недвижимость сейчас подешевела на 15-20%," – цитирует газета "El Pais" слова Педро Переса. – "Это крупнейшее падение, которое мы когда-либо видели. Более того, 2008 г. был худшим годом с самого начала ведения статистики по недвижимости. Несмотря на все это, я не вижу света в конце тоннеля. И если ничего не изменится, то цены продолжат снижение."

El Pais отмечает, что некоторые эксперты месяцами утверждали, что Испанскому рынку недвижимости для оживления нужно большое снижение цен. По мнению профессора экономики Хосе Гарсия Монтальво (Jose Garcia Montalvo) "в данный момент доступность жилья составляет 7 средних годовых доходов. Мы вернемся к равновесию, когда эта цифра будет на уровне 4, на котором она была в 2000 г., до того как начал раздуваться пузырь недвижимости."

Просроченные долги девелоперов сейчас в 14 раз больше, чем год назад

В недвижимости продажи стоят, а объемы просроченных долгов растут. На конец третьего квартала 2008 г. доля таких долгов среди девелоперов поднялась до 4.57%, по данным Банка Испании. Общий объем просроченных долгов девелоперов достиг € 14.4 млрд, что в 14 раз больше, чем год назад, и что составляет почти 30% от суммы всей просроченной задолженности по Испании.

Испанские региональные сберегательные банки, или кахас (cajas), имеют при этом наибольшую головную боль по причине своей политики вольного кредитования местных девелоперов. Доля просроченных долгов у них составляет 5%, в то время как у банков – 3.8%. Как и следовало ожидать, у строителей также трудные времена по возврату долгов из-за прямой связи с девелоперами, которые обычно являются их клиентами. Просроченные долги застройщиков выросли до € 5.4 млрд. и заняли второе место после девелоперов.

Но не у одного только сектора недвижимости Испании ухудшается кредитное положение. С движением экономики в сторону рецессии просрочки оплат растут во всех ее областях. Общий объем просроченных долгов за год утроился и достиг € 54.2 млрд, что составляет 2.91% от суммы всех полученных кредитов.

Консультанты по недвижимости King Sturge запросили защиты от кредиторов

King Sturge Spain, консультационная компания по недвижимости в составе международной Британской группы, как сообщается, обратилась за защитой от своих кредиторов в середине декабря 2008 г, став новой жертвой Испанского кризиса недвижимости.

Компания, персонал которой в Испании насчитывает 220 человек, намерена провести его сокращение, заверяя при этом, что нормальная работоспособность сохранится. Как и все остальные в эти дни, причину своих трудностей King Sturge возлагает на финансовый кризис. Клиенты по коммерческой недвижимости избегают платить комиссию посредникам, а обещания King Sturge расплатиться с долгами больше не принимаются банками.

King Sturge Spain (King Sturge Espana) занимался в основном коммерческой недвижимостью. Его финансовые проблемы позволяют предположить, что и сектор коммерческой недвижимости ждет глубокая депрессия.

Испанское Правительство облегчило выселение арендаторов

Правительство Испании с целью стимуляции рынка аренды одобрило проект закона, который, среди прочего, позволяет арендодателям легче и быстрее выселять и получать плату с арендаторов, которые не платят за аренду.

Хотя в Испании нет недостатка в свободном жилье, основной задачей проекта является побуждение большего количества владельцев недвижимости ко сдаче ее в аренду. Чему в прошлом мешали действующие законы, которые выступали на стороне арендаторов, даже если те не платили.

С принятием нового закона, утвержденного Правительством и переданного на одобрение в Парламент, арендодатели получат более быстрое судебное разбирательство с арендаторами и право на его начало, если будет просрочен один месяц оплаты.

Арендодатели также смогут выселять арендаторов на основании предоставления жилья своим детям или родителям, если такой пункт будет прописан в контракте аренды.

Агентства недвижимости Торревьехи (Torrevieja) подкошены кризисом

Испанская пресса сообщает, что агентства недвижимости Торревьехи терпят убытки в связи с падением рынка недвижимости Испании. За последние месяцы количество агентств сократилось с 400 до 200, согласно риэлторской ассоциации, образованной недавно для противостояния сократившемуся спросу.

Популярная долгое время среди англичан и других покупателей дешевого жилья под солнцем из стран северной Европы, Торревьеха сильнее других Испанских побережий подвержена влиянию кредитного кризиса и падающего фунта стерлингов. Наименее обеспеченные покупатели, которых привлекает Торревьеха, с трудом получают ипотеку, в то время как покупательская способность англичан, чей бюджет выражен в фунтах стерлингов, только за последние месяцы уменьшилась на 20%, сводя на нет все выгоды от понижения евровых цен на недвижимость.

Сообщается, что количество сделок сократилось на 50-70%, и продажи совершаются со скидкой в 30% от запрашиваемой цены.

Испанские банки превращаются в риэлторские компании

Испанские банки становятся одними из самых больших компаний недвижимости в Испании, повторяя историю с предыдущим кризисом недвижимости, который был в Испании в конце 80х/начале 90х годов. В той или иной степени банки управляют некоторыми крупнейшими котируемыми на бирже девелоперами, такими как Colonial и Metrovacesa, которые были вынуждены обратиться за помощью, не справляясь с миллиардами евро долгов.

Для предотвращения непомерного роста просроченных задолженностей банкам приходится принимать руководство не только над крупными девелоперами. По всей Испании многие мелкие региональные банки, cajas, потихоньку получают контроль над маленькими местными девелоперами по той же самой причине.

Получая контроль над девелоперами или их активами в зачет их долгов, многие банки и сберегательные банки владеют сейчас широким разнообразием активов в недвижимости – от земель и строящихся квартир до готовых жилых комплексов и бизнес-парков. И вопрос, что делать со всеми этими новыми активами недвижимости, становится растущей проблемой для банков Испании. Большие банки, такие как Santander, открывают новые подразделения для управления портфелем недвижимости, который в случае с Santander оценивается более чем в € 2 млрд.

Но банки не являются риэлторскими компаниями и в целом не умеют управлять недвижимыми активами. С другой стороны, кризис недвижимости начала 90-х годов оказался одним из наиболее прибыльных эпизодов в истории банковского дела Испании. Задешево получив активы, все что оставалось сделать банкам – дождаться, когда рынок вырастет, что неизбежно и происходило. Большой вопрос в том, что повториться ли снова то же самое и на этот раз?

Официальный индекс цен жилья Испании понизился на 3% в третьем квартале

К концу 3-го квартала за 12 месяцев средние цены на недвижимость Испании понизились на 3%, согласно Испанскому официальному Индексу цен жилья, опубликованному Национальным Институтом Статистики (INE). С учетом того, что во втором квартале было зарегистрировано уменьшение цен на 0.3%, новый индекс, известный в Испании как Indice de Precios de Vivienda (IPV), показывает, что к концу года снижение цен ускорилось.

Согласно официальному индексу, вторичная недвижимость пострадала сильнее, чем новостройки. К концу сентября за 12 месяцев цены на вторичную недвижимость упали на 8.6%, в то время как на новостройки – на 3.7%. По регионам цены сильнее всего упали в Каталонии (Catalonia, -8.3%), затем идет Мадрид (Madrid, -7%), Страна Басков (Basque Country, -6.3%), Наварра (Navarre, -5.3%), Арагон (Aragon, -5%) и Балеарские острова (Balearics, -2.6%) и выросли в таких регионах как Эстремадура (Extremadura, 2.9%), Галисия (Galicia, 2.6%), Мурсия (Murcia, 2.1%), Кастийя – Ла Манча (Castilla-La Mancha, 1.4%), Андалусия (Andalucia, 1.1%), Валенсия (Valencian Community, 0.8%) и на Канарских островах (Canaries, 0.6%).

Как я уже отмечал ранее, к официальному индексу следует подходить скептически, поскольку его данные просто не вызывают доверия в нынешней рыночной ситуации. Если вы верите, что цены все еще растут в Мурсии и Валенсии, то вы поверите во все на свете. Но, по меньшей мере, индекс INE более достоверен, чем данные Министерства Жилищного Строительства, согласно которым цены в 3-м квартале все еще росли, хотя и всего на 0.4%.

Цены на городские новостройки за год уменьшились на 6.6%

Цены на новостройки в столицах Испанских провинций за 12 месяцев к декабрю понизились на 6.6%, согласно данным Sociedad de Tasacion, одной из крупнейших оценочных компаний Испании. Год назад за то же время цены выросли на 5%.

Средние цены в Испанских городах находятся сейчас на уровне € 2'712/кв.м, или € 271'200 за квартиру площадью 100 кв.м, которая год назад стоила € 289'434. Это самое большое снижение в истории данных Sociedad de Tasacion.

В течение 2008 г. средние цены нового жилья падали во всех столицах провинций Испании. Более чем на 7% они упали в 10 столицах, на 5%-7% - в 22 и менее чем на 5% – в 18. Наибольшее снижение было в гг. Альмерия (Almeria, -11.9%), Витория (Vitoria, -10.5%) и Лас Пальмас (Las Palmas de Gran Canaria, -9.6%).

Самая дешевая недвижимость находится сейчас в гг. Понтеведра (Pontevedra), Луго (Lugo, Galicia) и Бадахос (Badajoz, Extremadura). Самая дорогая – в Барселоне (Barcelona), Сан Себастьяне (San Sebastian) и Мадриде (Madrid).

Нарушения бухгалтерской отчетности в Martinsa-Fadesa

Различные сообщения в Испанской прессе обращают внимание на нарушения бухгалтерской отчетности в Martinsa-Fadesa в период ее работы до подачи прошения о защите от кредиторов в июле 2008 г.

Например, участок земли в Гуанартеме на Канарских островах (Guanarteme, Las Palmas, The Canaries), который принадлежал Fadesa и стоил € 1 млн, был затем переоценен в € 170 млн, когда Martinsa приобрела Fadesa и образовала компанию Martinsa-Fadesa.

Буквально за один день и без должного обоснования другой участок земли в Куйередо в Галисии (Culleredo, Galicia) был переоценен с € 1.5 млн. до € 84 млн, увеличивая стоимость балансовых активов компании.

Далее, имеется пример, когда недвижимость в Пуэрто Реал в Кадисе (Puerto Real, Cadiz, Costa de la Luz, Andalucia) выросла с € 336'000 до € 65 млн. – повышение на 19'000%.

Это всего лишь несколько примеров сомнительных бухгалтерских проводок, которые содержатся в докладе администраторов, назначенных судом для управления Martinsa-Fadesa. Такая практика позволила компании в 2007 г. зафиксировать прибыль, несмотря на растущую шаткость ее финансового положения.

В этих ярких переоценках Martinsa-Fadesa участвовали такие ведущие оценочные компании по недвижимости как Tasamadrid (которой владеет банк Caja Madrid, один из крупнейших кредиторов Martinsa-Fadesa) и Ernst & Young – консалтинговая фирма, которая утвердила эти переоценки в своем аудите.

Доклад администраторов оценивает активы Martinsa-Fadesa в € 7.34 млрд, что на 32% ниже их предыдущей оценки консультантами по недвижимости CB Richard Ellis. И конечно, не стоит говорить о том, что стоить они будут еще много меньше, когда настанет время их продавать, чтобы рассчитаться по долгам компании. И чем меньше будет стоимость активов Martinsa-Fadesa, тем труднее будет ее зарубежным покупателям, которые внесли платежи за строительство, вернуть свои деньги.

Все это начинает выглядеть немного как Испанский Энрон.

На сектор недвижимости приходится одна треть всех банкротств в Испании за 2008 г.

В новом докладе PricewaterhoueCoopers сообщается, что экономический кризис, потрясающий Испанию увеличил в 2008 г. количество банкротств на 182% до 2'864, из которых 38% приходится на сектор недвижимости.

"С октября по декабрь было больше банкротств, чем за весь 2007 г," – говорится в докладе, который предупреждает об опасности перегрузки арбитражных судов, если такая тенденция сохранится и в 2009 г. Количество банкротств среди девелоперов и агентств недвижимости выросло с 74 в 2007 г. до 387 в 2008 г, а в строительном секторе – со 182 до 692.

Крупнейшие дела о несостоятельности на данный момент следующие:

• = Martinsa-Fadesa. Девелопер, который осуществлял продажи в Великобритании и чей долг составляет € 6.8 млрд.
• = Promociones Habitat. Расположенный в Барселоне (Barcelona) девелопер с долгами на € 1.7 млрд.
• = Tremon. Девелопер с проектами на Коста Дель Соль (Costa del Sol), у которого на € 900 млн. долгов.
• = Labaro. Мадридский девелопер, работавший по всей Испании и имеющий долги в размере € 580 млн.

За год цены недвижимости на Средиземноморском побережье Испании упали на 14.3%

В 2008 г. цены на Средиземноморском побережье Испании упали на 14.3%, согласно новому ежемесячному индексу цен жилья Испании, публикуемому Tinsa, одной из ведущих оценочных компаний Испании.

Спад затронул как новостройки, так и вторичную недвижимость, и это первый авторитетный индекс, который показал большое снижение в секторе нового жилья.

В целом по Испании цены на недвижимость понизились в среднем на 8.8%, вернувшись к уровню начала 2005 г. Еще год назад, в 2007 г, цены выросли на 3.6%, а два года назад, в 2006 г. – на 13%.

Недвижимость на побережьях пострадала сильнее всего по двум причинам. Во-первых, большинство рынка на побережьях составляет вторичная недвижимость, которая пользуется меньшим спросом и продажи которой быстро остановились, как только у покупателей стало туго с финансами. И, во-вторых, потому что основная строительная лихорадка пришлась именно на побережья, на которых сейчас имеется переизбыток предложения, что ведет к понижению цен.

Хорошей новостью для рынка недвижимости является то, что в 2009 г. будет, по-видимому, очень мало новых строек. Девелоперы прогнозируют начало всего лишь 150'000 объектов нового строительства, что не сравнить с 250'000 в 2008 г. и более чем 600'000 – в 2007 г.

Сокращается также и количество сделок с недвижимостью. Сеть Экспертов Недвижимости (REI) объявила, что с 2005 г. количество сделок по вторичной недвижимости уменьшилось на 70% - падение "гораздо большее, чем отражается в официальных данных Министерства Жилищного Строительства," – сообщает REI. Случаи наследования и дарения недвижимости засчитываются Министерством как "сделки", что объясняет, почему его данные не совсем точно отражают рыночную активность.

По официальному индексу недвижимости Испании цены за 2008 г. уменьшились на 3.2%

Средние цены на Испанскую недвижимость в 2008 г. понизились на 3.2%, согласно официальному индексу цен жилья от Министерства Жилищного Строительства. Это первый раз, когда цены в годовом сравнении понижаются по официальным данным после того как рынок начал понижение еще во второй половине 2007 г. По крайней мере, официально, номинальные цены не понижались с 1993 г.

Средние цены на недвижимость упали почти везде, хотя они все еще повышаются в таких провинциях как Севийя (Seville, +3.4%), Кадис (Cadiz, +3%), Валенсия (Valencia, +0.9%) и Эстремадура (Extremadura, +0.1%), если верить правительственным данным. Сильнее всего цены упали в таких провинциях как Мадрид (Madrid, -7.6%), Мурсия (Murcia, -5.8%), Тенерифе (Tenerife, -5.8%) и Кастейон (Castellon, -5.3%).

Тем не менее, за прошедшие 10 лет Испанская недвижимость выросла на 215% в Андалусии (Andalucia), на 211% – в Мурсии (Murcia) и на 200% - на Балеарских островах (Balearics). Чего нельзя сказать о голубых фишках в сфере банковских акций, например, об акциях Barclays (которые за 10 лет упали на 56%), HSBC (-22%) или Allied Irish Banks (-87%). Относительно говоря, недвижимость Испании была неплохой долгосрочной инвестицией (правда, следует учитывать расходы по налогам и на сделку).

Полагаться на данные Министерства Жилищного Строительства следует с осторожностью. Например, две ведущие оценочные компании Испании сообщают, что в среднем по стране цены упали на 8.8% (Tinsa) и на 6.6% (Sociedad de Tasacion). OECD, Парижский клуб развитых стран, оценивает падение цен на уровне 10%. Tinsa говорит, что на побережьях цены упали на 14.3%, а профессиональные продавцы заявляют о падении на 30-40%.

Еврибор (Euribor) завершил 2008 г. на уровне 3.452%

Еврибор, процентная ставка, обычно используемая для подсчета ипотечных выплат в Испании, опустился в декабре на 90 базисных пунктов (что составило изменение на -21%) до 3.452%, принося некоторое облегчение ипотечным заемщикам Испании.

Еврибор достиг своего пика в 5.384% не далее как в сентябре и затем упал, как следствие предпринимаемых Европейским Центральным Банком (ЕСВ) шагов по оживлению финансовой системы Еврозоны. Всего за 3 месяца Еврибор рухнул с 5.384% до 3.45%, или на 35.5%.

ЕСВ понизил базовую процентную ставку с 4.25% в начале октября до 2% на настоящий момент, и ожидания ее последующих снижений уменьшают и ставки 12-месячного Еврибора. Аналитики считают, что ЕСВ продолжит снижать базовую ставку до 1.5% и более в первом квартале 2009 г.

Это снижение Еврибора облегчит жизнь заемщикам Испании, у которых ежегодно пересчитываемая ипотека. Ежемесячные выплаты по типичной ежегодно пересчитываемой ипотеке (€ 150'000, на 25 лет, по ставке Еврибор +0.25%) уменьшатся на € 115 до суммы € 902, что за год сэкономит € 1'380.

15.01.09