Новости рынка недвижимости Испании

ФЕВРАЛЬ 2008

Главные новости

= Eduardo Zaplana – спикер оппозиционной партии Partido Popular – предположил, что сейчас нынешнее Социалистическое Правительство поддерживает больших Испанских девелоперов, чтобы не допустить крупных банкротств накануне президентских выборов в Испании, которые состоятся 9 марта. С другой стороны, Pedro Solbes – Министр финансов Испании – продолжает блокировать планы экономических советников президента Zapatero по оказанию помощи Испанским девелоперам за счет средств налогоплательщиков.
= Как сообщается, в Испании не состоялось 10-15% сделок по недвижимости из-за того, что покупателям не дали ипотечный кредит, хотя сделка была одобрена.
= Испанские инвестиции в жилую недвижимость за пределами Испании за первые 11 месяцев 2007 г. выросли на 44% до € 2.9 млрд. по сравнению с аналогичным периодом 2006 г.
= Только 44% Испанских банков готовы кредитовать проекты капитального строительства Испанских девелоперов, год назад их доля равнялась 91%. Проекты по строительству курортного жилья готовы кредитовать 20% банков.
= Половина всех страховых компаний не берется страховать кредиты компаниям, работающим в секторе недвижимости Испании, опасаясь роста дефолтов. Тем Испанским компаниям недвижимости, которые могут получить кредитную страховку, приходится платить страховые взносы, размеры которых поднялись по сравнению с прошлым годом на 30%.
= Рыночная капитализация девелоперов недвижимости Испании, которые котируются на бирже, упала с 52-недельного максимума в € 51 млрд. до сегодняшних € 19 млрд., что составляет понижение на 63%.
= Bank of Spain сообщил, что замедление экономики Испании, которое началось в том году, будет «отчасти более выраженным» в первый период 2008 г.

Спекулятивный спрос на недвижимость Испании закончился

Испанская ежедневная газета “El Pais” сообщает, что спекулятивный спрос на недвижимость Испании закончился, создавая больше затруднений Испанским девелоперам, которые надеются продавать на стадии строительства. К концу 2007 г. продажи некоторых крупнейших девелоперов Испании упали примерно на 30-40%.

Испанское консультационное агентство Aguirre Newman оценивает, что во времена бума инвесторы в строительство давали примерно 40% спроса на новостройки. Таких инвесторов сейчас на рынке почти нет, а оставшиеся, как говорят, требуют у девелоперов больших скидок.

Девелоперам также приходится бороться с предыдущими своими клиентами-инвесторами, которые сбивают цены. Согласно некоторым прогнозам, в этом году инвесторы выставят на рынок около 700’000 объектов недвижимости, добавляя их к и так растущему количеству недвижимости, которую девелоперы не могут продать.

Понижение Испанского рынка недвижимости продолжается

Различные статистические данные февраля подтверждают замедление рынка недвижимости Испании. Согласно цифрам Министерства развития (fomento), в 2007 г. количество выданных разрешений на строительство уменьшилось на 25% до 651’427 штук, в 2006 г. их было выдано 865’561. Уменьшение усиливалось к концу года, в одном только декабре оно составило 40.5%.

Количество оценок недвижимости, обычно проводимых для определения размера ипотеки, также упало в 2007 г. По данным Министерства жилищного строительства Испании, падение составило 17%, до 798’063 оценок за 2007 г., а в Мадриде упало почти на 30%. Также выяснилось, что спрос на цемент достиг минимального уровня за 11 лет, и показатели строительного сектора понизились на 6.2% в ноябре 2007 г.

И количество выданных разрешений, и количество проведенных оценок уменьшилось в 2007 г, чего нельзя сказать про количество завершенного строительства, которое выросло на 9.5% до 641’419 объектов. Из-за длительности операций в строительном бизнесе растет количество нового жилья, поступающего на рынок, в то время как спрос почти иссяк.

Сберегательные банки предостерегают, что спад в недвижимости будет «более травматичным», чем ожидалось

В своем последнем экономическом докладе Испанская ассоциация сберегательных банков FUNCAS предостерегает, что спад Испанского рынка недвижимости может оказаться «более травматичным, чем предполагалось в начале 2007г.»

В докладе сообщается, что показатели строительного сектора падают в два раза большими темпами, чем ожидаемые 10-15% в сценарии «мягкой посадки». Несмотря на более сильную коррекцию, в докладе говорится, что «спрос вернется, хотя и с меньшим импульсом, чем на вершине цикла. Независимо от того, на каком уровне установится спрос, вероятно, что он будет более взвешенным и требовательным, чем в прошлом.»

Следует иметь в виду, что любой доклад сберегательных банков Испании по рынку недвижимости отражает их прямой интерес в преуменьшении серьезности ситуации. Сберегательные банки сильно зависимы от рынка недвижимости и не могут позволить себе говорить так, как оно есть на самом деле.

В докладе также говорится, что рост Испанской экономики понизится до 2.6% в 2008 г., что вызовет рост безработицы. Что касается этого, то я считаю, что рост ВВП Испании в 2008 г. будет отрицательным, сопровождаясь всплеском безработицы, особенно среди иммигрантов.

Рынок курортного жилья Costa Brava также падает

Статья в Испанской ежедневной газете “El Pais” сообщает, что рынок holiday-homes в Catalonia будет падать в этом году, следуя за южными побережьями, такими как Costa del Sol и Costa Blanca.

Согласно недавним прогнозам консультантов по недвижимости Grupo i, в этом году спрос на holiday-homes в Catalonia упадет на 45%, с количества в 51’647 домов до 28’213, в то время как консультанты агентства Aguirre Newman предсказывают, что в 2008 г. продажи на Costa Brava упадут на 50%.

Рынок жилья на южных побережьях Испании, на котором доминируют британские покупатели, был поражен первым и наиболее сильно тем, что Испанская пресса стала называть «кризисом недвижимости». Будучи менее зависимым от зарубежного спроса (80% покупателей holiday homes в Catalonia – испанцы), в прошлом году многие надеялись, что Catalonia останется сравнительно незатронутой тем спадом, который начал осаждать рынки недвижимости южнее. И сейчас, по-видимому, экономические реалии и сдувающийся пузырь недвижимости захватили также и Каталонию.

Статья сообщает, что первыми исчезли с рынка спекулятивные инвесторы в недвижимость, которые составляли 35% спроса, согласно данным консультационного агентства Cushman & Wakefield. Сейчас за ними уходят с рынка те семьи, которые не могут получить ипотеку на покупку «пляжной» недвижимости из-за кредитного кризиса.

Во времена трудного рынка курортная недвижимость на первой линии моря продается лучше всего; Costa Brava чувствует себя лучше, чем Costa Dorada, и шикарный север Costa Brava вокруг Begur и Pals чувствует себя лучше, чем дешевые и низкокачественные районы Tossa и Lloret de Mar.

Доклад ООН по Испанской недвижимости

Доклад ООН по Испанскому рынку жилья был темой нескольких статей в испанской прессе в феврале.

Написанный Miloon Kothari, специальным репортером ООН по жилищному строительству, доклад свою основную критику направляет на перекосы, созданные бумом недвижимости в Испании. «Спекуляции на жилищном строительстве были основным источником сверх доходов, от которых выиграли только немногие крупные девелоперы,» – говорится в докладе. – «Результатом приоритетов, задаваемых моделью владения недвижимостью, Испания обладает наибольшим количеством свободных домов в ЕС. Согласно переписи 2001 г., свободное жилье составляет примерно 15% от всего количества (более 3 миллионов штук, не принимая во внимание наличие вторых домов для временного проживания). Это соотношение значительно превосходит нынешний дефицит на рынке арендного жилья (который оценивается в 800’000 штук).»

Новости Испанской ипотеки

Euribor – процентная ставка, используемая для подсчета выплат для большинства ипотек в Испании – падает второй месяц подряд и составила в феврале 4.349%.

Даже с падением Euribor в феврале, у ипотечных заемщиков, у которых ставка пересчитывается раз в год, ежемесячные платежи по ипотеке вырастут, потому что Euribor все еще выше на 6.2%, чем был год назад. Рост на типичной ипотеке, которая составляет в среднем € 149’000, взята на 26 лет и по ставке Euribor+0.5%, составит € 22 в месяц, с € 819 до € 841, и за год – на € 264. Ипотечные заемщики, у которых ставка пересчитывается раз в полгода, будут платить ежемесячно на € 28 меньше, сэкономив за год € 334.

Euribor строится от базовой ставки ECB (Европейского Центрального Банка), которая осталась неизменной в феврале, равной 4%. ECB остается нацеленным на предотвращение роста инфляции и не стал вслед за Fed и Bank of England снижать ставки после ипотечного и кредитного кризиса. Большинство аналитиков считают, что ECB все же начнет снижать ставки в этом году, чем и объясняется недавнее понижение Euribor.

При этом понижающиеся ставки ипотеки не означают облегчения к ней доступа для многих потенциальных заемщиков. В свете кредитного кризиса Испанские банки сейчас гораздо более осторожны в выдаче кредитов и одобряют очень мало заявлений на открытие ипотеки.

05.03.08