Новости рынка недвижимости Испании

ЯНВАРЬ 2008


Главные новости

= Реагируя на падающий спрос, сообщает El Pais, Испанские девелоперы предлагают скидки на 1-15%, хотя уже в большинстве случаев есть скрытые дисконты в виде предоставления ипотечных каникул или бесплатных парковочных мест.
= Безработица в Испании к концу 2007 г. выросла на 5.27% до 2’129’000 человек. Из 35’000 новых безработных в декабре 2007 г., 32’000 (91%) были заняты в строительном секторе.
= Новый доклад сообщает, что муниципальный совет мрачного города Torrevieja на побережье Costa Blanca игнорирует 90% судебных распоряжений по сносу нелегально возведенных строений. 50% населения Torrevieja – иностранцы, большей частью англичане, и мэр города находится под расследованием в связи с коррупцией. Torrevieja также полная трущоба, но это вряд ли новость.
= 63% испанцев верят, что недвижимость – лучшее средство для инвестиций. Так же считает только 20% португальцев и 30% бельгийцев. (по данным Organization of Consumers and Users – OCU)
= Испанские инвестиции в недвижимость за пределами Испании выросли на 53.6% до € 2’7 млрд. за первые 10 месяцев 2007 г. В то же время зарубежные инвестиции в Испанскую недвижимость выросли на 22.9%.
= 45% Испанских агентств недвижимости закрылось в 2007 г., и ожидается, что еще 14% закроются в 2008 г. (Network of Property Experts – REI)
= Недавно в Испанской прессе циркулировали слухи о том, что до мартовских выборов Испанское Правительство не допустит банкротства крупного Испанского девелопера. Цены акций Испанских девелоперов, котирующихся на Мадридской бирже, продолжили свое падение в январе.
= Падающий спрос, вероятно, приведет к тому, что две трети Испанских девелоперов обанкротятся в ближайшие 2-3 года, по мнению Jose Luis Miguel Belenguer, директора выставки недвижимости Urbe Desarollo в Valencia и главы девелопера Onofre-Miguel. «Кризис будет нелегким,» -- цитирует его слова региональная ежедневная газета «Levante». – «Он вызовет сильный начальный спад, который переживут немногие девелоперы.» С другой стороны, Miguel Belenguer не думает, что цены значительно упадут. «Некоторые ожидают 30%-го падения цен, но это невозможно,» -- сказал он.

Сильнее всего спад затронет Испанское побережье, сообщает Citigroup

Новый доклад международного банка Citigroup определяет Испанское Средиземноморское побережье как наиболее подверженное спаду Испанского рынка недвижимости.

Кризисы кредитный и недвижимости уже реальность для Испании, и их основную тяжесть примут на себя Andalucia, Murcia и автономный регион Valencia, а также Castilla La Mancha и La Rioja. Наименее подверженными спаду недвижимости банк считает Madrid, The Basque Country, и Navarra.

Многие региональные банки сильно зависят от сектора недвижимости из-за крупных кредитований девелоперов, строителей и ипотечников. Местные сберегательные банки в прибрежных районах Испанского Средиземноморья наименее диверсифицированы и потому находятся в наиболее рискованном положении при нынешнем спаде рынка недвижимости.

Citigroup определяет 7 сберегательных банков как особо уязвимых, 6 из них в Andalucia – это San Fernando, Granada, Cajasur, Cajasol, Unicaja и Jaen, и один в Murcia - Caja Murcia. Сберегательные банки с уровнем риска «выше среднего» – Onteniente, La Rioja и CAM; банки со «средним» уровнем – Bancaja, Ibercaja, General de Canarias, Asturias, Baleares, CAI, Cantabria, Canarias, Extremadura, Badajoz, Guadalajara и Pollenca.

Возвращаясь к Испанским банкам, доклад отмечает, что они не так подвержены риску, как сберегательные банки, но полностью исключить его нельзя. Bank of Valencia наиболее зависим от спада рынка недвижимости, так как 73% его кредитов сосредоточены в районах Valencia и Murcia. Что касается крупных национальных банков, то Banco Popular имеет наибольшую зависимость от проблемных районов Испанского побережья, за ним следуют Banesto, BBVA, Santander и Bankinter.

Европейский Центральный Банк (ECB) предотвращает «Northern Rock» в Испании

Недавняя статья Ambrose Evans-Pritchard в британской газете The Telegraph отмечает, что Испанские банки заняли огромные суммы в ECB, передав ему ценные бумаги по пулам своих ипотек, которые не примутся рынком в свете кредитного кризиса.

«Поддержка ECB, по-видимому, оставила на плаву сектор ипотеки, несмотря на отчетливое замедление рынка Испанской недвижимости и фактическое закрытие поступления капитала в этот бизнес, позволяя Испании избежать того рода проблем, от которых пострадали Northern Rock в Англии и Countrywide в США,» – пишет Evans-Pritchard. «Это сопоставимо со спасением вкладчиков Northern Rock в Англии, и, возможно, превосходит его по отношению к общему объему Испанской экономики.»

Статья цитирует David Owen из банка Dresdner Kleinwort, который считает, что Испания может столкнуться с серьезными трудностями в этом году, поскольку в стране накопились перекосы десятилетнего бума. «Размер финансового дефицита в Испанском корпоративном секторе действительно чрезвычайный. В третьем квартале 2007 он вырос до 14.5% от ВВП от уровня в 10% в первом квартале. Это рекордный уровень для сравнительно большой экономики. Ситуация шаткая. Ценовые дисбалансы имеют плохую привычку усугубляться, быстро и очень болезненно,» – сказал Owen.

Если Evans-Pritchard прав, то из этого следует, что в Испании уже было бы несколько «Northern Rock», если бы не поддержка ECB. При этом сам Northern Rock не оказался бы в такой ситуации, в которой он сейчас, имей он тот же доступ к дешевым ресурсам в обмен на обеспеченные ипотеками ценные бумаги.

Количество построенных объектов сильно упало в Испании

Новые данные Eurostat показывают, что в ноябре 2007 г. строительный сектор Испании возвел на 3.9% меньше объектов, при этом по всему ЕС уменьшение составило в среднем 0.2%. Испания демонстрирует наибольшее в ЕС падение за месяц, за ней следуют Португалия (-2.8%) и Словения (-2.6%). Количество росло в Польше (2.3%), Румынии (1.8%) и Швеции (1.6%). В среднегодовом выражении (с ноября 2006 г.) Испанские показатели строительного сектора упали на 6.2%, уступая Германии и Словении, где уменьшение составило 6.3%.

Что же означают эти цифры? Они показывают, что строительная активность в Испании уменьшилась в ноябре сильнее, чем в других странах ЕС и что Испания направляется в неспокойные экономические воды, учитывая зависимость роста ее экономики от строительного сектора. Как говорилось в этом выпуске, безработица в строительном секторе уже быстро растет.

От Испанского кризиса недвижимости может пострадать около 350’000 рабочих мест

Испанское Правительство сообщило, что в нынешних условиях работу могут потерять почти 350’000 человек.

Согласно David Taguas, директору президентского экономического отдела Испании, каждый строящийся дом в Испании дает работу 2.3 человек. «На подъеме цикла в строительство запускалось 700’000 объектов, а сейчас спрос упал до 500’000, так что можете подсчитать сами,» – сказал Taguas на конференции, организованной Asprima – Мадридской ассоциацией строителей. Он добавил при этом, что общий уровень безработицы не снизится, так как другие секторы, например, промышленность и туризм, продолжают создавать новые рабочие места. Однако мне тяжело поверить, что иммигранты-каменщики легко найдут себе работу в качестве официантов или операторов.

Испанские агентства недвижимости массово закрываются

Количество агентств недвижимости в Испании уменьшилось в 2007 г., согласно недавней статье в Испанской ежедневной газете «El Pais».

Половина из 80’000 агентств недвижимости, работавших в начале 2007 г, была закрыта к концу года. В одном только Мадриде закрылось 9’000 из 20’000 агентств и, предполагается, что вследствие этого более 100’000 человек потеряли работу.

Большинство из закрывшихся были, скорее всего, маленькими конъюнктурными агентствами, которые возникли во время бума. «Конъюнктурщики, те, кто пришел в бизнес за легкими деньгами, закрылись,» – заявил Santiago Baena, президент API, ассоциации квалифицированных агентов недвижимости. «В действительности, количество зарегистрированных в API агентов даже немного увеличилось, до 20’000.»

Однако многие из крупных зарегистрированных в API агентств также испытывают трудности, и многим пришлось закрыть офисы и уволить персонал. «Предстоят еще дальнейшие сокращения,» -- сказал Baena. «Коррекция в следующие 3-4 месяца будет еще сильнее.»

Цены акций девелоперов сильно упали в январе

Цены акций Испанских девелоперов, котирующихся на Мадридской бирже, продолжили падение в январе.

Colonial упал на 9.6% в январе, несмотря на недавний рост почти на 30% от своего январского минимума, благодаря интересу к его покупке со стороны General Electric и правительственному фонду Dubai. Colonial упал на 71% от своего 52-недельного пика.

Astroc, спекулятивный маленький акционерный капитал, который отражает худшие черты Испанского бума недвижимости, упал на 45% в январе, и на 96% от своего 52-недельного максимума.

Renta Corporacion, девелопер, который заявляет о наличии у него уникальной бизнес модели (он покупает здания, спешно их ремонтирует, затем пытается быстро продать – действительно, очень уникальная модель, о которой раньше никто не мог даже и подумать), упал на 27% в январе, и на 72% от своего 52-недельного максимума. Это дитя Испанского бума недвижимости думает, что за рубежом его «уникальная» бизнес модель сразит всех наповал, и фокусируется сейчас на таких городах, как Лондон, Париж, Нью-Йорк и Берлин. Посмотрим, как у них пойдет дело в более конкурентной среде, в отсутствие бума, за которым можно укрыться.

Renta Corporacion – только один из многих Испанских девелоперов, обративших сейчас свои взоры за рубеж, когда рынок в Испании остывает. Эта экспансия частично финансируется чемоданами денег, которые девелоперы сделали во время бума. Это не обязательно хорошие новости для таких стран, как Польша и Марокко, на которые нацелились Испанские девелоперы. Вы видели, что они сделали Испании?

Новости Испанской ипотеки

Euribor – процентная ставка, используемая для подсчета выплат для большинства ипотек в Испании – упала в январе до 4.498%. Хотя снижение составляет всего 29 пунктов, это падение на 6% от максимального уровня 4.792% в декабре 2007 г. Это крупнейшее снижение в месяц за 4 года.

Ставки Euribor падают в ожидании того, что ECB снизит базовые ставки с нынешних 4%, следуя за FED, которая уронила ставку на 75 пунктов с начала года, и ожидается, что уменьшит ее и далее. Согласно исследованию PriceWaterhouseCoopers, эксперты предполагают, что ECB понизит ставку в течение первого квартала. Тем не менее, ECB решил в феврале оставить ставку неизменной, ссылаясь на риск инфляции.

Спрос на Испанскую ипотеку значительно уменьшился за последний квартал 2007 г., и сейчас ее средняя длительность составляет 28 лет, в отличие от 10 лет в 1990 г.

09.02.08

Карта сайта I Конфиденциальность I Условия использования I © 2009 GRIG