Новости рынка недвижимости Испании

ДЕКАБРЬ 2007


Спад Испанского рынка недвижимости

Декабрь принес множество свежих фактов падения Испанского рынка недвижимости. Данные Регистра недвижимости показывают, что в третьем квартале 2007 г. было совершено 188’256 сделок, что на 15.97% меньше, чем за аналогичный период 2006 г. Вероятно, что Испанский рынок недвижимости закончит 2007 г. с общим уменьшением сделок на 12-13%.

Продажи на вторичном рынке за квартал понизились на 20%, а новостроек – на 10%, из чего кажется, что спад затронул вторичный рынок сильнее, чем новостройки. Тем не менее, это не так, поскольку многие объекты, сделки по которым зарегистрированы на текущий период, были проданы на стадии строительства около года назад, когда рынок был сильнее. Девелоперский портфель заказов является более лучшим ключом к пониманию состояния рынка новой недвижимости, и, согласно ему, рынок падает. По данным группы ведущих Испанских девелоперов G-14, с августа продажи понизились на 30%, и за первое полугодие -- на 15%. Из неофициальных источников я слышал, что по сравнению с прошлым годом продажи девелоперов упали на 40%, а у некоторых -- до 70%.

Уменьшение количества сделок говорит о том, что при нынешнем уровне цен спрос падает. Но предложение все еще растет, и следует поэтому ожидать падения цен на Испанскую недвижимость. При этом, согласно последним данным Испанского Правительства, цены на недвижимость продолжают расти, хотя и меньшими темпами, чем раньше: средние цены на Испанскую недвижимость выросли за 12 месяцев к сентябрю 2007 г. на 5.3%, с ростом во всех регионах.

Признаки спада прослеживаются также в количестве выданных за год разрешений на строительство. По данным Испанской Коллегии Архитекторов, количество выданных разрешений уменьшилось на 23% до 574’294 штук к концу октября 2007, при этом на отдельно стоящую недвижимость – на 40% до 88’250 (от 146’733 штук за тот же период прошлого года), а на апартаменты – на 19% до 485’868 (от 601’175). Общее количество разрешений в 2006 г. было рекордным – 865’561 штук. Уменьшение количества разрешений означает, что будет построено меньше недвижимости, меньшую занятость и рост безработицы в строительном секторе. Эта тенденция уже прослеживается в последних официальных данных по занятости, которые зафиксировали 12%-е снижение числа рабочих мест в строительном секторе за декабрь. Группа G-14 заявляет, что в этом году объем жилищного строительства уменьшился на 40%, и, как следствие, в последующие 2 года освободится 400’000 рабочих мест. G-14 прогнозирует снижение объемов нового строительства до 490’000 объектов в 2008 г.

И, наконец, Испанский финансовый сайт El Economista сообщает, что зарубежные инвестиционные фонды ждут лета, когда спад будет наибольшим, для покупки Испанской недвижимости на минимуме. Кредитный кризис уже заставляет девелоперов с их сверх-задолженностями избавляться от активов в недвижимости.

Понижение стоимости акций Испанских девелоперов

Цены акций девелоперов, котирующихся на Мадридской фондовой бирже, упали на 15-50% с ноября 2007 г., и многие из них потом понизились еще в среднем на 15% за первые 4 дня января 2008 г. В 2006 г. на излете бума Испанской недвижимости ценные бумаги девелоперов выросли на 100-490%. Например, акции девелопера Colonial в 2006 г. выросли на 348%, а Astroc – на небывалые 487%. К февралю 2007 г. ценные бумаги Испанских девелоперов установили рекордную высоту, несмотря на множественные сигналы с рынка, что время бума недвижимости прошло.

Поворотным моментом прошлого года стал февраль, когда в Astroc обнаружились финансовые нарушения. Инвесторы встревожились, и акции Astroc за несколько дней подешевели вполовину, увлекая за собой акции других застройщиков. Другой массовый сброс акций произошел в середине декабря, как свидетельство того, что Испанские девелоперы, такие как Colonial, погрязли в долгах. Bank of Spain недавно заявил, что общая задолженность строительного сектора оценивается в €300 млрд, что эквивалентно 30% ВВП Испании. Банки охотно кредитовали астрономические суммы Испанским девелоперам, когда было изобилие денег, но кредитный кризис и переоценка рисков закрыли этот источник. И когда это произошло, оказалось, что операционная выручка девелоперов не покрывает выплат по кредитам.

В особом затруднении оказался Испанский девелопер Colonial (Inmobiliaria Colonial SA). Имея долг в €9 млрд. и остывающий рынок, он теперь не может выплачивать по кредитам, когда кредитный кризис поднял стоимость обслуживания долга. Такая же история с другим Испанским девелопером Habitat (не котируется на бирже) и многими другими. Итак, Испанские девелоперы столкнулись с растущими финансовыми затратами и снижающейся выручкой и вынуждены массово продавать «нестратегические активы» для совершения выплат. Проблема в том, что все они производят демпинговые продажи одновременно, снижая этим стоимость активов.

Почему же Испанские девелоперы набрали столько кредитов, когда уже было достаточно очевидно, что рынок Испанской недвижимости переоценен? Во-первых, из-за их доступности и, во-вторых, из-за самонадеянности. И теперь количество таких случаев будет расти, все больше девелоперов окажутся в затруднительном положении. К тому же недавнее падение акций возвестило всему миру, что рынок Испанской недвижимости переживает не лучшие времена, создав отрицательную обратную связь, которая лишила его инвесторов и кредиторов. Тем не менее, крупные компании, такие как Colonial, имеют такой огромный долг, что банки могут пойти ему на уступки во избежание банкротства, а более всего пострадают именно небольшие и средние девелопреы, которые имеют слишком большие долги.

Избыточное строительство в Испании

В предыдущих выпусках я уже упоминал об избыточном жилищном строительстве в Испании, т.е. о превышении предложения недвижимости над спросом на нее. Учитывая темп, с которым в Испании в недавние годы штампуются непривлекательные кварталы апартаментов, это превышение не должно быть открытием. Что менее известно – так это масштаб избыточности. Новый доклад Испанского сберегательного банка Caixa Catalunya дает представление, насколько большим она может быть. Согласно статье в Испанской ежедневной газете “El Mundo”, Caixa Catalunya утверждает, что по нынешним ценам не находят спроса на рынке 350’000-500’000 объектов недвижимости. Банк добавляет, что это не представляет серьезного риска для сектора недвижимости, и что недавнее уменьшение количества новых строек предотвратит резкую коррекцию рынка.

Тем временем, Испанское Министерство Развития (Formento) сообщило, что за первые 9 месяцев 2007 г. было завершено строительство 475’005 новых домов, что по сравнению с прошлым годом составило рост на 9.4%. Данных за весь 2007 г. придется подождать еще пару месяцев, но все указывает на то, что количество будет рекордным. Прогноз дается на количество в 600’000 объектов, в то время как предыдущий рекорд в 2006 г. составлял 585’583 новых домов. При падающем спросе и при растущем поступлении новой недвижимости, переизбыток Испанской недвижимости увеличится еще больше.

Замедление рынка вынуждает инвесторов ронять цены

Не далее как в 2005 г. многие иностранцы – в основном британцы и ирландцы – занимали деньги на покупку Испанской недвижимости на стадии строительства в надежде ее перепродажи и легкого заработка. В игру были втянуты не только иностранцы – Испанская ежедневная газета “El Mundo” сообщает, что Испанские инвесторы также теряют деньги на спекулятивных вложениях в строительство. Те из них, кому не удается продать недвижимость до завершения строительства, или теряют свой внесенный депозит, или платят свыше 10% по завершении строительства и затем берут ипотеку. Ипотека сейчас значительно более дорогая, чем даже год назад, и сдача жилья в аренду ее не окупает. Как следствие, многие Испанские инвесторы в настоящее время снижают цены и сбивают цены девелоперам, у которых они купили.

Согласно статье, в Valdeluz, в новостройке в провинции Guadalajara (Castilla La Mancha, к востоку от Madrid), инвестор продает 1-спальные апартаменты за €150’000, а по прайсу девелопера они стоят €240’000. Всего 2 года назад эти апартаменты стоили €120’000.

Искусственный остров в Valencia?

Планы по постройке искусственного острова наподобие тех, что в Dubai, у побережья Valencia были представлены Испанским девелопером Redis 6. План настолько надуманный, что я не перестаю думать, что это всего лишь рекламный трюк, но, тем не менее, вот о чем он.

Если он когда-либо сойдет с чертежной доски, то будет называться “La Luna de Valencia”, или «Луна Валенсии», и будет расположен прямо у города Valencia. Предполагается, что круглый, как Луна, этот искусственный остров будет выглядеть как поверхность Луны. На нем будет расположена жилая недвижимость, дорогие отели, рестораны, школы, музеи, спортивные центры, больницы, гольф-поле на 9 лунок и т.п., построенные вдоль каналов и пристани. Как недвижимость это будут кварталы апартаментов, таунхаусов и роскошных вилл с вертолетными площадками, не говоря уже о муниципальных строениях, как требуется по закону. Где-то сообщалось, что минимальная площадь апартаментов будет начинаться с 40 кв. м., а цена – с €300’000. Также много говорится про биоклиматическое строительство, возобновляемую энергию, экологическую утилизацию отходов и энергетически эффективную транспортную систему.

Принимая во внимание проблемы, с которыми многие покупатели сталкиваются, чтобы в Испании получить обычную недвижимость на земле построенной, с устраненными недоделками, имеющей лицензию и подсоединенную к коммуникациям, то трудно не сомневаться в разумности покупки недвижимости на искусственном острове, где вероятность возникновения проблем многократно выше. Такие мелочи, конечно, никогда не отпугивали зарубежных инвесторов в недвижимость, примером тому – Dubai.

При этом в Испании нет недостатка в жилье, такого чтобы постройка искусственных островов оставалась единственным решением. На самом деле здесь переизбыток жилья на побережье, поэтому я не вижу в этом проекте никакого социального, экономического или охраняющего окружающую среду смысла. По всей вероятности «Луна Валенсии» всего лишь «делание хорошей мины при плохой игре», которое возникает при окончании всякого бума и затем исчезает без следа.

Новости Испанской ипотеки

Euribor – процентная ставка, используемая для подсчета выплат для большинства ипотек в Испании – выросла за последний месяц до 4.79%, что является наивысшим уровнем с декабря 2000 г.

Этот подъем увеличивает ежемесячные выплаты по средней Испанской ипотеке на 25 лет в €150’000 с изменяемой ставкой на €75, с €827 до €902, и за год – больше примерно на €900. Многие ипотеки с изменяемой ставкой пересчитываются в декабре, поэтому увеличение ипотечных платежей станет реальностью для многих заемщиков в 2008 г.

Согласно Национальному Институту Статистики количество выданных ипотек уменьшилось на 10.39% на конец сентября, и, по данным Bank of Spain, растут просрочки по их оплатам. По-видимому, для компенсации возросших рисков, кредиторы увеличивают оплату за открытие ипотеки, что делает ее еще дороже.

Euribor строится от базовой ставки рефинансирования Еврозоны, которая устанавливается European Central Bank (ECB). Недавно проходили слухи о том, что ECB понизит ставки в марте, но на уровне последних данных по инфляции в Еврозоне, которая составляет 3.1%, что гораздо выше планируемых ECB в среднесрочной перспективе 2%, шансы на снижение ставки уменьшаются.

14.01.08

НОВОСТИ ЗА 2007 ГОД

03.12.07 Ноябрь 2007
12.11.07 Октябрь 2007
03.10.07 Сентябрь 2007
08.09.07 Август 2007
08.09.07 Costa Del Comeback (рынок Marbella)
05.08.07 Июль 2007
09.07.07 Июнь 2007
06.06.07 Май 2007
04.05.07 Апрель 2007

Карта сайта I Конфиденциальность I Условия использования I © 2009 GRIG