Новости рынка недвижимости Испании

МАЙ 2007

Авторский комментарий: Разговоры о крахе Испанской недвижимости преждевременны

Состояние Испанского рынка недвижимости было главной темой британской прессы со времени падения Мадридской биржи в апреле. Большинство публикаций считало крах рынка недвижимости неизбежным, сбивая этим коррекцию рынка акций. Конечно, рынок в некоторых популярных областях в депрессии, и может быть еще хуже, если в Испанской экономике строительная отрасль начнет падать в следующие два года. Но правда в том, что рынок недвижимости еще не упал. Даже больше того – Испанская экономика бурно растет, достигая 4.1% за год, и биржа побила новые высоты, превзойдя к середине мая утраченный в апреле уровень. Так что сообщения в британской прессе о гибели Испанского рынка недвижимости, как минимум, преждевременны.

Следствием громких заголовков стало увеличение числа тех покупателей, которые ошибочно решили, что можно задаром купить подходящую недвижимость. Даже в нынешнем состоянии рынка качество имеет свою цену, и покупатели, ищущие дешевые предложения, будут разочарованы.

При этом следует принимать во внимание множество причин (избыточное строительство, коррупция, непродуманное городское планирование и пр.) и, несомненно, наличие очень плотных застроек в некоторых районах, которые вызовут падение цен в дальнейшем. Для того чтобы понять, что сколько стоит, я здесь приведу свое видение изменения цен на недвижимость в последующие пару лет в популярных прибрежных районах:

Превосходное жилье: доля на рынке 10%, цены будут расти выше уровня инфляции (сейчас он около 3%).
Качественное жилье: 20% на рынке, рост на уровне инфляции.
Среднее жилье: 50% рынка, цены упадут на 10%-30%.
Жилье ниже среднего: 20% на рынке, цены упадут больше, чем на 30%.

Перспективы Испанского рынка недвижимости и Испании

Состояние рынка недвижимости также много обсуждалось в мае и в Испанской прессе. Общее мнение – что бум закончился, но по тому, чего следует ожидать дальше, мнения расходятся. Ниже идет краткая сводка «экспертных» мнений, появлявшихся в Испанской прессе в мае.

Правительство Испании

Рост цен на недвижимость будет совпадать с уровнем инфляции в этом году, по мнению Министра Финансов Pedro Solbes. Уровень инфляции потребительских цен в Испании был 2.4%, рост цен недвижимости – 7.2% за первую четверть этого года. Хотя рост цен на недвижимость и упал значительно, со среднегодовых 18.5% в 2003, он все еще в 3 раза выше общего уровня инфляции и должен еще понизиться за этот год, согласно прогнозу Pedro Solbes.

Solbes также ожидает постепенного снижения строительной активности в 2007 по причине уменьшения спроса на недвижимость. Более высокие процентные ставки начинают кусаться, и количество сделок с Испанской недвижимостью уменьшилось на 7% в 2006, по данным Испанского Реестра недвижимости.

Solbes отметил высокий темп роста Испанской экономики, за первый квартал 2007 он составил 1.1%, или 4.1% годовых, в сравнении с общеевропейскими 0.6% и 3.1% соответственно. Положительный результат перенастройки Испанской экономики, на его взгляд, даст перенос акцента со строительной отрасли на капитальные вложения и экспорт.

The Bank of Spain

Испанская недвижимость переоценена в среднем на 24%, и темпы роста ее цен следует значительно снизить во избежание «жесткой посадки» рынка недвижимости, считает Jose Luis Malo de Molina, генеральный директор и глава статистики и исследований Bank of Spain.

Европейская Комиссия

Испанский рынок недвижимости постепенно остывает, по мнению члена комиссии ЕС Joaquin Almunia.

«Я думаю, рынок жилья в Испании, и в других странах ЕС, например, Ирландии, постепенно выравнивается, что является наилучшим возможным сценарием», -- сообщил Almunia на пресс-конференции по ежегодному экономическому докладу ЕС.

Almunia также не счел важным недавнее падение на испанской бирже. «Я не вижу прямой связи между ценой акций некоторых компаний недвижимости и самим рынком жилья».

Morgan Stanley

Испанская недвижимость переоценена, и наиболее вероятна ее последующая коррекция, согласно новому докладу инвестиционного банка Morgan Stanley «Три сценария завершения вечеринки».

«Мы считаем, что строительный бум в Испании заканчивается и что последующее сужение этого сектора экономики подорвет рост показателей Испании в ближайшие десять лет. Мы также считаем, что реальные цены на недвижимость завышены, и наиболее вероятна их коррекция, хотя ее сроки трудно определить», -- говорится в докладе.

Morgan Stanley спокойны относительно последствий окончания бума Испанской недвижимости. «Что касается Испании, то вечеринка окончена, но это не обязательно плохая новость: продолжение бума строительства увеличило бы, возможно нелинейно, вероятность неизбежного сужения строительного сектора и последующие возможные макроразрушения. На нынешней стадии, инвесторы должны принять во внимание изменения Испанских векторов развития, но паниковать не следует: Испанская экономика может потерять свой звездный статус, но не станет банкротом».

Организации, работающие в секторе недвижимости

Компании и торговые ассоциации рынка недвижимости все еще сравнительно оптимистичны относительно состояния рынка, по крайней мере, на публике.

Bruno Figueras – президент строительной выставки Construmat – допускает, что сектор недвижимости проходит через изменение цикла, но считает, что изменения коснутся «скорее недвижимости, покупаемой для временного проживания в отпуске, и вторичной недвижимости, а не новостроек для постоянного проживания, которые, я предполагаю, продолжат расти, хотя и более низкими темпами». Figueras подчеркивает, что при недавнем буме кто угодно мог быть девелопером и что плотный рынок в будущем очистит отрасль, оставив только настоящих профессионалов.

Цены на недвижимость вырастут между 5% и 7% в этом году, согласно Don Piso – одному из крупнейших агентств недвижимости в Испании, офисы которого есть по всей стране. Уменьшение цен в ответ на снижение спроса – это нормально на данной стадии цикла, после десяти лет бума недвижимости, и указывает, что рынок недвижимости следует курсом «мягкой посадки». Растущие процентные ставки и переключение инвесторов с недвижимости на рынок акций может объяснить снижение спроса. Тем не менее, Don Piso заявляет, что спрос на недвижимость все еще большой, подпитываемый иммигрантами и Испанской традицией инвестирования в недвижимость.

Нет никакого «пузыря» на рынке недвижимости, и цены на Испанскую недвижимость продолжат расти на 3%-5% в год, считает Jose Luis Marcos, директор агентства недвижимости Roan. «После 8 лет бума и обладая мощными балансовыми отчетами, не может быть и речи о кризисе девелоперов», -- заявляет Marcos. При этом не было сделано ни одного упоминания об огромном количестве долгов, которыми обросли Испанские девелоперы в недавние годы для финансирования своей экспансии.

В заключение
Все мнения экспертов, опубликованные в Испанской прессе, сходятся во мнении, что бум Испанской недвижимости закончился. По-видимому, они согласны и с тем, что затем последует «мягкая посадка» рынка, когда несколько последующих лет цены растут на уровне инфляции или слегка падают. Это был бы, конечно, желаемый сценарий. С моей стороны, я более придерживаюсь мнения на понижение Испанского рынка недвижимости, чем эксперты, и думаю, что существует по меньшей мере 50%-й шанс спада в строительной отрасли Испании в течение следующих 12-24 месяцев.

Британские банки сокращают кредитование Испанских девелоперов

Британские банки уже не идут навстречу Испанским девелоперам, согласно статье в Испанской ежедневной газете ABC.

Сообщается, что британские банки, такие как Royal Bank of Scotland, Halifax и HSBC, бывшие одними из самых крупных кредиторов в Испанский сектор недвижимости в последние годы, сейчас поменяли свою стратегию и избегают вложений в эту сферу.

Согласно источнику из банка, процитированному в статье, изменение политики «не удивительно, учитывая, что такие банки, как Credit Suisse, не советуют своим клиентам инвестировать в Испанскую недвижимость. Финансовые структуры следуют тому же совету в отношении своих собственных средств, отмечая рост рисков и полагая благоразумным нажать на тормоза».

OECD уменьшает прогноз роста Испанской экономики на 2008

В своем последнем докладе OECD пересмотрела свой прогноз роста Испанского ВВП на 2007 в сторону повышения до 3.6%, но уменьшила свой прогноз на 2008 до 2.7%.

OECD приписывает больший, чем ожидалось, рост в этом году «росту потребления, инвестициям в предприятия и машиностроение и большим государственным расходам».

Явные признаки замедления рынка жилья заставили OECD понизить прогноз на 2008. «Уменьшение роста цен на недвижимость и количества сделок, наряду с уменьшением выданных разрешений на строительство, предполагает замедление в жилищном строительстве», -- сообщается в докладе. Отмечается также риск возникновения большой коррекции на рынке, учитывая значительную зависимость ВВП Испании от строительной отрасли. По данным Morgan Stanley, ее вклад в ВВП составляет 17.8%, для сравнения во Франции – 9.7%.

OECD также выражает озабоченность высоким уровнем ипотечной задолженности на фоне растущих процентных ставок по ней, что, вероятно, приведет к уменьшению покупательской способности.

Растущие процентные ставки не остановили бум строительства в Испании

Строительный сектор вырос на 5.8% в 2006, несмотря на растущие процентные ставки, согласно докладу, опубликованному Construmat – строительная выставка в Barcelona. Тем не менее, доклад предсказывает замедление строительного сектора в ближайшие годы. В докладе также сообщается, что в строительной отрасли работает 2’542’900 человек, за год создано 186’000 новых рабочих мест – одна четверть от всех новых рабочих мест, созданных в Испании за 2006. В строительной отрасли работает 13% от всего занятого населения в Испании.

Цифры Министерства Развития Испании, основанные на количестве новых жилищных проектов, получивших разрешение на строительство от Испанской Коллегии архитекторов, также сообщают о мощном строительном секторе, при этом количество одобренных проектов выросло на 8% до 217’218 за первый квартал 2007. Несмотря на увеличение количества, сами темпы роста фактически упали от уровня предыдущего года, составлявшего 18.3% за первый квартал 2006.

За 2006 в Испании было выдано 915’745 разрешений на жилищное строительство, и этот абсолютный рекорд вряд ли будет побит в нынешнем году благодаря явным признакам спада на рынке недвижимости.

Результаты муниципальных выборов могут повлиять на строительство более 260’000 объектов на побережье

Недавние муниципальные выборы могут повлиять на возможность строительства более 260’000 объектов на Средиземноморском и Атлантическом побережьях Испании, сообщает Испанская ежедневная газета El Mundo. Смена правления в некоторых муниципалитетах, особенно в Andalusia и Alicante, поставит под сомнение планы строительства более 264’000 объектов, включая площадки для гольфа и отели. В Marbella новому правлению из умеренно-правой Partido Popular придется решать, что делать с 30’000 нелегальными постройками. Аналогичная ситуация в Chiclana (Cadiz) и Ayamonte (Huelva), обе являются провинциями региона Andalusia.

Новости Испанской ипотеки

Euribor – процентная ставка, используемая для подсчета выплат для большинства ипотек в Испании – снова выросла за последний месяц до 4.373%. Это поднимает стоимость обслуживания Испанской ипотеки. За 12-месячный рост Euribor достиг наивысшего уровня с мая 2000. Euribor сейчас на 32% выше, чем год назад, и на 108% выше уровня июня 2004. Выплаты по средней Испанской ипотеке на сумму €140’189 сроком на 25 лет теперь составляют €809.

Испанская Ипотечная Ассоциация возлагает вину за рост обслуживания ипотечных кредитов на жесткую монетарную политику, проводимую European Central Bank (ECB), и предостерегает о возникающем напряжении у ипотечных домовладельцев.

Juan Ramon Quintas – президент Испанской конфедерации сберегательных банков (CECA) – сообщает, что уровень невыплат по ипотечным кредитам после последних повышений процентных ставок все еще удивительно мал, хотя есть признаки, что он будет увеличиваться. Quintas отметил, что обычно рост невыплат увеличивается с ростом процентных ставок. «Процент невыплат сейчас все еще ниже 1%, при этом Испанским кредиторам иногда приходилось иметь дело с 7% в прошлом», -- заметил Quintas.

Euribor строится от базовой ставки рефинансирования Еврозоны, устанавливаемой управляющим советом ECB на ежемесячных собраниях, возглавляемых Jean Claude Trichet – Президентом ECB. ECB поднял базовую ставку в марте с 3.5% до 3.75% и 6-го июня – до 4%. BBVA – один из крупнейших Испанских банков – ожидает, что ставка вырастет до 4.25% к концу этого года, и, как следствие, цены на Испанскую недвижимость упадут. Процентные ставки в UK и US составляют 5.5% и 5.25% соответственно, и пока они выше, чем ставки Еврозоны.

В Испанской прессе ипотечные эксперты утверждают, что домовладельцы Испании могут справиться с нынешним уровнем процентных ставок по ипотеке, но будут испытывать трудности, если базовая ставка вырастет до 4.5%, а Euribor до 5.5%, сценарий, которого никто еще не ожидает. Следует признать, что увеличение стоимости ипотеки ударит по спросу на второе жилье (holiday-homes) сильнее, чем по спросу на постоянное жилье, и что базовая ставка в 4% окажет значительное отрицательное воздействие на возможность испанцев (уже чувствующих тиски ипотеки) позволить себе второе жилье на побережьях.

Согласно данным Национального Института Статистики (INE), средний размер Испанской жилищной ипотеки составил в марте €147’268, рост за год на 6.3%, с условиями на 26 лет и под процентную ставку в 4.51%. Из 169’709 ипотек, выданных в марте, 97.9% были по изменяемой ставке. Наибольшее количество ипотек было выдано в Andalusia (35,399) и Catalonia (26,137).

06.06.07