Новости рынка недвижимости Испании

АВГУСТ 2007


Жилье сдается нелегально в основном на побережьях

По официальным данным Испанского Министерства Финансов, 66% нелегально, без уплаты налогов, сдающейся в аренду Испанской недвижимости расположено в Испанских прибрежных провинциях, из-за чего Испанское Правительство не досчитывается €1.2 млрд ежегодно. Ориентировочно, в Испании нелегально сдается около 997’306 объектов, владельцы которых не декларируют доход от сдачи. 650’000 из этих объектов находятся на побережье.

По количеству нелегальной аренды лидирует Catalonia, 24.5% от всех прибрежных регионов, затем идут Andalusia, Канары и регион Valencia.

Испанское Правительство пытается пресекать случаи нелегальной аренды.

Большинство новостроек уже продано, говорят девелоперы

Согласно статье в Испанской ежедневной газете ABC, ассоциация Испанских девелоперов (APCE) утверждает, что уже проданы почти все из 1.6 млн новых объектов, построенных в Испании за последние 3 года, опровергая разговоры о том, что 1 млн возведенных объектов стоит непроданным. Ассоциация также заявляет, что цифры в 800’000 дополнительных объектов ежегодно, по которым начинается новое строительство, существенно преувеличены, поскольку основаны на количестве выданных разрешений на строительство, что не всегда ведет к постройке объекта. По данным Испанского Министерства жилищного строительства, возведение 665’000 новых объектов было начато в прошлом году, а 597’600 – закончено.

Зарубежные инвестиции в Испанскую недвижимость выросли на 19%

Цифры, представленные Банком Испании, показывают, что зарубежные инвестиции в Испанскую недвижимость за первые 5 месяцев этого года выросли на 19.2% по сравнению с аналогичным периодом 2006 года. Сумма, инвестированная испанцами в зарубежную недвижимость вне Испании, почти удвоилась за этот же период.

Общая сумма, инвестированная иностранцами, составила к концу мая €2.252 млрд, почти столько же, сколько было в 2005, хотя все еще значительно ниже €2.925 млрд, инвестированных в пиковом 2003 году.

Как же согласовать этот рост иностранных инвестиций в Испанскую недвижимость и явный спад рынка недвижимости? Одним из объяснений может быть то, что продажи недвижимости на стадии строительства в 2004 и 2005 только сейчас были записаны как инвестиции, когда покупатели вступили во владение своей собственностью и нотариально завершили покупку. Именно в этот момент инвестиции записываются в государственные балансы.

Однако, представленные цифры ведут к предположению, что зарубежный спрос на Испанскую недвижимость существенно вырос за последний год, даже если профессионалы недвижимости сообщают об очень вялом рынке. К концу этого года будет точно известно, возродился ли зарубежный спрос или эти цифры могут иметь другое объяснение.

Агентства недвижимости в Испании закрываются

Недавние новости об обанкротившихся агентствах недвижимости дают лишние подтверждения спада на рынке Испанской недвижимости. Ежедневная газета «Informacion» в Alicante, со слов региональной ассоциации агентств недвижимости, сообщает, что тяжелая перетряска рынка вытеснит из бизнеса многие беспринципные и непрофессиональные агентства, «созданные под шумок во время бума». Ассоциация возлагает вину за существование «большого числа агентств, которые работают безо всякого контроля или соответствующих гарантий,» на снятие законодательных ограничений рынка в 2000, которое позволило любому в Испании заняться посредничеством в недвижимости. По мнению ассоциации, эти агентства закроются первыми. Согласно статье, в Испанском секторе недвижимости около 170’000 компаний, 75% из которых, вероятно, будут вынуждены закрыться с последующие годы, в то время как остальные будут испытывать финансовые трудности.

Fincas Corral – одно из крупнейших агентств Испании – может служить примером тех трудностей, с которыми имеют дело Испанские агентства недвижимости на сегодняшнем рынке. Согласно статье в Испанской ежедневной финансовой газете «Cinco Dias», Fincas Corral из 350 офисов в феврале 2007 оставила 180 офисов на сегодня, сократившись почти вдвое. Представитель компании сказал, что «ситуация на рынке и растущие процентные ставки ударили по продажам».

По словам Eduardo Molet – президента Испанской сети экспертов недвижимости (REI) – 30% агентств закроются в этом году, а оставшиеся будут вынуждены пересмотреть свою маркетинговую политику в новой ситуации. Как сообщалось в Испанской прессе, Molet сказал, что рынок переживает «большое замедление, начиная со второго квартала этого года», приведшее к падению продаж, с которым «многие агентства не справятся». В результате «количество непроданной недвижимости растет каждый месяц», создавая «избыточное предложение». «Продажи падают, время нахождения покупателя увеличивается, и агентствам недвижимости необходимо разработать новый подход, чтобы оставаться на плаву,» -- сказал Molet, который считает, что сентябрь покажет, насколько серьезно замедление рынка и как много агентств уцелеет после августовских отпусков.

Девелоперам необходимо «скорректировать свои цены»

Статья на сайте Eroski сообщает, что рынок жилья для проведения отпуска наиболее чувствителен к падению рынка, и что девелоперам, работающим в этом секторе, возможно, придется скорректировать свои цены, если они желают продать свою недвижимость.

Luis Eugenia Martin – из фирмы консультантов по недвижимости Roan – заявил, что девелоперам придется сделать «реальные шаги и исправить цены» на такую недвижимость на побережье, чтобы продать построенное. Хотя он считает, что цены на жилье для основного проживания стабилизируются, рынок жилья для проведения отпуска ждет «более серьезная коррекция». В последующие месяцы «цены на этом рынке стабилизируются или даже упадут,» -- сказал Martin, а на жилье для основного проживания в городах, как он считает, продолжат расти на 4-5%.

Martin советует инвесторам «выждать 6-8 месяцев», так как «увеличение предложения может привести к тому, что девелоперы и владельцы могут сильнее понизить цены, из-за чего наступит благоприятный момент для инвесторов.» Покупателям основного жилья, с другой стороны, Martin рекомендует покупать сейчас, поскольку «цены на него не собираются значительно падать ни при каких обстоятельствах.»

Новости Испанской ипотеки

Euribor – процентная ставка, используемая для подсчета выплат для большинства ипотек в Испании – снова выросла за последний месяц до 4.666%. Это поднимает стоимость обслуживания Испанской ипотеки.

Euribor растет 23 месяца подряд, достигнув своего наивысшего уровня за 7 лет с декабря 2000. Euribor сейчас на 29% выше, чем был год назад и на 122% выше, чем в июне 2004. Средняя Испанская ипотека с изменяемой ставкой Euribor + 0.5% на сумму €150’800 на 25 лет будет сейчас стоить €895 в месяц, добавляя примерно еще €1’000 к ежегодной стоимости ипотеки. 95% ипотек в Испании – с изменяемыми ставками, и это гораздо большая пропорция, чем в большинстве остальных стран Еврозоны.

Euribor рос в августе несмотря на массивную поддержку Европейского Центрального Банка, направленную на предотвращение кредитной напряженности в Еврозоне из-за ипотечного кризиса в США. Пересмотр рисков и усиление контроля кредитных рынков приведут, по-видимому, к тому, что Euribor будет расти.

Согласно данным Bank of Spain, выплаты по ипотеке сейчас съедают до 44.8% всего дохода домовладельца, сильно превышая рекомендованный уровень в 30%. Тем не менее, количество ипотечных невыплат все еще на уровне исторических минимумов. Ипотечные аналитики ожидают, что Euribor продолжит рост во второй половине года, хотя и с меньшими темпами. По мнению Pedro Solbes – Министра Финансов Испании, -- Euribor скоро достигнет своего пика. Учитывая растущие процентные ставки, уменьшение потребления и строительства, Правительство изменило свой прогноз по росту ВВП с 4% до 3.8%.

Рынок жилья для проведения отпуска первым почувствует следствия растущих процентных ставок. Финансово связанные Испанские домовладельцы покинут его или оставят планы по приобретению вторых домов. Испанцы – крупнейшие покупатели второго жилья на популярных побережьях Испании, и растущие процентные ставки окажут сильное влияние на рынок недвижимости в этих районах.

Базовые ставки

Euribor строится от базовой ставки рефинансирования Еврозоны, устанавливаемой управляющим советом ECB на ежемесячных собраниях, возглавляемых Jean Claude Trichet – Президентом ECB. ECB поднял базовую ставку в марте с 3.5% до 3.75% и 6-го июня еще на четверть – до 4%, но затем оставил на том же уровне в июле и августе. Ожидалось, что ECB поднимет ее снова в сентябре до 4.25%, но после недавних потрясений на кредитных рынках банк вынужден держать ставку на уровне 4% в сентябре.

08.09.07

Карта сайта I Конфиденциальность I Условия использования I © 2009 GRIG