Новости рынка недвижимости Испании

ИЮНЬ 2007

Испанский рынок недвижимости достиг своего перекрестка после десятилетнего бума. Сигналы с рынка идут смешанные, и вопрос «что будет дальше» был самой популярной темой в июне в Испанской и международной прессе.

Прежде всего, надо развеять некоторые мифы. Рынок не рухнул, и статьи в британской прессе в апреле и мае, предвещающие конец рынка недвижимости, как минимум, преждевременны. Даже более, Испанская экономика показала 4% рост за первый квартал, и Мадридская биржа побила новые рекорды в июне. В статье Financial Times «Никаких пряников плаксам» от 20 июня предполагается, что Испания может избежать краха недвижимости, цитируя новый доклад банка JP Morgan, который предсказывает замедление экономики, минуя кризис.

Может быть, некролог для Испанского рынка недвижимости и преждевременен, но многие новости рынка далеки от обнадеживающих. Цифры Испанского Реестра недвижимости обнаруживают 11.5%-ое падение количества сделок в первом квартале, и новый доклад от консультантов RR. de Acuna y Asociados предсказывает их 10%-ое падение за весь этот год, за прошлый год падение было 9.8%. Согласно статье в Expansion (ежедневная финансовая газета) продажи недвижимости на Costa del Sol упали на 50% благодаря и высоким ценам, и выросшим процентным ставкам, и растущей конкуренции предложений из Марокко, Мексики и Болгарии.

Уменьшение продаж и растущее предложение недвижимости означают более долгое время продажи, и это верно. Новый доклад консультантов Grupo i сообщает, что среднее время продажи апартаментов на Испанском побережье занимает сейчас 20 месяцев, в отличие от 11.5 в 2004. В том же докладе предсказывается, что из строящихся в этом году 140’000 новых домов для временного проживания только 90’000 будут проданы, создавая избыток в 50’000 в 2007. Самое большое перенасыщение ожидается в Catalonia и Valencia, и Catalonia также является регионом с самой большой долей строящихся домов для временного проживания – 57.3% от всех строящихся объектов, для примера в Cantabria это 37.5% и 25% в Galicia. Несмотря на увеличение срока продаж и рост предложения, в докладе ожидается, что цены на недвижимость продолжат расти более, чем на 6% в таких регионах как Galicia, Asturias, Huelva, Castellon и Murcia, в то время как в Barcelona – на 1.1%, на 2.8% в Malaga и на 1.2% в Santa Cruz de Tenerife.

Большинство экспертов соглашаются, что бум Испанской недвижимости подходит к концу, что очень много домов строится и что рост Испанской экономики слишком зависим от строительного сектора (его вклад составляет около 18% Испанского ВВП), но мнения о том, что будет с ценами на недвижимость, расходятся.

Слова Gonzalo Bernardos, профессора экономики в University of Barcelona, цитируются Испанской деловой газетой La Gaceta: «цены на недвижимость неофициально уже упали». Все сообщения, поступающие с рынка, также указывают на падение цен во многих регионах, включая Barcelona, где цены, похоже, понизятся на 5-10%. Но согласно официальным данным, опубликованным Испанским правительством, цены на недвижимость еще растут – на 7.2% за первый квартал. А данные Sociedad de Tasacion – одной из крупнейших Испанских компаний оценщиков – показывают, что цены новостроек в столицах провинций выросли на 7.4% за год к концу июня. Так что, официальные данные говорят, что цены на недвижимость еще растут, хотя имеется множество причин подозревать, что они, особенно в прибрежных районах, в действительности падают.

Hines – крупнейший частный девелопер в мире – один из немногих среди промоутеров, работающих в Испании, признает, что цены могут упасть в 2007. Hines предсказывает, что спрос на новое жилье упадет до 350’000 объектов, с бывших в последние годы почти 700’000, и цены на недвижимость в Испании понизятся на 5% в 2007. По мнению John Gomez Hall, главы Hines в Испании, сектор укрупнится, и много мелких девелоперов исчезнет. «В Испании все – девелоперы, но дилетанты начнут мало-помалу исчезать», -- заявил Hall. «Многие спекулянты уже исчезли». Несмотря на беспокойство о состоянии рынка недвижимости в ближайшее время, Hines оптимистичен в долгосрочной перспективе.

Deutsche Bank также предсказывает падение цен на недвижимость в Испании, но не до 2008 года. В своем последнем экономическом докладе Iberian Navigator банк говорит о «неизбежной коррекции» Испанского сектора недвижимости, при которой номинальные цены упадут на 2-8% в 2008, затем будет их стагнация в следующие 4-5 лет, что в реальном выражении будет означать падение на 20-25%.

BBVA – один из крупнейших испанских банков – слегка более оптимистичен. В своем последнем докладе по Испанскому сектору недвижимости банк ожидает, что цены вырастут на 5.9% в этом году, на 1.4% в следующем и остановятся, начиная с 2009. Тем не менее, банк не исключает понижения цен в некоторых прибрежных районах, «где увеличение цен было чрезмерным», а также на рынке жилья для временного проживания, который пострадает от уменьшающегося спроса и международной конкуренции. Банк также полагает, что строительство нового жилья упадет с 911’000 объектов в 2006 до 700’000 в нынешнем году. Caja Madrid – сберегательный банк – ожидает, что новое строительство упадет до 800’000 в этом году, и до 600’000 в следующем, что означает уменьшение строительной активности на 20%. Что касается цен, то Caja Madrid прогнозирует небольшое увеличение на 3-4% в этом году.

Также в июне Французское министерство национальной статистики опубликовало доклад, утверждающий, что Испанская недвижимость и экономика замедлятся, но избегут «резкой коррекции». С другой стороны, Miloon Kothari – специальный докладчик ООН – предостерегает, что Испания «испытывает серьезный кризис недвижимости» благодаря нехватке доступного жилья из-за чего население тратит более 40% своего дохода на выплаты по ипотеке. Рекомендации Kothari – больше социального строительства, большее вмешательство в сектор, занятие пустующего жилья и уменьшение стоимости социального жилья.

В заключение, несомненность Испанского бума недвижимости закончилась, но что придет ему на замену – мягкая посадка или нечто менее желаемое – далеко от очевидности. Продолжайте получать «Новости Испанского рынка недвижимости», чтобы иметь ясное понимание, как эволюционирует рынок.

Европейская Комиссия вызывает Испанию в суд по поводу законов о «захвате земли»

Как и ожидалось, Европейская Комиссия вызывает Испанию в Европейский Суд по так называемым законам «захвата земли». Многие регионы Испании приняли такие положения городского планирования, которые позволяют девелоперам, при определенных обстоятельствах, принуждать владельцев сельской недвижимости отдавать часть своей земли под городскую застройку и оплачивать стоимость создания новой инфраструктуры. Европейская Комиссия считает, что эти законы нарушают общественные процедуры приобретения в ЕС, в то время как правительство Valencia утверждает, что проекты, о которых идет речь, являются частными проектами и, таким образом, не подвержены влиянию общественных законов ЕС.

В то время как Европейская Комиссия передала дело в суд, Европейский Парламент также принял резолюцию с неодобрением такой широко распространенной практики в различных автономных регионах Испании, в частности в Valencia и других частях Средиземноморских регионов Испании, но также и в районе Madrid. Резолюция была одобрена 327 голосами «за», 222 «против» и 35 «воздержавшимися».

Michael Cashman (UK, Labour West Midlands), один из авторов резолюции, сказал: «Этот вопрос выносился на рассмотрение Комиссии по Прошениям в 2003. С тех пор 15’000 граждан написали нам с просьбой о помощи. Что мы сделали? Да, мы приняли доклад, который проводил ряд рекомендаций правительству Valencia. Оно приняло минимальные поправки, которые не затрагивали ключевых проблем «захвата земли». Стоит заметить, что было продвинуто множество проектов в Valencia перед вступлением закона в силу. Это явный знак, что строители и девелоперы хотели продолжать использовать предыдущие законодательные дыры.

Политики Partido Popular (Народная Партия Испании) сказали, что прошения о помощи из Valencia вымышленные. Но страдания реальны, страдания безнадежны, вот почему люди смотрят на нас. Европейская Комиссия удручена. Она полагает, что возможные нарушения закона ЕС идут вовсю. Поэтому я сказал так: ничего не делать – не вариант, мы исчерпали наши возможности в Парламенте, и это должно быть рассмотрено в Европейском Суде или в Суде по правам человека в Strasbourg, и это станет позором для Partido Popular в Испании.»

REF.: 20070615IPR07897

Агентства недвижимости в Испании будут законодательно упорядочены... если выживут

«Вам потребуется большая квалификация, чтобы продавать салат в Испании, нежели недвижимость, и так не должно быть,» -- сказала Maria Antonia Trujillo – Испанский министр жилищного строительства в доказательство своих планов ввести законодательное регулирование агентов недвижимости в Испании.

Предыдущее Правительство, возглавляемое консервативной Partido Popular, либерализовало посреднический бизнес в недвижимости в 2000. До этого только 8’000 зарегистрированных и квалифицированных агентств недвижимости могли легально заниматься посредничеством в сделках с недвижимостью в Испании. Либерализация покончила с квалификацией и регистрацией, и теперь любой может продавать недвижимость в Испании, независимо от того, насколько они некомпетентны в этом.

Ожидается, что новые требования к агентам недвижимости будут включать минимальную квалификацию, профессиональную регистрацию, гарантию покрытия убытков и наличие офиса для клиентов. Люди с криминальным прошлым будут исключены из бизнеса.

Новые требования еще в основном в законопроекте. Дата введения нового законодательства еще не объявлена, хотя министр жилищного строительства обозначила свое желание сделать это до истечения полномочий нынешнего Парламента в 2008.

Если новое законодательство вступит в силу в 2008, оно будет применено только к агентствам, которые пытаются выжить в нынешнем спаде на Испанском рынке недвижимости. Учитывая текущее состояние рынка, большинство агентств будет более обеспокоено выходом из бизнеса, а не законопроектом с неопределенной датой вступления в силу.

Статья в Испанской ежедневной газете La Vanguardia описывает нынешний спад как имеющий «опустошительный» эффект на агентства недвижимости. Только в одной Catalonia более 1’000 агентств закрылось, что составляет около 20% от всего числа в регионе, согласно данным профессиональной Ассоциации агентов недвижимости (Colegio Oficial de Agentes de la Propieada Inmobiliaria – API).

Joan Olle, президент Ассоциации в Barcelona, сказал, что «цунами», обрушившееся на сектор, еще далеко от окончания. Согласно Olle, «60% агентств закроются», в основном наименее объединенные и профессиональные.

Новости Испанской ипотеки

Euribor – процентная ставка, используемая для подсчета выплат для большинства ипотек в Испании – снова выросла за последний месяц до 4.506%. Это поднимает стоимость обслуживания Испанской ипотеки.

Euribor растет 21 месяц подряд, достигнув своего наивысшего уровня с мая 2000. Euribor сейчас на 32.5% выше, чем был год назад и на 114% выше, чем в июне 2004. Растущие цены на недвижимость вынуждают покупателей брать более долгие ипотеки. Согласно Испанской Ипотечной Ассоциации (AHE), средний срок новых заключаемых ипотечных кредитов сейчас составляет 27 лет, при средних текущих сроках в 25 лет.

Согласно AHE, средняя Испанская ипотека с изменяемой ставкой на сумму €147’268 на 26 лет будет сейчас стоить €863 в месяц, год назад это стоило €768. Это удорожает среднюю ипотеку на €95 в месяц и на €1’140 за год.

По-видимому, Испанские ипотечные кредиторы пользуются преимуществами растущих процентных ставок, увеличивая другие ипотечные затраты, такие как открытие ипотеки и другие административные выплаты. Согласно Bank of Spain, административные выплаты выросли на 16% и выплаты по открытию на 4.47%. Растущие выплаты уменьшают рост ипотечного кредитования, который был в марте на 21.7% больше, чем в прошлом году, это самый низкий ежегодный прирост с 2003.

Ставки за просрочку ипотечных выплат также растут – до 0.462% в первом квартале этого года, с 0.385% за аналогичный период 2006. Это наивысший уровень с декабря 2002, когда они были 0.430%.

Но растущие процентные ставки не имеют негативного влияния на бюджет 65% домовладельцев Испании, согласно новому докладу международного консультанта Deloitte. Доклад утверждает, что благосостояние Испанских домовладельцев значительно выросло в последние годы в соответствии с растущими ценами на недвижимость, так что растущие процентные ставки не оказывают сильного воздействия на задолженность домовладельцев, и 65% испанцев не будут вынуждены жертвовать «чем-либо в своей ежедневной жизни».

Базовые ставки

Euribor строится от базовой ставки рефинансирования Еврозоны, устанавливаемой управляющим советом ECB на ежемесячных собраниях, возглавляемых Jean Claude Trichet – Президентом ECB. ECB поднял базовую ставку в марте с 3.5% до 3.75% и 6-го июня – до 4%. BBVA – один из крупнейших Испанских банков – ожидает, что ставка вырастет до 4.5% к концу этого года, и, как следствие, цены на Испанскую недвижимость в 2008 упадут. Процентные ставки в UK и US составляют 5.5% и 5.25% соответственно, и пока они выше, чем ставки Еврозоны.

09.07.07