Новости рынка недвижимости Испании

ОКТЯБРЬ 2008

Девелоперы заявляют, что цены на новостройки ниже не будут

Цены на новостройки в Испании больше не понизятся, потому что они и так достаточно упали, заявил Гийермо Чикоте (Guillermo Chicote), президент Испанской Ассоциации строителей и девелоперов (APCE). "Пусть никто не ждет, что цены упадут на 30-40%, потому что прежде я отдам недвижимость банкам," – сказал Чикоте, выступая на конференции. "Девелоперы и так уже адаптировали свои цены к реальности, но даже при этом ничего не продается," – сообщил он далее.

Чикоте признал, что во времена бума массовая ликвидность недвижимости и низкие процентные ставки способствовали появлению "некоторых практик", которые были неустойчивыми. Таким образом, вину за нынешний спад Испанского рынка недвижимости он перекладывает на финансовый кризис, а не на завышенные цены или избыток предложения. "Мы столкнулись с тем, что продавцы не могут продать, несмотря на снижение своих ценовых ожиданий, или покупатели не могут получить финансирование… в итоге система выходит из строя," – сказал Чикоте.

Для оживления рынка недвижимости Испании ассоциация АРСЕ предлагает, чтобы Правительство субсидировало ипотечные платежи для смягчения результатов роста Еврибора (Euribor) и гарантировало заемщикам выплаты по фиксированной процентной ставке. "Это стоит порядка € 2.5-2.8 млрд. на 5 лет, но это позволит скорректировать процентную ставку," – объясняет Чикоте. На самом деле эта мера не для улучшения условий заемщиков, а для искусственного поддержания цен на высоком уровне за счет налогоплательщиков, главная выгода от которой достается девелоперам. Чикоте отметил, что если Правительство не отреагирует, то "такая ситуация может затянуться на 3-4 года".

Педро Перес (Pedro Perez), президент группы ведущих девелоперов Испании G-14, также сообщает, что цены на новостройки в Испании уже значительно уменьшились. "Цены уже упали в среднем не менее чем на 15%, и более чем на 20% – на побережьях," – сообщил Перес. "Испанская экономика не стабилизируется, пока не стабилизируется сектор недвижимости," – добавил он.

Согласно девелоперам, сейчас на рынке 800'000 непроданных объектов недвижимости, и к концу года их количество вырастет до 1 миллиона. Из них 200'000-300'000 – непроданные новостройки, количество которых всего 20 месяцев назад составляло 5'000.

За 12 месяцев цены на недвижимость Испании выросли на 0.4%

Средние цены Испанской недвижимости за 12 месяцев на конец сентября поднялись на 0.4%, но за третий квартал понизились на 1.3%, по последним данным Министерства жилищного строительства. Принимая во внимание уровень потребительской инфляции, который составил в сентябре 4.5%, реальная стоимость жилья упала за 12 месяцев на 4.1%. На новостройки цены за 12 месяцев выросли на 1.7%, но понизились за квартал на 0.8%. На вторичную недвижимость, которую Министерство определяет как ту, что старше 2 лет, цены за 12 месяцев уменьшились на 0.3% и за квартал – на 1.7%.

За год средние цены выросли на 5.9% в Андалусской провинции Уэльва (Huelva), где расположено побережье Коста де ла Лус (Costa de la Luz), и на 4.9% в провинции Валенсия (Valencia). Средние цены также поднялись в провинциях Галисия (Galicia +3.7%), Барселона (Barcelona +3.5%), Теруэль (Teruel +3.5%), Альмерия (Almeria +3.3%), Таррагона (Tarragona +3.3%), Кадис (Cadiz +2.8%), Севийя (Sevilla +2%), Балеарские острова (Balearics +1.7%), Понтеведра (Pontevedra +1.2%), Хирона (Girona +1.2%), Астуриас (Asturias +1.1%) и Гранада (Granada +0.5%).

Во всех остальных регионах средние цены упали, и сильнее всего в таких регионах как Мадрид (Madrid -3.7%), Кантабрия (Cantabria -3.0%), Лас Пальмас (Las Palmas -2.5%), Тенерифе (Tenerife -1.7%), Кастейон (Castellon -1.5%), Аликанте (Alicante -1.5%), Малага (Malaga -0.7%), Кордоба (Cordoba -0.5%), Мурсия (Murcia -0.5%) и Эстремадура (Extremadura -0.4%).

Если цифры Министерства жилищного строительства демонстрируют бурный оптимизм, то новые данные от Tinsa, одной из ведущих оценочных компаний Испании, вызывают больше доверия. Согласно Tinsa, за 12 месяцев к концу сентября цены на Испанскую недвижимость понизились на 4.9%, и на 5.9% – за первые 9 месяцев этого года. Как и в случае с правительственными данными, цены на вторичную недвижимость уменьшились сильнее, чем на новостройки, вероятно потому, что частные продавцы имеют больший, чем девелоперы, простор для маневра по цене.

По данным Tinsa, за второй квартал этого года было продано 75'000 новостроек, что составляет 41% от количества новостроек, сданных за этот же период, а общий объем нового жилья вырос до 680'000 объектов. Если, как считает Tinsa, за весь 2008 г. будет совершено не более чем 300'000 сделок, то к концу года количество непроданного жилья увеличится до 930'000 объектов. Tinsa предполагает, что этот объем продолжит расти и в 2009 г. из-за завершения начатого ранее строительства и что рынку потребуется по меньшей мере 2 года для освоения переизбытка недвижимости.

Два Каталонских (Catalonia) девелопера, Restaura и Strength, обратились за защитой от своих кредиторов

Два ведущих девелопера Каталонии, Restaura SL (входит в состав Restaura Group) и Strength, были вынуждены обратиться за судебной защитой от своих кредиторов.

Restaura SL специализировалась на покупке, реставрации и перепродаже жилых зданий, расположенных в лучших частях городов, преимущественно Барселоны. Она купила и отремонтировала некоторые из зданий, которые являются исторической достопримечательностью, например, которое находится на углу Paseo de Gracia и Gran Via. Многие из ее клиентов – это международные инвесторы.

Компания, долги которой составляют € 237 млн, выданные полудюжиной банков, входит в состав Restaura Group, которая должна € 1.6 млрд. По сообщениям Испанской прессы, деловые круги не исключают возможность применения процедур банкротства и к другим компаниям, входящим в состав Restaura Group, включая и ее головную компанию.

Restaura SL обанкротилась вследствие кредитного кризиса и обвала на рынке. Из-за недостатка финансирования она в последние месяцы не смогла подготовить ряд ключевых продаж. Также она стала жертвой собственных амбиций, очень быстро расширяясь во время бума. Restaura, которая имеет офисы по всей Испании, открыла офисы во Франции, Германии и Польше.

Девелопер недвижимости Strength также обратился за защитой от кредиторов, имея долги на сумму € 100 млн. Strength, который специализировался на постройке пляжных домов в Каталонии, заявляет, что процедура его банкротства была инициирована Barclays Bank.

За время бума объем жилья в Испании увеличился на 30%

Объем жилья в Испании за время бума недвижимости в 1995-2007 гг вырос на 30%, до 4.5 млн. объектов, согласно новому докладу Испанского Фонда сберегательных банков (Funcas). За это время в Испании построили новых домов и использовали цемента больше, чем в любой другой европейской стране.

Более чем на 30% объем жилья вырос в регионах как Риоха (La Rioja), Кастийя Ла Манча (Castilla-La Mancha), Андалусия (Andalucia), Кантабрия (Cantabria), Мурсия (Murcia) и Арагон (Aragon); на 30% – Сообщество Валенсия (Valencian Community), Галисия (Galicia), Эстремадура (Extremadura), Канарские острова (Canaries), Кастийя Леон (Castilla Leon) и Мадрид (Madrid); на 20% – Каталония (Catalonia) и Астуриас (Asturias), и на 15% – Балеарские острова (Balearics) и Страна Басков (Basque Country).

Показатели строительного сектора Испании понизились в августе на 8.4%

Показатели активности строительного сектора Испании за год к августу этого года понизились на 8.4%, согласно последним данным Евростата (Eurostat), статистического бюро ЕС. Падение Испанского строительного сектора было сильнейшим среди всех стран ЕС, статистику по которым ведет Евростат.

При анализировании помесячных данных появляется луч надежды. По сравнению с июлем, строительная активность в Испании повысилась в августе на 1.4%. Также от уровня июля показатели выросли в Германии (+5.5%), Румынии (+2.4%), Словакии (+0.9%), Швеции (+0.3%) и в Англии (+0.1%).

Девелоперы Коста Бланка (Costa Blanca) поставляют дома без лицензии на заселение

Девелоперы региона Вега Баха (Vega Baja) в Сообществе Валенсия (Valencia), где расположено побережье Коста Бланка, регулярно предлагают недвижимость без лицензии первичного заселения (LFO), которая нужна владельцам недвижимости для подключения к коммунальным услугам, сообщает ассоциация потребителей.

Европейская Ассоциация потребителей и пользователей (AECU), расположенная в г. Торревьеха (Torrevieja), подчеркивает, что сотни объектов жилой недвижимости в регионе Вега Баха предлагались до получения лицензии LFO и во многих случаях даже до того, как девелопер подавал запрос на ее получение. Покупатели жилья, которые приобретают в собственность недвижимость без этой лицензии не могут заключить контракты на коммунальные услуги с их поставщиками и вынуждены подключаться к строительным линиям воды и электричества. Как заявил Онорио Фернандес (Honorio Fernandez), президент ассоциации AECU, покупатели затем остаются в подвешенном состоянии со своей проблемой, решение которой может затянуться на годы и проходить за их счет.

AECU отмечает, что ситуация, когда девелоперы торопят покупателей с приобретением недвижимости, не имеющей лицензии LFO, широко распространена в таких местах как Альморади (Almoradi), Альгорфа (Algorfa), Ориуэла (Orihuela), Торребьеха, Сан Мигель (San Miguel), Гуардамар (Guardamar) и Рохалес (Rojales). Ассоциация также ставит в вину их муниципалитетам то, что они "умывают руки" в решении этой проблемы, не предпринимая ничего, чтобы штрафовать девелоперов, которые не завершают строительство должным образом и предоставляют недвижимость без наличия обязательных лицензий.

Ryanair покидает аэропорт Валенсии (Valencia)

Низкобюджетный авиаперевозчик Ryanair анонсировал решение закрыть свою базу в аэропорту Валенсии по причине отсутствия финансовой поддержки планов компании по расширению аэропорта от местного правительства.

Называя свое решение как "черный день для аэропорта Валенсии", Michael Cawley, исполнительный вице-президент Ryanair, объяснил, что правительство Валенсии выдало € 12 млн. на маркетинговую поддержку местному авиаперевозчику и конкуренту Ryanair компании Air Nostrum, отказав в то же время Ryanair в финансовой поддержке в размере € 1 млн. Cawley отмечает, что региональное правительство Валенсии отвергло даже само обсуждение о такой поддержке.

Ryanair открыл свой местный центр в аэропорту Валенсии в августе 2007 г. и увеличил трафик перелетов более чем на 25%, отмечает low-cost авиаперевозчик. Компания добавляет, что закрытие ее базы означает для Валенсии уменьшение рейсов на 70 штук, числа пассажиров – на 750'000 человек в год и потерю 750 рабочих мест.

С 4-го ноября Ryanair отменяет все рейсы из Валенсии в Bologna, East Midland, Eindhoven, Liverpool, Maastricht, Malta, Oporto, Paris Beauvais и Santiago de Compostela, полностью возвращая деньги за все билеты, купленные ранее по этим направлениям. Авиаперевозчик продолжит совершать вылеты в Madrid, Dublin, Brussels, Milan, Rome, Pisa, Frankfurt и Stansted.

Решение Ryanair будет как удар по местному рынку недвижимости, который уже шатается от падения рынка недвижимости Испании.

Последние новости 05-11-08: в конце этого выпуска.

Продажи Испанской недвижимости сократились в августе на 37%

Рынок жилой недвижимости Испании в августе сократился по сравнению с августом прошлого года на 36.8% до 37'744 сделок, согласно последним данным Испанского Национального института статистики (INE). Продажи за первые 8 месяцев этого года уменьшились по сравнению с тем же периодом прошлого года на 28.4%.

В июле казалось, что темпы снижения продаж начали замедляться: снижение в июле составило 26%, в то время как в июне оно было 30% и в мае – 34%. Но августовское снижение на 37% развернуло этот тренд вспять.

Продажи вторичной недвижимости сокращаются сильнее, на 47.3%, до 17'747 штук в августе этого года по сравнению с прошлым годом. Продажи новостроек сократились только на 23.4%, до 19'997 штук. По регионам, сильнее всего количество продаж упало в регионах Каталония (Catalonia -50.63%), Балеарские острова (Balearics -44.48%), Арагон (Aragon -43.6%), Страна Басков (Basque Country -43.42%) и Андалусия (Andalucia -40.02%). Продажи также уменьшились в таких регионах как Канарские острова (Canaries -20.85%), Валенсия (Valencian Community -37.63%), Мурсия (Murcia -22.01%) и Мадрид (Madrid -38.38%).

Аналогично снижается активность сектора ипотечного кредитования, согласно предоставленным INE цифрам. Количество одобренных ипотек упало на 37.2%, а средний размер ипотечного кредита уменьшился на 9.6% до € 137'657.

Количество разрешений на строительство уменьшилось на 59%

За первые 8 месяцев этого года количество выданных разрешений на строительство уменьшилось на 59% до 199'146 штук, согласно последним данным Министерства развития Испании. То есть количество новых строек в этом году упадет до уровня, которого не было в Испании почти десять лет. Рассматривая только один август, количество разрешений понизилось еще сильнее, на 67% по сравнению с августом 2007 г. и на 80% по сравнению с августом 2006 г.

Хорошая новость в том, что такое значительное снижение количества разрешений уменьшит приток новой недвижимости на уже и без того перенасыщенный рынок, хотя до появления ощутимых результатов понадобится год-два. При этом количество нового строительства в Испании все еще выше, чем в других европейских странах. В Англии, например, за год начинается строительство около 120'000 объектов. Плохая новость заключается в том, что безработица в строительном секторе еще больше вырастет, снижая спрос на новое жилье.

На фоне снижения количества выданных разрешений все еще продолжает расти число завершаемого строительства, хотя и более низкими темпами, чем раньше. По данным Министерства развития, за первые 7 месяцев этого года было завершено строительство 399'381 объекта, что на 0.3% больше, чем за тот же период прошлого года, когда это число равнялось 398'244.

В настоящий момент на рынке скопилось 650'000 непроданных домов, и девелоперы считают, что к концу года эта цифра вырастет до 1 млн. Беатрис Корредор (Beatriz Corredor) – Министр жилищного строительства Испании – оценивает, что для усвоения рынком этого переизбытка потребуется до 2 лет, но исключает какое-либо государственное вмешательство для уменьшения предложения путем выкупа недвижимости.

Марина Дор (Marina D’Or) закрывает свой демонстрационный зал в Лондоне

Испанская пресса сообщает, что девелопер курортной недвижимости Марина Дор начала процедуру закрытия своего Лондонского демонстрационного зала на Оксфорд Стрит.

Marina D’Or Group, девелопер курорта Марина Дор в г. Оропеса (Oropesa), провинция Кастейон (север региона Валенсия), на побережье Коста Асаар (Costa Azahar), открыла этот зал в 2006 г, планируя продавать пляжные апартаменты и инвестиционные проекты в своем "городе отдыха" на растущем Британском рынке. Но пока Марина Дор оснащала свой демо-зал, интерес англичан к Испанской недвижимости уже быстро угас и к настоящему времени почти исчез. В результате Марина Дор сейчас арендует, как сообщают до 2020 г, в Лондоне демо-зал, который обходится ей в виде арендной платы и налогов более чем в 580'000 фунтов стерлингов в год.

Учитывая падение спроса, несение таких финансовых расходов по содержанию демо-зала стало проблематичным для Марина Дор, отмечается в статье Испанской ежедневной финансовой газеты "Expansion". Английские покупатели покинули Испанию, сообщается в статье, обеспокоенные экономическим кризисом у себя дома и понижающимися ценами на зарубежную недвижимость. И, по данным экспертов, количество пляжных домов, купленных англичанами, уменьшилось с примерно 50'000 за год в 2005 и 2006 гг. до меньше чем 5'000 в 2008 г.

Нечто подобное было и у других Испанских девелоперов, таких как нынешний банкрот Martinsa-Fadesa и Llanera (который также спонсировал футбольный клуб Charlton Athletic), когда они открывали свои офисы в Лондоне примерно в то же самое время. Большинство из них на данный момент закрыли свои Лондонские офисы.

Испанская экономика понизилась впервые за 15 лет

За третий квартал этого года экономика Испании показала отрицательный прирост, -0.2%, согласно последним экономическим данным Банка Испании (Bank of Spain). Экономика Испании сократилась впервые за 15 лет, с 1993 г.

Пройдя один квартал снижения, и с ожиданиями худшего впереди, Испания находится на краю рецессии, которая определяется как наличие отрицательного роста 2 квартала подряд. Причинами снижения экономических показателей Испании являются падение рынка недвижимости, снижение потребительской активности и, конечно, кредитный кризис.

Снижение экономики сопровождается ростом безработицы. Строительный сектор лидирует в появлении новых безработных: с начала года в нем потеряло работу 350'000 человек. Ожидается, что в следующие 12 месяцев или ранее будет еще 800'000 безработных.

1'000'000 избыточной недвижимости ослабит Испанский рынок на годы

Ничего не продается, несмотря на 30% скидку, сообщает промоутер. Освоение переизбытка предложения может занять 15 лет, считает эксперт.

Ведущая газета Каталонии (Catalonia) La Vanguardia отмечает в своей статье, что 1 миллион избыточного предложения давит на рынок недвижимости Испании и замедляет восстановление экономики. Обращая внимание, что никто не знает точный размер переизбытка на рынке, статья сравнивает оценки Министерства жилищного строительства (от 650'000 объектов до 930'000 к концу года) с оценками Tinsa, – одной из крупнейших оценочных компаний Испании – которая считает, что он составит 930'000 к концу года. Tinsa прогнозирует продолжение роста этого количества и в 2009 г.

La Vanguardia спрашивает, как много на рынке может быть еще и вторичной недвижимости, включая ту, что продается спекулятивными инвесторами и которая жжет им пальцы, но не дает ответа. Независимо от того, как много вторичной недвижимости предлагается сейчас на рынке в поисках покупателя, статья отмечает, что одного только избыточного миллиона новых домов достаточно, чтобы задержать восстановление экономики Испании. До тех пор, пока избыток не будет продан, не будет нового строительства, что вызовет рост безработицы в строительном секторе в ближайшем будущем.

Ситуация с переизбытком новых домов в Испании более серьезна, чем в США. Для его продажи Испанскому рынку, как сказал Хосе Мария Монтальво (Jose Maria Montalvo), профессор Pompeu Fabra University, потребуется 5 лет, в то время как американскому – всего 11.5 месяцев. Девелоперы терпят неудачи в попытках продать свои объемы. "Ничего не продается, несмотря на тот факт, что мы за последние 2 года снизили реальные цены на 30%, а на побережьях еще больше," – сообщил La Vanguardia Феликс Абанадес (Felix Abanades), президент промоутерской компании Afirma. У Afirma не продано 450 домов и строится еще более 300.

Недостаток кредитования – одна из главных причин отсутствия продаж. "Банки отказывают в ипотеке 40% покупателей. Покупатели вынуждены расторгать контракты покупки из-за того, что не могут получить ипотеку," – сказал Абанадес.

По мнению эксперта, процитированного в статье, профессора Барселонского Университета (University of Barcelona) Гонсало Бернардоса (Gonzalo Bernardos), освоение переизбытка недвижимости в некоторых районах Каталонии, таких как Лес Борхес Бланкес (Les Borges Blanques), Алькаррас (Alcarras) и Фигерес (Figueres) займет более 15 лет. "В этих районах хорошо будет снимать фильмы," – иронизирует Бернардос, объясняя это тем, что "потенциальные покупатели возвращаются в городские центры с хорошо развитой инфраструктурой".

Впервые с мая понизилась базовая ставка Испанской ипотеки

Еврибор (Euribor), процентная ставка, которая обычно используется для расчета ипотечных выплат в Испании, уменьшилась в октябре до уровня 5.258%, что составляет самый низкий уровень с мая этого года.

Теперь, когда центральные банки прикладывают значительные усилия для преодоления последствий кредитного кризиса, Еврибор, по-видимому, будет снижаться. Из выступления Jean Claude Trichet, президента Европейского Центрального Банка, также стало ясно, что базовая ставка уменьшится на этой неделе, что оказало на Еврибор давление в сторону его понижения.

Рынок недвижимости Коста Дель Соль (Costa Del Sol) выиграет – Ryanair открывает новые рейсы в Малагу (Malaga)

Низкобюджетный авиаперевозчик Ryanair только что открыл 4 новых рейса между аэропортом г. Малага и Великобританией, делая Коста Дель Соль доступней десяткам тысяч английских потенциальных покупателей пляжных домов в год.

В добавление к уже имеющимся 10 направлениям Ryanair из Малаги, авиаперевозчик будет теперь предлагать экономные перелеты в Глазгоу Престуик (Glasgow Prestwick), Лондон Стэнстед (London Stansted), Бирмингэм (Birmingham) и Эдинбург (Edinburgh). По прогнозам авиакомпании, новыми маршрутами будут пользоваться дополнительно 240'000 пассажиров в год.

При этом на прошлой неделе Ryanair принял контрастное решение закрыть свою базу в аэропорту Валенсии (Valencia) на Коста Бланка (Costa Blanca).

Сейчас Ryanair совершает ежедневные рейсы из Малаги в Бирмингэм, и только на этом маршруте предполагает перевозить 100'000 пассажиров. Старт новых маршрутов был превосходным, сообщает Ryanair. Всего за несколько дней с момента объявления новых направлений компания уже продала 5'000 билетов в Глазгоу, 6'000 в Лондоне, 5'500 в Эдинбурге и 13'000 в Бирмингэме.

Доступность является одним из ключевых стимулов для спроса на недвижимость, поэтому для рынка недвижимости Коста Дель Соль открытие новых рейсов может быть только хорошей новостью. Несмотря на временный спад спроса на Испанскую недвижимость со стороны англичан, они, по-прежнему, наиболее важная для Коста Дель Соль группа зарубежных покупателей. Большая доступность побережья поможет стимулированию спроса, наряду с тем, что оно постепенно совершенствуется, а из-за давления на цены недвижимости начинает возникать хорошая ценность.

06.11.08