Новости рынка недвижимости Испании

НОЯБРЬ 2008

Для возвращения рынка к нормальному состоянию цены должны понизиться на 23%

Цены на Испанскую недвижимость должны понизиться на 23%, чтобы соответствовать среднему уровню доступности и вернуть рынок к нормальному состоянию, сообщают в своем докладе консультанты по недвижимости Aguirre Newman.

Спрашивается, насколько должны уменьшиться средние цены, чтобы расходы по ипотеке на недвижимость были на уровне 30% от дохода семьи? Считая, что берется ипотека в размере 70% на 30 лет по ставке Еврибор (Euribor, 4.5%) плюс 0.5% на недвижимость площадью 75 кв.м. и что годовой доход семьи составляет € 21'259, то в докладе делается вывод, что цены должны снизиться на 23%.

В докладе рассматривается недвижимость для постоянного проживания, поэтому вывод не обязательно распространяется на покупки второго дома, особенно в прибрежных районах. Наряду с тем, что повышенные цены определяются в докладе как главная проблема, там также отмечается, что рынок находится под давлением кредитного кризиса и падающего покупательского доверия.

Учитывая, что рынок парализован высокими ценами, Aguirre Newman предполагает при сохранении нынешнего уровня цен возникновение тенденции к съему, а не покупке жилья. В настоящий момент аренда непопулярна в Испании – жилье снимает лишь 8% семей, в то время как в других европейских странах этот показатель составляет 35%. Aguirre Newman рекомендует принятие законодательных и финансовых изменений для стимуляции рынка аренды.

За 6 месяцев переизбыток недвижимости в Испании вырос на 20%

Объем непроданной первичной недвижимости на рынке вырос на 20% за первые шесть месяцев этого года, согласно недавней статье в Испанской ежедневной газете "El Pais". Большинство объектов находится на побережьях Испании и в окрестностях Мадрида (Madrid).

Статья использует данные нового исследования Министерства жилищного строительства и Наваррского университета, в которых сообщается, что на конец июня на рынке было 503'000 новых объектов недвижимости, что почти на 22% больше, чем было на конец 2007 г. В статье также отмечается, что с учетом отсутствия надежной статистики по сектору Испанской недвижимости реальная цифра непроданных новостроек может быть гораздо выше.

Беатрис Корредор (Beatriz Corredor), министр жилищного строительства Испании, прогнозирует, что к концу этого года переизбыток недвижимости может вырасти до 650'000, при этом Tinsa, одна из ведущих оценочных компаний Испании, полагает, что более вероятно количество в 920'000 объектов.

Вершина строительного бума в Испании была на протяжении нескольких лет, когда ежегодно начиналось строительство более 800'000 домов, что больше, чем во Франции, Германии и Великобритании вместе взятых. Девелоперы сейчас все еще завершают новостройки, начатые на пике бума, и потому продолжает расти переизбыток недвижимости. Спрос же сократился, и продажи недвижимости у крупнейших девелоперов Испании упали более чем на 90%.

Объем непроданных новых домов вырос на более чем 30% в таких регионах как Кастийя Ла Манча (Castilla-La Mancha) и Канарские острова (Canaries) и более чем на 60% – в Каталонии (Catalonia). На 73% объем вырос в провинции Луго (Lugo, Galicia) и Сеговия (Segovia, Castilla y Leon). Статья сообщает, что благодаря двум мегаурбанизациям, полным пустой недвижимости, – Марина Дор (Marina D’Or), что в провинции Кастейон (Castellon) на побережье Коста Асаар в Валенсии (Costa Azahar, Valencia), и Сесенья (Sesena), что в провинции Толедо (Toledo, Castilla-La Mancha), – провинции Кастейон и Толедо имеют наивысший показатель по непроданной недвижимости на душу населения в Испании.

В сентябре показатели строительного сектора Испании понизились на 24%

Показатели строительного сектора Испании в сентябре понизились на 24% по сравнению с сентябрем прошлого года – это самое сильное падение среди всех стран ЕС, анализ которых ведет Евростат (Eurostat), статистическое бюро ЕС.

По сравнению с августом этого года, показатели сентября понизились на 7.8%, что составило второе по величине падение в ЕС после Англии, где показатели за месяц уменьшились на 8.5%. В целом по ЕС строительная активность уменьшилась в сентябре на 3.1%.

Анонсированы новые правила аренды жилья в Валенсии (Valencia)

Анхелика Суч (Angelica Such), министр по туризму региона Валенсия, представила проект правил, которые касаются аренды жилья для проведения отпуска в Валенсии, где расположены побережья Коста Асаар (Costa Azahar) и Коста Бланка (Costa Blanca).

Эти меры направлены на то, чтобы владельцы жилья в регионе, которые сдают свою недвижимость туристам на краткосрочной основе и которые рекламируют ее в интернете, зарегистрировались в туристических инстанциях. Что обеспечит, как заявляется, лучший контроль аренды со стороны департамента по туризму и повысит качество сервиса.

Утверждая новые правила, Анхелика Суч сказала, что "основополагающим является установление строгих правил, чтобы обеспечить наших туристов размещением во время отпуска, а именно установление максимально возможного регулирования." Проект, который должен пройти еще утверждение региональным парламентом, также вводит новую категорию "апартотелей", предлагающих круглосуточные услуги.

Как результат сотрудничества Министерства по туризму и туристического сектора, новые правила "адресованы на устранение беспокойства и неудовольствия в туристическом бизнесе по отношению к нелегальности такого типа размещения," – сказала Суч. Скорее всего, новые правила являются результатом давления со стороны могущественного отельного лобби по ограничению конкуренции со стороны частных арендодателей. Правила также облегчают правительству принятие мер по предотвращению уклонения от уплаты налогов, поскольку многие люди, которые сдают свою недвижимость туристам, не декларируют этот доход.

В третьем квартале рынок недвижимости сократился на 30%

Рынок Испанской недвижимости по сравнению с прошлым годом сократился в 3-м квартале на 30.4%, согласно недавнему докладу Регистра собственности Испании о состоянии рынка. Количество зарегистрированных сделок за квартал уменьшилось до 130'884 к концу сентября, из которых 71'896 было по новостройкам, а 58'988 – по вторичной недвижимости.

Количество сделок по первичной недвижимости превышает вторичную второй квартал подряд, что не обычно. В докладе отмечается, что происходит это из-за долгого цикла продажи в секторе новостроек, поэтому ныне регистрируются сделки, которые, возможно, были заключены в лучшие времена. Продажи новостроек у девелоперов в этом году встали, что рано или поздно найдет свое отражение в данных Регистра.

В сравнении показателей третьего квартала со вторым, продажи уменьшились в целом на 8.6%, при этом снижение по новостройкам составило 3.6%, а по вторичной недвижимости – 13.3%. За 12 месяцев на конец сентября было совершено 610'052 сделки, что меньше чем за тот же период прошлого года на 26.55% (новостройки – 13.36%, вторичная недвижимость – 36.31%).

Сильнее всего продажи сократились в регионах Каталония (Catalonia, -42.66%), на Балеарских островах (Balearics, -39.43%), Наварра (Navarra, -34.85%), Валенсия (Valencia, -29.82%), Мадрид (Madrid, -27.25%), Страна Басков (Basque Country, -27.19%), Арагон (Aragon, -26.63%) и на Канарских островах (Canaries, -25.64%).

Во всех провинциях Испании, за исключением трех, рынок сократился, и прибрежные провинции пострадали сильнее всего. Провинция Таррагона (Tarragona) в Каталонии по величине спада на первом месте (-47.5%), потом Хирона (Girona, -42.8%), Барселона (Barcelona, -42.5%), Балеарские острова (Balearics, - 39.4%) и Аликанте (Alicante, -33.9%).

Объем ипотечного кредитования также продолжил снижаться в третьем квартале, и средняя сумма выдаваемого кредита уменьшилась на 2.41%, до € 140'193.

Annus horribilis для Испанских девелоперов

01.12.08. В условиях сильного падения рынка недвижимости Испании крупнейшие девелоперы переживают annus horribilis (ужасный год). Martinsa-Fadesa, самый большой Испанский девелопер жилья, уже находится под конкурсным управлением, имея долгов на сумму € 5 млрд, как и Habitat, долг которого составляет более € 2 млрд, в то время как рушатся акции и обороты у других девелоперов.

По объему потерь колонну возглавляет девелопер Colonial (Colonial в новостях за декабрь 2007 г.). По итогам первых 9 месяцев этого года Colonial зафиксировал убытки в размере € 2.5 млрд, а в тот же период прошлого года у него была прибыль € 357 млн, и, по сообщениям Испанской прессы, не смог продать за этот период ни одного дома. Оборот Colonial понизился на 24% до € 473 млн. и был бы еще меньше, если бы не доходы с аренды, которые уменьшились на 3% до € 215 млн, и не продажа активов, выросшая на 70% до € 148 млн. Убытки Colonial вызваны, в основном, списанием активов, что уменьшило его балансы на 14% до € 9.4 млрд. Компания завершила 3-й квартал этого года с долгами чуть менее € 9 млрд. и недавно объявила, что будет намерена просить защиты от кредиторов, если ей не удастся продать некоторые из своих ключевых объектов.

Martinsa-Fadesa, которая в июле сего года перешла под конкурсное управление, за первые девять месяцев этого года имеет убытки в размере € 230 млн, при этом продажи новостроек упали на 75% до 855 штук, за тот же период прошлого года они составили 3'384 штук. Книга инвестиционных незавершенных договоров у Martinsa-Fadesa содержит на конец сентября контракты на покупку 11'231 объектов. Martinsa-Fadesa заявляет, что она возобновила работы по ряду своих объектов и завершила за квартал строительство 271 объекта.

Metrovacesa, другой котируемый девелопер, за первые три квартала этого года потерял € 42 млн. (за тот же период 2007 г. имел прибыль в размере € 1 млрд), и продажи жилья упали на 39%. Metrovacesa продает сейчас в минус здание HSBC в Лондоне, а ее долги составляют чуть больше € 7 млрд, что на 0.6% выше, чем в 2007 г.

Испанский строитель FCC получил прибыль € 297 млн, что на 52% меньше, чем в прошлом году, а потери Aisa выросли с € 3.3 млн. в прошлом году до € 14.5 млн. в этом.

В целом, за первые 9 месяцев этого года крупнейшие котируемые девелоперы Испании зафиксировали убытки на € 3.3 млрд. Их общий долг уменьшился с начала года на 22% и составляет сейчас € 24.5 млрд.

2009 год может быть еще хуже.

Банкротства девелоперов Испании в ноябре

Еврибор (Euribor) снижается, впервые за 3 года уменьшая ипотечные платежи

Еврибор, процентная ставка, обычно используемая для подсчета ипотечных выплат в Испании, снизился в ноябре на 17% до уровня 4.35%, впервые за 3 года удешевляя ежегодно пересчитываемые ипотеки в Испании.

Еврибор, который достиг своего пика 5.384% не далее как в этом сентябре, понизился в ответ на предпринимаемые Европейским Центральным Банком (ECB) шаги по улучшению ликвидности финансовой системы Еврозоны. Ожидания по дальнейшему снижению базовой ставки рефинансирования ЕСВ также понизили 12-месячные ставки Еврибора. Аналитики считают, что ЕСВ понизит базовую ставку еще на 75 пунктов в начале декабря и продолжит ее уменьшение в течение 2009 г.

Новость 04.12.08. ECB понизил ставку на 75 пунктов, с 3.25% до 2.5%, что стало самым значительным ее снижением за всю историю ЕСВ.

Из-за рекордного ноябрьского падения Еврибор сейчас стал на 5.6% ниже, чем был год назад. Ежемесячные выплаты по типичной ежегодно пересчитываемой ипотеке (€ 140'000, 25 лет, Еврибор + 0.25%) уменьшатся на € 36, или за год – на € 435. Ожидается, что Еврибор продолжит снижение, и 2-го декабря дневная ставка упала до уровня 3.92%. Педро Солбес (Pedro Solbes), министр финансов Испании, расценивает этот понижательный тренд как "очень позитивный" и отмечает, что если он продолжится, то Испанские заемщики вскоре будут платить за месяц в среднем на € 50 меньше по ипотечным выплатам.

Впервые с 2001 г. понизилось количество завершенного строительства

Количество завершенного строительства за 9 месяцев этого года понизилось по сравнению с тем же периодом прошлого года, что при годовом сравнении показателей произошло впервые с начала строительного бума в 2001 г.

С августа 2007 г. по сентябрь этого года было завершено строительство 471'130 домов, а за аналогичный период прошлого года – 475'005, по данным Министерства Развития Испании. Если тенденция продолжится, то в этом году будет построено меньше домов, чем в прошлом, когда был зафиксирован рекорд в 641'419 построенных новых домов.

Учитывая серьезность Испанского спада недвижимости, любое сокращение нового жилья, которое поступает на рынок на продажу, – это хорошая новость для рынка, на котором и так имеется монументальный переизбыток недвижимости. Но, несмотря на возможность небольшого снижения количества завершаемого строительства за год, в 2008 г. будет завершено поражающее количество новых домов – около 600'000.

Количество разрешений на строительство за 9 месяцев этого года уменьшилось на 59%

С начала этого года на конец сентября количество разрешений на строительство в Испании уменьшилось на 59%, согласно цифрам Министерства Развития. За этот период было выдано 215'315 разрешений, а за тот же период прошлого года – 526'977. По сравнению с сентябрем прошлого года количество разрешений уменьшилось на 63%.

Из числа разрешений, выданных за девять месяцев с начала года, 80% приходилось на блоки апартаментов, которых стало меньше на 61% до 172'000 квартир, за тот же период прошлого года – 446'000. Количество разрешений на отдельно стоящие дома уменьшилось на 46% до 43'500, в том же периоде 2007 г. – 80'750.

Испанской полицией раскрыто мошенничество Fortuna Estates (Fortuna Land)

Новости 06.12.08. Афера с инвестированием в Испанскую землю, годами осуществляемая компанией Fortuna Estates, было раскрыто Испанской полицией, которая на прошлой неделе провела облавы на ряд офисов в Михасе (Mijas) и Фуэнхироле (Fuengirola), арестовав как минимум 2 человек и допросив 20 других. Эта афера может быть одним из самых больших известных на данных момент мошенничеств в Испанской недвижимости, от которого пострадали сотни, если не тысячи, англичан и ирландцев. Испанские власти оценивают, что Fortuna Estates получила от этой аферы по меньшей мере € 65 млн. Полиция сообщила немного деталей по все еще официально засекреченной операции “Operation Fuentespino”, но Испанская пресса полагает, что жертв мошенничества может быть больше 2'000 человек – в основном, инвесторы из среднего класса Великобритании и Ирландии.

Fortuna Estates, которая в 2007 г. переименовалась в Fortuna Land (Investment), заманивала своих жертв обещаниями высокой доходности по проектам переклассификации земель в сельских областях Андалусии (Andalucia). "Вы увидите, как Ваши инвестиции в целинные необработанные земли превращаются в коммерческие проекты с потенциалом во многие миллионы евро," – обещала Fortuna Estates, которая начала продавать "доли" в своих проектах в 2002 г.

Fortuna Estates находила своих потенциальных инвесторов на выставках недвижимости, путем холодных звонков, рассылки писем и довольно значительной рекламной кампании в британской качественной прессе.

Объявляя себя "ведущим агентством по земельному инвестированию на юге Испании", Fortuna Estates предлагала своим клиентам доли в проектах, в которых земля в отдаленных районах Андалусии становилась бы инвестициями в высоколиквидную коммерческую недвижимость. "Работая преимущественно в секторе коммерческого строительства, Fortuna Estates разработала программу технологий инвестирования, которые делают этот высокодоходный сектор доступным обычному инвестору," – обещала Fortuna.

Нацеленность на "обычного инвестора" была ключевой частью стратегии Fortuna. Она заявляла, что сделала возможным участие в высокоприбыльных земельных инвестициях тем людям, которые ранее не могли себе этого позволить. Большинство жертв Fortuna, вероятно, инвестировало минимальные суммы в пределах € 10'000, и подавляющее большинство из них, возможно, не имело познаний по переклассификации земель или по реалиям инвестирования в Испанскую недвижимость.

Fortuna поочередно продавала различные проекты, начиная с проекта Bella Fortuna, перейдя затем к продаже проектов Sierra Fortuna и Cazadores Reales. Примеры того, как Fortuna заманивала своих клиентов разговорами о высоких прибылях, сопровождая их надуманными цифрами, можно найти в ее рекламных брошюрах. "Следующие факторы привели к успеху проекта Bella Fortuna," – повествуется в тексте. – "Этот участок в великолепной Андалусской глубинке имеет площадь 400'000 кв.м. и находится посередине между гг. Малага (Malaga) и Гранада (Granada), рядом с г. Сафаррайа (Zafarraya). Впервые этот проект был предложен частным инвесторам в сентябре 2002 г. по цене € 6.80/кв.м. и 14 месяцев спустя прием заявок был закончен по цене € 9.20/кв.м. В октябре 2004 г. было получено официальное разрешение на строительство комплекса Hotel Zafarraya, и земля получила независимую оценку в € 37.59/кв.м."

Цифры были выдуманы Fortuna так, чтобы они выглядели, будто инвесторы получают огромные прибыли, хотя бы на бумаге. Этого было достаточно, чтобы обеспечивался приток новых инвесторов и чтобы убеждать имеющихся клиентов инвестировать больше денег в новые проекты. Предполагается, что некоторые инвесторы Fortuna Land вложили свои деньги во все 3 проекта. Fortuna также усыпляла бдительность клиентов, проводя все свои сделки через "независимых" адвокатов и нотариусов и давая клиентам "законно заверенные нотариусом свидетельства о собственности на землю, в которую они инвестировали". "Не важно, составляют ли Ваши инвестиции 5 акров (1 акр = 4047 кв.м.) или всего четверть акра земли, безопасность каждой инвестиции гарантируется реальным наличием свидетельства о собственности," – заверяла Fortuna своих инвесторов.

Планы, которые Fortuna имела по своим проектам переклассификации земель, образ, которым она их меняла, и анонсируемые задержки их реализации должны были стать тревожными звоночками для инвесторов. Планы менялись от постройки отеля с церковью для бракосочетаний до домов отдыха и до ферм на солнечной энергии. Однажды после долгих задержек они сообщили, что ими получено "устное" разрешение на строительство, но нет ничего, что говорило бы о том, что Fortuna была намерена выполнять свои обещания.

Вероятно, что от этой аферы больше всего пострадали граждане Великобритании, хотя возможно, что в нее были вовлечены и инвесторы из Ирландии и Германии. Fortuna Land действовала через офисы на Коста дель Соль (Costa del Sol), используя компании, зарегистрированные на Кипре и в Делаваре (Delaware, USA). В настоящий момент вебсайт Fortuna Land сообщает, что они "установили стратегические взаимоотношения с The Oanna Group для реализации инвестиционных проектов в Испании" и инструктируют посетителей на взаимодействие в будущем с ними.

Несмотря на проведенные аресты, Испанская полиция не считает, что им удалось задержать кого-либо из лидеров, которые, по-видимому, скрылись и, возможно, уже работают над следующей аферой. Действительно, Испанская ежедневная газета ‘El Pais’ сообщает, что жертвам мошенничества Fortuna Estates уже приходят предложения по вытаскиванию их денег за комиссию в размере 10% от суммы их инвестиций, причем комиссия берется на условиях предоплаты.

04.12.08