Новости рынка недвижимости Испании

АВГУСТ 2008

Количество разрешений на строительство за год к маю уменьшилось на 57%

За первые 5 месяцев этого года количество выданных разрешений на строительство уменьшилось на 57%, до 144'000 штук, по сравнению с 336'000, выданными за тот же период прошлого года, как показывают новые данные Министерства Развития. Это самый низкий уровень выданных разрешений, начиная с 2000 г. На строительство блоков апартаментов количество разрешений стало меньше на 60%, а на строительство отдельно стоящих домов – на 43%.

По-видимому, в течение этого года уменьшение количества выданных разрешений набирает свой темп. Числа для мая на 30% меньше апрельских. Во время развития бума строительства в Испании количество выданных разрешений быстро росло – в 2004 г. было 687'000 штук, в 2005 г. – 730'000 и в 2006 г. – 866'000, и начало снижаться в 2007 г. – 651'000.

По состоянию на июль, цены на недвижимость Испании понизились за 12 месяцев на 3.9%

За 12 месяцев, к концу июля, средние цены на Испанскую недвижимость понизились на 3.9%, согласно последним данным индекса недвижимости Испании, опубликованных Tinsa, одной из крупнейших оценочных компаний Испании. Отражаемые Tinsa цены Испанской недвижимости падают 5 месяцев подряд.

Более всего подверглась спаду недвижимость на Средиземноморском побережье, где цены понизились в среднем на 6.2%. На Канарских и Балеарских островах (Canaries и Balearics) ситуация несколько лучше, чем в прибрежных районах материка, – цены там уменьшились на 2.8%. В столицах Испанских провинций цены на недвижимость упали на 4%, а в других городских районах – на 4.7%.

Показатели Tinsa базируются на собственных оценках, а не на актуальных ценах сделок, поэтому не могут служить руководством к истинным рыночным ценам. С другой стороны, ее данные лучше отражают действительность, нежели цифры Министерства Жилищного Строительства, которые все еще показывают рост цен на недвижимость в Испании. В действительности, в прибрежных районах, цены, вероятно, примерно на 20% ниже, чем были в прошлом году.

В июне показатели строительного сектора Испании понизились на 16%

Согласно последним данным Eurostat, статистического бюро ЕС, к июню этого года показатели активности строительного сектора Испании за 12 месяцев понизились на 16%. В целом по ЕС они уменьшились на 1.8%, что говорит о том, что падение Испанского сектора сильно опережает общеевропейское. В июне месячные показатели строительного сектора Испании были на 3.1% ниже майских; также понизилась строительная активность в Словении (-5.8%), Великобритании (-5.4%), Германии (-2.1%), Болгарии (-2%); но выросла в Португалии (+2.9%), Румынии (+2.9%), Польше (+2.6%), Голландии (+1.2%) и Франции (+0.7%). Годовые показатели строительного сектора к июню этого года выросли на 20.8% в Польше, на 14.9% в Словении, на 12.7% в Румынии и на 10.3% в Болгарии.

Продажи и прибыли Испанских девелоперов упали в первом полугодии 2008 г.

Общий объем продаж за первые 6 месяцев этого года у некоторых из крупнейших котируемых девелоперов Испании (Acciona, Metrovacesa, Realia и Vallehermoso) упал на 78% до суммы € 260 млн. Если сюда добавить показатели Renta Corporation, то по сравнению с аналогичным периодом прошлого года их суммарные показатели прибыли уменьшатся на 87%.

Падение продаж почти на 80% – это катастрофа для любого бизнеса, и она становится вопросом жизни и смерти для большого количества Испанских девелоперов, таких как Martinsa-Fadesa, которые имеют огромные долги. При этом еще несколько крупнейших котируемых девелоперов Испании пока не опубликовали свои полугодовые отчеты, и аналитики ожидают, что новости по ним будут плохими.

Среди девелоперов, которые представили свои результаты, наихудшие показатели продаж были у Acciona. Со € 171 млн. в прошлом году Acciona опустилась до всего лишь € 13 млн. в этом году, что составляет падение на 92%.

Испанский бизнес недвижимости очень фрагментирован, и из 40'000 девелоперов только 5% котируются на бирже. Большинство девелоперов не публикует свои результаты, но можно поставить на то, что у подавляющего их количества более-менее такой же спад продаж.

Крупнейшие агентства Испании за 6 месяцев закрыли половину своих офисов

По сообщению Испанской ежедневной газеты "El Pais", всего за 6 месяцев 10 крупнейших агентств недвижимости в Испании закрыли более половины своих офисов. Из-за спада продаж две национальные риэлторские сети перешли под административное управление (MC Inmobiliaria в Андалусии, Andalucia, и Expofincas в Каталонии, Catalonia). Две другие, Fincas Corral и Don Piso, были выставлены на продажу, но пока на них нет покупателей.

В конце прошлого года, 9 из 10 крупнейших агентств имело более 100 офисов в Испании. Сегодня осталось только 3 из них, у которых имеется более чем 100 офисов. И общее количество их офисов, которое в конце прошлого года составляло 3'000, сегодня насчитывает только 1'434.

В золотые времена Испанского бума недвижимости продажа жилья была очень доходным бизнесом, которым мог заняться каждый, не имея при этом ни профессиональных навыков, ни квалификации. "Если за свою недвижимость продавец хотел € 180'000, то было совершенно нормальным продавать ее за € 230'000 из-за наличия множества комиссий", – как объяснил El Pais брокер, работающий по франшизе. – "Кое-что мне, что-то владельцу франшизы, затем платежи за бренд, за оформление документов, за открытие ипотеки, налоги… – это было сумасшествие."

"Легкие деньги", которые можно было заработать во время бума, привлекали много новых игроков, одни из которых были мелкими агентствами, другие же – международными франшизами, как заявляет ассоциация агентств недвижимости COAPI. "Множество новых брендов и франшиз пришли с агрессивной стратегией, что вызывало рост цен", – сообщил El Pais Сантьяго Баена (Santiago Baena), президент COAPI. Coldwell Banker, большое международное агентство недвижимости, в июле покинуло Испанию, спустя всего 2 года после своего появления на Испанском рынке с агрессивными планами своей экспансии и открытия 300 офисов.

Если крупнейшие агентства закрыли за 6 месяцев более половины своих офисов, то количество мелких участников рынка, которые выходят из бизнеса, по-видимому, так же велико. COAPI считает, что число агентств недвижимости, действующих в Испании, уменьшилось с 60'000, работавших в прошлом году, до 30'000 сейчас.

Девелоперы и банки предлагают скидки на недвижимость в Мадриде

Что делать почти с 25'000 новых домов в Мадриде (Madrid), на которых нет покупателей? В нынешних условиях именно такой переизбыток недвижимости будет в столице Испании к концу этого года, по данным девелоперов.

По сообщениям испанской ежедневной газеты "El Pais", до девелоперов наконец дошло, что единственным путем оживления своих продаж в столице является снижение цен на новостройки. Но при этом более низкие цены не обязательно означают совершение продаж, если у покупателей нет финансов. Поэтому девелоперы объединились с несколькими ведущими банками, такими как Santander, BBVA, La Caixa, Caja Madrid, Popular и Banesto, чтобы поддержать свои распродажи ипотечным финансированием.

Девелоперы, которые вошли в состав объединения, обещают продавать свою недвижимость по цене, максимум которой будет между € 2'000 и € 3'200 за кв. м. в зависимости от района. Таким образом, в столице квартира площадью 100 кв. м. будет стоить не более € 320'000. Региональное правительство добавляет, что от нынешних цен это составляет скидку в 20%.

Темпы продаж Metrovacesa упали от 8 домов до 1 дома в день

Испанская пресса сообщает, что темпы продаж Испанского девелопера Metrovacesa упали с 8 домов за рабочий день в прошлом году до всего лишь одного дома в день сейчас. Как следствие, выручка Metrovacesa сократилась на 76%, до € 45.4 млн.

Metrovacesa – это один из крупнейших девелоперов жилой недвижимости в Испании, акции которого котируются на Мадридской фондовой бирже.

Рынок недвижимости Испании продолжает сокращаться

Рынок жилой недвижимости Испании за 12 месяцев к концу июня сократился на 30%, уже шестой месяц подряд, согласно последним цифрам Национального Института Статистики (INE) Испании. Не считая социального жилья, в июне было продано всего 43'090 домов, а за тот же период прошлого года – 61'595. По данным за месяц, количество сделок в июне было на 6% меньше, чем в мае.

Рынок вторичной недвижимости сокращается сильнее, чем рынок новостроек: продажи по нему за год к июню уменьшились на 39%, и по новостройкам – на 16%. В популярных регионах число сделок по жилой недвижимости изменилось следующим образом: Андалусия (Andalucia) -22%, Балеарские острова (Balearics) -24%, Канарские острова (Canaries) -32%, Каталония (Catalonia) -48%, Валенсия (Valencia) -39%, Мурсия (Murcia) -38%.

INE также публикует статистику по размерам выдаваемых ипотечных кредитов, которая показывает, что средняя сумма кредита понижается пятый месяц подряд из-за ужесточения условий получения. В июне она уменьшилась на 4.6% и составила € 141'939.

Испанские банки финансировали строительное расточительство. Что же сейчас?

Всякий, кто в недавние годы проводил время на побережье Испании, мог видеть, что строительный бум был вне всякого контроля. В некоторых районах строительные площадки простирались настолько далеко, насколько хватало глаз. И каждый, у кого есть хотя бы начальные знания того, как работает экономика, мог сказать, что именно банками финансируется это строительное расточительство.

Сейчас, по-видимому, близок день расплаты. Международный инвестиционный банк Morgan Stanley только что выпустил доклад, в котором предостерегает о рисках для Испанской банковской системы, которые вызваны кризисом недвижимости Испании.

Большинство аналитиков считает, что наиболее слабыми выглядят сберегательные банки (cajas). Это не должно никого удивлять, поскольку они в основном контролируются местными политиками через своих должностных лиц. Что местные политики и их друзья знают и как заботятся об эффективном вложении капитала? Не много. У них другие интересы, вроде расширения своего политического влияния. И как результат, зависимость cajas от недвижимости Испании чрезмерна, и потому международное рейтинговое агентство Moody's понизило общий рейтинг и рейтинг задолженности для 5 сберегательных банков Испании (Caixa Catalunya, la CAM, Bancaja, Caixa Tarragona и Caixa de Terrassa).

На днях САМ, сберегательный банк в регионе Валенсия (Valencia), основной интерес которого сосредоточен в недвижимости в регионах Валенсия и Мурсия (Murcia), прибег к публичному размещению своих акций (варианту IPO), для привлечения денег с рынка. Он продавал "участвующие акции", которые дают их владельцу право на дивиденды и не дают право голосования или голоса в управлении компанией. То есть, владелец получает дивиденды, если правление решит их выплачивать, но не может оказывать никакого влияния на то, как работает компания. Иначе говоря, банк отчаянно нуждается в деньгах, и не может получить их ни на международном денежном рынке, ни через депозиты, и потому таким приемом надеется привлечь деньги мелких инвесторов. Акции при размещении продавались по своей минимальной оценке.

Следуя примеру САМ, вероятно, несколько других сберегательных банков попытаются продавать и свои "участвующие акции". Но им следует поторопиться. Чем дольше они протянут с этим, тем очевиднее будет, что в недавнее время они распоряжались кредитами неразумно. И тогда уже никакие инвесторы не будут брать их "участвующие акции". Кому, в конце концов, хочется участвовать в убытках?

Последние новости 03-09-08: Сейчас выяснилось, что после размещения акций САМ другие Испанские сберегательные банки выкупали его акции для предотвращения возможного падения их цены.

Все больше покупателей не выходят на сделку и теряют свои депозиты

Растущее количество покупателей, которые отказываются от приобретения новостроек и теряют при этом свои депозиты, создает новую головную боль для девелоперов, как сообщает Испанская ежедневная газета "El Pais". Эксперты говорят, что расторгается 15% сделок.

Часть покупателей не выходят на сделку по причине того, что банк не дает им ипотечный кредит, другие – из-за потери работы. Но многие – по причине того, что предпочитают потерять депозит в € 20'000, чем потенциально еще большие деньги при падении цен на недвижимость. Проблему таких покупателей, которые расторгают частный контракт покупки после его подписания и оплаты депозита, наглядно иллюстрирует последний полугодовой отчет крупного котируемого девелопера Acciona.

За первый квартал этого года Acciona приняла € 16 млн. депозитов, а по итогам полугодия – € 13 млн. Причиной уменьшения полугодовых показателей стало то, что многие из заключенных в первом квартале контрактов продаж были впоследствии расторгнуты, и Acciona была вынуждена возвращать депозиты.

El Pais сообщает, что в роскошном новом комплексе в центре Bilbao (Бильбао), Страна Басков (север Испании), несколько инвесторов потеряли свои депозиты, каждый в размере € 19'000-20'000 за квартиру, после того как отказались от совершения сделки. А так как некоторые из них подписывались на покупку 10 квартир, то потери составляют почти € 200'000.

Что за спешка на выход? "Наши клиенты слышали, что цены собираются падать, или беспокоятся о том, что их могут уволить с работы, и мы не знаем как их убедить в том, что покупка сейчас – это хорошая инвестиция", – приводит газета слова девелопера. "Не состоялось по меньшей мере 15% сделок, и я думаю, что это довольно консервативная оценка", – объясняет другой эксперт по недвижимости.

Одни девелоперы страдают больше, чем другие, говорится в статье. Девелоперы "пляжных" домов имеют больше всего таких случаев расторжения контрактов, так как люди вполне могут прожить без "пляжной" недвижимости, когда дела у них идут туго. Такую же проблему имеют девелоперы, которые продают дешевое жилье молодым покупателям и иммигрантам.

Также некоторые девелоперы сейчас начинают отказывать в возвращении любых депозитов, так как проблемы с ликвидностью заставляют их крепко держаться за любые деньги, которые попадают к ним в руки. Ассоциации девелоперов при этом всю вину за ограничение потока дешевых, легких кредитов возлагают на банки.

ЕС вызывает Испанию в суд по поводу законов о "захвате земли"

Европейская комиссия приняла решение вызвать Испанию в суд по поводу законов о "захвате земли" в регионе Валенсия (Valencia), на которые Европейскому парламенту жаловались тысячи владельцев недвижимости.

Хотя владельцы небольшой собственности сильнее всего пострадали от этих законов Валенсии, которые вынуждали их отдавать свою землю девелоперам и муниципалитетам под частные жилищные проекты взамен на маленькую компенсацию или безо всякой компенсации, правовые действия ЕС направлены не на эту проблему. Формально ЕС вызывает Испанию в суд по вопросу соблюдения процедур проведения публичных тендеров. Европейская комиссия считает, что законы Валенсии не удовлетворяют директивам ЕС по выставлению публично проводимых работ на тендер, заявляя, что законы "не соответствуют обязательствам по присуждению контрактов на проведение публичных работ".

Правительство Валенсии утверждает, что данные схемы планирования, известные как Планы Совместных Действий (PAI), являются частными схемами и не подпадают под директивы ЕС, которые регулируют публичные контракты. По заявлению спикера, Правительство Валенсии "готовит законные возражения в защиту интересов региона Валенсия". Тем не менее, в этом деле за практику городского планирования Валенсии отвечать перед судом придется именно Правительству Испании.

Ассоциация девелоперов Аликанте (Provia, Alicante) выразила свою полную поддержку Правительству Валенсии и законам городского планирования, которые она описывает как "новаторские и инновационные", призывая Европейскую комиссию продемонстрировать немного "здравого смысла".

За лето цены на Испанскую недвижимость упали на 1.52%

Средние цены на вторичную недвижимость Испании понизились за летние месяцы на 1.52%, согласно индексу цен, публикуемому Испанским порталом недвижимости Facilisimo.com. Индекс основывается на анализе предложения 100'000 объектов, которые содержатся в базе портала. Компания не указывает, какие именно цены при этом учитываются – продажи или предложения, и для верности будем предполагать последнее.

Facilisimo.com сообщает, что отслеживаемые ими цены за 8 месяцев этого года к концу августа упали на 5.15%, и за 12 месяцев к концу июля – на 6.74%. По данным по месяцам, средние цены понизились в мае на 1.04%, в июне – на 0.67%, в июле – на 0.38% и в августе – на 0.43%.

По регионам, цены упали этим летом в следующих регионах: Балеарские острова (Balearics -7.52%), Мурсия (Murcia -2.68%), Кастийя Ла Манча (Castilla La Mancha -2.51%), Арагон (Aragon -2.43%), Кастийя и Леон (Castilla y Leon -2.24%), Мадрид (Madrid -1.81%), Каталония (Catalonia -1.57%), Валенсия (Valencian -1.53%), Наварра (Navarra -1.45%), Канарские острова (Canaries -0.98%), Андалусия (Andalucia -0.87%), Астуриас (Asturias -0.21%) и Страна Басков (Basque Country -011%). И за этот период цены выросли только в 3 регионах – Галисия (Galicia +0.98%), Эстремадура (Extremadura +0.93%) и Кантабрия (Cantabria +0.25%).

Адвокаты продают ипотечные долги под видом "заложенного имущества"

Один источник сообщил мне, что в прибрежных районах у некоторых адвокатов дела идут неважно. Сейчас, на замороженном рынке, когда их астрономические заработки со сделок превратились в тонкий ручеек, им приходится придумывать новые способы облегчения кошельков клиентов. На этот раз, они выступают с продажами ипотечных кредитов, по которым взявшие их люди перестали выплачивать проценты, в качестве продажи "заложенного имущества". Инвесторы, которые ищут распродажи недвижимости, вызванные финансовыми трудностями их владельцев, должны быть осторожны.

Я не знаю, как в точности это работает, поскольку детали мне не приводились, но в общих чертах это происходит следующим образом:

У банков есть клиенты, которые не платят проценты по своим ипотечным кредитам, и банки очень хотели бы переложить эти кредиты на кого-нибудь другого. Адвокаты за определенное вознаграждение помогают банкам в этом, находя покупателей на эти долги. Но при этом некоторые адвокаты вводят в заблуждение потенциальных инвесторов, представляя сделку как покупку заложенного имущества, изъятого банком за неплатежи, а не как инвестирование в безнадежные долги. Поэтому инвесторы полагают, что покупают недвижимость по демпинговой цене, а в реальности они всего лишь переводят на себя долги, по которым не платятся проценты.

Нет ничего плохого в скупке безнадежных долгов, и некоторые люди таким путем делают хорошие деньги на финансовых рынках. Проблема тут в том, что мелкие инвесторы, которых вводят в заблуждение, на самом деле покупают безнадежные долги банка, в то время как они считают, что приобретают недвижимость по дешевке.

Мне сказали, что у банков есть различные списки таких "сделок", которыми пользуются адвокаты для завлечения инвесторов. "Они – акулы, эти адвокаты, работы для них сейчас стало меньше, и все они пытаются получить с людей деньги другими путями", – сказал мне один агент по недвижимости.

Поэтому, если инвестор хочет воспользоваться преимуществами нынешнего рынка, ему следует убедиться, что он знает, что покупает.

Еврибор (Euribor) понизился в августе

Еврибор (12 месяцев) – процентная ставка, используемая для подсчета выплат для большинства ипотек в Испании – упал в августе до 5.323%, первый раз за все время, начиная с февраля этого года.

Европейский Центральный Банк не показывает больше намерений по увеличению процентной ставки в этом году, что позволяет рынку считать, что Еврибор будет немного понижаться в последующие месяцы до уровня чуть выше 5% к концу года.

Но учитывая действие кредитного кризиса, все еще раскачивающего финансовую систему, нельзя полностью исключить дальнейший рост Еврибора. И даже если он понизится, кредитные организации Испании будут усиливать ограничения по ипотечному кредитованию, сужая критерии и повышая комиссии. Что, в свою очередь, будет и далее оказывать давление на рынок жилой недвижимости.

В июле ипотечное кредитование сократилось на 41%

По сравнению с июлем прошлого года объем выданных ипотечных кредитов в июле этого года сократился на 41% и составил € 8.3 млрд, по новым данным Банка Испании.

Снижение объемов ипотечного кредитования шло на протяжении всего этого года. Ежемесячно выдавалось ипотечных кредитов на сумму € 8-9 млрд, в то время как в прошлом году, до наступления кредитного кризиса летом 2007 г, эти суммы составляли € 14 млрд. в месяц.

Резкое снижение объемов кредитования вызвано тем, что Испанским банкам не удается привлечь средства на международных финансовых рынках, и они вынуждены придерживать то, что у них есть. Учитывая, что бум Испанской недвижимости подпитывался дешевой и доступной ипотекой, то значительное сокращение нового кредитования оказывает интенсивное давление на цены недвижимости в Испании. Что, в свою очередь, заставляет банки воздерживаться от кредитования.

05.09.08