Новости рынка недвижимости Испании

МАРТ 2011

Рынок земли в Испании терпит бедствие

Земля не привлекает к себе такого внимания, как жилая недвижимость, но проблемы у нее также серьезные.

Объем сделок по земле установил минимальный рекорд в 2010 году, составив всего € 3.9 млрд, в то время как на пике 2004 года его объем равнялся € 23 млрд, согласно данным испанского правительства (Министерство Развития). Спад достигает величины в 83%, что почти совпадает с сокращением числа новых разрешений на строительство, которое уменьшилось на 90% от своего максимума.

Продажи земли и разрешения на строительство являются фундаментом для всей индустрии строительства, которая практически встала в Испании. И которая когда-то была мотором испанского экономического «чуда».

Цены на землю также значительно понизились, более чем на 50%.

На балансах банков находится земельных активов на сумму в € 120 млрд, на реализацию которых им потребуются годы.

Объемы сданного строительства сократились на 33%

Изменение объемов завершенного строительства в Испании по 2010 год.

В 2010 году было завершено строительство 257’443 новых домов, что ниже предыдущего года на 33%, согласно последним данным от Министерства развития.

От своих максимальных значений 2007 года, когда их количество достигало 641’419, падение составило 60%.

Годовой спад в объемах сданного жилья примерно отражает, с некоторым запаздыванием, сокращение числа выданных разрешений, которое в прошлом году было на историческом минимуме, равном 91’662. Объемы сданного жилья будут и далее снижаться, пока не сравняются с числом начатого строительства, как иллюстрируется на графике выше (завершенное строительство – красным, начатое – синим).

И согласно данным Евростата, статистического бюро Евросоюза, испанское строительство в январе сократилось на 43% в сравнении с январем прошлого года, в то время как в среднем по ЕС оно уменьшилось на 4.5%. Строительная индустрия также находится в бедственном состоянии.

Вот что происходит, если строительный бум пустить на самотек: банки финансируют девелоперов, которые возводят дома, которые никто не хочет покупать, и в тех районах, где никто не хочет жить.

8 хитростей покупки дома в Испании

Гонсало Бернардос, профессор из Университета Барселоны (Gonzalo Bernardos, the University of Barcelona) и ведущий эксперт по испанскому рынку недвижимости, объясняет, почему цены на недвижимость в Испании ниже, чем можно предполагать, и дает восемь рекомендаций как воспользоваться ситуацией на рынке.

На онлайн конференции, проведенной на сайте испанской ежедневной газеты El Mundo, Гонсало заявил, что несмотря на официальные данные по снижению цен на испанскую недвижимость в размере всего 13% от своих пиковых величин, цены на самом деле упали «почти на столько же, как в США или Ирландии… это просто не находит отражения в официальных данных, которые собираются, используя недостаточную выборку или неверные оценки.»

Считая, что цены на недвижимость в кварталах среднего класса главных городов «больше не упадут», Гонсало предостерегает, что в остальных районах, классом пониже с большим переизбытком недвижимости, – цены неадекватные. А что действительно важно, так это то, сколько покупателей реально имеют желание там что-нибудь приобрести.

И хотя он полагает, что 2010 год окажется поворотным для начала нового строительства, но ожидает, что, за исключением лучших районов, цены далее будут снижаться везде, особенно в прибрежных областях курортной застройки, муниципалитетах с небольшим населением и в посредственных районах с переизбытком недвижимости.

Гонсало также делится 8 советами для покупателей жилья в Испании, желающих воспользоваться преимуществами текущей ситуации на рынке.

• Не проявлять большого интереса и не показывать каких-либо признаков спешки.
• Дать понять, что в запасе имеется как минимум три альтернативных варианта.
• Ориентироваться на размер скидки в 15% при торговле с застройщиком и на 20% – при переговорах с частным продавцом.
• Быть настойчивым.
• Для покупки в инвестиционных целях следует присматривать курортную недвижимость в одном из лучших районов – там сейчас можно найти лучшие скидки.
• Не следует сосредотачиваться на поймании момента самого дна рынка: это вопрос удачи.
• Если найдено место, в котором бы нравилось жить, с ценой на 25-30% ниже от пиковой и которую можно себе позволить, то стоит поторговаться еще и купить.
• Если действительно нужно самое дешевое, то надо перехватывать недвижимость от продавца, находящегося в затруднительном положении, до ее изъятия банком, но следует иметь в виду, что это может быть недвижимость с не самым лучшим месторасположением и посреди плотной застройки.

Еврибор и новости испанской ипотеки

Изменение процентной ставки Еврибора за год к марту 2011 г

Еврибор (Euribor, 12 месяцев), процентная ставка, обычно используемая для подсчета выплат по ипотекам в Испании, вырос в марте до 1.924%, что составляет рост на 12.3% в сравнении с предыдущим месяцем. Относительно прошлогоднего марта, еврибор поднялся на 58.4% (см. вышеприведенный график), что приведет к повышению ежемесячных платежей по ипотекам, которые пересчитывается в эти дни.

Выплаты по типичной ипотеке (на € 150’000, взятой на 25 лет, по ставке Еврибор + 0.25) вырастут примерно на € 50/месяц, или на 600 евро за год, что может ударить по многим стесненным бюджетам в Испании.

Значения ставки Еврибора за год к марту 2011 г

Рекордный год по изъятиям залоговой недвижимости

В прошлом году было начато 93’622 процессов по изъятию заложенной недвижимости, согласно данным Генерального совета юстиции Испании.

В 2010 году этим поставлен новый рекорд, слегка превышающий так же показательный 2009 год и в 4 раза превосходящий цифры, бывшие в начале кризиса. Генеральный совет отмечает, что эти цифры могут быть меньше реального количества по отчуждениям в связи с методом сбора данных.

С момента начала кризиса в 2007 году произведено общим числом 271’570 изъятий – в первый год их было 25’943, и оно увеличилось потом до 58’686 в 2008 году, до 93’319 – в 2009-м и до 93’622 – в прошлом году.

Сильнее всего число изъятий выросло в Эстремадуре (Extremadura), на 32%, затем – в Валенсии (Valencia, +11%) и Мурсии (Murcia, +8%). Уменьшение произошло только на Балеарских островах – на 14%.

Земля, а не дома, главная проблема для испанских банков

«Земля перешла из самых безопасных вложений в разряд чрезвычайно рискованных», – говорит журнал The Economist об Испании в новом выпуске своей статьи, озаглавленной «Жесткое приземление».

«Степень неблагоприятности развития кредитного кризиса в Европе зависит во многом от Испании, спасти которую будет гораздо труднее, чем более мелкие экономики, такие как у Греции. Насколько плохо пойдут дела в Испании, зависит в основном от банков, которые уже озабочены поиском дополнительных € 15 млрд, чтобы соответствовать новым требованиям правительства. А насколько плохо сложится ситуация для банков, зависит, главным образом, от развертывания кризиса недвижимости в стране. В центре всей этой обеспокоенности лежит земля.»

В статье также обращается внимание на то, что в банках зависло земли стоимостью свыше € 100 млрд, при том что в 2010 году объем сделок по ней был всего € 4 млрд.

В завершение The Economist пишет: «Многие банки имеют земельные активы на своих балансах, цена которых завышена, и не хотят продавать их с крупным убытком. Даже те кредиторы, которые подстраховались на случай больших убытков, – к примеру, крупнейший банк Испании Santander выделил обеспечение под 35-40% приобретенной им земли – им может понадобиться выделить еще больше средств. Насколько больше – это вопрос, отголоски которого могут выйти далеко за пределы территории Иберии.»

Рейтинг регионов по снижению запрашиваемых цен

Рейтинг снижения запрашиваемых цен с пиковых значений времен бума, по регионам, по данным idealista.com, ведущего испанского портала по недвижимости.

Idealista отмечает, что самые сильные снижения произошли в столицах провинций, расположенных вдоль Средиземноморского побережья, особенно в Валенсии и Каталонии. Примечательно, что запрашиваемые цены держались лучше в Мурсии и Андалусии, по крайней мере, согласно исследованию, проведенному Idealista.

Лично мне было трудно поверить, что запрашиваемые цены в провинции Жирона (побережье Коста Брава, Costa Brava) упали чуть ли не вдвое сильнее, чем в Мурсии. Это говорит о том, что с исходными данными у Idealista что-то может быть не так.

Индекс по ценам на недвижимость за I квартал

Новый ценовой индекс недвижимости от Kyero.com показывает, что средние запрашиваемые цены понизились с € 280К до € 270К – небольшой, но значимый индикатор того, что продавцы, по-видимому, стали более реалистично относиться к тому, что действительно стоит их недвижимость на свободном рынке.

«Некоторые из средних цен по ряду отдельных провинций все еще зашкаливают, но в целом, я надеюсь, мы начинаем отмечать новый реализм среди запрашиваемых цен на испанскую недвижимость», – как сообщил Мартин Делл (Martin Dell), глава Kyero.

«Оценивая данные этого индекса в связке с другими показателями, за мельчайшими подробностями которых мы ведем наблюдение, я прихожу к мысли, что сейчас отличное время для выхода на хорошую сделку с недвижимостью в Испании. Я думаю, что мы имеем дно, или находимся близко от него, в 10-летнем цикле в сфере недвижимости, и впереди нас ждет 5 лет роста.»

«Однако, это будет справедливым не для всякого места – и, естественно, не будет верным в том случае, если дома или жилой комплекс плохо спроектированы и расположены, в первую очередь. Тем не менее, благоразумный покупатель, вооруженный имеющимися данными, сможет добиться получения отличного варианта в настоящий момент – особенно покупатель из других стран Еврозоны.»

Испанский рынок недвижимости вырос в феврале на 10%

Рынок испанской недвижимости вырос в феврале на 10%, согласно последним данным национального института Статистики.

Этот год начался с обнадеживающего роста продаж, зафиксированного как в январе, так и в феврале, относительно прошлогодних показателей (на графике снизу).

Процент изменения числа сделок с недвижимостью в Испании при погодовом сравнении.

За вычетом муниципального жилья, в феврале прошло 39’268 продаж недвижимости, что составляет увеличение на 9.9% в сравнении с тем же месяцем того года, но одновременно это стало и понижением на 1% по сравнению с январским ростом.

От уровня февраля 2009 года рынок поднялся на 27%, но в сравнении с февралем 2007 года он все еще остается меньше на 42%, чем тогда.

Куда же он пойдет дальше? Ситуация похожа на протекание слабого восстановления, но его будет недостаточно для скорого разрешения проблем на испанском рынке недвижимости.

Официальный индекс недвижимости -4.7% за первый квартал

После улучшения, отмечавшегося на протяжении всего прошлого года, снижение цен на недвижимость снова начинает ускоряться, как показывают последние цифры Правительства (министерство Развития).

Средние цены на жилье понизились до € 985/кв.м, что на 4.7% ниже, чем 12 месяцев назад. С учетом инфляции реальное снижение цен было на уровне 8.3%.

Цены упали в Мадриде (-8.9%) и Малаге – столице Коста дель Соль (-8%).

В настоящее время цены ниже своих пиковых значений на 15.4%, а в Малаге – на 22% и в Аликанте (Коста Бланка) – на 21%, но если взять их изменение за 10 лет – то они выросли на 91%.

Недавнее повышение процентных ставок, вероятно, окажет дальнейшее понижательное давление на цены на недвижимость.

Изменение цен на недвижимость в Испании за десятилетие.

19.04.11

ESN: W8E6F-DRKJ8-8335T

© 2011. ЗАО «ГРИГ». Все права защищены.

Компания "Григ" – риэлтор покупателя недвижимости в Испании.

Где в Испании купить недвижимость? Какие есть нормальные районы? Описание испанских регионов: цены, особенности, карты, условия жизни, тенденции. Для тех, кому нужно получить представление о всех областях Испании – Справочник недвижимости.

ЗАО "Григ" представляет каждый месяц цены на дома, квартиры, виллы в Испании на примере трех объектов недвижимости, которые привлекли наше внимание.