Новости рынка недвижимости Испании

ФЕВРАЛЬ 2011

Цены на недвижимость будут падать и далее

Стоимость жилья продолжит свое понижение в 2011 году, по мнению большинства руководителей компаний недвижимости.

Профессионалы сектора, как минимум, более пессимистичны, чем простое население. Трое из четырех руководителей компаний недвижимости считают, что цены будут падать и далее в этом году, как сообщается в докладе консультантов CB Richard Ellis «Тенденции 2011 года». На представлении этого доклада Эдвард Фаррелли (Edward Farrelly), глава исследовательского отдела CB Richard Ellis, заявил, что снижение цен будет варьироваться по регионам, а максимальный его спад будет в тех областях, где имеется переизбыток предложения, например на Коста Бланка и на Коста дель Соль (Costa Blanca, Costa del Sol). С другой стороны, ожидается стабилизация цен в городских центрах, где начинает появляться его дефицит.

В целом, 2011 год станет еще одним «трудным годом», отчасти из-за переизбытка недвижимости, который CB Richard Ellis оценивает в 700’000 домов. При этом ожидается «умеренное восстановление» объемов нового строительства: 40% опрошенных специалистов прогнозируют, что в этом году будет начато от 100 до 175к новых объектов, в то время как за 2010 их было менее 100’000.

Рынок еще не достиг своего дна, говорят инсайдеры в сфере недвижимости

Хуан Ласкано (Juan Lazcano), президент Национальной Строительной Конфедерации, и Сантьяго Агирре (Santiago Aguirre), Президент широко известной компании по консультациям в недвижимости Aguirre Newman, считают, что рынок еще не достиг дна.

Агирре, сестра которого – Эсперанса (Esperanza Aguirre) является президентом автономного региона Мадрид, отмечает, что трудные годы еще впереди и что выживут немногие застройщики. «Прогноз не радует, а цены все еще имеют тенденцию вниз», – заявил он испанской прессе. – «На сглаживание переизбытка уйдет несколько лет, и мало кто из девелоперов переживет свои финансовые проблемы, даже если сам рынок не исчезнет.»

По мнению Агирре, цены упали в среднем на 17% и могут понизиться далее еще на 15%. Продавцам он рекомендует понизить цены, чтобы сделка могла состояться, а не ждать в надежде, что цены восстановятся. Продав свой дом при помощи снижения цены, Агирре советует исходя из своего собственного опыта.

Ласкано так же говорит, что рынок недвижимости пройдет через понижение, прежде чем цены стабилизируются, и что сокращение переизбытка станет ключом к его восстановлению.

Еврибор и новости испанской ипотеки

Изменение процентной ставки Еврибор за год на февраль 2011 г.

Еврибор (Euribor, 12 месяцев), процентная ставка, обычно используемая для подсчета выплат по ипотекам в Испании, вырос в феврале до 1.714%, что составило изменение почти на 11%. При погодовом сравнении, Еврибор стал выше на 39.9%, что приведет к росту платежей для ипотечных заемщиков по кредитам с плавающей ставкой. Выплаты по типичной ипотеке (€ 150’000, взятой на 25 лет, по ставке Еврибор + 0.25) поднимутся примерно на € 35 в месяц, или на € 400 за год. Это приведет к напряжению и без того стесненных домашних бюджетов в Испании.

Итоговые цифры по 2010 году показывают, что ипотечное кредитование сократилось за год на 7.4%, став четвертым годом подряд в количественном снижении. Позитивным, отчасти, может быть тот факт, что скорость снижения замедляется: в 2009 году она была 22% и в 2008 г. – 32%. Общий объем кредитования уменьшился на 7.8%, а средняя сумма ипотеки, выданной в 2010 году, равнялась € 116’860. Средняя процентная ставка была 3.87%, что на 4.59% ниже, чем в среднем за 2009 год.

Во время бума было начато строительство 2.3 миллионов лишних домов

Структура образовавшегося переизбытка недвижимости в Испании.

За годы бума Испания приступила к строительству 2.3 миллионов лишних домов, которые еще не проданы, согласно оценкам Рикардо Верхес (Ricardo Verges), эксперта по жилищному рынка, высказанным им для недавней статьи в отраслевом строительном журнале (Observatorio Inmobiliario). Верхес, который ранее консультировал Министерство Жилищного Строительства, подсчитал разницу между числом начатого строительства и числом проданных домов во время бума и получил, таким образом, сколько имеется в наличии нераспроданной недвижимости (включая ту, строительство по которой еще идет или заморожено).

Вычитая количество продаж, зарегистрированных с I квартала 2004 г. в размере 2.45 млн, из объема строительства, начатого с III квартала 2004 г. в размере 4.77 млн, Верхес пришел к цифре 2.3 млн. тех домов, по которым начато строительство и которое не завершилось их продажей.

Ситуация иллюстрируется на графике выше, показывая накопительную разницу между числом домов, что находятся в процессе строительства (en construccion); строительство по которым остановлено (paralizadas); построенным, но не проданным (terminadas sin registrar), и всеми проданными домами (registradas). Небольшое количество домов самостоятельной постройки (autopromocion) вряд ли влияет на общую картину.

Верхес также утверждает, что Испании остается винить саму себя в том, что приходилось занимать слишком много для того, чтобы строить слишком много, создавая проблемы ликвидности и платежеспособности в банковском секторе. «Кризис был вызван чрезмерным наплывом и ценами недвижимости, из-за чего компании сейчас не могут завершить строительные проекты и расплатиться с банками,» – объясняет он.

Большинство продавцов уступают в цене до 20%

И продажи сократились за год на 20%, согласно исследованию, проведенному среди агентств ведущим порталом недвижимости Испании Idealista.com.

В феврале Idealista опросила 400 агентств недвижимости по всей Испании насчет их мнения о сегодняшнем рынке.

- Размер уступки от запрашиваемой цены, на которую соглашаются продавцы: 30% продавцов уступают в цене до 10%; 43% – соглашаются на 10-20% скидки; 19% – на 20-30% ниже; и 7% скидывают более 30%.

- Изменение объема предложения за два месяца с конца 2010 года: 58% агентств сообщают о его увеличении.

- Готовность продавцов к торгу: 88% более открыты ко встречным предложениям, чем год назад.

- Главные причины не заключения сделок: Продавцы запрашивают слишком высокую цену в 26% случаев; покупатели предлагают слишком мало – в 40% случаев (напомним, что это мнение агентств недвижимости); и банки не дают ипотеку – в 34% случаев.

- Количество поступающих запросов за год: Сократилось на 20% и более, говорит 51% опрошенных, в то время как 24% сообщают об увеличении на 10%.

- Продажи за год: Уменьшение на 20% и более у 71%, а у 19% – рост до 10%.

- Ожидания на первый квартал этого года (в сравнении с тем же периодом прошлого года): 47% говорят, что будет хуже, 27% – что так же, 26% – что лучше.

- Ожидания по результатам этого года: 33% говорят, что станет хуже, 28% – что будет так же, и 38% – надеются на улучшение.

Цена на землю понизилась на 65%, заявляет инсайдер рынка

Изменение цен на землю в Испании.

Цены земли под городскую застройку упали на 65% от своих пиковых значений, согласно исследованию от консультантов R.R. Acuna & Asociados, которые специализируются по рынку недвижимости.

Но становится хуже. «Цена заурядно расположенных участков за чертой города – символическая,» – сообщает испанской прессе Фернандо Родригес и Родригес де Акунья (Fernando Rodriguez y Rodriguez de Acuna). Иными словами, все, что не является хорошо расположенной городской землей, потеряло большую часть своей стоимости, в некоторых случаях до 100%.

Конечно, это всего лишь мнение R.R. Acuna & Asociados, и многие, занятые в этом секторе, не согласились бы с ними. Но даже если они правы наполовину, то вырисовывается проблема для банков и девелоперов, обладающих проблемной землей и планами постройки на ней 575’000 домов, согласно исследованию R.R. Acuna.

«Принимая во внимание ожидаемое ухудшение цен и время, которое требуется для застройки, можно прийти к выводу, что действительные рыночные цены гораздо ниже их балансовых значений,» – отмечает Родригес, что означает, что «многие застройщики не только неплатежеспособны, но банкроты по сути.»

Имеющегося земельного фонда у банков и девелоперов хватит на постройку 2.7 миллионов новых домов, а по проектам переклассификации земель – еще на 1.43 млн, и все это куплено в кредит, в размере € 143 млрд, эквивалентному 10% от ВВП Испании. Крупнейшие фонды земли сосредоточены в Андалусии (Andalucia), Каталонии (Catalonia) и Валенсии (Valencia).

Разрешения на строительство в 2010 году сократились на 17%

Итоговые данные по 2010 году от Правительства подтверждают, что он был самым худшим годом в истории испанской индустрии жилищного строительства. График ниже показывает, как сильно ему досталось за последние 4 года.

Динамика изменения числа выдаваемых разрешений на строительство в Испании.

За прошлый год было выдано всего 91’662 разрешения на строительство, что на 17% меньше, чем в 2009, и на 89% ниже рекордных 865’561, выданных в 2006 году.

-89% за 4 года: драматическая цифра. Она рассказывает об индустрии, которая почти исчезла. И это не какая-нибудь там индустрия – жилищное строительство в ответе за большую часть роста занятости и ВВП страны за последние десять лет.

Единственной хорошей новостью, если можно так сказать, является то, что этот коллапс достигает своего дна.

На следующем графике от Idealista.com берется большая перспектива и показывается, что число разрешений достигло своего минимального уровня в истории. Даже на глубине прошлой рецессии 1992 года ситуация не была хуже.

Число выдаваемых разрешений на строительство в Испании, сравнение с предыдущим кризисом 90-х.

Как я говорил по этому поводу в прошлом месяце, ощущение такое, что мы находимся в начале завершения этого кризиса. И повторяя свой вывод, я прогнозирую, что 2010 год будет считаться поворотным в цикле строительной промышленности Испании. Новое строительство снова начнет расти в 2011 году, хотя и слабо и от весьма низких уровней. Это мой прогноз, но я могу ошибаться.

Поскольку, я знаю архитекторов, которым приходиться идти в няньки, чтобы заработать себе на жизнь.

Испанская недвижимость все еще переоценена на 44%

Глобальный Индекс цен на недвижимость от Economist показывает, что Испания все еще переоценена на 44% относительно аренды, несмотря на недавние снижения цен. Не верьте этому.

Индекс цен на недвижимость, февраль 2011.

Индикаторы цен на жилье по выборке стран приведены в таблице выше. Испания в ней – одна из стран, где цены упали сильнее всего. Правда, этого оказалось недостаточно, если верить данным The Economist. Но как я вынужден отмечать каждый раз, когда The Economist публикует этот индекс, эти цифры следует принимать с изрядной долей критики, если дело касается Испании. Проблема в том, что они основаны на официальных данных, которые значительно преуменьшают действительные пределы падения цен в Испании. На самом деле, цены на испанскую недвижимость понизились гораздо сильнее, чем принимается индексом, в результате чего выходит, что недвижимость не так уж переоценена по отношению к ставкам аренды.

Основной момент в том, что данным по ценам на испанскую недвижимость нельзя доверять. Если требуется узнать, что происходит на рынке жилой недвижимости в Испании, то более показательными данными является коллапс в количестве выданных разрешений на строительство, которых с 2006 года стало меньше на 90%. Это не рецессия, это – полный развал целой отрасли. И на таком фоне насколько достоверным является то, что цены на жилье упали всего на 13%, как следует из официальных данных? Ни на йоту.

Я видел множество примеров -50%. Цены начинают становиться интересными.

Продажи 2010 года: рост впервые за 4 года

Данные Регистра Собственности сообщают о том, что рынок недвижимости в прошлом году вырос впервые за 4 года.

Продажи недвижимости в Испании по данным Регистра Собственности.

Это первые хорошие новости с испанского рынка недвижимости за последние 4 года. В прошлом году было зарегистрировано 445’885 продаж, что составило рост на 5.38% от уровня 2009 года, по новым данным от Регистра собственности Испании.

Однако этот рост может быть обусловлен влиянием временных факторов, таких как отмена льготы по ипотеке, действующая с начала этого года, и увеличение НДС, произошедшее в середине прошлого года. Более того, продаж IV квартала, составивших 93’003 сделки, было на 1.85% меньше, чем за то же время год назад, что дает основания полагать, что рынку еще только предстоит обрести почти для уверенного восстановления.

20.03.11

ESN: W9WMM-AN8GS-TNPXL

© 2011. ЗАО «ГРИГ». Все права защищены.

Компания "Григ" – риэлтор покупателя недвижимости в Испании.

Где в Испании купить недвижимость? Какие есть нормальные районы? Описание испанских регионов: цены, особенности, карты, условия жизни, тенденции. Для тех, кому нужно получить представление о всех областях Испании – Справочник недвижимости.

ЗАО "Григ" представляет каждый месяц цены на дома, квартиры, виллы в Испании на примере трех объектов недвижимости, которые привлекли наше внимание.