Новости рынка недвижимости Испании
ИЮЛЬ 2009
Цены аренды в прибрежных районах понизились на 10%
В августе аренда курортных апартаментов в Испании обойдется в этом году в среднем на 10% дешевле, согласно данным консультантов по недвижимости Tecnitasa.
Цены идут вниз благодаря переизбытку предложения недвижимости в аренду от девелоперов, инвесторов и банков, которую им не удается продать. Сильнее всего цены падают там, где количество непроданной недвижимости наибольшее. «В некоторых районах переизбыток впечатляющий», – заявил Испанской прессе директор Tecnitasa.
Наибольшие скидки отмечаются в Плайя Аренал на Майорке (Playa Arenal, Palma de Mallorca), где квартиру можно снять на 40% дешевле, чем в прошлом году. Другие районы значительных скидок в этом году – это Альмуньекар в провинции Гранада (Almunecar, Granada) на побережье Коста Тропикал (Costa Tropical -25%), Винарос на побережье Коста Асаар (Vinaros, Costa Azahar -21%), Чиклана в провинции Кадис (Chiclana, Cadiz -20%), Сьютадейя де Менорка (Ciutadella de Menorca -17%), Торревьеха и Аликанте (Torrevieja, Alicante -17%) и Мурсия (Murcia -15%).
В наиболее востребованных областях цены аренды держатся на прежнем уровне или очень незначительно снизились в Марбейе, Пуэрто Банусе и Фуэнхироле (Marbella, Puerto Banus, Fuengirola), которые расположены в регионе Андалусия (Andalucia), и в городе Ситхес в Каталонии (Sitges, Catalonia). Цены даже выросли в некоторых местах, таких как Эль Пуэрто де Санта Мария в Кадисе (El Puerto de Santa Maria, Cadiz).
Экономический кризис вынуждает отдыхающих искать более дешевые альтернативы отелям, что остановит дальнейшее падение арендных ставок в августе. В среднем в августе цены могут и понизиться, но скорее всего они будут держаться лучше, чем в другие летние месяцы, поскольку туристы сейчас берут более короткие отпуска. Ожидается, что жилье с хорошим месторасположением достигнет в августе уровня заполняемости до 95% (в менее популярных районах – до 75%), при этом значительно понизившись в июле и сентябре.
Более короткие сроки аренды также означают и большие накладные расходы для владельцев жилья, уменьшая их чистый доход.
Согласно Tecnitasa, аренда квартиры на месяц на пляже в августе стоит около € 1’000 в таких местах как Альмуньекар и Торребьеха, € 4’500 – в Сойере на Майорке (Soller, Mallorca), € 5’000 – в Ла Линеа в Кадисе (La Linea, Cadiz) и в Кала ден Бланес на Менорке (Cala d’en Blanes, Menorca) и € 9’000 – в порту Сотогранде (Marina Sotogrande).
Для оживления рынка недвижимости цены в Мадриде должны упасть на 34%
Цены на недвижимость в Испанской столице должны понизиться на 34%, чтобы вернуть рынок к жизни, считается в новом докладе Aguirre Newman, одного из ведущих консультантов по недвижимости в Испании. Что верно для столицы, то так же верно и для большинства остальной Испании.
Цены недвижимости в Мадриде за 2 года уже упали в среднем на 14%, в том числе на 8% – за последние 12 месяцев, но этого мало для стимулирования спроса и начала движения на рынке, говорится в докладе. Цены должны понизиться еще на 20%, чтобы средние семьи снова могли покупать.
Недавнее падение процентных ставок по кредитам привело к тому, что ежемесячные выплаты по ипотеке для среднего заемщика в Мадриде уменьшились на 33-35%. Тем не менее, семья в Мадриде все еще должна тратить 40% всего своего дохода на покупку жилья, в то время как рекомендованный экспертами уровень равен 30%, что в настоящее время стали требовать и банки как одно из условий предоставления ипотечного кредита. Поэтому ценам следует понизиться еще больше, прежде чем семьи смогут позволить себе покупку, и для возвращения уровня доступности жилья к своему среднему долгосрочному значению.
Это создает серьезную проблему для девелоперов, отмечает Aguirre Newman. В целом, для достижения уровня доступности цены должны снизиться на 34%, но многие девелоперы не могут уменьшить свои цены более чем на 20%, чтобы иметь при этом какую-то прибыль, из-за 80% кредитования своих проектов. Как следствие этого, Aguirre Newman ожидает все большего изъятия недвижимости кредиторами с ростом просроченных задолженностей.
Единственным выходом для девелоперов Мадрида в настоящий момент может стать сдача недвижимости в аренду с правом выкупа, говорится в докладе. В арендном контракте такого типа платежи за аренду засчитываются в стоимость недвижимости, если арендатор решает купить ее в течение определенного временного отрезка. Ставка аренды по такому контракту обычно на 15-20% выше рыночной и покрывает расходы девелопера по ипотеке. Сейчас в Мадриде 16% новых жилых комплексов предлагаются в аренду с правом последующего выкупа, в то время как в 2006 году их доля была менее 1%.
Продажи в мае сократились на 33%
По сравнению с маем прошлого года продажи недвижимости в Испании понизились на 33%, по новым данным Национального Института Статистики, INE. Это явное улучшению по сравнению с апрелем, показатели которого были меньше прошлогодних на 48%, но большая часть этого улучшения может объясняться Пасхой, которая в этом году пришлась на апрель. В пересчете на рабочие дни апреля, майское улучшение становится более умеренным, а количество продаж, равное 30’617 – самое низкое в этом году после апреля. За 5 месяцев этого года продаж было на 38% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.
Продажи вторичной недвижимости в мае сократились сильнее всего, на 35% до 16’445 сделок, в то время как продажи новостроек уменьшились на 29% до 17’567. Продажи новостроек превышают данные по вторичной недвижимости с середины прошлого года, но эта разница быстро сокращается.
Продажи по месяцам новостроек и вторичной недвижимости
По регионам, продажи упали сильнее всего в провинции Уэльва (Huelva -65%), где расположено побережье Коста де ла Лус (Costa de la Luz), затем идет Альмерия (Almeria -49%), Санта Крус де Тенерифе на Канарских островах (Santa Cruz de Tenerife, Canaries -46%) и Таррагона, побережье Коста Дорада (Tarragona, Costa Dorada -45%). Лучше всего держатся продажи в Малаге, побережье Коста дель Соль (Malaga, Costa del Sol -12%) и Мурсии (Murcia -21%).
В следующей таблице приведены показатели снижения по регионам
Продажи недвижимости в Испании, сравнение май 2009 и май 2008
Хотя годовой темп снижения, по-видимому, застабилизировался на уровне 30%, нет признаков того, что покупатели набирают силу на рынке недвижимости Испании. И когда спад числа новых контрактов, заключаемых девелоперами, начнет отражаться в статистике INE, данные по активности рынка могут испытать следующее погружение.
Цены на Испанскую недвижимость продолжают падать
Цены на недвижимость в Испании все еще снижаются, особенно на побережьях, по свежим данным из двух различных источников. На конец июня за 12 месяцев цены в среднем упали на 10.1%, сообщает индекс цен испанской недвижимости, публикуемый Tinsa – одной из ведущих оценочных компаний Испании – в то время как новые данные Министерства Жилищного Строительства показывают, что за тот же период цены понизились на 8.3%.
Tinsa отмечает, что на побережье падение цен составило 12.3%, при этом в мае оно было на уровне 12.8%. Далее, в среднем на 10.5% понизились цены в крупных городах и столицах провинций, в том числе в Барселоне и Мадриде (Barcelona, Madrid). В пригородах цены стали меньше на 9.9%, и на Балеарских и Канарских островах – на 9.3%.
Средние цены сейчас на 13% ниже их пикового значения, достигнутого в декабре 2007 г, а на побережьях – почти на 18%, согласно Tinsa.
Если верить данным Tinsa, то снижение цен в этом году выровнялось на уровне -10% от прошлого года, как показывает график ниже. Что, однако, не соответствует цифрам падения на 20-30%, приводимыми девелоперами и некоторыми агентствами недвижимости. Как всегда, трудно узнать, что действительно происходит с ценами в Испании.
Индекс цен недвижимости Tinsa, июнь 09
Министерство Жилищного строительства также опубликовало свой индекс цен за второй квартал, который показывает, что средние цены по всем регионам Испании уменьшились за этот период на 8.3%. Средняя цена недвижимости на данный момент равна € 1’920.9/кв.м.
Сильнее всего цены понизились в Кантабрии (Cantabria -10.1%), за которой идет Мадрид (Madrid -9.8%), Астуриас (Asturias -9.3%), Валенсия (Valencia -9%), Балеарские острова (Balearics -9%), Мурсия (Murcia -8.8%), Канарские острова (Canaries -7.8%), Андалусия (Andalucia -7.6%), Галисия (Galicia -7.5%), Каталония (Catalonia -7.2%) и Эстремадура (Extremadura -1.1%).
Следующий график показывает индекс цен недвижимости Министерства (синяя линия) и уровень потребительской инфляции (красная линия).
Индекс цен недвижимости Испанского Министерства жилищного Строительства
Правительственные данные, если им можно доверять, также указывают на то, что темпы снижения цен вероятно замедляются. Девелоперы воспользовались этим, чтобы убеждать покупателей в том, что основная коррекция цен уже в прошлом.
Испанская экономика завязана на секторе строительства
Экономика Испании все еще сильно зависима от строительного сектора, несмотря на то, что кризис недвижимости идет уже второй год. Новые данные Евростата (Eurostat) – статистического бюро ЕС – показывают, что вклад строительного сектора составляет 10.3% от ВВП Испании, что почти вдвое превышает средний по Европе уровень 5.8%. Цифры также говорят о том, что активность строительного сектора в Испании сократилась в мае на 4.3%, став крупнейшим месячным падением в Европе, сметая надежды на восстановление после своего роста на 3.3% в апреле.
Показатели строительного сектора с марта 2008 года до сегодня изменились с 10.9% до 10.3% от ВВП – на сущий пустяк, учитывая глубину спада в жилищном строительстве страны. Во времена бума жилищное строительство давало две трети всей строительной активности, потому можно было бы ожидать, что практически полный коллапс жилищного строительства отразится на показателях всего сектора.
Аналитики объясняют это расхождение, отмечая предпринятые Правительством Испании меры по финансированию общественных строительных проектов с целью оживления экономики и сохранения рабочих мест в отрасли. Проблема в том, что эта поддержка нестабильная, и она закончится с окончанием работ по проектам.
С 2006 года по июнь прошлого года Испания имела крупнейший строительный сектор в ЕС в его абсолютном выражении. На данный момент первое место заняла Франция, но даже при этом он составляет всего 5.9% от ВВП Франции.
Отраслевые эксперты часто характеризуют Испанский рост как «Европейская Флорида», подчеркивая ее крупнейший в Западной Европе строительный сектор. Испания должна строить много домов для удовлетворения спроса сотен тысяч, если не миллионов, европейцев, которые планируют покупку курортного жилья или переезд на пенсию в Испанию, как утверждает теория. К сожалению, модель Флориды вряд ли внушает доверие, по меньшей мере, на данный момент. Флорида находится в тисках глубокой рецессии, благодаря в основном своему собственному жилищному кризису.
Aifos обратился за защитой от своих кредиторов
Испанский девелопер Aifos вынужден был обратиться за защитой от своих кредиторов, сообщила Испанская пресса 22 июля. Это первый шаг в процедуре, которая зачастую ведет к банкротству и ликвидации фирмы.
Имея долгов на почти € 1 млрд. и 2’000 кредиторов, Aifos переходит под конкурсное управление, чтобы справиться с 5’000 требований о выплате задолженности, отмечает Испанский сайт новостей eleconomista.es.
Aifos заявляет, что предпринимает этот шаг, чтобы «гарантировать постройку 3’000 домов, проданных клиентам, и их передачу в самое короткое время, какое возможно». «Судебное управление позволит группе реструктуризировать ее долги, чтобы справиться с кризисом недвижимости, а также гарантировать продолжение работы компании, выполнение контрактов с другими фирмами и сохранность рабочих мест для сотрудников,» – отмечается в заявлении Aifos. Без сомнения, такое праведное заявление выставляет руководство Aifos в хорошем свете. Но владельцы Aifos и его высшее руководство были замешаны в коррупционных скандалах и прославились своей практикой ведения бизнеса.
Государственный обвинитель преследует владельцев Aifos
28 июля 2009. Дела пошли на спад у известного Испанского девелопера Aifos с тех самых пор, когда его боссов арестовали и обвинили во взяточничестве при проведении полицейской операции “Malaya” по расследованию подкупа муниципальных властей Марбейи (Marbella) в июле 2006 года. После 3-летнего угасания бизнеса компания недавно вынуждена была обратиться за защитой от своих кредиторов, одолживших ей € 1 млрд, а сейчас государственный обвинитель пытается отправить за решетку за мошенничество президента Aifos Хесуса Руиса Касадо (Jesus Ruiz Casado) и его жену Марию Тересу Мальдонадо (Maria Teresa Maldonado).
Государственный обвинитель завел уголовное дело по заявлению группы из 14 клиентов Aifos о том, что они были обмануты девелопером. Суд Малаги (Malaga) согласился выслушать дело, в котором Aifos обвиняется в том, что он давал ложные обещания при продаже домов на стадии строительства, не имея разрешения на строительство.
Инкриминируя мошенничество, обвинитель добивается 7-летнего тюремного срока как для Руиса Касадо, так и для его жены, и штрафа в € 16’200 за нарушение законов о защите потребителей. Если истцы выиграют, то Руис Касадо также должен будет вернуть внесенные депозиты и сделанные поэтапные платежи в размере от € 25’900 до € 118’000, и заплатить каждому истцу € 3’000 в счет возмещения убытков.
Ранее до этого, рассерженные клиенты подавали многочисленные гражданские иски против Aifos, которые во многих случаях заканчивались тем, что суд обязывал компанию вернуть деньги клиентам, которые бы никогда не получили недвижимость, за которую они заплатили. Ложные обещания были стандартной практикой в Aifos, как сообщает Испанская ежедневная газета El Pais, отмечая, что на него сейчас подано свыше 890 исков, требующих возврата денег.
На этот раз разница в том, что истцам удалось получить государственного обвинителя для заведения уголовного дела против владельцев Aifos, что случилось впервые.
Истцы заявляют, что в период между 2001 и 2002 гг. Aifos подписывал контракты продаж по проектам в Ринкон де ла Виктория и Торроксе, которые расположены в Андалусии (Rincon de la Victoria, Torrox, Andalucia), утверждая, что строительство по ним уже ведется и сдача объектов будет через 20 месяцев. В действительности Aifos даже не имел разрешения на строительство этих проектов, и Руис Касадо и его жена просто присвоили € 590’000, которые они получили по депозитам и поэтапным платежам, как заявляет обвинитель.
На данный момент Aifos имеет 3’115 контрактов продажи, из которых строительство недвижимости завершено только в 1’206. Как сообщается, за свою 11-летнюю историю Aifos построил 17’000 домов в Андалусии, Мурсии, Валенсии и Каталонии (Murcia, Valencia, Catalonia). Aifos специализировался на самом дешевом сегменте курортного жилья.
Марбейя одобрила новый план городского развития
Городской совет Марбейи (Marbella) одобрил 29-го июля окончательный вариант городского развития, который покончит с длящимся более десятилетия хаосом в городском планировании, что оказывало сильное давление на местный рынок недвижимости. План отправлен в региональное правительство в Севийе (Sevilla) на окончательное утверждение.
Новый план заменит ныне существующий, принятый в 1986 году, который систематически нарушался коррумпированными мэрами и привел к наличию 18’000 объектов незаконной недвижимости в Марбейе. Новый план легализует 16’500 объектов с условием компенсации муниципалитету землей и деньгами для восстановления общественных мест, которые заняты частными комплексами. Последний вариант плана делает крайними девелоперов, так как Анхелес Муньос (Angeles Munoz), мэр Марбейи приложила все силы к тому, чтобы с добросовестных покупателей не взимались никакие компенсационные платежи.
Ожидается, что региональное правительство в Севийе одобрит новый план, который после этого вступит в силу. Новый план городского развития Марбейи, первый с 1986 года, может стать хорошей новостью для местного рынка недвижимости.
Еврибор и новости Испанской ипотеки
Еврибор (Euribor, 12 месяцев), процентная ставка, обычно используемая для подсчета выплат по ипотекам в Испании, упал в июле до исторического рекорда – 1.41%, побив предыдущий минимум в 1.61%. Еврибор сейчас на 73.8% ниже, чем он был в это время год назад, когда он достиг отметки в 5.393%, давая значительное сбережение средств ипотечным заемщикам, у которых кредит взят по ежегодно пересчитываемой ставке.
Благодаря этому снижению Еврибора, средний заемщик может сэкономить около € 300 в месяц, или более чем € 3’500 за год, по ипотеке, которая пересчитывается в данный момент.
Еврибор следует вниз за базовой процентной ставкой, устанавливаемой Европейским Центральным банком (ЕСВ). Ставка начала свое снижение в октябре прошлого года, когда она была уменьшена с 4.25% до 3.75% и сейчас равна всего 1%. Нынешнее значительное снижение Еврибора дает основания предположить, что рынок может ожидать дальнейшего снижения базовой ставки.
Ипотека подпитывает рынок недвижимости и потому активность рынка ипотечного кредитования является важным индикатором для рынка недвижимости. Новые данные Национального Института статистики, INE, показывают, что активность рынка ипотеки все еще существенно ниже прошлогодней, но вероятно переменила тенденцию в мае, так как ключевые цифры начали улучшаться при помесячном сравнении.
Количество новых ипотек на покупку жилья, одобренных в мае, уменьшилось на 23% до 57’614 по отношению к маю прошлого года, но выросло на 15% по отношению к апрелю. Средняя сумма ипотеки в мае понизилась при годовом сравнении на 14% до € 121’120, но выросла на 5% при помесячном сопоставлении. Общий объем ипотечного кредитования был равен € 7 млрд, что на 33% меньше, чем год назад, но на 5% выше апрельского. В мае ипотеки выдавались по средней ставке 4.6%, что на 11% ниже, чем в прошлом году, и на 2.2% – чем в предыдущем месяце.
96% ипотек выдавалось по изменяемой процентной ставке, остальные – по фиксированной.
07.08.09