Новости рынка недвижимости Испании

ЯНВАРЬ 2009

Рынок недвижимости Испании в ноябре сократился на 37%

По сравнению с ноябрем 2007 г. количество сделок на рынке жилой недвижимости Испании уменьшилось на 37%, согласно новым данным Национального Института Статистики (INE) Испании. За ноябрь было совершено 32'792 коммерческих сделки по жилой недвижимости, а год назад их число составляло 51'753. По данным за год, продажи по стране упали на 33% от уровня 2007 г.

Среди регионов, популярных у зарубежных покупателей, лидером сокращения стала Таррагона (Tarragona, Costa Dorada -54%), за ней идет Астуриас (Asturias -47%), Аликанте (Alicante, Costa Blanca -46%), Балеарские острова (Balearics -45%), Каталония (Catalonia -44%), Валенсия (Valencian -42%),Малага (Malaga, Costa del Sol -40%), Барселона (Barcelona -40%), Канарские острова (Canaries -36%), Хирона (Girona, Costa Brava -35%), Альмерия (Almeria -31%) и Мурсия (Murcia -19%). Количество сделок увеличилось в Теруэле (Teruel +7%) и Эстремадуре (Extremadura +11%).

Активность строительного сектора Испании понизилась в ноябре на 9.6%

Показатели строительного сектора Испании в ноябре уменьшились на 9.6% по сравнению с прошлым ноябрем, что стало сильнейшим падением среди всех стран, состояние которых анализирует Евростат (Eurostat) – Статистическое бюро ЕС.

Из 13 стран, которые подают в Евростат данные по своему строительному сектору, падение в Испании – самое большое из зарегистрированных, далее следует Словения -8.2%, Великобритания -6.3% и Португалия -5.3%. Наибольший рост показали Словакия +16.5% и Румыния +13.8%.

В среднем за год к ноябрю 2008 г. строительная активность в ЕС снизилась на 4.2%.

Кредиторы начали процедуру банкротства Испанского девелопера Aifos

Запрос о назначении конкурсного управления делами Испанского девелопера Aifos был подан его кредиторами, как сообщает Испанская ежедневная газета "El Pais". Именно этот шаг, по Испанскому коммерческому законодательству, может привести к назначению внешних управляющих и банкротству компании.

Два поставщика компании, которым Aifos должен суммарно € 392'000, подали запрос в коммерческий суд г. Малага (Malaga) о назначении внешнего управления компанией. Адвокаты со стороны поставщиков заявили, что долги Aifos составляют в общей сложности € 7.9 млн. 8 января судья Энрике Санхуан (Enrique Sanjuan) согласился, что Aifos соответствует "объективным условиям" для начала процедуры банкротства. В результате суд принял прошение кредиторов о начале банкротства.

Если суд решит назначить внешнее управление над Aifos, то покупателям, которые все еще ждут своей недвижимости после давно внесенных значительных платежей, придется присоединиться к очереди кредиторов, желающих вернуть свои деньги из Aifos. Покупатели без банковской гарантии как незащищенные кредиторы, окажутся в самом конце этой очереди. Перед вынесением решения о передаче Aifos под конкурсное управление, суд запросит различные банки на предмет того, имеются ли у компании просроченные долги перед ними.

Аналогичный запрос от другого кредитора Aifos – компании Gestion de Obras y Reformas – суд отклонил в начале декабре. В то время Gestion de Obras y Reformas выступал один и основывал свой запрос на предположении, что Aifos может не располагать средствами вследствие банкротства Grupo Tremon, другого крупного девелопера Испании.

На вершине бума недвижимости Aifos открывал офисы в Лондоне и Манчестере и массированно фокусировался на продажах британским инвесторам в зарубежную недвижимость. Если компания перейдет под управление, то многих из них это может затронуть.

В России Aifos открыл русскую версию своего сайта и числится как участник известных выставок по зарубежной недвижимости, начиная с 2004 г, в числе которых – Электронная выставка в комплексе МВДВ, Московская Международная Выставка Недвижимости (на Тишинке) и Ярмарка недвижимости в Санкт-Петербурге. На двух последних этих выставках заявлено участие Aifos в апреле и марте этого года.

Aifos, который представляется на своем веб-сайте как "сильная и платежеспособная группа компаний", был предметом многочисленных жалоб клиентов за практику продаж строящегося жилья без разрешения на строительство. Английская газета "Sunday Times" одной из первых обратила внимание на проблемы в Aifos еще в апреле 2005 г. Президент Aifos, Хесус Руис Касадо (Jesus Ruiz Casado), также был замешан в истории с "Операцией Малайя" – полицейским расследованием муниципальной коррупции и нарушений городского планирования. Aifos владеет 3 отелями под маркой Гуадалпин в Марбейе, Пуэрто Банусе и Михасе (Marbella, Puerto Banus, Mijas). Отель Гуадалпин Банус вовлечен в скандал, связанный с муниципальным планированием.

Ипотечные кредиторы Испании предлагают альтернативы неплательщикам

Как сообщает Испанская ежедневная газета "El Pais", некоторые ипотечные кредиторы Испании предлагают своим клиентам, у которых трудности с выплатой платежей по ипотеке, решения, альтернативные изъятию их квартиры. Сюда входят переоформление контракта на контракт аренды с правом выкупа или ипотечные каникулы с переносом платежей на более поздний срок.

В статье описывается опыт Сальвадора Агуадо (Salvador Aguado), который потерял работу в тот самый момент, когда ипотечные платежи выросли с € 900 до € 1'100 в месяц. После ряда безуспешных вариантов, менеджер его отделения банка Caixa Catalunya, сберегательного банка Испании, предложил ему переоформление его ипотеки на контракт аренды с ежемесячными выплатами € 650. "Поскольку у меня есть право выкупа, и даже с учетом того, что плата чуть выше рыночной, то я не выкидываю денег на ветер," – сообщил газете Агуадо, который живет в Валенсии (Valencia). – "Также банк погашает проценты и коммунальные платежи."

Переоформляя ипотеку на договор аренды с правом выкупа, банк Caixa Catalunya пытается помочь ипотечным заемщикам, которые испытывают финансовые затруднения. Аренда стоит немного выше, чем по рынку, и на 40-50% ниже, чем ипотечные платежи, заявляет банк. Другие банки тоже начинают идти навстречу своим клиентам, сообщается в статье. Варианты предусматривают увеличение срока ипотеки и настройку процентной ставки в соответствии с финансовыми возможностями клиента.

По Испанскому девелоперу Носар (Nozar) начата процедура банкротства

По сообщениям Испанской прессы, против Испанского девелопера Nozar одним из кредиторов была запущена процедура передачи его под конкурсное управление, которая по коммерческому закону Испании может привести компанию к назначению внешнего управления и банкротству.

Коммерческий суд Мадрида 27 января принял запрос, направленный Avalatransa – одним из кредиторов компании – в ноябре 2008 г. Судья заявил, что предоставленные Avalatransa документы содержат доказательства возможной несостоятельности компании Nozar. У Nozar есть 5 дней, чтобы подтвердить свою состоятельность и заплатить своим кредиторам. В пресс-релизе суда подчеркивается, что принятие запроса от Avalatransa о назначении внешнего управления не означает объявления компании Nozar несостоятельной.

Avalatransa пытается уже во второй раз передать Nozar под управление за невозврат долгов. Предыдущий запрос, сделанный в марте прошлого года, был отклонен судом.

Будучи одним из крупнейших девелоперов Испании, Nozar имеет недвижимость в регионах, популярных среди зарубежных покупателей, таких как Андалусия, Каталония и Валенсия (Andalucia, Catalonia, Valencia). Ему принадлежит и комплекс "El Mirador del Mediterraneo", который состоит из 180 квартир с видами на море в Бенидорме (Benidorm), и 500 апартаментов и пентхаусов на побережье в Аликанте (Alicante).

Как сообщается, компания Nozar, контролируемая семьей Носаледа (Nozaleda), имеет долг около € 4 млрд, что может сделать его вторым, после Martinsa-Fadesa, крупнейшим банкротом в Испанской истории. Семья Nozaleda выпустила обращение, в котором говорится, что они не получали никакого официального извещения о решении начать против них процедуру банкротства, пишет "El Pais".

Ставки аренды жилья упали на 7% в 2008 году

В Испании средняя стоимость аренды жилья в 2008 г. понизилась на 7%, согласно новому докладу, совместно подготовленному Fotocasa.es – одним из крупнейших Испанских порталов недвижимости – и IESE – одной из ведущих мировых бизнес-школ.

Ставки аренды достигли пика в мае 2007 г. на уровне € 10.12/кв.м./месяц и составляют сейчас € 8.98/кв.м./месяц, что в номинальном выражении равно падению на 11.3%. Средние ставки при этом постоянно снижаются с марта 2008 г.

Наибольшим спросом пользуется квартира площадью 60 кв.м. Средняя ежемесячная арендная ставка на нее – € 539.

Больше всего ставки аренды понизились в таких регионах как Валенсия (Valencia -8.8%), Каталония (Catalonia -8%), Кастийя-Ла Манча (Castilla-La Mancha – 6.3%), Мадрид (Madrid -4.4%) и Арагон (Aragon -4.2%).

Среди провинций ставки сильнее всего упали в Валенсии -9.1%, Аликанте (Alicante, Costa Blanca -8.3%), Хирона (Girona, Costa Brava -7.8%), Толедо (Toledo -7.4%) и Йейда (Lleida -6.8%). А выросли более всего в Уэльве (Huelva, Costa de la Luz +18.8%), Кадисе (Cadiz, Costa de la Luz +13.7%), Леоне (Leon +7.8%), Бискайе (Vizcaya +7.5%) и Оуренсе (Ourense, Galicia +7.4%).

Среди муниципалитетов аренда наиболее уменьшилась в Виланова (Vilanova у la Geltru, Costa Dorada, Catalonia, -16.8%), Манреса (Manresa, промышленный район Каталонии, -13%), Рокетас дель Мар (Roquetas del Mar, Costa Almeria -11.1%) и в Сесенья (Sesena, спальный пригород Мадрида, -10.6%). И значительней всего выросли в Эль Пуэрто (El Puerto de Santa Maria, Costa de la Luz, +17.2%), Леоне (Leon, +11%) и Картахене (Cartagena, Murcia, +10.4%).

Самые высокие арендные ставки – в Барселоне (Barcelona, € 12.15/кв.м/месяц), а самые низкие в Оуренсе (Ourense, € 4.66/кв.м/месяц).

Менеджмент не виноват в банкротстве Llanera, объявил суд

Иск против руководства Llanera – одного из первых больших девелоперов Испании, который обанкротился, – был отклонен судом Валенсии на том основании, что в этом следует винить экономический кризис. По сообщению Cuatrecasas, адвокатов, представляющих руководство Llanera, суд отклонил иск по причине того, что банкротство компании "произошло исключительно из-за финансового кризиса" и не может быть приписано неправомерным действиям со стороны руководства.

Иск против Фернандо Гайего (Fernando Gallego) и остальных членов совета директоров компании был подан в 2007 г. одним из кредиторов компании – Multiservicios Arco Mediterraneo, S.L. В духе грядущего для Испанского сектора недвижимости времени, Llanera обанкротилась в октябре 2007 г, имея € 750 млн. долга, из них более € 100 млн. была должна Lehman Brothers, инвестиционному банку США, который в настоящее время тоже обанкротился.

Llanera делала основной упор на продаже комплексов курортной недвижимости британским покупателям в Мурсии (Murcia) и на Коста Бланке (Costa Blanca). В декабре 2005 г. Llanera заключила 4-летний спонсорский контракт на сумму 6.6 млн. фунтов стерлингов с футбольным клубом Charlton Athletic. Ее флагманским проектом была Nature Caravaca de la Cruz, гольф-комплекс возле города Каравака де ла Крус (Caravaca de la Cruz), Мурсия, где она планировала построить 3'000 домов совместно с другими инвесторами.

Излишек новой недвижимости в Испании более 1 миллиона

Испанские девелоперы закончили 2008 год, имея предложение в 1.05 миллиона новых домов, согласно новому исследованию Хосе Гарсия-Монтальво (Jose Garcia-Montalvo), профессора Pompeu Fabra University. С учетом прошлогодних темпов продаж, для избавления от этого переизбытка потребуется 3 года.

В одних регионах ситуация получше, чем в других. В Мадриде, где девелоперы быстрее реагируют на уменьшение спроса, это займет 2.2 года, а в Каталонии – больше 5 лет, из-за того что там объем поступления на рынок новой недвижимости еще продолжает расти, в то время как продажи резко упали.

Переизбыток новой недвижимости может оказаться даже большим, чем предполагается в исследовании. Garcia-Montalvo оперирует с данными по новым домам только от девелоперов, не принимая во внимание количество новых домов, принадлежащих инвесторами. По некоторым оценкам, в годы бума инвесторы выкупили 30-40% от продававшейся тогда недвижимости, и большинство из них пытаются сейчас ее продать.

Garcia-Montalvo также затрагивает вопрос цен, которым, по его мнению, следует понизиться "на 40-50%" от уровня первой половины 2008 г., чтобы вернуть показатель доступности жилья к средним долгосрочным значениям. Сейчас он равен 7 годовым доходам семьи, и, согласно Garcia-Montalvo, "этот индикатор должен упасть до 4, как это случилось в США. Для того чтобы это произошло, должны или быстро вырасти годовые доходы семьи, что маловероятно, или упасть цены на жилье."

Считая, что цены уже на 20% ниже того уровня, чему есть ряд свидетельств, то им осталось уменьшиться еще на 30%, чтобы соответствовать среднему долгосрочному показателю доступности.

Количество разрешений на строительство в Аликанте сократилось на 74%

Количество разрешений в провинции Аликанте (Alicante), где расположено побережье Коста Бланка (Costa Blanca), в 2008 г. упало на 74%, по данным местной Коллегии Технических Архитекторов. После десятилетия бетонирования побережья, строительная активность в Аликанте сократилась как нигде больше в Испании, где средний спад в целом составил 60%. Всего за прошлый год было выдано 8'103 разрешения, для сравнения в 2007 г. – 31'655, в 2006 г. – 48'133 и в 2004 г. – 52'737. От уровня 2004 г. количество уменьшилось на 85%. В последний квартал прошлого года количество разрешений было равно всего 960, а в 2004 г. в среднем в квартал выдавалось 13'000 разрешений на строительство.

Коллапс в строительной активности даже сильнее, чем можно было бы предположить из данных по количеству выданных разрешений. Из полутора тысяч начатых в прошлом году строек, 700 остановлено, по словам Антонио Мората (Antonio Morata), президента Коллегии. "Никто не знает, как долго это будет длиться," – заявил Мората Испанской прессе. – "Единственное что мы точно сейчас знаем – что этот спад беспрецедентный, и хотя активность отрасли начала снижаться еще в 2004 г, никто не ожидал такого коллапса." По мнению Мората, от строительной активности, что еще ведется, остались только личные стройки людей, которые возводят свои дома.

На рынке провинции Аликанте, по оценкам, около 40'000 новых домов, чем можно объяснить, почему девелоперы не строят больше.

09.02.09