Полезная информация по недвижимости Испании

Налоги на недвижимость в Испании

Важно с самого начала иметь ясность о реальных расходах, которые предстоят при покупке недвижимости в Испании. Равно важно и точно знать о текущих расходах, с которыми связано владение испанской недвижимостью. В Ваших интересах обладать информацией и составить свои собственные расчеты, нежели полагаться на обещания других. Здесь мы приведем все типы расходов, но следует иметь в виду, что цены в действительности могут различаться в зависимости от частных обстоятельств.

ПОКУПКА НЕДВИЖИМОСТИ В ИСПАНИИ

У покупателя, помимо цены недвижимости, будет еще ряд расходов. В зависимости от того, покупается недвижимость от застройщика или от частного лица, выплачивается соответственно налог НДС (IVA) и гербовый сбор или передаточный налог. Ниже подробнее описаны эти ситуации, а также приведены расходы, общие для обоих случаев.

Новый дом от девелопера

НДС и гербовый сбор (IVA & Actos Juridicos Documentados – AJD)

Эти налоги применяются в тех случаях, когда недвижимость продается впервые и продавцом является девелопер недвижимости. НДС равен 7% от стоимости покупки жилой недвижимости (вилла, квартира и т.п.) и 16% - при покупке земельных участков (без зданий) и коммерческой недвижимости. Гербовый сбор платится по фиксированной ставке в 1% от суммы покупки. И НДС, и гербовый сбор платятся покупателем, а если ранее вносился депозит, то на момент его внесения также взимается НДС.

Вторичная недвижимость от частного лица

Передаточный налог (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales – ITP)

Передаточный налог платится в случае, если считается, что это второй и более переход права собственности на недвижимость. Величина передаточного налога составляет 6-7% от цены покупки, в зависимости от того, в каком автономном регионе Испании расположена недвижимость. Передаточный налог оплачивается покупателем. Если до заключения сделки вносился какой-либо депозит, то с него не взимается передаточный налог. Тем не менее, при завершении сделки передаточный налог должен быть оплачен полностью со всей суммы. В этом случае налог НДС не платится, а гербовый сбор уже включен в этот налог.

Обеспечение под налог, если покупать у нерезидента Испании

Если продавец не является резидентом Испании, то покупатель должен удержать обеспечение в размере 5% от стоимости покупки и перечислить его в налоговое управление. Если этого не сделать, то налоговые власти будут считать недвижимость как актив, который обеспечивает налоговые обязательства продавца по уплате налога на рост капитала.

Другие расходы, общие для обоих случаев

Комиссия агентства

Комиссию агентству платит продавец, если не оговорено иное. Если покупатель пользуется услугами своего агента, тогда стоимость работы оплачивается покупателем.

Несмотря на возможности, которые предоставляет интернет для сведения напрямую продавца и покупателя без необходимости участия агентства, большинство людей пользуются услугами агентств по поиску недвижимости в Испании. Однако следует иметь в виду, что агентства получают от 2% до 15% от цены продажи, в зависимости от региона и типа собственности. Если покупателем не оговорена комиссия с агентством, то она будет встроена в цену продажи.

Вознаграждение юриста

Настоятельно рекомендуется нанять юриста в процессе покупки недвижимости. Юрист составит и проверит контракты на их соответствие интересам покупателя и сможет объяснить все законодательные и административные вопросы, которые могут встретиться. Также он должен провести все необходимые проверки собственности (право владения продавца, предыдущих владельцев, разрешения и т.п.) и организовать сбор всех документов, требуемых для совершения сделки (регистрация недвижимости, оплата налогов и т.д.).

Вознаграждение юриста, или Abogado по-испански, будет зависеть от объема заказанных услуг и от сложности сделки. Большинство берет около 1% от цены покупки. Некоторые юристы могут запрашивать 1.5% и более, что чересчур. Даже 1% может быть много в случае простой покупки дорогой недвижимости, бумаги на которую в порядке. Самым лучшим вариантом может стать хороший юрист, который согласен работать по почасовой ставке. Вознаграждение при почасовой оплате при простой покупке получается в районе € 1’000-2’500.

Стоимость ипотеки

Если для покупки недвижимости используется ипотечный кредит, то это ведет к нескольким дополнительным расходам. Прежде всего, будет оценка недвижимости, проведение которой будет требовать кредитная организация перед выдачей ипотеки. Оценка оплачивается покупателем и стоит примерно € 500. Далее, будут расходы на собственно ипотеку. Они могут различаться в зависимости от кредитора и даже от политики его различных филиалов. Тем не менее, обычно стоимость предоставления ипотеки находится в пределах 1% от ее суммы. И в итоге, ипотечный кредит увеличит стоимость услуг нотариуса.

Расходы на нотариуса

Услуги нотариуса практически всегда оплачивает покупатель и их величина пропорциональна цене недвижимости, задекларированной в документах продажи. Для верности следует ориентироваться на 1% от декларируемой стоимости сделки. Во многих случаях однако расходы на нотариуса составляют скорее 0.5% (или меньше) от цены.

Расходы на регистрацию собственности

Расходы, связанные с регистрацией сделки в регистре собственности также почти всегда оплачиваются покупателем, и рассчитываются, исходя из задекларированной стоимости недвижимости. На них следует выделить 1%, хотя опять же, расходы зависят от самой недвижимости и региона и могут быть значительно ниже.

Банковские расходы

Более чем вероятно, что оплата за недвижимость потребует выписки банковского чека покупателем. Для того чтобы это сделать, ему будет необходимо открыть счет в испанском банке и перевести на него свои деньги, предназначенные для покупки. Стоимость перевода может доходить до 0.4% от его суммы. Выписка банковского чека может обойтись в 0.5% от его суммы.

Стоимость мебели

Бывает, что недвижимость необходимо обставить. Стоимость мебели полностью зависит от желаний покупателя. Тем не менее, на основе очень обобщенной практики стоимость нормальной новой обстановки 2-спальной квартиры получится в пределах € 10’000-15’000. Конечно же, пределов тому, сколько можно потратить, нет, а с другой стороны вполне справиться с этим делом менее чем за € 10’000 при очень плотном бюджете.

ВЛАДЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ В ИСПАНИИ

Безусловно, будут расходы, связанные с владением недвижимостью в Испании. Некоторые из них будут приходиться на ее поддержание – уборка, ремонт, коммунальные счета и т.п. Они определяются размером и типом купленной недвижимости. Очевидно, что большая вилла с садом и бассейном будет требовать усилий и расходов на ее содержание больше, чем маленькая квартира. Для услуг уборки верной для всей Испании будет цифра € 10 в час.

Наряду с этими расходами на содержание, у владельцев недвижимости в Испании есть ряд расходов в форме налогов и платежей.

Налог на недвижимость (Impuesto Sobre Bienes Inmuebles – IBI)

Это местный муниципальный налог на владение недвижимостью, не зависимо от того, является собственник резидентом Испании или нет. Считается на основании кадастровой оценки (административная оценка, которая обычно ниже рыночной стоимости, иногда существенно) по ставке, которая устанавливается муниципалитетом на уровне 0.4-1.1% от кадастра в зависимости от региона.

Подоходный налог (Impuesto sobre la Renta de No Residentes – IRNR)

Нерезиденты, которые владеют недвижимостью в Испании, платят ежегодный подоходный налог, который варьируется в зависимости от того, сдается недвижимость или нет.

Недвижимость не сдается в аренду

Нерезиденты-владельцы недвижимости, которые не сдают ее аренду и не имеют других источников дохода в Испании, платят подоходный налог на основании кадастровой оценки их недвижимости. Ставка налога фиксированная – 25% и ею облагается 2% от кадастровой оценки недвижимости.

Налог на недвижимость, которая имеет кадастровую оценку € 700’000, будет таким:
Стоимость недвижимости для целей налогообложения = € 700’000
Налоговая база (2%) = € 14’000
Налог (25%) = € 3’500

Недвижимость сдается

Если нерезиденты сдают свою недвижимость и получают, таким образом, доход, то закон обязывает декларировать этот доход и платить налог на него. Налоговая база и ставка налога определяются соответствующими законами, так как они могут зависеть от частных обстоятельств каждого (принимая во внимание наличие соглашений об избежании двойного налогообложения между Испанией и страной происхождения нерезидента). В большинстве случаев нерезиденты просто платят фиксированную ставку в 25% от всего дохода, который они получают от своей недвижимости в Испании.

Резиденты Испании платят подоходный налог, исходя из своего дохода, полученного за год. Ставка налога зависит от уровня дохода.

Членские взносы сообщества владельцев

Владельцы недвижимости, которая является частью какого-либо комплекса, здания или строения, где общие зоны делятся между другими владельцами, по закону обязаны быть членами сообщества владельцев, Comunidad de Propietarios. Это влечет за собой оплату членских взносов для поддержания общих зон и другого сервиса, за оказание которого проголосует сообщество. Величина взносов меняется в зависимости от площади зон, стоимости их поддержания и дополнительных услуг. Годовой бюджет расходов сообщества утверждается большинством голосов всех владельцев (или их представителей), которые собираются на ежегодные собрания сообщества владельцев.

Страховка

Размер страховки недвижимости будет отличаться в каждом частном случае по обстоятельствам владельца и типу недвижимости. Однако ее следует принимать во внимание как расход владельца недвижимости.

ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ В ИСПАНИИ

Местный налог на рост капитала (Plusvalia)

Особо следует отметить местный налог на рост капитала, известный как Plusvalia. Это местный муниципальный налог, которым облагается увеличение стоимости земли, на которой построена недвижимость, и который взимается во время передачи прав на такую недвижимость. Он подсчитывается на основании кадастровой оценки собственности. Величина к оплате зависит от того, как долго продавец владел недвижимостью: чем больше период владения, тем выше величина налога.

Этот налог платится продавцом, хотя возможно, что продавцы будут пытаться переложить эту обязанность на покупателя. Такого рода практика неизвестна в регионах Коста Брава и Коста Дорада (Costa Brava, Costa Dorada), хотя весьма распространена на Коста дель Соль (Costa Del Sol).

Налог на рост капитала

Испанская недвижимость, продаваемая владельцем-нерезидентом, облагается налогом на рост капитала по ставке 18%, при этом удерживается 5% обеспечение этого налога.

Налоги на недвижимость в Испании в простых таблицах