Справочник по недвижимости регионов Испании
Побережье Коста Брава (Costa Brava). Вопросы и ответы.
Зачем покупать недвижимость на Коста Брава?
Потому что это одна из наиболее приятных прибрежных областей Испании, с великолепной и разнообразной береговой линией, хорошим климатом и уникальным расположением посреди Пиренеев, Средиземного моря, юга Франции и Барселоны. Будучи одним из богатейших регионов Испании на протяжении долгого времени, фонд жилья здесь лучше, чем то, что южнее от него, и предоставляет больший выбор разновидностей и качества недвижимости для покупателей с хорошими бюджетами. Это дорогое место, характеризующееся отличной доступностью по шоссе, железной дороге и по воздуху.
Насколько легко купить и продать недвижимость на Коста Брава?
На Коста Брава множество агентств недвижимости, так что на рынок выйти не трудно, и обычная их комиссия составляет 5% или меньше. Большинство агентств – испанские, хотя уже стало нормой иметь персонал, способный провести покупку на иностранном языке. Есть несколько английских и датских агентств, но не стоит полагать, что только потому, что они зарубежные, то заслуживают большего доверия. К счастью, Коста Брава никогда не привлекала крупных британских или ирландских риэлторских компаний, которые появились и стали доминировать на Коста дель Соль и Коста Бланка; малочисленность новых жилых комплексов на Коста Брава, дающих высокую комиссию, держала их на отдалении. Отсутствие крупных агентств – хорошо для бизнеса, и хорошо для покупателей и продавцов. Большинство агентств на Коста Брава зарабатывают себе на жизнь, посредничая в сделках с недвижимостью между частными покупателями и продавцами, в то время как большие агентства далее к югу фокусировались на продаже «инвестиций» на стадии строительства и не любили заморачиваться обычными сделками.
В отличие от юга Испании, тут нет преобладания какого-либо типа недвижимости, поэтому нормальный дом обычно уходит довольно хорошо (если цена правильная). Сильный местный спрос со стороны Барселоны и Жироны (Barcelona, Girona) также всегда подпитывал рынок, облегчая жизнь и покупателям, и продавцам.
Владельцы недвижимости на Коста Брава – кто они?
Большинство владельцев недвижимости на Коста Брава – это каталонцы из близлежащих городов, таких как Барселона и Жирона. В летние месяцы появляется много иностранцев, но они в основном туристы. Сообщество зарубежных владельцев очень разношерстно. На севере возле Росес (Roses) имеется большое присутствие немцев, также это место популярно у датских покупателей, которым нравятся холмы и то, что они могут добраться до Коста Брава за однодневную поездку. Британский контингент невелик, но постепенно растет, и становится более утонченным и состоятельным.
Какие районы Коста Брава самые лучшие?
Вообще говоря, большинство побережья от Паламос (Palamos) до L’Estartit – это Коста Брава премиум, хотя наибольшим спросом пользуются районы возле Бегур, Палс, Калелья де Палафругель, Льяфранч и Тамарью (Begur, Pals, Calella de Palafrugell, Llafranch, Tamariu).
Кадакес (Cadaques), что у самой французской границы и чуть южнее нее, также привлекательное прибрежное поселение, которое высоко ценится барселонскими покупателями недвижимости, хотя по доступности оно не самое легкое место (одна только дорога туда в разгар сезона может стать серьезным испытанием).
Вглубь от побережья, лучшие районы находятся возле Baix и Alt Emporda, напоминающие Тосканию, полные ухоженных фруктовых садов и ферм на пологих волнистых холмах.
Худшие районы Коста Брава?
Тосса де Мар и Ллорет де Мар (Tossa, Lloret de Mar) были одними из самых первых направлений пакетного туризма и так и не оправились от философии «впихнем все задешево». При этом Тосса ранее была шикарным местом, часто посещаемая кинозвездами, такими как Ава Гарднер (Ava Gardner). Ллорет де Мар, в частности, низкопробное и сверхзастроенное место, испорченное проявлениями хулиганства в разгар сезона.
Плайя де Аро (Playa de Aro) со своими многоэтажными блоками квартир так же не представляет ничего особенного.
Что есть на продажу на Коста Брава?
На Коста Брава есть все. Современные виллы в урбанизациях, многие – с видами на море, блоки квартир в городах или рядом с ними, таунхаусы, сельские дома и деревенские усадьбы, известные как Masia. Побережье имеет оттенок авангардизма (выдающийся сюрреалист Сальвадор Дали – уроженец Коста Брава), чем объясняется приемлемый выбор домов современного дизайна. Этим также объясняется, почему тут так мало этих традиционных белых домиков с круглыми башнями, которые находятся дальше на юг.
Флагманская недвижимость Коста Брава – это масии, каталонское название сельских домов. Это простая деревенская недвижимость из местного камня. Многое из нее было построено в XVIII-XIX веках, впрочем можно встретить масиа, которая датируется и гораздо более ранним временем. Обычно это были дома зажиточных местных фермеров и землевладельцев, чье благосостояние было основано на сельскохозяйственной производительности земли, которая здесь одна из самых плодородных в Испании. В наше время большинство этих домов стоят свыше миллиона евро, даже если им требуется капитальный ремонт. Цены на подобную недвижимость во Франции всего лишь по ту сторону границы значительно ниже.
Покупателю недвижимости на побережье, будь то вилла, квартира или дом, следует помнить о северном ветре трамунтана (tramuntana), который делает вопрос ориентации недвижимости главным моментом. Надо игнорировать ориентированную на север недвижимость и подыскивать дома восточной или южной ориентации, которые дают гораздо лучшее укрытие в ветреные дни.
Что с ценами на Коста Брава?
Цены на недвижимость чрезвычайно выросли на Коста Браве за недавние годы. Даже по официальным данным, средние цены в провинции Жирона (Херона, Girona), где расположена Коста Брава, за 10 лет на конец 2007 года поднялись на 241%. Иначе говоря, утроились за это время.
Сейчас с наступлением кредитного кризиса и схлопыванием пузыря на рынке недвижимости, цены на Коста Брава понижаются, хотя многие продавцы все еще придерживаются их пикового уровня (поэтому следует быть аккуратным и изучать рынок перед покупкой). Снижение отражается и в государственной статистике. В абсолютном выражении на октябрь 2010 года средние цены по популярным у зарубежных покупателей регионам и их изменение за десятилетие выстроились таким образом:
| Регион | Цена €/кв.м. | Изменение за 10 лет, %% |
| Мадрид | 2'500 | 90 |
| Каталония | 2'300 | 101 |
| Балеарские острова | 2'100 | 78 |
| Андалусия | 1'600 | 130 |
| Канарские острова | 1'500 | 60 |
| Валенсия | 1'400 | 102 |
Но несмотря на спад, недвижимость в этом районе никогда не будет дешевой, и ценники в миллион евро и выше будут обычными для отдельно стоящей недвижимости в лучших местах.
Карта цен недвижимости по регионам Испании, средняя стоимость кв.м.
Что происходит с рынком недвижимости Коста Брава?
Кризис недвижимости пришел на Коста Брава позже, чем в другие регионы, и продавцы только-только начали привыкать к тому, что теперь впервые за десять лет в седле оказались покупатели. Но тех стало меньше, и недвижимость продается дольше, чем когда-либо прежде. Тем не менее, многие продавцы держат цены или не принимают нормальных предложений, и в условиях пониженного спроса потребуется еще какое-то время, чтобы сломить их сопротивление. Сейчас можно найти ценный объект, но это требует усиленного поиска, и для этого надо хорошо разбираться в рынке, чтобы знать это, когда он встретится. Цены в обозримом будущем вряд ли вырастут, поэтому прежде надо запастись временем и оглядеться. Оперативная информация по рынку недвижимости дается в наших новостях.
Хорошее ли сейчас время для продажи своей недвижимости на Коста Браве?
Если имеется надежда заработать «длинный рубль», то этот поезд уже ушел. Сейчас рынок покупателя, и потому единственным путем продажи является запросить разумную цену, скажем, -20% от того, что запрашивалось в 2006-2007 г. Если недвижимость имеет явно лучше цену в сравнении с остальными, то есть большая вероятность ее быстрой продажи. В противном случае, она зависнет на рынке с другими такими же переоцененными объектами, которые никак не продаются. Но даже если и снизить цену на 20%, то рост капитала на этой инвестиции, вероятно, все еще останется хорошим, если покупка совершалась более чем 7 лет назад. Следует помнить, что недвижимость стоит столько, сколько за нее готовы заплатить, а не то, сколько, как считается, она стоила в прошлом.
Как на Коста Брава с новостройками?
На побережье масса небольших новых комплексов, и многие из них весьма привлекательны, даже при том, что слегка переоценены. В глубине от побережья процветает пара больших гольф площадок. В отличие от Коста Бланка и Коста дель Соль, в этом регионе мало крупных новостроек, поскольку для такого типа проектов здесь тяжело получить разрешение на строительство.
Коррупция и незаконное строительство на Коста Брава?
Кое-где порой случаются, но не носят систематического характера и на самом деле не стоят на повестке дня. Тем не менее, следует всегда проводить юридическую проверку недвижимости, где бы в Испании она ни покупалась, и быть экстра-осторожным при приобретении в пределах 500 метров от моря, чтобы не попасть под действие закона о побережьях «Ley de Costas».
Недвижимость на Коста Брава – это хорошая инвестиция?
Бум испанской недвижимости, подпитываемый, главным образом, дешевыми кредитами, закончился. Маловероятно, что в последующие несколько лет цены на Коста Брава вырастут. Запрашиваемые цены сейчас не совпадают с реалиями рынка, что означает наличие на нем множества переоцененной недвижимости. Каждый, кто сейчас покупает без предварительного изучения и по вчерашним задранным ценам, – не делает хорошей инвестиции в кратко- и среднесрочной перспективе, хотя в долгосрочной, скажем, в пределах 10 лет, и история нам показывает, все еще можно получить приемлемую отдачу.
Время – это все, в том, что касается инвестиций, и чрезмерная входная цена может лишить инвестиционного дохода на 5 и более лет. Рынок недвижимости снижается на Коста Брава, поэтому сейчас не время для инвестирования, если важна финансовая прибыль. Тем не менее, стоило приглядываться к рынку в 2010 году, чтобы быть готовым к покупке, когда цены начнут соответствовать стоимости, что может быть актуально в 2011 году (зависит от продолжительности спада, сопутствующих экономических осложнений, скорости снижения цен, если оно будет происходить). Единичные случаи срочных продаж наблюдались уже в 2007 году, когда продавцам привлекательной недвижимости приходилось принимать меньшую, но разумную цену, для быстрой продажи, и только по одной этой причине стоило быть в рынке.
Независимо от подъемов и спадов, долгосрочные перспективы недвижимости на Коста Брава выглядят довольно хорошо. Лучшие места региона не были плотно застроены, а рынок не был наводнен новостройками и потому не испорчен основательно. Это дорогой рынок, который привлекает состоятельных покупателей как из Испании, так и с остальной Европы, то есть спрос достаточно диверсифицирован. Планируемое развитие высокоскоростной железной дороги AVE в этом регионе и до Франции может придать ему дополнительный подъем.
Если вопрос финансового дохода не первостепенный, и дом нужен просто для жизни и отдыха, то 2011 год может стать отличным временем для покупки привлекательной недвижимости на этом побережье по разумной цене. И не надо путать хорошую цену с дешевизной.
Что насчет аренды вилл и квартир на Коста Брава?
Для тех, кто владеет недвижимостью и желает ее сдавать туристам, не нужна лицензия для этого, хотя считается, что они задекларируют доход с аренды и заплатят по нему налоги. Привлекательная недвижимость на побережье летом сдается хорошо, правда сезон тут длится 8-10 недель, так как лето короче. В регионе богатый выбор компаний по организации сдачи недвижимости в аренду, хотя профессионализма иногда недостает. То же самое относится и к компаниям по присмотру за курортной недвижимостью.
Какова жизнь на Коста Брава?
Жизнь на Коста Брава отчасти похожа на жизнь в Провансе, но с добавлением таких преимуществ, как близость к морю, лучшая погода и недалеко от притяжения и очарования Барселоны. Пиренеи находятся достаточно близко для того, чтобы совершать дневные поездки на горнолыжные курорты в зимние месяцы, а также на машине за несколько часов легко попасть на юг Франции.
В регионе хорошо представлена гольф-индустрия, и имеется широкое множество вариантов и видов загородного отдыха. Прекрасные маршруты пеших прогулок и поселения, которые стоит посетить, а местная кухня просто великолепна, хотя следует сказать, что она не так хороша как во Франции или Италии.
Какова погода на Коста Брава?
Лучше чем на юге Франции, но уступает югу Испании. С ноября по февраль здесь может быть довольно холодно, хотя в этот период достаточно солнечных дней, что не делает его тоскливым. Однако мороз в воздухе в зимние месяцы делает Коста Брава не идеальным солнечным убежищем на зиму, а когда дует северный ветер трамунтана, то на несколько дней погода тут может становиться весьма скверной. При этом лето не такое жаркое, как на юге Испании, что кому-то может подходить. Особенные здесь весна и осень – самые прекрасные сезоны на Коста Брава, свободные от летней толкотни.
ESN: WCSM7-PR3LK-ST1B5
© 2010 All Rights Reserved.
Компания "Григ" – риэлтор покупателя недвижимости в Испании.
Новости от профессиональных покупателей недвижимости Испании. Мы покупаем недвижимость для наших клиентов. У нас другие новости. Настолько, насколько различаются интересы покупателя и продавца.
ЗАО "Григ" представляет каждый месяц цены на дома, квартиры, виллы в Испании на примере трех объектов недвижимости, которые привлекли наше внимание.