Полезная информация по недвижимости Испании

ПРОБЛЕМЫ

Что делать, если нечем платить по ипотеке?

Когда дела начинают идти наперекосяк, общераспространенной практикой является «спрятать голову в песок» и надеяться, что проблема исчезнет сама собой. Что может оказаться большой ошибкой, если становится понятно, что с ипотечными выплатами в Испании имеются проблемы. Чем дольше проблема игнорируется, тем более вероятно, что в итоге она обойдется дороже. Поэтому, следует немедленно приниматься за разработку плана действий.

Задолженность в Испании

Прежде всего, следует быть в курсе того, что задолженность по ипотечному кредиту распространяется на все имущество должника, в том числе находящееся и в Великобритании, или где-либо еще, где он живет и имеет активы. Поэтому не надо допускать ошибку, считая, что можно забросить свою ипотеку в Испании безо всяких вредных последствий для себя. Испанские кредиторы, скорее всего, станут преследовать активы должника, если после изъятия залоговой недвижимости все еще остался крупный долг.

«По нормам ЕС испанские кредиторы могут обращать неоплаченную задолженность по ипотеке на активы в Британии,» – объясняет квалифицированный консультант по Испании и Англии в Лондоне. – «И игнорирование – не выход, и попытка оправдания незнанием того, что ответственность наступает также в Англии, не сработает.»

Долг растет со временем

Отрицание очевидного и упование на то, что все само утрясется, – это совершение большой ошибки, потому что этим запускается процесс, который увеличивает итоговую стоимость решения проблемы. Все пропущенные платежи суммируются к долгу, а также все расходы банка по юридическим процедурам, и при этом действует повышенная процентная ставка, в результате чего общая задолженность стремительно растет. Чем дольше это продолжается, тем дороже это встанет. И следует знать, что штрафная процентная ставка может быть очень высокой, возможно, будет превышать 20%. Справиться о ее величине можно в своем ипотечном контракте.

Многие испанские ипотечные кредиторы довольно неторопливы в реагировании, когда нерезиденты начинают пропускать ежемесячные выплаты, что дает повод многим людям ошибочно полагать, что такая медленная реакция – это хороший знак для них. Иногда так происходит потому, что у банка нет новых контактных данных клиента, или иногда потому, что там плохое управление. Чем дольше времени требуется банку, чтобы отреагировать, тем дороже это будет стоить клиенту, поэтому не следует ждать, когда банк выйдет на связь, если наступает задержка с платежами. Следует обратиться в банк сразу же, как только стало ясно наличие проблемы, желательно до просрочивания очередного платежа.

Переговоры по новым условиям ипотеки

К счастью, последнее, что нужно ипотечным кредиторам, – это изъять недвижимость клиента. Ее содержание дорого им обходится, и потому в переговорах на стороне клиента сила может быть больше, чем он думает. Вероятно, что они пойдут на то, чтобы дать клиенту лучшие условия, или в продлении срока кредита, или в предоставлении периода оплаты только процентов. И если клиенту удастся понизить ипотечные выплаты до приемлемого уровня, и приложить некоторые усилия по обеспечению арендного дохода, то у него может появиться некоторый простор, который позволит ему уцелеть до оживления рынка. Так что есть возможность реструктурировать свою ипотеку, и чем раньше это сделать, тем будет лучше.

Тем не менее, для некоторых запущенных случаев улучшение ипотечных условий может не помочь. Здесь требуется ограничение возможного ущерба, и быстрая продажа в минус будет, вероятно, меньшим из всех зол. Возможно, что из-за снижения цены придется доплатить больше за погашение ипотечного долга, но, по большому счету, это может обойтись дешевле, чем процедура изъятия недвижимости.

Продажа недвижимости по цене ниже ипотеки – единственный вариант для клиента, имеющего деньги, чтобы погасить банку возникающую разницу. Учитывая бедственное состояние рынка и падение цен во многих районах, результирующая доплата может быть существенной и потенциально соизмеримой, или даже большей, чем первоначально вложенные собственные средства. К примеру, недвижимость покупалась за € 200’000, под нее бралась ипотека на 80% в размере € 160’000, и собственные средства платились в сумме € 40’000. При ее продаже за € 100’000 доплата банку за ипотеку составляет € 60’000. Таким образом, потери собственных средств составят € 100’000 плюс расходы. Но не у всех людей есть достаточные финансы для доплаты банку. И что тогда?

Изъятие заложенной недвижимости

Тут наиболее вероятным сценарием будет изъятие банком залоговой недвижимости клиента и продажа ее на открытом аукционе (возможно, по меньшей цене, чем если бы снизить и продавать сегодня). Эта процедура занимает некоторое время – часто, год и более, – добавляя к доплате юридические и прочие расходы, которые затем банк может обратить на домашние активы клиента (если долг невелик, скажем несколько тысяч евро, то банк может решить, что дело того не стоит, так собирание долгов не дешево). Но все, что клиент сделает для ускорения процесса, приведет к понижению финальной стоимости проблемы для него, поэтому, если стало ясно, что единственным выходом остается изъятие залога, то следует сообщить об этом кредитору и попытаться заставить его действовать быстро.

С другой стороны, если для организации аукциона банку понадобится длительное время – допустим, 2 года, – рынок тем временем может приподняться, позволяя банку получить цену лучше, чем если продавать сегодня. Это возможно, но, учитывая, как развивается рынок, я бы сказал, что это маловероятно.

Если клиент не может выплачивать по ипотеке в Испании, и не может позволить продажу в убыток, то выбор того, что остается делать, невелик. В такой ситуации некоторые пытаются сделать рефинансирование долга. В зависимости от конкретной ситуации это может быть хорошим выходом, но в большинстве случаев шансы на поправку дел с другим кредитором – призрачны, да и сама операция рефинансирования стоит денег. На самом деле порядочное число недобросовестных ипотечных брокеров зарабатывает сейчас деньги, предлагая мнимые программы рефинансирования отчаявшимся людям. Жульничество, которое играет на чувстве отчаяния, всегда в изобилии во времена кризисов.

Переоформление ипотеки

В то же время, немалое число людей смогли выработать решение своей ипотечной проблемы при помощи грамотного совета. Он касается снижения ежемесячных выплат по ипотечному кредиту и увеличения дохода с аренды. Этого может оказаться достаточно для преодоления временных трудностей до начала восстановления рынка. Для этого следует пообщаться со своим банком или с хорошим честным ипотечным брокером в Испании.

7. Еврибор

ESN: WWRUF-MBKSE-YUCRL