Новости рынка недвижимости Испании

ФЕВРАЛЬ 2009

В 2008 году рынок недвижимости Испании сократился на 29%

По данным Испанского Национального института статистики (INE) рынок недвижимости Испании в 2008 г. уменьшился на 29%. Не включая социальное жилье, количество проданной недвижимости в Испании сократилось с 715'244 объектов в 2007 г. до 508'494 в 2008 г.

Количество сделок по вторичной недвижимости понизилось на 39%, а по новостройкам, сданным девелоперами, – на 14%. Следующая таблица показывает данные по продажам в регионах за 2007 г. и 2008 г.

По данным Испанского Регистра собственности продажи сильнее всего упали в таких провинциях как

• Каталония (Catalonia -44%: новостройки – 37%, вторичная недвижимость -49%)
• Балеарские острова (Balearics -39.5%: новостройки -27%, вторичная недвижимость -50.5%)
• Валенсия (Valencia -32.5%: новостройки -14, вторичная недвижимость -44%).

В докладе Регистра собственности Испании отмечается, что побережья испытывают сильнейшее падение продаж, благодаря остановке рынка вторичной недвижимости. Продажи сократились в:

• Таррагоне, побережье Коста Дорада (Tarragona, Costa Dorada -50.5%),
• Хироне, побережье Коста Брава (Gerona, Costa Brava -43%),
• Барселоне, побережье Коста дель Маресме (Barcelona, Maresme -43.5%),
• Аликанте (Alicante -37%) и на Тенерифе (Tenerife -36.5%).

В докладе также обращается внимание на то, что продажи новостроек третий квартал подряд превышают продажи по вторичной недвижимости, в то время как ранее было наоборот. Доклад объясняет это тем, что многие люди, ранее купившие на стадии строительства, вынуждены сейчас или оформлять покупку построенного, или терять свои депозиты. Если бы не это, то количество купленных новостроек было бы гораздо ниже. "Мы ожидаем, что в следующие кварталы показатели по новостройкам сравняются со вторичной недвижимостью," – говорится в докладе, что приведет к тому, что данные по продажам новостроек понизятся на 40% и более.

Средняя сумма ипотеки в прошлом году стала меньше на 6%, и равна € 136'148. Средний срок ипотеки составил 307 месяцев (25 лет и 7 месяцев), что на 8 месяцев короче, чем в предыдущем квартале, и на 29 месяцев – чем в 2007 г, когда средний срок составлял 28 лет. Средняя сумма ипотечных платежей в последнем квартале была € 830, или 47.7% от среднего общего дохода.

По данным Испанской Коллегии Архитекторов, количество разрешений на строительство – источники будущего предложения на рынке – сократилось в 2008 г. на 58.1%, до 252'916 штук: самое большое зарегистрированное понижение.

За последний квартал 2008 г. крупнейшие девелоперы Испании начали строительство всего 135 объектов

В четвертом квартале 2008 г. начато строительство всего 135 новых домов, причем в декабре – ни одного. Это объединенные показатели строительной активности группы крупнейших Испанских девелоперов G-14, включая такие компании как Martinsa-Fadesa (назначено конкурсное управление) и Nozar (решается вопрос о назначении конкурсного управления), а также Colonial и Metrovacesa (под контролем своих банков-кредиторов).

Заморозка жилищного строительства, вероятно, продолжится и в этом году. G-14 прогнозирует, что в 2009 г. будет начато строительство 150'000 домов, что на 40% ниже показателя 2008 г. и не идет ни в какое сравнение с 800'000 – показателем 2006 г.

Девелоперы Аликанте (Alicante) обвиняют банки в нечестной конкуренции

Во времена бума недвижимости девелоперы и банки были лучшими друзьями, так как банки наперебой финансировали любой проект в недвижимости. Затем наступил кредитный кризис, который внес горчинку в отношения. Сейчас банки начинают походить на врагов, поскольку девелоперы из Аликанте обвиняют банки в переманивании клиентов методами нечестной конкуренции.

Согласно Хесуальдо Росу (Jesualdo Ros), генеральному секретарю Provia, девелоперской ассоциации в Аликанте, банки сбивают цены девелоперам недвижимостью, изъятой за неплатежи, на которую к тому же они имеют привилегированные ипотечные условия. Банки и так перекрыли кредитование девелоперам, а сейчас еще и выставляют дешевую недвижимость. За последние 12 месяцев продажи девелоперов в Аликанте упали на 40%.

"В словаре нет слов, чтобы описать то, что делают банки и кахас (cajas, сберегательные банки)," – заявляет Рос. – "Они не только отказывают в кредитовании покупателям и продавцам, но также имеются случаи, когда они советуют клиентам отказываться от уже заключенной сделки."

Банки и сберегательные банки владеют примерно 4'000 новых домов в провинции Аликанте, в основном в прибрежных районах.

Крупные девелоперы отчитались о весомых потерях за 2008 год

Гордость предшествует падению, а в случае с Испанскими котируемыми девелоперами – предшествует миллиардам евро убытков. На вершине явно неустойчивого бума крупнейшие девелоперы Испании продолжали наращивать расходы, занимая средства. Сейчас пузырь лопнул, а с ним и их прибыли и стоимость. Котируемые Испанские девелоперы – в минусовой красной зоне.

По величине потерь возглавляет список Colonial, у которого € 3.9 млрд. убытков за прошлый год, следом идет Martinsa-Fadesa – € 2.3 млрд. и Reyal Urbis – € 875 млн. Остальные в списке находятся не так уж далеко: Afirma – € 238 млн, Sacyr Vallehermoso – € 179 млн, Renta Corporacion – € 111 млн. и Realia – € 46 млн.

Еврибор (Euribor) понизился до 2.1%, облегчая жизнь ипотечным заемщикам

Еврибор, процентная ставка, обычно используемая для подсчета ипотечных выплат в Испании, опустился с январского уровня 2.622% до 2.1% в феврале (что составило изменение на -18.6%), что может понизить выплаты заемщиков по ежегодно пересчитываемой Испанской ипотеке.

Еврибор сейчас на самом низком уровне с июня 2005 г. и почти на 50% меньше, чем был год назад, когда Еврибор достигал 4.349%.

Если исходить из того, что банки следом также понижают свои ставки, то средний ипотечный заемщик будет платить меньшие суммы. Ежемесячные выплаты по типичной Испанской ежегодно пересчитываемой ипотеке (€ 150'000, взятой на 25 лет по ставке Еврибор+0.5%) должны понизиться на € 200 в месяц, или экономия € 2'400 за год.

Некоторые заемщики, однако, жалуются, что понижение базовых ставок на финансовом рынке не приводит к понижению ипотечных ставок, и банки забирают себе разницу. Некоторые люди даже сообщают, что их ставки по ипотеке выросли.

Многомиллионная частная инвестиция на Золотой Миле Марбейи

Совместный англо-ирландский инвестиционный фонд согласовал условия покупки прибрежного участка земли в Золотой миле Марбейи по запрашиваемой цене в € 100 млн, как сообщает Country Life Magazine. "Участок имеет размер, равный примерно 14 акрам (5.7 га), хорошую пляжную линию и расположен к западу от комплекса Пуэнте Романо (Puente Romano), что в самом центре Золотой мили," – отмечается в журнальной статье. Участок имеет разрешение на строительство 20'000 кв.м. жилья и продается дядей Сирийского президента, Bashar al-Assad.

Участок был на рынке в течение нескольких лет по цене около € 100 млн. Местные источники сообщают, что продавец отклонил ряд предложений, близких к запрашиваемой цене, что говорит о том, что продавец – тот, кто не продаст, пока не будут выполнены его финансовые требования. При этом согласование условий покупки еще не означает совершения сделки. Каждый, кто когда-либо покупал или продавал недвижимость, знает, что многое может измениться, прежде чем сделка будет проведена.

В 2008 году в Испании было завершено строительство 615'000 новых домов

Хотя спрос на новые дома в Испании и сократился, но количество завершенных новостроек все еще близко к историческим максимумам благодаря долгим циклам строительного процесса. Согласно новым данным Испанского Министерства развития (Fomento), в 2008 г. было завершено строительство 615'000 объектов, что всего на 4.1% меньше рекордного уровня 2007 г. в 641'400 объектов.

Цифры завершенного строительства превышали показатели предыдущего года вплоть до августа 2008 г, и только после лета стали понижаться. Учитывая недавнее падение количества нового строительства, можно предположить, что этот тренд будет продолжаться еще несколько последующих лет.

Крупные девелоперы за два месяца не начали строительства ни одного дома

Крупнейшие Испанские девелоперы, входящие в группу G-14, за декабрь-январь не начали строительства ни одного дома, как сообщает ежедневная газета Испании El Pais. Именно так. Крупнейшие девелоперы Испании, чья доля в начинаемом во всей стране строительстве в прежние годы достигала 10%, за два месяца не приступили к строительству ни одной квартиры.

В статье говорится, что нет причин считать, что в феврале ситуация поменяется. Если так и будет, то получится практически нулевое количество новых строек за три месяца, в то время как не так давно они бы начали строительство более 10'000 объектов. Это абсолютный спад активности. Почему не затевается новое строительство? Потому что продажи встали, а предложение лавинообразно выросло. По некоторым оценкам, в настоящее время на рынке ищут своего покупателя более 1 млн. новых домов.

Девелоперы, которые котируются на бирже, вынуждены публиковать отчеты по своим продажам. В результате чего мы знаем, сколько новых контрактов они заключили в 2008 г, и можем сравнить с показателями 2007 г.

Vallehermoso: 281 (-78%)
Parquesol: 54 (-77%)
Metrovacesa: 137 (-85%)
Colonial: 51 (-73%)
Realia: 326 (-29%)
Martinsa-Fadesa: 2,073 (-57%)

Более того, из 2'463 объектов, строительство которых Metrovacesa завершила в прошлом году, продано только 657, то есть объем непроданной недвижимости у Metrovacesa вырос в 2008 г. еще на 1'806 домов. Аналогичная история и с другими девелоперами.

Различные организации строительной индустрии предсказывают понижение количества новых строек в 2009 г. до менее чем 150'000. При таком уменьшении активности – с почти 1 млн до 150'000 за 3 года – также теряется большое число рабочих мест в строительном секторе.

Дневной Еврибор побил исторический минимум

Еврибор на прошлой неделе закрылся на своем историческом минимуме и эту неделю продолжил снижение, достигнув дневной ставки 1.919% в понедельник 16-го марта. На этом уровне годовая ставка может составить в марте 1.959%, побив предыдущий рекорд 2.014%, установленный в июне 2003 г.

Еврибор понижается вслед за базовой ставкой, устанавливаемой Европейским центральным банком (ЕСВ), которая на днях была уменьшена до 1.5%. Возможно, через какое-то время это вызовет галопирующую инфляцию, но в краткосрочной перспективе у правительств и ЕСВ большую озабоченность вызывает падение цен. Когда инфляция будет набирать обороты, и деньги станут дешеветь, то инвесторы могут начать рассматривать Испанию как место вложения своего капитала.

17.03.09