Обзор рынка недвижимости Испании

ИТОГИ 1-ГО КВАРТАЛА 2008

В некоторых своих аспектах рынок недвижимости Испании испытывает кризис. В феврале количество сделок сократилось более чем на 40% (по сравнению с февралем 2007 г.) в таких ключевых регионах, как Catalonia. Несмотря на факт, что новостройки продаются лучше, чем вторичная недвижимость, девелоперы также переживают трудные времена, когда их продажи уменьшились на 60%, считая от уровня сентября 2007 г., что приводит к переполнению растущего объема в 500’000+ единиц непроданной недвижимости. С другой стороны, цены не просели, по меньшей мере, пока еще, и есть девелоперы, которые хорошо себя чувствуют, в основном в сегментах разнообразной, качественной недвижимости с хорошим месторасположением. Это – общее описание нынешней сложной ситуации, в которой можно найти и множество исключений.

Свежая статистика рынка недвижимости Испании

Наиболее широко используемой в Испании жилищной статистикой являются квартальные данные, которые публикует Министерство Жилищного строительства.

По последним данным, за 12 месяцев на конец марта 2008 г. средние цены на недвижимость по стране выросли на 3.8% до € 2’101/кв.м. В квартальном исчислении, они выросли на 0.8% за первый квартал этого года.

В Испанской прессе широко обсуждался факт, что впервые за 10 лет цены на недвижимость понизились в реальном выражении. С учетом уровня инфляции, который в марте составил 4.5%, номинальный рост в 3.8% превращается – после коррекции на инфляцию -- в снижение на 0.7%. Принимая во внимание сильную борьбу на рынке, сейчас следует ожидать и значительных номинальных падений, как это происходит в США и Англии.

Как обычно, есть большие различия в темпах изменения цен по регионам. Наибольшее годовое увеличение было в провинции Huelva, побережье Costa de la Luz, что в Андалусии, на границе с Португалией, где, согласно правительственным данным, цены выросли на 9.5%. Следующей идет Pontevedra, в Galicia, с ростом 7.6%, за ней – Asturias, что на севере Испании, с ростом 7.3%. Мадрид, столица Испании и крупнейший рынок жилой недвижимости, был на последнем месте, с номинальным ростом всего 0.1%, на предпоследнем месте – Alicante, побережье Costa Blanca, с ростом 1%.

В квартальном исчислении (первый квартал 2008 г. по сравнению с четвертым кварталом 2007 г.), цены выросли на 3.9% в провинции Huelva и на 3.6% в Seville, но упали в пяти провинциях/регионах: в Мадриде (-0.1%), Murcia (-0.2%), Tenerife (-0.3%), The Balearics (-0.5%), Cantabria (-0.7%), Alicante (-0.8%) и Castellon (-1.3%).

Следующая таблица показывает средние темпы изменения цен за 12 месяцев и средние цены на недвижимость для ряда регионов и провинций, пользующихся спросом у зарубежных покупателей.

Регион / Провинция	Цена €/m2	Изменение за год %
Huelva	1,785	9.5
Pontevedra	1,756	7.6
Asturias	1,776	7.3
Galicia	1,572	6.8
Teruel	1,050	6.7
Almeria	1,680	6.7
Valencia	1,634	6.4
Seville	1,791	6.4
Las Palmas	1,910	6.4
Granada	1,521	6.3
Tarragona	1,951	6.1
Cadiz	1,911	6.1
Andalucia	1,800	5.5
Murcia	1,614	5.3
Extremadura	1,027	5.0
Canarias	1,833	4.7
Girona	2,185	4.6
Catalonia	2,408	4.3
Balearics	2,458	4.2
Malaga	2,348	4.2
Barcelona	2,761	4.0
Cordoba	1,552	3.9
Spain	2,101	3.8
Valencia Region	1,685	3.6
Tenerife	1,746	3.4
Cantabria	2,036	2.5
Castellon	1,723	2.0
Alicante	1,740	1.0
Madrid	3,005	0.1

Статистика жилищного рынка от Испанского правительства

Если верить данным Правительства, то ситуация выглядит не так уж плохо. Цены на недвижимость не могут все время расти двузначными темпами, и что может быть лучше для окончания бума, чем «мягкая посадка» рынка, когда цены на недвижимость растут на уровне инфляции, как по этим данным и выходит. Официальные лица министерства считают, что цены будут расти в соответствии с инфляцией в кратко- и среднесрочной перспективе, хотя и допускают, что «еще есть пространство для снижения».

Следующий график показывает историю начала и окончания бума Испанской недвижимости в официальных цифрах:

К сожалению, на правительственные данные нельзя опираться, как я постоянно отмечал это раньше. Имеется множество сообщений с мест, что цены сейчас падают на 10% и больше. Из разговоров с агентствами недвижимости, например, на Costa del Sol, многие отмечают, что цены сейчас вернулись на уровень 3-летней давности, в то время как официально за этот период в провинции Malaga они выросли более чем на 20%. Официальные данные основаны на ипотечных оценках, а не на ценах сделок, что объясняет это расхождение. Кто-то может не согласиться, но я не думаю, что правительственные данные полезны для понимания рынка недвижимости Испании, хотя они помогают определить его общую тенденцию.

Если официальные цифры не показывают нам, что происходит с ценами на недвижимость, то к кому можно обратиться за достоверными данными? Ни к кому – будет самым честным ответом, когда дело касается Испании. Непрозрачность рынка – одна из его больших проблем, и каждый находится в темноте в той или иной степени. Множество различных организаций, таких как порталы недвижимости, консультанты по недвижимости и оценочные компании, публикуют свои данные по ценам, но эти доклады никогда не основывались на конечных ценах, по которым проходят сделки, и не давали поэтому правдивой картины. Из сообщений этих источников можно только почерпнуть, что цены, по крайней мере, цены предложения, сейчас падают в большей или меньшей степени. Совместный доклад бизнес-школы IESE и портала недвижимости Fotocasa.com говорит, что цены за прошлый год понизились на 2.7%, а совместная работа университета Pompeu Fabra и компании недвижимости Tecnocasa показывает, что во второй половине 2007 г. цены на вторичную недвижимость уменьшились на 9.1%.

Среди этого тумана, я предполагаю, что средние цены на недвижимость упали на 5-10% и вплоть до 20% в наиболее сверх-застроенных областях. При этом цены на лучшую недвижимость в лучших районах, вероятно, остановились, или слегка понизились, хотя цены предложения сильно падают.

Падение активности на рынке недвижимости Испании

Если официальные данные по ценам недвижимости не надежны, то того же самого нельзя сказать о данных по активности рынка. Подавляющее большинство сделок недвижимости в Испании записывается в регистре собственности, на основании которого Национальный институт статистики делает ежемесячные отчеты. Эти данные показывают, что количество сделок в стране по несоциальному жилью (социальное жилье в Испании известно как VPO) в феврале упало на 24% по сравнению с прошлым годом, и значительно сильнее, если взять разбивку по таким ключевым регионам как Catalonia (где падение составило -42%), The Balearics (-38%) и Мадрид (-30%). Сделки по вторичной недвижимости упали в среднем еще больше, на 34%, а по регионам – на 48% в Catalonia, на 43% на Balearics и на 37% в Мадриде. Падение по новостройкам составило в среднем 11%, но возможно тут сказались продажи, которые совершались в лучшие дни на стадии строительства и которые регистрируются сейчас по его завершении. По девелоперам, продажи новостроек упали на 60%.

Каким бы образом ни смотреть на рынок недвижимости Испании, он существенно сокращается. Сокращается из-за уменьшения спроса, частично вызванного усложнением получения ипотеки в силу кредитного кризиса, но также и из-за того, что бум был высоко спекулятивным и просто трудным для поддержания. Тем временем, предложение недвижимости продолжает расти, так как девелоперы достраивают объекты, строительство которых начато в годы бума, увеличивая общий объем непроданной недвижимости, который по некоторым оценкам и без того превышает 1 миллион.

Хорошей новостью, в зависимости от того, как на это посмотреть, является то, что, наконец, начало уменьшаться количество начинаемых строек как реакция девелоперов на снижение спроса. За первые 2 месяца этого года количество выданных разрешений на строительство уменьшилось на 49%, с 118’740 штук до 60’050. По сообщению Министерства развития Испании, строительных лицензий в январе было выдано на 50% меньше, и, по оценкам Испанской Ассоциаций девелоперов (APCE), в этом году будет начато строительство 350’000-400’000 объектов, для сравнения, в 2007 г. было 641’000 (другие «эксперты» считают, что в этом году будет начато строительство всего лишь 200’000 объектов, но чтобы понять эту цифру в сравнении, то это все еще примерно на 80’000 больше, чем строилось в Великобритании во времена бума). Однако это хороший знак, так как последнее, что нужно сейчас рынку, так это еще больше новой недвижимости, но также это значит, что 500’000 или более строительных рабочих потеряют работу, и никто не знает, куда приведет эта отрицательная экономическая спираль. Она может ввергнуть экономику Испании в рецессию, что в свою очередь, еще сильнее надавит на жилищный рынок.

Еще немного статистики для получения представления о ситуации на рынке:

- Поступления в бюджет Испанского Правительства уменьшились за первый квартал на 51%, в основном вследствие того, что замедление рынка недвижимости урезает выплаты по НДС.
- Продажи бытовой техники за первый квартал понизились на 18.3%.
- Объем розничных продаж в целом уменьшился в марте на 5.5%.
- Прогнозируется, что в 2008 г. закроется 42’000 компаний, работающих в секторе недвижимости, что составляет около 7.5% от всего сектора.
- Количество компаний недвижимости или строительных компаний, переходящих под конкурсное управление, подскочило в первом квартале на 147%, согласно данным кредитного страхователя Euler Hermes. Испанский девелопер Aisa будет, по-видимому, первой из компаний, котирующихся на бирже, которая перейдет под конкурсное управление.

Для улучшения ситуации Правительство планирует строить больше социального жилья, чтобы сокращать безработицу, хотя еще большие объемы строительства не помогут рынку, который уже переполнен недвижимостью. Что нужно покупателям своего первого жилья и другим группам, для которых недвижимость сейчас недоступна, так это более низкие цены, но девелоперы продолжают настаивать, вопреки здравому смыслу, что цены на новостройки не будут падать.

Правительство также ввело налоговый вычет в размере € 400 для каждого работающего и отменило налог на имущество (известный как patrimonio), в результате чего надеется, что возрастет потребительская активность. Налоговый вычет не затрагивает владельцев недвижимости, которые на пенсии или не являются резидентами Испании, но отмена налога на имущество уменьшит стоимость владения недвижимостью для всех владельцев. Также Правительство внедрило меры, которые позволяют заемщикам увеличивать сроки своей ипотеки без дополнительной оплаты.

Прогнозы

Бум Испанской недвижимости затихает, и есть все признаки, говорящие о том, что этот процесс будет продолжаться.

Министерство Жилищного строительства Испании считает, что снижение продлится до 2010 г., характеризуясь остановкой цен в номинальном выражении и умеренно падая только в реальном выражении по мере постепенного освоения рынком избыточной недвижимости. При этом Министерство также отметило, что у девелоперов «все еще есть пространство» для понижения своих цен с целью стимулирования спроса, однако девелоперы не согласны на это (аргументируя тем, что им для этого нужно, чтобы сначала снизились цены на землю, и убеждая Правительство освободить больше земель под застройку – как будто рынку нужно еще больше недвижимости!)

Евросоюз более пессимистичен в отношении ситуации на рынке недвижимости Испании, ожидая его более или менее «жесткой посадки». Испанец Joaquin Almunia – член Европейской Комиссии по экономике и денежной политике – считает, что замедление рынка недвижимости Испании происходит «быстрее, чем ожидалось, и будет продолжаться». Его департамент прогнозирует, что строительный сектор Испании сократится на треть в следующие 3 года, пока строительство не станет соответствовать «настоящему спросу» (оцениваемому в 450’000 объектов в год), а не инвестиционному спросу, который преимущественно закончился.

И что с этим делать?

Итак, хорошее ли сейчас время покупать или продавать, учитывая, что рынок явно движется в бурные воды?

И да, и нет.

Очевидно, что сейчас не время продавать, потому что цены двигаются в сторону снижения, и это рынок покупателя. Если имеется недвижимость с сильными продажными характеристиками, то покупатели на нее все еще есть, хотя и в меньшем количестве, и продажи совершаются, если цена правильная. Если же эта недвижимость – еще одна стандартная заурядная новостройка апартаментов, то перспективы ее продажи слабые; все, что можно будет сделать, это выставить цену значительно ниже других продавцов, и даже это может не помочь многим «инвесторам» с большими ипотеками.

Неплохое время сейчас для покупки, но это зависит от того, что хочется купить. Если не имеется ничего против стандартной, кое-как построенной квартиры с непримечательным месторасположением, то следует подождать, так как цены еще не достигли разумного уровня. Это произойдет более чем через год (по моим оценкам, могу быть не прав).

Но если нужна привлекательная недвижимость в желаемом месте, будь то апартаменты в центре города или сельская вилла, то сейчас время начинать поиски. Качественная недвижимость всегда в дефиците, даже во времена рецессии. Хорошая вещь не будет падать в цене, и я не думаю, что можно будет найти 50% скидку на качественную собственность, за редким исключением. Угар ушел с рынка, запрашиваемые цены падают, и продавцы принимают предложения. Это значит, что сегодня возможно купить привлекательную недвижимость дешевле, чем в недавние годы. Я не думаю, что спешить надо прямо сейчас, но можно упустить рынок покупателя для качественной недвижимости, если подождать, скажем, 2 года. При этом я также не думаю, что цены вернутся на прежнюю высоту в последующие 5 лет.

Люди легко забывают, что рынок недвижимости цикличен, поэтому периодические спады неизбежны, так же как и взлеты. Нынешний спад может быть штормовым, поскольку предшествующий ему бум был лихорадочным. Но однажды доверие вернется на рынок, как это всегда и происходит. В долгосрочной перспективе, качественная недвижимость в Испании это хорошее вложение капитала и источник счастья, и можно брать сейчас по хорошей цене и едва ли придется жалеть об этом.

И как всегда, когда речь идет о покупке недвижимости, следует быть очень внимательным к тому, что покупается. На рынке существуют значительные риски, такие как законы о «захвате земли», нелегальное строительство, вопросы прибрежной зоны (ley de costas), разоряющиеся девелоперы и обычные мошенники, все еще остающиеся в риэлторском бизнесе. Когда тратится так много своих денег, нужно убедиться, что на лучшее, потому что если самому этого не делать, то этого не сделает никто.

12.05.08