Новости рынка недвижимости Испании
Что делать, если вашему Испанскому девелоперу грозит банкротство
Принимая во внимание нынешнее состояние рынка недвижимости Испании, количество девелоперов, испытывающих финансовые трудности, растет с каждым днем. Что делать людям, купившим недвижимость на стадии строительства у тех девелоперов, которые переходят под конкурсное управление?
Обращаю внимание, что информация, представленная в этой статье, носит общеознакомительный характер и описывает только основные положения. Она никак не сможет заменить детальной юридической или другой профессиональной консультации по конкретным обстоятельствам читателя. Содержание этой статьи не должно рассматриваться или приниматься как юридическая или финансовая консультация.
Ипотечный кризис в США вызвал волнение на рынке, волнение на рынке вызвало обвал старейших финансовых организаций, обвал организаций вызвал кредитный кризис, и кредитный кризис вызвал дефицит проектного финансирования. Добавив уменьшение спроса и переизбыток предложения, получится то, что происходит в Испании – девелоперы недвижимости падают со своих высот из-за проблем с ликвидностью и ищут защиты от кредиторов, прибегая к Испанскому аналогу антикризисного управления (в Великобритании это – Administrative Receivership, в США – Chapter 11).
В прошлом месяце за защитой обратилась компания, которая владеет большинством проектов в Grupo Jale, крупном девелопере на Коста Дель Соль (Costa del Sol), а также Grupo Sanchez – такой же крупный девелопер на Коста Дель Соль – перешли под антикризисное управление, и в конце мая сообщалось, что San Jose, ведущий проекты в Мурсии (Murcia) тоже обратился за защитой.
В какой ситуации оказывается покупатель, инвестировавший в строительство недвижимости?
Если покупка уже завершена, то может быть так, что девелопер продал еще не все свои объекты в этой урбанизации. То есть, он так же становится соседом и членом Сообщества владельцев этой урбанизации и так же отвечает за оплату своей части членских взносов.
Но, следствием назначения Антикризисного Управления над активами девелопера будет то, что Сообщество владельцев обязано будет взаимодействовать с офисом Управления, а не с самим девелопером. Средства от всех последующих продаж недвижимости в этой урбанизации будут поступать в офис Управления. Далее они будут использованы для выплат защищенным кредиторам (secured creditors) – включая налоговые и социальные службы, – а также для продолжения поддержания девелопера под защитой. То есть, рабочий персонал девелопера, к примеру, будет получать зарплату, пока компания пытается справиться с трудностями. Вероятность того, что останутся средства на членские взносы Сообществу, очень мала.
Поэтому, скорее всего, будет необходимо созвать Чрезвычайное общее собрание (EGM) или Ежегодное общее собрание (AGM) с целью защитить позиции Сообщества в вопросе неоплаченных взносов. Возможно, что только после того, как собрание за это проголосует, Сообщество сможет обращать долг по платежам на каждого нового покупателя и таким образом выравнивать баланс. Для нового покупателя это может оказаться неприятным сюрпризом, и его юрист должен оказать консультацию по этим вопросам и выяснить у секретаря Сообщества, предстоят ли какие-нибудь платежи. Законным это обращение долгов может быть, по-видимому, только тогда, когда собрание проголосовало за то, что после покупки новый покупатель обязан принять на себя ответственность за неоплаченные взносы, и отразило в протоколе Сообщества. От этого Сообщество выигрывает.
Как альтернатива сейчас вырисовывается другой потенциально интересный сценарий – и в момент написания статьи разрабатывается юридическая схема его реализации. Если, как и любой другой владелец недвижимости, девелопер не платит свою долю членских взносов, то смогут ли другие члены Сообщества – вероятно, большинство – предпринять правовые действия по взысканию долга с девелопера? Если да, то, далее, сможет ли Сообщество налагать запрет на его недвижимость в пределах долга Сообществу? И перейти затем к продаже недвижимости должника с аукциона для покрытия долга? Создаст ли это новый рынок арестованной недвижимости, на котором покупатели смогут приобрести завершенные объекты по ценам распродажи?
Важным моментом может быть выяснение того, учреждал ли девелопер, как это принято, отдельную компанию для застройки и продажи конкретного комплекса. Если группа компаний девелопера обратилась за защитой от кредиторов только для члена этой группы компаний – а не для отдельной компании – тогда мораторий на принятие мер против члена группы не может применяться в отношении такой отдельной компании. Требуется тщательное изучение ситуации с помощью квалифицированного профессионала, поскольку может действовать общегрупповая защита девелопера от кредиторов для отвода претензий Сообщества.
Что делать, если покупка еще не завершена, но при подписании частного контракта покупки (PPC) был оплачен депозит и, возможно, были сделаны промежуточные платежи?
По условиям подписанного покупателем контракта РРС он обычно приобретает право покупки недвижимости по завершении ее строительства. Это не право собственности как таковое, а только долг девелоперской компании покупателю, с которой он подписал РРС. В Испанском законодательстве есть различные категории кредиторов. «Защищенные» кредиторы, долг перед которыми зарегистрирован и обеспечивается активами девелоперской компании, возможно, по ипотеке или через другие займы, а также Испанские государственные налоговые и социальные службы; «Привилегированные» кредиторы, такие как работники компании; и «Незащищенные» кредиторы.
До завершения строительства покупатель недвижимости обычно выступает как «незащищенный» кредитор девелопера. То есть права покупателя в отношении получения своих средств, размещенных у девелопера, идут после удовлетворения прав «защищенных» и «привилегированных» кредиторов.
В Испании разработана и утверждена законом система банковских гарантий (Aval Bancario). Закон 57/68 установил систему банковских гарантий, или политику страхования, для защиты платежей покупателей в случае, если девелопер не может завершить строительство. Целью является гарантия того, что покупатель не потеряет своих денег, если по какой-либо причине недвижимость не построена. Гарантии обычно предоставляются основными сберегательными банками, которые осуществляют финансирование проектов девелопера.
На практике, банковские Гарантии могут не всегда давать необходимый уровень защиты, как это предусмотрено в законе. Из нашего опыта, они требуют пристального предварительного изучения на предмет того, что они действительны, не просрочены и надлежаще подписаны. Если становится известно, что девелопер объявил о своем переходе под антикризисное управление или подал прошение на управление, на добровольную ликвидацию или что-нибудь подобное, то нужно рассмотреть возможность поручить своему юристу обращение за банковской Гарантией. Хотя на практике получить Гарантию может оказаться трудно, – обычно требуется вмешательство юриста и возможные судебные разбирательства – но она обеспечит покупателя защитой на случай, когда девелопер не сможет завершить строительство.
Обычно этот процесс не слишком простой, и по той или иной причине, возможно, что банк, выдавший Гарантию – с учетом нынешних финансовых условий – может затягивать или даже отклонить выплату по своей Гарантии, поэтому лучше проконтролировать, чтобы имеющаяся банковская Гарантия была без малейшего изъяна на все время реализации проекта. Поэтому, если девелопер, по-видимому, не испытывает в данный момент финансовых трудностей, то следует проверить состояние дел со своей банковской Гарантией. Зачастую затруднения возникают в том случае, когда на банковской Гарантии указана дата ее окончания. Эта дата может быть датой «безусловного окончания», то есть действие Гарантии заканчивается независимо от того, оформлено ли юридически завершение строительства или нет. Следует дать задание своему юристу проверить наличие такой даты и заранее обратиться за ее продлением. Обычно такую Гарантию и ее пролонгации подписывают девелопер и банк, что, из нашего опыта, не всегда может получаться, если девелопер и банк расходятся во мнениях по вопросам ликвидности.
Некоторые покупатели сообщали мне, что их юрист ничего не говорил о банковской Гарантии. Тут может быть один из двух вариантов. Первый, банковская Гарантия, как и требуется по закону, была в обычном порядке выдана, но по каким-либо причинам юрист не снабдил покупателя ее копией. В этом случае по запросу в офис юриста ее предоставят покупателю, где бы она ни была. Второй вариант, требующий более пристального внимания, – когда банковская Гарантия не была выдана по каким-либо причинам. Например, никто ее не запрашивал, или она не предлагалась, или была выдана, но срок действия уже закончился. Что бы там ни было, свои конкретные обстоятельства следует обсудить с независимым профессионалом.
В заключение, если объект полностью завершен физически, но отсутствуют, например, заключительные формальности, такие как выдаваемая муниципалитетом лицензия на заселение (License of First Occupation (LFO)) и при этом девелопер обращается за защитой от кредиторов, то стоит рассмотреть возможность завершения покупки в любом случае. При выборе такой стратегии и тщательной и профессиональной консультации – вполне может быть присутствие большого риска, например неполучения LFO вообще, – итогом покупки будет то, что недвижимость будет зарегистрирована на покупателя. Вместо долга, который надо будет получать с девелопера, у покупателя будет актив недвижимости с полноправным статусом.
© Mark FR Wilkins (Marbella) 2008
05.06.08