Обзор рынка недвижимости Испании

ИТОГИ 3-ГО КВАРТАЛА 2007

Прежде всего, посмотрим на цифры. В Испании самой широко используемой статистикой по ценам недвижимости на рынке являются квартальные данные Испанского Министерства жилищного строительства.

Согласно последним данным на конец 3-го квартала, средние цены на Испанскую недвижимость выросли на 0.3%, что в годовом выражении составляет 5.3%. Это ниже, чем было во 2-м квартале, за который цены выросли на 1.5%, и на 5.8% за 12 месяцев.

Средний рост цен на Испанскую недвижимость стабильно снижается со своего пика в 18.5% в 2003 году до 9.8% в прошлом году и до 5.3% сейчас. Общая картина по всей стране – медленное, но постоянное снижение роста цен, что предполагает «мягкую посадку» Испанского рынка недвижимости после десятилетнего бума. Данные по регионам дают ту же картину, только с местными различиями.

Следующая таблица показывает средний рост цен на недвижимость и средние цены в €/кв.м. по провинциям и регионам на конец 3-го квартала 2007 г.

Регион / Провинция	Цена €/m2	Изменение за год %
Murica	1,612	10.7%
Granada	1,499	9.7%
Cordoba	1,554	9.3%
Asturias	1,749	8.8%
Extremadura	1,028	7.9%
Cantabria	2,089	7.5%
Cadiz	1,849	7.3%
Pontevedra	1,705	7.3%
Tarragona	1,891	7.2%
Castellon	1,762	7.0%
Sevilla	1,718	7.0%
Balearics	2,372	6.8%
Galicia	1,511	6.7%
Andalucia	1,753	6.7%
Almeria	1,629	6.6%
Canaries	1,809	6.4%
Tenerife	1,744	6.4%
Las Palmas	1,862	6.2%
Girona	2,136	5.6%
NATIONAL AV.	2,061	5.3%
Valencia	1,548	5.1%
Catalonia	2,395	5.1%
Barcelona	2,688	4.7%
Valencian R.	1,641	4.3%
Teruel	1,007	4.3%
Malaga	2,293	4.2%
Madrid	3,005	3.1%
Alicante	1.731	2.1%

За прошедшие 12 месяцев на первом месте находится Murcia с ростом в 10.7%, а Alicante (Costa Blanca) – на последнем, с годовым ростом 2.1%.

Интересно отметить, что провинции Malaga (Costa del Sol) и Alicante (Costa Blanca) – которые традиционно привлекают наибольшее внимание зарубежных покупателей и имеют самое высокое количество вторых домов – показывают самый низкий прирост цен, 4.2% и 2.1% соответственно. Наряду с Cadiz и провинцией Valencia, Alicante – единственная провинция, которая зарегистрировала падение цен в 3-м квартале по сравнению со 2-м кварталом. Это значит, что цены падают на Costa Blanca даже согласно официальным правительственным данным.

Учитывая, что общий уровень инфляции потребительских цен в Испании сейчас составляет 3.6%, получается, что реальный рост капитала в недвижимости в Alicante и Madrid отрицательный, и становится положительным только в Malaga.

У этих данных есть одна особенность, из-за которой многие эксперты сомневаются в их точности. Правительственные данные основаны на оценках, которые делаются сертифицированными оценочными компаниями, в основном для ипотечных кредиторов. Оценочные компании заинтересованы в завышении цен для того, чтобы ипотечные кредиторы, которые им платят, могли выдавать больший кредит. Поэтому, вероятно, что правительственные данные показывают преувеличенные цены, и именно поэтому Министерство жилищного строительства планирует прекратить их публикацию в будущем. Нынешние цифры могут быть не совсем точными, но, по меньшей мере, они дают направление ценовых трендов, что лучше, чем ничего.

Как бы то ни было, вернемся к рынку. Цифры из других источников подтверждают снижение, которое видно из правительственных данных.

Согласно Испанскому порталу недвижимости idealista.com, который публикует квартальные изменения цен предложения в ведущих Испанских городах, цены предложения в 3-м квартале упали в Barcelona на 0.5%, в Madrid на 0.9% и в Valencia – на 0.7%. Согласно данным другого Испанского портала недвижимости Kyero.com, средние цены предложения упали в 3-м квартале на 0.6% (с широким разбросом по регионам и типам недвижимости), а по данным портала Fotocasa цены в 3-м квартале упали на 1.6%.

Новое строительство

Другим важным показателем является строительство новых жилых объектов, поскольку это говорит о том, сколько недвижимости появится на рынке в будущем. Очень большое количество новой недвижимости может создать ее избыток, что приведет к снижению цен и удешевлению имущества.

Согласно Испанской Коллегии архитекторов, во 2-м квартале было выдано 144’900 разрешений на строительство и 361’785 -- за первую половину года. Количество разрешений во 2-м квартале уменьшилось на 33% по сравнению с 1-м кварталом и на 37% по сравнению со 2-м кварталом 2006 года.

Министерство жилищного строительства также публикует данные по активности строительства жилья. В то время как данные Коллегии архитекторов отражают количество выданных разрешений на строительство, не все из которых ведут к строительству, данные Министерства отражают реально начатые стройки. В первом полугодии было начато строительство 286’487 объектов, что на 11% меньше, чем в прошлом году, и во 2-м квартале – 139’732 объектов, что меньше на 17% по сравнению со 2-м кварталом 2006.

Картина падения строительной активности ясно видна из этих двух источников, хотя по данным Коллегии архитекторов снижение более сильное, чем по данным правительства. Это объясняется тем, что Коллегия фиксирует раннюю стадию процесса строительства, и можно ожидать, что через некоторое время тенденция отразится и в правительственных данных.

Министерство жилищного строительства также дает цифры завершенного строительства. В первую половину года было построено 297’000 объектов, примерно столько же, сколько и за аналогичный период прошлого года, который был рекордным. Это означает, что огромное количество нового жилья появляется на рынке, который сейчас остывает, хотя и не все оно предназначено для продажи -- многое куплено на стадии строительства.

В общем, это одно из значительных падений в количестве нового строительства во 2-м квартале, таким образом девелоперы реагируют на снижение спроса на рынке.

В заключение
Из разговоров с людьми, которые занимаются недвижимостью, следует, что рынок очень плотный. Он варьируется от региона к региону, и у некоторых дела идут лучше, чем у других, но в целом – это борьба. Многие агентства уходят с рынка, некоторые известные девелоперы стоят у самого края, и испанская пресса начинает говорить о «кризисе» недвижимости. Но в то же время, я знаю, по крайней мере, одного девелопера, у которого этот год рекордный. Это всего лишь говорит о том, что с правильным продуктом, по правильной цене, с хорошим маркетингом успех возможен даже в трудном рынке. Часть проблемы в том, что большинство Испанских девелоперов, которые желают продавать недвижимость зарубежным покупателям, не задумываются над тем, что они делают.

Что очевидно во всех регионах – это то, что поведение покупателя изменилось. Покупатели сегодня хорошо информированы, тщательно изучают предмет и не сметают все подряд. Они заинтересованы в приобретении недвижимости в Испании, но осознают, что могут оглядеться в поисках того, что действительно им подходит и представляет хорошую ценность. Большинство знает, что рынок сейчас корректируется, и некоторые ждут, упадут ли цены за год или два, прежде чем покупать.

Некоторые агентства жалуются на увеличение числа покупателей с нереальными ценовыми запросами: клиенты, которые или прочитали что-то, или увидели по телевизору о крахе Испанского рынка недвижимости, и приехали в Испанию без денег в предположении, что желаемая недвижимость раздается даром. Рынок может быть и плотный, но не настолько. Более того, качество всегда имеет свою цену. И чем плотнее становится рынок, тем меньше можно найти на нем качественного, так как продавцы хорошего товара просто убирают его с рынка, пока не наступит улучшение. Много посредственного жилья было построено в Испании за недавние годы, и я ожидаю, что цены на него сильно упадут. Но если нужна хорошая недвижимость, из рода той, что стоит покупать, то приходится платить цену.

Выходит, сейчас самое время покупать? Я считаю, что рынок уплотнится и далее, возможно, значительно, так что спешить некуда. Если все равно, что покупать, то следует выждать, так как цены могут сильно упасть. Если нужна качественная недвижимость и есть готовность купить, тогда я бы несомненно советовал начинать поиски сейчас, поскольку покупатели будут задавать тон в следующие 12-24 месяцев. Если планируется покупать на стадии строительства, тогда нужно иметь дело только с хорошо зарекомендовавшими себя и платежеспособными компаниями. Только они преуспеют на таком рынке, в то время как другие будут снижать расходы, экономить или даже исчезать.

17.11.07