Обзор рынка недвижимости Испании

ИТОГИ 1-ГО КВАРТАЛА 2007

Этот обзор служит для подачи текущей картины состояния Испанского рынка недвижимости с независимой и не нацеленной на продажу точки зрения. Он содержит последние данные от Испанского правительства и контрастирующие с ними наблюдения и анекдотичные подтверждения от профессиональных Испанских риэлторов.

Обзор Испанского рынка недвижимости

Некоторые тревожные вести о рынке были опубликованы в недавних статьях, например, «Выжить в крахе недвижимости на побережьях» (Sunday Times, 29 апреля), «Цены жилья на побережье рушатся» (Times, 27 апреля), «Евро помогает обвалить Испанскую недвижимость» (Telegraph, 25 апреля) и «Бум Испанской недвижимости заканчивается» (Financial Times, 24 апреля). Опираясь на эти заголовки, можно подумать, что рынок Испанской недвижимости в разгаре коллапса. На самом деле это не так.

Событием, вызвавшим эти мрачные статьи, стала коррекция цен акций компаний недвижимости, котирующихся на Мадридской бирже, где нервные инвесторы в апреле сбрасывали акции строительных компаний. Ко времени написания эти акции упали на 25% от уровня февраля. Одна из компаний – Astroc – подешевела более чем на 80%, хотя еще и оставляет 120% роста за 12 месяцев – очень хороший рост капитала по любым показателям.

Падение акций было запоздалым и ожидаемым событием после такого сильного поднятия на бирже. Пресса в основном преувеличила положение дел на рынке, давая впечатление обвала Испанского рынка недвижимости. Конечно, падение акций на бирже не хорошая новость для рынка недвижимости как отображение растущего пессимизма. Но падение уровня доверия к акциям и самих акций не то же самое, что и обвал самого рынка жилья.

В действительности, показатели Испанского рынка недвижимости не так плохи, как можно подумать на основании недавних статей, но и не так хороши, как официальные данные Испанского правительства. Десятилетний бум Испанской недвижимости закончился, и сейчас это рынок покупателя, и имеется непростая ситуация разнонаправленных рынков по регионам Испании.

Свежие данные Испанского рынка недвижимости

В среднем по Испании цены выросли на 7.2% до €2’024/кв.м. за 12 месяцев на конец марта 2007 согласно данным Испанского Министерства недвижимости. Анализируя по автономным регионам, наибольший рост был в Ceuta и Melilla (13.8%), затем в Galicia (12.3%), и наименьший в Madrid (4.5%) и La Rioja (2.6%). Рост цен во всех Испанских прибрежных провинциях был ниже 10%, впервые за 10 лет.

Проблема в том, что правительственные данные нужно принимать с изрядной долей скептицизма. Они могут быть недостоверными и иногда показывают рост цен, хотя те падают. Точные данные в такой стране, как Испания, где до сих пор широко распространены наличные платежи «под столом», довольно трудно собрать. Когда платежи наличными начнут уменьшаться, что, по-видимому, и происходит, цены договоров будут расти, хотя реальные цены сделок будут падать.

Цифры, согласно Испанскому Земельному кадастру, показывают ясное уменьшение числа сделок в 2006. Общее количество зарегистрированных сделок упало с 989’341 в 2005 до 916’103 в 2006, что составляет уменьшение на 7.4% в численном выражении за год.

На вторичном рынке количество сделок упало на 4.97% до 526’509 (57% от общего числа сделок), по новостройкам – на 10.11% до 389’594 (43%). По регионам, в Andalucia количество сделок уменьшилось на 7.3% до 178’189, в Catalonia – на 8.8% до 152’802 и на 8% в Valencia до 136’720. Эти цифры показывают реакцию рынка на увеличение предложения построенного жилья. Ассоциация нотариусов Испании сообщила, что количество сделок в марте уменьшилось на 30% по сравнению с прошлым годом.

Что касается цен продавцов, которые могут сообщать отчасти об их уверенности в рынке, то цифры от Kyero.com показывают большой разброс их изменений по регионам за 12 месяцев к апрелю 2007. К примеру, запрашиваемые цены увеличились на 10.7% в провинции Malaga до среднего уровня €304’335, но упали на 12.5% на Mallorca до €515’000 в среднем. Это может значить, что продавцы диктуют условия в Malaga, и теряют влияние в Mallorca. Что определенно точно – и покупатели, и продавцы должны адаптироваться к условиям местных рынков и соответственно вести свои дела.

Чтобы понять, что происходит в действительности, нужно проанализировать ситуацию по регионам.

Costa Del Sol
Покупательская активность на западе Costa Del Sol была на пике в 2003 и с тех пор уменьшается. Коррупционные скандалы, факты отмывания денег и проблемы незаконного строительства в Marbella нанесли урон покупательскому доверию в этот регион и уменьшили соотношение цены-качество, что заставило потенциальных покупателей переместить свой интерес в другие районы. «Цены вернулись на уровень 2-х, 3-х-летней давности,» -- объясняет Mark Clifton из International Property Partners в Marbella. Но после нескольких трудных лет есть почва для оптимизма. Аэропорт в Malaga сейчас расширяется и строится новая железная дорога вдоль побережья, что позволит значительно улучшить транспортную доступность региона и увеличит количество приезжающих. Коррупция блокирована, спрос многосторонний, и привлекательные объекты в хороших районах по правильной цене будут быстро продаваться. Так же и значительно удаленные от моря строения, которых на данный момент острая нехватка. «Покупатели сегодня – это благоразумные люди с деньгами, хорошо информированные и точно знающие, чего они хотят, а не безумные инвесторы со 100% ипотекой, раздувшие пузырь на рынке несколько лет назад,» -- объясняет Barbara Wood из The Property Finders.

Возможно, это наилучшее за несколько лет время, чтобы получить качественную недвижимость за разумную цену на Costa Del Sol. Но сейчас также и переизбыток никуда не годных, однотипных квартир с плохим месторасположением по всему побережью от Tarifa до Murcia и за их пределами. Избегайте такого типа недвижимости, где бы она ни была в Испании, поскольку цены на нее могут упасть.

Пример изменения цен за последние 2 года.
= 2-спальный, с 2 ванными комнатами 2-этажный пентхаус в Marbella в районе Elviria стоил €317’000 два года назад, теперь он стоит €325’000, такая маленькая разница.
= таунхаус 400 кв.м. с бассейном в комплексе в эксклюзивном районе Sierra Blanca в Marbella стоил около €641’000 два года назад, ныне – около €679’000, хотя можно умудриться заплатить и €849’000 за похожее, если не исследовать рынок.

Costa Blanca Юг
Южная Costa Blanca с центром в Torrevieja величайший пример того, как превратить чудесное побережье в третьесортные бетонные джунгли. Вглубь района рынок там представляет собой минное поле из незаконно возведенных строений. Большие агентства недвижимости этого региона легко надувают своих клиентов, беря с них вопиющую комиссию в 20% и выше. Если нечто и стоит там дорого, то оно того не стоит, а если дешево, то это просто дешевая вещь. Это третьесортный регион, бетонные трущобы, так что не стоит ожидать, что цены там куда-нибудь пойдут, кроме как, наверное, вниз.

Пример изменения цен за последние 2 года.
= Типичная 2-спальная квартира в Torrevieja стоит €145’000, так же как и 2 года назад.
= Вилла с бассейном в одной из урбанизаций в области Torrevieja была €180’000-200’000, теперь €160’000-180’000.

Costa Blanca Север
Север Costa Blanca, вверх от Alicante, находятся в лучшей форме, особенно районы высококачественного жилья возле Javea, Denia и Moraira. Рынок подавлен, но стабилен, и многие продавцы уже не запрашивают оглушительных цен. «Сейчас меньше сделок, чем было раньше, но есть постоянный интерес в качественном жилье с хорошим месторасположением, что является основным желанием богатых покупателей,» -- сообщает David Mear из VillaMia в Javea. Тем не менее, есть участки избыточного предложения в этом регионе, и ценам на недвижимость, которая тяжело продается, возможно, следует упасть на 10-20%, чтобы найти покупателя.

В глубине района рынок отдельно стоящего жилья с правильными характеристиками, похоже, в прекрасном состоянии. «Обособленные строения с участком земли и бассейном, в пределах часа езды от пляжа и аэропорта и по цене меньше €300’000 отлично продаются. Я не могу найти их в достаточном количестве для моих клиентов,» -- говорит Andrew Lupton, руководитель Stacks Relocation в Испании.

Пример изменения цен за последние 2 года.
= 2-спальная квартира вблизи Javea была по €220’000, теперь €245’000.
= 3-спальная вилла в урбанизации в Javea стоила €400’000, сейчас по €450’000.

Costa Brava
Цены сделок на Costa Brava, в частности в районе Baix Emporda, умеренно выросли за последние пару лет. Здесь хорошее количество предложений качественной недвижимости, на рынке мало новостроек, и спрос складывается из европейцев и местных покупателей из богатых городов типа Барселоны. Тем не менее, рынок спокойнее, чем был, с выросшим предложением. Как следствие, покупатели сильнее торгуются, и продавцы идут им навстречу. «Есть еще ненормальные цены в районе, но шансы, что по ним купят, все ниже,» -- сообщает Louisa Grundon, местный агент PCI.

Пока испанская составляющая спроса держится, цены вряд ли упадут, хотя и трудно представить, что они будут так же сильно расти, как в предыдущие года. Рынок могут встряхнуть два фактора. С одной стороны, скоростная железная дорога TGV скоро соединит Girona и Barcelona, что может увеличить спрос и поднять цены дальше. С другой стороны, если рост Испанской экономики замедлится, местный спрос на второе жилье иссякнет, понижая цены.

Пример изменения цен за последние 2 года.
= 2-спальная квартира в шаговой доступности до пляжа в Pals с бассейном в комплексе и частной парковкой стоила €180’000, сейчас €225’000.
= 3-спальная вилла в урбанизации в Pals была по €350’000, теперь по €425’000.

Другие факторы

Процентные ставки и уровни задолженности

Euribor – процентная ставка, используемая для подсчета выплат для большинства ипотек в Испании – составляет сейчас 4.249% после последовательного роста за 19 месяцев. Euribor вырос на 32% за год, и более чем на 100% с июня 2004. Более 96% испанской ипотеки выдается на пересматриваемой ставке, что означает непосредственное влияние на стоимость содержания жилья при увеличении ставок. Одновременно, уровень задолженности, вырос с 75рс от дохода в 1993 до 133рс на конец 2006. Испанцы по уши в долгах, и стоимость долгов быстро растет. Это вызывает уменьшение местного спроса на второе жилье, в то время как предложение постоянно растет.

Строительство жилья в Испании

Согласно данным Испанской коллегии архитекторов в 2006 было выдано 915’745 разрешений на строительство. Согласно данным правительства, было начато строительство 664’924 объектов и 597’632 завершено. Для сравнения, в Англии было начато 235’360 и завершено 213’717 объектов, выходит, что Испания строит почти в 3 раза больше, чем Англия. За несколько лет ввод нового жилья перешел все границы спроса, при этом около 50% построено на побережьях.

Если строительство будет продолжаться такими же темпами, вероятность крушения цен на рынке Испанской недвижимости значительно вырастает. И Pedro Solbes (Министр финансов), и Jose Luis Malo de Molina (Глава исследовательского отдела Bank of Spain) предлагают вводить ежегодно по 450’000-500’000 объектов, чтобы соответствовать уровню спроса в Испании, который теоретически складывается из демографических причин, смены стиля жизни, покупателей летнего жилья из северной Европы и иммиграция из развивающихся стран. Но при нынешнем уровне цен и с растущими процентными ставками трудно представить, как спрос будет соответствовать даже такому уменьшенному уровню строительства, предлагаемому Solbes и Malo de Molina.

В заключение
Испанский рынок недвижимости неправильно освещается как падающий после ценовой коррекции акций на Испанской бирже. В действительности, в среднем рынок не падает, хотя некоторые регионы преуспевают лучше, чем другие. Но потрясение на рынке акций помогло сфокусировать внимание на серьезном дисбалансе, влияющим на рынок недвижимости.

Основной риск для рынка представляет переизбыточное строительство, в год строится на несколько сотен тысяч объектов больше, чем требуется рынку. Это частично объясняется годами существования самых низких процентных ставок в Испании.

Поскольку Испанская экономика очень зависима от строительного сектора, есть риск того, что столь необходимое уменьшение новостроек вызовет падение строительной отрасли. Если это произойдет, спрос тоже уменьшится, и цены упадут во многих регионах. Но и в случае такого самого худшего сценария, привлекательная недвижимость с хорошим месторасположением, отвечающая критериям зарубежных покупателей сохранит свою ценность и быстро восстановится в цене по мере улучшения экономических условий.

Учитывая рост испанской экономики под 4% -- один из самых высоких уровней среди развитых стран – и прогнозируемый рост в 3.7% в 2007 и 3.4 в 2008, трудно представить падение строительной отрасли в настоящем. Без этого падения рынок жилой недвижимости Испании наиболее вероятно остановится на несколько лет, затем упадет.

Вдобавок к этому, в Испании есть много регионов по всему побережью, которые страдают от серьезного переизбытка предложений переоцененной, плохого качества, отталкивающей недвижимостью в заурядных сверхзастроенных местах. Цены в некоторых регионах уже начали падать и, вероятно, будут падать и дальше.

Покупатели и продавцы, желающие воспользоваться преимуществами сложившейся ситуации, должны постоянно проводить исследование рынка и тщательно изучать его местные условия.

06.05.07