Обзор рынка недвижимости Испании

ИТОГИ 2007, ПРОГНОЗ НА 2008

Десятилетний бум Испанской недвижимости официально закончился в 2007 г. Испанская пресса сейчас говорит о нем в прошедшем времени, и даже Правительственные данные показывают, что цены на Испанскую недвижимость больше не растут, по крайней мере, в реальном выражении. Единственно неясным остается то, насколько затянется падение, учитывая, что рынок Испанской недвижимости откатился на уровень 2005 г.

За время бума цены на Испанскую недвижимость выросли на 197% (почти в три раза), и средний Испанский дом стоит сейчас 7 средних годовых доходов, по данным недавнего доклада Royal Bank of Scotland (RBS). Недоступность жилья создает социальные проблемы и возмущение, и вопрос жилья – одна из 3 главных причин беспокойства в Испании. Рекордное количество holiday-homes («пляжных» домов, или домов для проведения отпуска) и пустых инвестиционных квартир обостряют проблему.

Выросшие цены, возможно, подняли благосостояние домовладельцев на бумаге (в Испании около 90% семейного капитала составляет недвижимость), но, благодаря буму, домовладельцы влезали в долги в 2 раза более быстрыми темпами, чем росла недвижимость. Растущие цены на недвижимость означают доходы, которые есть только на бумаге, а долги под проценты означают денежные выплаты каждый месяц – большая разница.

«Общая (Испанская) задолженность по ипотеке росла в 2 раза быстрее, чем цены на недвижимость, и сейчас общий объем ипотеки примерно в 6 раз больше того уровня, который был 10 лет назад,» – объясняется в докладе RBS. – «Добавив необеспеченные займы, получим, что совокупный долг Испанских домовладельцев составляет € 750 млрд. – это равно 120% всего возможного дохода. Цифра сопоставима с положением Британских домовладельцев, у которых это отношение равно примерно 160%.»

Итак, одно из последствий бума то, что Испанские домовладельцы и, в определенной степени, иностранные владельцы Испанской недвижимости плавают в долгах. Не очень здоровая ситуация и в лучшие времена, не говоря уже о временах кредитного кризиса. Кризис, возможно, и сыграл свою роль в угасании бума Испанской недвижимости, но именно разгул дешевых кредитов более, чем что-либо еще, подточил бум в первую очередь. Ненормально низкие ставки, долгие сроки и большой размер кредита по отношению к оценочной стоимости запустили раскручивающуюся спираль заимствования и роста цен, где одно питало другое. Теперь, когда банки закрыли кредитный источник, есть реальный риск спирали нисходящей.

Также следует иметь в виду возможность возникновения в Испании последующей рецессии, со строительным сектором во главе, несмотря на прогнозы таких серьезных организаций как ECB, OECD и IMF (Европейский Центральный Банк, Организация экономического сотрудничества и развития, Международный Валютный Фонд), в которых говорится, что Испанская экономика вырастет более чем на 2% в 2008 и 2009 гг.

Я писал этот обзор в предположении, что в 2008 г. НЕ будет рецессии, так как принято считать, что вышеприведенные организации знают лучше, чем я. Но, принимая во внимание огромный финансовый дефицит Испании, высокие уровни семейной задолженности, высокую инфляцию и сверхзависимость экономического роста от строительного сектора, я лично считаю, что строительная рецессия вероятна (скажем, 51% вероятности). Если будет рецессия, то в ближайшие годы большинство сегментов жилищного рынка Испании обречено на стагнацию или падение цен. За примерами можно обратиться к тому, что случилось с Германией, Японией и Португалией. Но и в этом случае, одни сегменты рынка будут чувствовать себя лучше, чем другие, и изучению этого я и посвятил нынешний обзор.

Посмотрим теперь, что действительно происходило на рынке недвижимости Испании в 2007 г. и чего ожидать в 2008 г. Начнем с общего обзора рынка – цены, спрос и предложение в 2007 г. – и затем возьмем побережье Costa Del Sol в качестве конкретного примера для детального анализа рынка. После этого кратко рассмотрим ряд других популярных побережий и сделаем ряд выводов. Следует иметь в виду, что этот обзор касается рынка недвижимости в популярных прибрежных регионах и почти не затрагивает широкого местного рынка внутренних областей Испании.

Цены Испанской недвижимости 2007-2008

По официальным данным Министерства жилищного строительства Испании, в 2007 г. цены на недвижимость выросли в среднем на 4.8%, снизившись со своего показателя в 9.1% за 2006 г. и отстав далеко от своего пика в 18.5%, который был в 2003 г. Если принять во внимание уровень инфляции, то в реальном выражении в 2007 г. цены на Испанскую недвижимость выросли на 0.6%. Если взять разбивку по регионам, то наибольший рост абсолютных цен на недвижимость был в провинции Granada (8.5%) и Murcia (8.1%), и наименьший – в Madrid (1.8%) и Alicante (3.3%). За последний квартал 2007 г. цены упали в Extremadura (-0.3%), Castellon (-0.9%), Cantabria (-1.9%) и Cordoba (-1.9%).

Регион / Провинция	Цена €/m2	Изменение за год %
Granada	1,517	8.5%
Murica	1,618	8.1%
Pontevedra	1,731	7.7%
Almeria	1,658	7.7%
Asturias	1,760	7.7%
Balearics	2,421	6.9%
Galicia	1,548	6.9%
Las Palmas	1,884	6.2%
Tarragona	1,904	6.0%
Catalonia	2,451	5.8%
Canaries	1,826	5.8%
Barcelona	2,762	5.7%
Cantabria	2,050	5.5%
Extremadura	1,025	5.2%
Tenerife	1,752	5.2%
Cadiz	1,861	5.1%
Sevilla	1,729	5.0%
Valencia	1,580	5.0%
Andalucia	1,759	4.8%
Girona	2,153	4.8%
NATIONAL AV.	2,086	4.8%
Teruel	1,026	4.3%
Castellon	1,745	4.2%
Cordoba	1,524	4.2%
Valencian R.	1,664	4.1%
Malaga	2,314	3.8%
Alicante	1.754	3.3%
Madrid	3,007	1.8%

Если Правительственные данные верны, то Испанский рынок недвижимости заходит на «мягкую посадку», при которой цены растут вровень с общенациональной инфляцией, что позволяет через несколько лет вернуть доступность жилья на нормальные уровни. Этот сценарий прогнозируется многими «экспертами» и Правительством.

Вот ряд «экспертных» прогнозов на 2008-2009 гг.:
= BBVA (крупный Испанский банк): цены +1.4% в 2008 г., -1.9% в 2009 г., инвестиции в жилищное строительство уменьшатся на 3.5% в 2008 г., разрешений на строительство будет выдано меньше на 175’000 штук до уровня в 500’000 штук, и 250’000 человек потеряют работу.
= Morgan Stanley: цены -5% в 2008 г.
= Deutsche Bank: цены -2-8% в 2008 г.
= Natixis (Французский банк): цены +2+3% в 2008 г.
= Credit Agricole (Французский банк): цены -10% за период 2008-2009 гг.
= Aguirre y Newman (Испанские консультанты недвижимости): цены в среднем - 10%, продажи упадут на 50%.

Возвращаясь к Правительственным данным. Как я уже упоминал, многие сомневаются в их надежности. В их основе лежат ипотечные оценки, которые имеют тенденцию к переоценке недвижимости, для того чтобы банки выдавали больший кредит. Отсутствие достоверных данных – большая проблема в Испании, поскольку затрудняет понимание того, что происходит на самом деле в одном из наиболее важных для экономики секторов.

Для построения картины рынка есть другие источники данных, но они основаны или на ценах предложения, или на оценках, а не на действительных ценах сделки, поэтому истинные цены на рынке остаются неизвестными. Тем не менее, они дают нам больше пищи для размышлений.

По данным Kyero.com – ведущего портала недвижимости Испании, который публикует Индекс цен Испанской недвижимости – в 2007 г. цены предложения упали на 2% до средней цены в € 245’000 (цены предложения – это не то же самое, что цена сделки, которая на рынке покупателя, скорее всего, значительно ниже). Но в то время как средняя цена предложения на 2-спальную недвижимость упала на 8.3% до € 198’000, цены предложения на 4-спальную выросли на 3.8% до € 357’000, и на 5-спальную недвижимость на 4.8% до € 440’000. На основании данных Kyero также следует, что отдельно стоящая недвижимость держит цену лучше, чем апартаменты. Следует помнить, что база данных Kyero формируется из вариантов в популярных прибрежных районах и отражает сложившуюся в них ситуацию.

Данные Испанского портала недвижимости idealista.com также показывают понижение цен на недвижимость в 2007 г. Согласно Idealista, цены предложения упали в Madrid на 0.3% и на 2% в Barcelona – это первые годовые падения на рынках этих городов с тех пор, как Idealista начал публиковать свои данные в 2000 г.

Наконец, цифры, опубликованные Sociedad Tasacion – одной из крупнейших оценочных компаний Испании, – показывают, что в 2007 г. средние цены на новостройки в столицах Испанских провинций выросли на 5.1%, с уменьшением от уровня в 9.8% в 2006 г. Трудно поверить, что цены на новостройки действительно росли такими темпами в 2007 г., поскольку это противоречит другим, возможно, более надежным источникам информации. Но, по крайней мере, эти цифры показывают, что рынок остывает.

В конечном счете, данные показывают, что в 2007 г. цены на Испанскую недвижимость остановились или слегка понизились. Однако другие источники информации о рынке недвижимости, такие как агентства недвижимости и девелоперы, все вместе описывают безрадостную ситуацию 2007 года, поэтому приведенные данные могут скрывать столько же, сколько и показывать. Во многих популярных прибрежных районах, где зарубежные покупатели традиционно приобретают недвижимость, таких как Costa Del Sol и Costa Blanca, риэлторы сообщают, что цены стоят или в некоторых случаях иногда падают на 20% и более.

Общий спрос на недвижимость Испании

Согласно данным Регистра недвижимости Испании, за первые 9 месяцев 2007 г. (по последней имеющейся информации) рынок недвижимости Испании сократился на 9.3%, и на 12.11% за год, начиная с сентября 2006 г. То есть, за 12 месяцев, к концу сентября 2007 г., количество зарегистрированных сделок с недвижимостью уменьшилось до 830’605, за год до этого оно составляло 945’042 штук.

Если рассматривать третий квартал отдельно, то падение числа продаж гораздо отчетливее. По сравнению с аналогичным периодом 2006 г. количество зарегистрированных сделок упало на 15.8%, с 224’055 штук до 188’256. Сильнее всего уменьшение было в Catalonia (-34%), на Balearics (-32%), на Canaries (-26%) и в регионе Valencia (-21%). Слабее падение было в Madrid (-2%), Andalucia (-4%) и Asturias (-10%). Единственным регионом, где количество сделок увеличилось, была Cantabria, что на севере Испании – увеличение там составило 13%.

Цифры по продажам Испанских девелоперов – другой индикатор спроса в 2007 г. В 2007 г. продажи девелоперов упали на 40-70%, причем падение ускорилось к концу года. Taylor Wimpey, Британский девелопер, ведущий свои проекты в Испании, объявил, что в 2007 г. его продажи в Испании упали на 44%, и другой девелопер, имеющий проекты на Costa Del Sol, сообщил, что во второй половине 2007 г. его продажи остановились полностью.

Другим показателем состояния рынка является количество закрывшихся агентств недвижимости. Согласно одному источнику, половина из всех агентств Испании, – это 40’000 – закрылось в 2007 г, и в 2008 г. закроются еще. Другой источник сообщает, что в 2007 г. в Испании закрылось 32’000 агентств недвижимости. Тем не менее, какими бы ни были действительный цифры, ясно, что спрос и количество сделок значительно сократились, раз так много агентств недвижимости вышли из бизнеса.

Все факты свидетельствуют о том, что в 2007 г. в результате падения спроса рынок недвижимости Испании сильно ужался. И хотя пока еще нет данных за весь год, есть все основания предположить, что эта тенденция в продажах ускорилась за последний квартал 2007 г.

Зарубежный спрос на недвижимость в Испании

Из 900’000 сделок с недвижимостью, зарегистрированных в 2006 г. Регистром недвижимости Испании, 22’600 было совершено с участием Британских покупателей. Англичане – самая большая группа покупателей Испанской недвижимости, после самих испанцев. Следом идут немцы, составляя 10% от британского спроса. В общем, англичане представляют более 60% всего зарубежного спроса на holiday-homes в Испании.

Профессионалы недвижимости в таких регионах, как южная Costa Blanca и Murcia, сообщают, что в 2007 г. активность британских покупателей упала на 80%, а Marife Esteso – президент отделения Ассоциации агентств недвижимости Испании (API) в Alicante – сказала, что за прошлые месяцы число покупателей из Британии уменьшилось на 90%. Она также добавила, что за последние 3 года немцы не покупали ничего на Costa Blanca, а те из них, кто владеет недвижимостью, сейчас ее продают.

Я считаю, что в 2007 г. количество британских покупателей понизится до 10’000-15’000 человек. На 2008 г. мой прогноз – 5’000-10’000. В 2003 г. во времена пика бума недвижимости было, вероятно, около 50’000 британских покупателей. Однако, это всего лишь предположения, так как никто точно не знает реальной картины.

Предложение Испанской недвижимости в 2007-2008 гг.

Количество выданных разрешений на строительство, зарегистрированное Коллегией Архитекторов Испании, начало снижаться в 2007 г., достигнув в 2006 г. своего рекордного уровня в 920’000 штук.

В первые 9 месяцев 2007 г. количество разрешений уменьшилось на 35%, с 756’000 штук, выданных за аналогичный период 2006 г., до 494’000. И за год, на конец сентября 2007 г., уменьшилось на 32%, с 965’000 до 658’000.

В Andalucia количество выданных разрешений существенно сократилось, на 79% в третьем квартале, и на 58% за год. Меньше всего количество упало на Balearics, всего на 10% за третий квартал и на 6% за год. В Murcia, по итогам за год количество разрешений выросло на 10% к сентябрю 2007 г., но за третий квартал упало на 28%. Похоже, что предложение в Murcia медленнее реагирует на изменившийся спрос, чем в других регионах, что может обострить проблемы для Murcia в следующие несколько лет.

Разрешение на строительство – это первый этап в строительном процессе, и не все они приводят к началу строительства. Если посмотреть на цифры по начатому строительству, то так же можно отметить их снижение в 2007 г., но не такое сильное (что закономерно, так как разрешения реагируют быстрее, чем запуски строительства, на изменения спроса).

За первые 9 месяцев 2007 г. было начато строительство 420’000 объектов, что меньше на 14%, чем за аналогичный период 2006 г., и на 20%, если сравнивать квартальные данные. Ждем окончательных цифр по количеству начатого строительства за год от Министерства жилищного строительства Испании.

Учитывая длительность сроков строительства, количество возведенных объектов может запаздывать за кривой спроса. По-видимому, это и имело место в 2007 г, если рассмотреть данные по завершенному строительству. Министерство жилищного строительства сообщает, что было завершено строительство 432’000 объектов за первые 9 месяцев 2007 г., или уменьшение на 3% к предыдущему году (и на 10%, если сравнить третьи кварталы 2007 г. и 2006 г.). С другой стороны, данные Министерства развития (Formento) показывают, что за первые 9 месяцев 2007 г. было завершено 475’000 объектов, что означает рост на 9.4% к показателям 2006 г. В любом случае, понижение спроса еще не отразилось в соответствующем снижении количества завершенного строительства, поступающего на рынок. Вероятно, что в 2007 г. было возведено около 600’000 новых объектов недвижимости, что не так далеко от рекордного количества 2006 г.

Итак, спрос падает, количество сделок уменьшается, количество разрешений на строительство начинает сокращаться, но поступление новой недвижимости на рынок идет прежними или почти прежними рекордными уровнями. Забегая на год-два вперед, видно, что спад разрешений на строительство указывает на большое снижение количества новостроек в будущем. Но в краткосрочной перспективе, огромный избыток непроданной недвижимости, по-видимому, вырастет. Он был оценен недавно примерно в 1 миллион: 500’000 новостроек и 500’000 объектов вторичной недвижимости.

Предисловие к региональному рынку недвижимости Испании

Испанский рынок недвижимости состоит из множества различных региональных рынков и сегментов недвижимости, каждый из которых обладает своей динамикой. Дешевые блоки апартаментов имеют мало общего с роскошными виллами Marbella и Mallorca или с традиционными каменными домами в Asturias. Все они в полностью различных рынках, со своими покупателями, продавцами, бюджетами и вопросами спроса-предложения.

Поэтому смелые утверждения и заголовки об Испанском рынке недвижимости могут вводить в заблуждение, поскольку они обычно не отражают реальности различных регионов и сегментов, которые иногда двигаются в совершенно различных направлениях. Если есть желание купить или продать в Испании, то нужно понимать действительное положение интересующего рынка. Один большой сегмент может преподноситься заголовками как рухнувший, но это не будет иметь никакого значения, если в действительности конкретный интересующий сегмент растет.

Тем не менее, все сегменты в той или иной степени подвержены влиянию таких макроэкономических параметров, как процентные ставки и покупательское доверие, и плохие новости в одном сегменте имеют свойство сказываться и на других, в итоге снижая цены везде. Такая зависимость между сегментами может привести продавцов к ошибкам в оценке их недвижимости в сравнительно здоровых сегментах, создавая хорошие возможности информированным покупателям, которые знают, как это использовать.

В следующем разделе будет использован многообразный рынок недвижимости Costa Del Sol для иллюстрации различных сегментов рынка в одном и том же регионе.

Рынок недвижимости Costa Del Sol

Качества рынка недвижимости Costa Del Sol свойственны и многим другим популярным побережьям, и Marbella – как флагманский курорт Испании – особенно важна для осознания Испанского рынка недвижимости.

Большинство агентств недвижимости на западе Costa Del Sol (провинция Malaga, в основном около Marbella), сообщают, что рынок недвижимости сейчас трудный и пребывал в затишье несколько лет. Цены на недвижимость вернулись на уровень 3-летней давности. Согласно Ассоциации Девелоперов и Строителей Costa Del Sol, в 2007 г. продажи holiday-homes упали на 50% до € 540 млн., не считая предыдущего падения в 2006 г на 57%, и находятся сейчас на историческом минимуме.

«Это удручающе,» -- говорит Mark Clifton, глава The International Property Partnership в Marbella. – «Мы все измотаны, к тому же нас деморализует еще и то, что так много агентств недвижимости уходит из бизнеса. При этом все еще много потенциальных покупателей, которые подыскивают себе недвижимость, много людей, готовых к сделкам, но они не хотят покупать по нынешним ценам рынка. Покупатели и продавцы – на разных планетах.»

«Это затяжное снижение,» – говорит Inez Rix, глава Direct Auctions в Marbella. – «Такое ощущение, что мы медленно катимся к краю пропасти, и, я думаю, что мы переступим этот край в 2008 г.»

Но, несмотря на то, что рынок в депрессии уже несколько лет, цены не снижаются и отсутствуют скидки.

«Скидки очень редки, и в основном по быстрым закрытым продажам (срочным выкупам),» – говорит Rix. – «Например, в июне 2006 г. я продала 2-спальные, с 2 ванными комнатами, полностью обставленные апартаменты на первом этаже в 5-звездочном загородном клубе рядом с Estepona за € 186’000, которые год назад стоили € 240’000. Продавец должен был € 12’000 банку, чтобы погасить ипотеку. Так что некоторые скидки были, но не так много, как, я думаю, будет сейчас.»

Картина может измениться в 2008 г., если рынок достигнет критической точки, как полагает Rix. Есть все основания считать, что 2008 г. будет самым худшим годом для рынка недвижимости Costa Del Sol. После постоянного падения в течение нескольких лет, продажи, по-видимому, встали во второй половине прошлого года, и у многих агентств за последние пару месяцев не было ни одной продажи. В отношении количества сделок, определенно, начало года было рекордно плохим. Агентства недвижимости массово закрываются, и даже крупнейшее Viva Estates закрыло все свои офисы, кроме одного.

Ходят разговоры, что многие девелоперы сейчас в большом затруднении, зажаты между падающей выручкой и растущими расходами и не имеют при этом доступа к новым займам. Можно предположить, что ряд девелоперов лавинообразно обанкротится, еще больше ухудшая состояние рынка. Также, как результат кредитного кризиса, Испанские банки значительно урезали кредитование с начала года, и одного только этого достаточно, чтобы отправить рынок в штопор. Кредитный кризис может оказаться финальным штрихом для рынка недвижимости Costa Del Sol.

Также есть другие моменты: безработица, инфляция и процентные ставки растут, покупательское доверие падает, биржа понижается, и национальные выборы в марте повергают испанцев в беспокойство. Испанская пресса полна историй о «кризисе» недвижимости Испании со скрытым смыслом, что цены упадут. Перед лицом этих факторов испанцы перестали покупать недвижимость, особенно holiday-homes, и кто их может в том винить?

Итак, рынок испытывает сейчас беспрецедентную смесь негативных факторов, и 2008 г. может обернуться настоящим штормом. В этом случае, вероятно, что распродажи начнут появляться в значительных количествах, поскольку перешедшие к банкам ипотечные залоги завалят инсайдеров, которые в нормальном режиме обычно перехватывали такие сделки по срочным выкупам до их появления на открытом рынке. Но, как известно недремлющим инвесторам, где есть беда, там есть возможность.

David Irvine, 55, бизнесмен из Glasgow, который ищет полу отдельный дом в области Puerto Banus, что на побережье Costa del Sol, уже наготове в рядах охотников за распродажами. «В условиях остановившегося рынка и растущих процентных ставок, мне совершенно ясно, что 2008 г. будет настоящим бедствием для людей, которые вынуждены продавать,» – сказал Irvine, который следит за рынком в течение 5 лет. – «Я предпочитаю виллу с отличным месторасположением и видами на море, но в основе я стремлюсь к наилучшей сделке.»

Irvine убежден, что рынок еще не достиг дна. «Многие продавцы еще не приняли реальность, и некоторые предлагаемые цены абсурдны,» – добавляет Irvine. – «Я – покупатель с наличными, редкий зверь на сегодня, и, если цены не соответствуют моим ожиданиям, то я просто не куплю. Если я и вернусь ни с чем из моей следующей поездки, то не расстроюсь – я не спешу.»

Но опять важно подчеркнуть, что рынок недвижимости состоит из различных сегментов, и даже на таком маленьком пространстве как Marbella остановка цен в одном сегменте не означает, что за ним последуют и другие сегменты.

Скорее всего цены падают в сегменте низкокачественных жилых комплексов с плотной застройкой, которые состоят преимущественно из 2-спальных апартаментов с заурядным месторасположением. Инвесторы в строительство сильно завязаны на этот сегмент, где очень остро стоит избыток предложения. Это также и самый крупный сегмент рынка, в котором задействовано наибольшее количество покупателей и продавцов. Я считаю, что в последующие пару лет цены на этот тип недвижимости могут упасть на 50% и более, если сильно вырастет изъятие недвижимости банками за неплатежи.

«Люди всегда вкладываются в строительство во время бума, и если покупатель не имеет ничего против приобретения непривлекательной недвижимости, то тогда верным советом будет подождать пару лет,» – говорит Barbara Wood, которая возглавляет агентство по поиску недвижимости на Costa Del Sol. – «Но, по моему мнению, большинство разговоров о крахе, крушении и кризисе вводят в заблуждение, потому что это справедливо только в отношении новостроек. В целом, рынок недвижимости в Andalucia не испытывает снижения.» Будучи 25 лет в этом бизнесе, Wood уже видела все это раньше.

Sara Dodgson, из другого агентства недвижимости в Marbella, соглашается. «Цены могут упасть в самых плохо построенных и наименее привлекательных районах, но они не упадут везде. Если хочется купить что-нибудь привлекательное, то непривлекательная недвижимость – не ориентир для цен.»

Поэтому, даже если цены и значительно упадут в сегменте посредственных новостроек, то может быть ошибкой ожидать аналогичного падения в сегменте качественного жилья.

«На рынке очень мало превосходной недвижимости,» – объясняет Mark Clifton. – «Если хочется купить 2-спальные апартаменты в районе Puente Romano, то они будут стоить 2 миллиона евро, а пентхаус – 2.5 миллиона евро. Это столько же, сколько они стоили и несколько лет назад, и в этом смысле имеется хороший дискаунт с учетом прошедшей инфляции, но они не будут стоить дешевле завтра, потому продавцы не продадут за меньшие деньги. Та же ситуация и в других местах, пользующихся спросом, таких как Hacienda Playa в Elviria, где потенциальных покупателей больше, чем продавцов.»

Это демонстрирует важность понимания условий местного рынка. Такое место, как Marbella, имеет много богатых владельцев и много превосходной недвижимости, которая привлекает потенциальных покупателей с хорошими бюджетами со всей Европы. Богатые владельцы привлекательной недвижимости с отличным месторасположением, не испытывающие финансовых затруднений, не снижают сильно свои цены только для того, чтобы порадовать голодных до распродаж покупателей. Мнение, что весь рынок недвижимости на Costa Del Sol обречен одинаково упасть, является источником большой головной боли для агентств недвижимости. Они жалуются на наплыв малобюджетных искателей распродаж, которые впустую тратят их время, запрашивая неправдоподобно низкие цены на недвижимость, которую не могут себе позволить.

Что справедливо для Marbella и Costa Del Sol, то справедливо и для остальной Испании. Да, на рынке полно переоцененной недвижимости, которая не продается и не будет продаваться, и, да, рынок посредственной недвижимости, вероятно, обвалится в 2008 и 2009 гг. Но владельцев привлекательной недвижимости, – будь то виллы на первой линии пляжа, или прекрасные сельские усадьбы, или недвижимость в самых лучших комплексах, – это не коснется, если только не случится каких-нибудь персональных финансовых или иных затруднений, что для большинства таких продавцов зачастую не имеет места. Поэтому массовое снижение цен в качественном сегменте далеко не очевидно.

С другой стороны, многие (но не все) продавцы, поняли, что сейчас рынок покупателя. «Ажиотаж ушел с рынка, и все говорит о том, что серьезные продавцы в Andalucia существенно уменьшают цену предложения,» – говорит Wood. – «Я уже вижу некоторую действительно хорошую недвижимость по цене «приди и купи меня». Если люди решат подождать с ней еще год, я думаю, они упустят отличные возможности.» Так что цены могут не так сильно упасть, как некоторые покупатели надеются, но большие снижения вполне реальны.

Итак, на нынешнем рынке потенциальные покупатели, желающие приобрести качественную недвижимость, должны искать нечто, действительно ценное, и не путать ценность и дешевизну. В такое время, как сейчас, когда цены идут вразброд, тщательное изучение рынка очень важно, как никогда ранее. «Ничто не заменит ясного расчета и хорошего изучения,» – говорит Irvine. – «Нужно быть действительно включенным в рынок, и в цены, чтобы получить хорошую сделку.» Если использовать аналогию с фондовым рынком, то нужно играть на акциях, а не на индексе. Покупатели, которые хорошо подготовятся, смогут купить качественную недвижимость значительно ниже прошлогодних цен предложения.

Конечно, в 2008 г. в качественном сегменте будут фантастические сделки, но они будут скорее исключениями, чем правилом. Они всегда возникают, когда у продавца есть финансовые затруднения и он не может ждать. Например, один британский владелец из-за финансовых проблем вынужден был недавно продать свою € 1.2 млн. виллу на Costa Del Sol за € 550’000 для покрытия ипотеки, потеряв при этом € 600’000. Как это ни прискорбно, но где один проиграл, там выиграл другой.

Тем не менее, большинство покупателей могут лишь слышать о таких случаях, но не встретить их на своем пути. В целом, лучше искать зарубежных продавцов, поскольку они, скорее всего, примут хорошее предложение, если собираются вернуться домой. Девелоперы также хорошо подойдут, так как сейчас некоторые из них уже готовы продавать по себестоимости и даже ниже, чтобы завершить проект. Однако с девелоперами надо быть осторожными – некоторые могут обанкротиться. Следует покупать только завершенное строительство или от наиболее надежных девелоперов со здоровыми финансовыми отчетами и славящихся качеством. Что касается новостроек, то нынешний рынок, возможно, способствует развитию упора на качество, от чего выиграют самые лучшие жилые комплексы.

Рынок недвижимости Murcia и Costa Blanca

«2007 г. был плохим, а 2008 г. будет еще хуже,» – говорит Andrew Lupton, глава Stacks Relocation Spain, агентства по покупке и переезду, которое работает в регионах Almeria, Murcia и Costa Blanca. – «Число покупателей уже уменьшилось в 2007 г., в некоторых местах на 80%. Сейчас банки остановили кредитование из-за кредитного кризиса, добивая и без того малый спрос. Любой покупатель со средствами в 2008 г. будет королем.» По его мнению, цены на недвижимость в некоторых районах, популярных среди британцев, уже упали на 20% и более по сравнению с теми ценами, которые были год-два назад.

«В Javea на побережье Costa Blanca сейчас можно купить 4-спальную виллу с бассейном на участке в 800 кв.м. за € 400’000, которая полтора года назад стоила € 500’000,» – объясняет Lupton. – «А в Murcia, рядом с привлекательными городами, такими как Caravaca, можно купить 4-спальную, с 2 ванными комнатами виллу на вторичном рынке в нормальном состоянии, с бассейном и участком земли, примерно за € 230’000, которая год назад стоила € 280’000 - 290’000. Такого рода недвижимость подходит пенсионерам, ведущим активный образ жизни на свежем воздухе. Они не хотят быть втиснутыми в маленькие пляжные апартаменты.»

Ken Whettalll, глава Испанской Property Shops Group в Los Alcazares, Murcia, также приводит факты того, что серьезные девелоперы делают большие скидки, или даже продают в минус.

«Один продавец получил банковскую оценку в € 410’182, но согласится на сумму в € 280’000, чтобы быстро продать. Это столько, сколько он заплатил в 2003 г., потратив потом тысячи на улучшения. 12 месяцев назад я мог позвонить 5-10 клиентам, которые бы с руками оторвали этот объект за € 280’000, но сейчас я не знаю, кому его предложить, поскольку внезапно моя клиентская база стала очень неактивной. Я заметил, что несколько девелоперов увеличили комиссионные вознаграждения агентствам в попытках получить больше клиентов, но, похоже, они не улавливают того, что на данный момент их нет вообще.»

Это не говоря уже о том, как сильно упадут цены в наиболее сверхзастроенных районах Murcia и Costa Blanca, например таких, как Orihuela Costa, Torrevieja, La Manga или в некоторых самых непривлекательных плотно застроенных гольф комплексах.

Рынок недвижимости Costa Brava и Costa Dorada

В лучших районах Costa Brava (область Begur, Emporda) снижение идет медленно, и многие продавцы держат цены на уровне, который был во времена бума. «Предложения полно на рынке, но цены во многих случаях все еще нереальные,» – говорит Rita Fryer из The Property Finders в Catalonia. – «Рынок изменился, но продавцы еще тормозят. К примеру, на продажу есть маленькие апартаменты на первой линии пляжа в Sa Riera на Costa Brava за € 1.2 млн., которые, я считаю, стоят вполовину этой цены.»

Недвижимость на Costa Brava с реальной предлагаемой ценой можно найти, но это скорее исключение. «На днях была продана вилла в Aiguablava с отличными видами на море и участком земли в 1’100 кв.м. за € 695’000, что является отличной ценой, если знать рынок. Так что хорошие сделки возможны, но их придется поискать,» – говорит Fryer. Она также беспокоится о том, что риск падения цен может увеличиться. «В г. Begur, с населением всего 3’000 человек, работает 16 агентств недвижимости. До сих пор мы не видели трудных времен в этом районе, но я опасаюсь, что мы их еще не видели.»

В Barcelona рынок недвижимости остыл. По данным Idealista.com, цены предложения слегка упали, и факты дают все основания полагать, что цены реальных сделок упали еще больше. Менеджеры одного банка сообщают о случаях, когда цены на квартиры в центре города снижались на € 100’000 и более. «Сейчас огромный выбор, и цены предложения на 20% ниже, чем были 6 месяцев назад,» -- говорит Fryer.

Побережье Costa Dorada (Daurada), что в провинции Tarragona к югу от Barcelona, годами сверхзастраивалось непривлекательными кварталами заурядного качества квартир. На рынке огромный избыток квартир, но, учитывая присутствие зарубежных покупателей и владельцев, цены могут не так сильно упасть, как далее к югу. Поэтому, возможно, стоит исключить пляжную область Costa Dorada из рассмотрения, если планируется найти нечто ценное за деньги в 2008 г.

Сельская недвижимость в глубине побережья Costa Dorada – это другая история. Согласно Kyero.com, интерес покупателей, в частности британских, вырос, и город Tortosa, что в 15 километрах от побережья, в 2007 г. пользовался наибольшим спросом в Испании. «В южной Tarragona имеется недостаток хорошей сельской недвижимости, поэтому я сомневаюсь, что цены упадут,» – говорит Fryer. Цены на небольшие поместья в долине реки Ebro все еще разумны, но покупателям следует иметь в виду, что этот район славен некоторыми самыми недобросовестными и лихими агентствами недвижимости.

Рынок недвижимости на Балеарских островах

Как и в других качественных районах, бум на рынке недвижимости Mallorca и Menorca закончился, и серьезные продавцы начинают принимать разумные предложения. Некоторые сегменты демонстрируют большее снижение, чем другие, и наибольший процент снижения наблюдается на дешевом краю рынка. Однако признаков резкого падения нет, и, учитывая дорогую направленность рынка Mallorca, трудно представить, что цены на Mallorca рухнут. Если случится рецессия и широкий обвал рынка жилья, то, скорее всего, богатые собственники на Mallorca снимут свои предложения с продажи.

То же самое справедливо и для качественной недвижимости на Ibiza, например, для шикарных вилл на побережье и отличных сельских домов. Однако апартаменты на сверхзастроенных пляжах и вокруг города San Antonio могут сильно подешеветь. На Formentera цены предложения могут скорректироваться в сторону понижения, но маловероятно, что цены упадут.

В заключение
В общем, есть убедительные причины беспокоиться, что в 2008 г. большой сегмент рынка недвижимости Испании может обвалиться, особенно рынок отпускной недвижимости в популярных прибрежный районах, где обычно покупают иностранцы.

Во-первых, в последнее десятилетие бум недвижимости запустил строительную лихорадку, которая привела к избытку недвижимости, особенно на побережье. По мере прогрессирования спада, количество выданных разрешений на строительство быстро уменьшается.

Во-вторых, процентные ставки все еще растут и, по-видимому, Испанские банки значительно сократили выдачу кредитов. Одно только это способно задушить рынок.

И, в-третьих, бум недвижимости Испании серьезно перекосил экономику, которая сейчас чрезмерно зависима от строительства. Болезненная коррекция экономики ударит по Испанскому спросу на все типы недвижимости, но особенно – по holiday-homes на побережьях.

Однако Испания большая и разнообразная страна, и поэтому различные регионы и типы недвижимости будут вести себя по-разному при падении рынка. Одни регионы и сегменты обвалятся, в то время как другие будут чувствовать себя лучше. Этот факт обычно упускается последними мрачными обзорами по Испании.

С наибольшими проблемами столкнуться наиболее сверхзастроенные прибрежные районы, где имеется избыток однообразных апартаментов с непримечательным месторасположением. Большинство новых пляжных апартаментов попадает в эту категорию, при этом многие из них были куплены на стадии строительства зарубежными спекулянтами.

Падение в сегменте посредственных апартаментов может увлечь за собой и рынок привлекательной недвижимости с хорошим месторасположением, но не так сильно и на не так долго. Такая недвижимость всегда в ограниченном предложении, и 2008 г. даст возможность приобрести ее за разумные деньги. Впервые за десятилетие покупатели будут на коне.

Конечно, цена не единственный вопрос для рассмотрения. Для людей, которые ищут дом для длительного или постоянного проживания, удобства представляют большую важность, и качество жизни после удачной покупки может значить больше, чем краткосрочные колебания цен. Испания по-прежнему прекрасное место для жизни, и недвижимость во многих популярных районах будет дешевле, чем когда-либо в недавние годы. С этой точки зрения, 2008 г. может быть хорошим временем для покупки.

13.02.08