Обзор рынка недвижимости Испании

ИТОГИ 3-ГО КВАРТАЛА 2006

Согласно последним данным Испанского Правительства, за прошедшие 12 месяцев рост цен на недвижимость Испании к концу сентября составляет 9.8%. Однако, из этих данных видно, что рынок недвижимости в Испании также постепенно остывает, и рост цен замедляется.

В противоположность правительственным данным, многие Испанские профессионалы недвижимости, которые работают в областях, популярных у зарубежных покупателей – в основном на побережьях, – говорят о совсем другой картине. Испанские агентства недвижимости, девелоперы, юристы сообщают, что в целом рынок замедляется или остановился, и что на рынке предложение превышает спрос. Все больше, чем когда-либо, требуется времени, чтобы продать недвижимость, и покупатели с наличными могут выторговать себе значительную скидку в 20-30% от запрашиваемой цены. Для большинства типов недвижимости Испании, во многих Испанских регионах – это рынок покупателя.

И при этом в Испании идет колоссальный строительный бум. Количество начатого строительства достигло своего исторического максимума, и поступление новых объектов недвижимости, наводняющих рынок, сдвигает его равновесие. При таком большом поступлении разумно предположить, что цены стабилизируются или упадут, если только спрос не возникнет с какой-нибудь неожиданной стороны.

Цифры Правительства Испании по рынку недвижимости

Официальные данные Испанского министерства Жилищного строительства показывают, что к концу сентября средние цены на недвижимость в Испании выросли за год на 9.8% в номинальном выражении (на 6.9% в реальном). Рост значительный, но это также и первое со 2-го квартала 2001 г. снижение темпов роста до уровня менее 10%, и обозначилась ясная тенденция дальнейшего снижения. Среднегодовой поквартальный рост начал падать от своего максимума в 18.4% в 1-м квартале 2004 г. и падает 7-й квартал подряд. Многие аналитики считают, что темпы роста цен на недвижимость Испании продолжат свое падение и в следующем году до уровня инфляции, что будет означать годовой рост на 3-4% в номинальном выражении, и нулевой прирост в реальном выражении.

Как обычно, средние данные по стране складываются из весьма различных региональных колебаний цены на недвижимость Испании. По росту за 12 месяцев первой провинцией стала Lugo, в Galicia, где цены выросли на 31%, за ней идет Cordoba, в Andalusia, где цены в среднем выросли на 17.5%. Первым среди автономных регионов стала Cantabria, на северном побережье Испании, где цены выросли на 18%, и Aragon, также на севере страны, где рост составил 14.5%.

За 12 месяцев худшие показатели были у провинции Alava (в стране Басков), где цены выросли только на 3%, и Alicante (в Valencia), с ростом только в 4.4%. Большинство регионов, которые пользуются спросом у зарубежных покупателей, например Malaga на Costa del Sol, Canaries и Murcia, показали рост, близкий к средним 9.8%.

Сообщения профессионалов недвижимости Испании

В целом, у профессионалов недвижимости Испании, которые работают в популярных среди зарубежных покупателей областях, в данный момент мало поводов для праздника. В большинстве районов спрос маленький при нынешних ценах, и продавцы не стремятся их снижать до уровня, при котором спрос оживет.

В областях с плотным строительством имеется переизбыток 2-спальных апартаментов заурядного качества с заурядным месторасположением, которые инвесторы и девелоперы имеют несчастье продавать. Эта ситуация тянет за собой вниз и весь рынок, в такой области, например, как Costa Blanca. Есть большая вероятность того, что она станет хуже, если продавцы не примут реальность и не снизят значительно цены.

Девелоперы борются за рынок, при этом сильную конкуренцию им создают инвесторы, продающие на стадии строительства по демпинговым ценам, и многие покупатели сейчас остерегаются вкладываться в строительство. Тем не менее, лучшие новостройки, по-прежнему, пользуются спросом, так как покупатели становятся более информированными и нацеленными на качество.

Рынок все еще силен в привлекательных областях, где мало новостроек, таких как Tarifa и Балеарские острова (Balearics). На Канарских островах (Canaries), однако, рынок слабый.

Другие факторы

Процентные ставки и недвижимость Испании: процентные ставки в Еврозоне были увеличены в октябре до 3.25%, поднимая следом и Euribor – процентную ставку, которая используется для подсчета выплат по большинству ипотек в Испании – и, как следствие, поднимает стоимость покупки недвижимости в Испании. Последнее повышение Euribor добавляет около € 1’200 к ежегодным выплатам по типичной ипотеке в € 140’000, взятой на 26 лет. Ипотечные процентные ставки сейчас выросли на 84% по отношению к уровню июня 2005 г.

Новое строительство: Во втором квартале 2006 г. было начато строительство 167’662 домов, что на 4.3% выше, чем за аналогичный период 2005 г. За первые 6 месяцев 2006 г. было начато строительство 323’000 новых домов в Испании, что означает, что 2006 г. будет рекордным годом по этому показателю, превысив 600’000 начатых новостроек. Учитывая, что рынок уже замедляется и спрос ниже предложения во многих регионах, этот наплыв новой недвижимости может дестабилизировать рынок и оказать понижающее давление на цены.

В заключение

За исключением некоторых районов и сегментов, рынок недвижимости Испании переоценен, и волна новой недвижимости, которая идет на рынок, обострит проблему. Продавцы в популярных прибрежных районах только-только начинают понимать, что они не могут получить запрашиваемы цен, и начинают рассматривать встречные предложения. По-видимому, эта тенденция продолжится и в 2007 г.

09.11.06