Обзор рынка недвижимости Испании

ИТОГИ 2-ГО КВАРТАЛА 2006

Данные Испанского Правительства

Средние цены на недвижимость Испании за второй квартал этого года выросли на 2.9% и в годовом исчислении на 10.8% к концу июня 2006 г., согласно последним цифрам Испанского Министерства Жилищного строительства. Средняя стоимость недвижимости в Испании, таким образом, выросла до € 1’942/кв.м. с прежнего уровня в € 1’753/кв.м., который был на конец июня 2005 г. С учетом 4.1% уровня инфляции в Испании, за 12 месяцев реальное увеличение цен на недвижимость Испании составило 6.7%. Сейчас недвижимость в Испании на 102% дороже, чем была 5 лет назад.

Несмотря на последний двузначный рост цены, основополагающий тренд идет на понижение роста. Темпы роста цен на недвижимость Испании падают 6-й квартал подряд, от уровня 17.2% на конец 2004 г. до 10.8% на конец июня 2006 г. Если эта тенденция к «мягкой посадке» рынка недвижимости сохранится, как и ожидают в Правительстве, тогда рост цен на недвижимость в Испании (в реальном выражении, после учета инфляции) будет близок к нулю через год или около того.

Как всегда, между показателями автономных регионов имеется значительная разница. Будучи одним из лидеров ценового подъема в Испании в 2001-2004 гг., когда его ежегодный рост цены превышал 20%, Мадрид (Madrid) опустился до слабых 7.5% – гораздо ниже средних по стране 10.8%. Впереди всех оказалась Galicia, где цены на недвижимость за год выросли на 19.3%, что составило рекордный для нее рост. Похоже, что Madrid и Galicia поменялись местами.

Данные по некоторым регионам по росту цен на недвижимость за 12 месяцев:

• Andalusia 11.1%
• Murcia 8.7%
• Valencian Region 10%
• Catalonia 13.2%
• Balearics 11.3%
• Canaries 8%
• Galicia 19.3%
• Asturias 12.3%
• Cantabria 11.7%
• Madrid 7.5%
• Extremadura 9.1%

Среди провинций первой была Lugo в Galicia, где за 12 месяцев цены выросли на 37.6%, и последней была Tenerife на Canaries, где рост составил лишь 5.6%. В реальном выражении во втором квартале 2006 г. на Tenerife цены упали на 0.2%.

Вести с рынка

В то время как Правительственные данные показывают рост цен на недвижимость примерно на 10% на популярных побережьях Испании, профессионалы недвижимости в этих регионах сообщают, что цены стоят или даже падают для большинства типов недвижимости. По их данным, ценовые ожидания продавцов стали нереальными, и до тех пор, пока они не снизятся, рынок будет ровным. Сейчас есть признаки того, что продавцы начинают делать существенные скидки, чтобы совершать сделки, и можно ожидать, что эта тенденция будет сохраняться в краткосрочной перспективе. Поэтому, несмотря на Правительственные данные, по-видимому, сейчас мы имеем рынок покупателя. Покупатели могут спокойно присматриваться, не спеша выбирать и делать агрессивные предложения.

Однако рынок покупателя распространяется только на недвижимость с непримечательным месторасположением. Для небольшого числа домов в самых лучших местах, например, на первой линии пляжа и в шаговой доступности до магазинов и ресторанов, рынок все еще горяч. Недвижимость с топовым месторасположением продается быстро и по хорошей цене. Продажи роскошной недвижимости, которая стоит миллионы евро и находится в эксклюзивных районах Balearics и Costa del Sol, также идут хорошо, поскольку растущее число Европейских мультимиллионеров по-прежнему выбирают Испанию для покупки своей курортной собственности.

Другие факторы

Процентные ставки. Базовая ставка Еврозоны выросла до 3%, что составляет примерно 50% рост за 8 месяцев. Выплаты по ипотекам с изменяемой ставкой также вырастут на 50%, что приведет к уменьшению спроса на недвижимость Испании из-за увеличения общей стоимости покупки недвижимости.

Новое строительство. Хотя количество нового строительства в первом квартале этого года по сравнению с первым кварталом 2005 г. упало на 3.6% до 155’311 объектов, скорость, с которой в Испании на рынок поступает новая недвижимость, абсолютно необоснованна. И это происходит в то время, когда спрос явно падает. Такое количество новых объектов на рынке окажет понижающее давление на цены.

В заключение
В своем большинстве рыночные цены очень высоки, и очень много недвижимости не может найти своего покупателя. Такая ситуация продлится по крайней мере до конца года, если не дольше. Покупатели с наличными, которые собираются быстро купить, начинают замечать, что продавцы готовы принять суммы, которые существенные ниже запрашиваемых цен. Цены могут понизиться далее еще больше, но уже возможно отыскать привлекательную недвижимость с нормальным месторасположением за деньги меньшие, чем было год назад.

06.08.06