Отзывы покупателей недвижимости в Испании

Найти деревенский дом и помочь с ремонтом

Господин Р. стал нашим клиентов в марте 200* г. Он хотел сельскую недвижимость где-нибудь в Андалусии, но не имел ясного представления, где именно. При том, что это необязательно должна быть недвижимость, требующая восстановления, он был готов к проведению необходимого ремонта, но в самом начале я его предупредил, что при его бюджете маловероятно найти готовую к въезду недвижимость.

Задание

Небольшой, отдельный дом с участком земли
Бассейн или место под него
Сельская местность, но не изолированная и вблизи города или деревни
Желательно не более часа езды до аэропорта М***
Бюджет на все, включая возможный ремонт, по курсу 200* г, равнялся € 350’000.

Сложности

Андалусия очень большой регион, который занимает 87’000 кв. км, и Р. не знал его достаточно хорошо, чтобы указать желаемое место, кроме только одного – что оно не должно быть на побережье.
Сельская недвижимость в редких случаях имеет документы, корректные на 100%, и найти ту, у которой они хорошие или могут быть выправлены, весьма непросто.
По всей Андалусии сотни, если не тысячи руин и развалин, и легко отыскать недорогую недвижимость в стороне от дорог, на северной стороне горы, без всяких шансов на подключение воды или электричества в обозримом будущем. Но главная хитрость в том, чтобы найти сельскую недвижимость с хорошим месторасположением, доступностью, рядом с приятной деревней.
В 200* г. спрос на нее увеличивался, цены быстро росли, и лучшие предложения уходили за считанные дни, клиент даже не успевал организовать ознакомительную поездку.

Поиск

Первым делом надо было определиться с возможными районами. Хотя Р. был готов к покупке, сроки не горели, и мы смогли встретиться для детального обсуждения задания. Было три возможных района в часе езды от аэропорта: но один из них, вглубь от М***, был уже слишком дорогим для заданного бюджета; другой же, в предгорьях к востоку от М*** и к югу от Г***, обладал очень холодными зимами, и хотя Р. нравилась идея близости к горнолыжным курортам, он также хотел, чтобы зимний климат был как можно лучше. Поэтому, по моему предложению было решено сосредоточиться изначально на области между провинциальным городом А*** и деревней И***.

Как я и предполагал, первые запросы показали, что уже отреставрированные дома выходят за рамки бюджета. То есть, в зависимости от объема предстоящего ремонта, нужно было искать недвижимость, максимальная цена которой была бы € 200’000 – чтобы выдержать баланс на строительные работы и связанные с ними расходы. За март я обнаружил ряд вариантов, и Р. приезжал на них взглянуть, скорее в целях оценки пригодности выбранного района и типа недвижимости, чем с целью сделать покупку. В результате район был одобрен, а к списку пожеланий добавилось одно новое, с учетом которого было решено продолжить поиски. В этом районе множество впечатляющих видов, и Р. захотел один из них.

Рядом с осмотренными домами был еще один заброшенный дом, но он был оставлен так давно, что никто не мог вспомнить его владельца. Я попросил местных маклеров (corredores) навести справки, и в итоге мы узнали, что он перешел по наследству к двум братьям, которые уехали отсюда 25 лет назад в поисках работы и никогда больше не возвращались – обычная история в сельской Андалусии. Мы с ними связались, и они были рады продать дом, очень удивленные тем, что он имеет какую-то цену. Поскольку Р. примерно знал, где он находится, все, что мне пришлось сделать, это отправить ему несколько фотографий. Он решил, что необходимости снова приезжать нет, и купил, не глядя, за € 80’000 в сентябре. Теперь он был гордым владельцем 2’240 кв.м. земли в Андалусии, на которой стоял заброшенный дом площадью 125 кв. м, без воды и электричества.

Для нас всегда полно работы, когда клиент покупает такого типа недвижимость, а проект ее реконструкции оказывается обычно серией препятствий, которые надо преодолеть. Большинство сельской недвижимости в Испании имеет кривые Свидетельства о собственности, и эта не была исключением – в Кадастре и Регистре собственности значилась только земля, никто даже не приступал к регистрации того, что когда-то в прошлом был построен дом, даже когда собственность по наследству перешла к продавцам.

Потому, выбрав юриста, мы попросили муниципального архитектора посетить недвижимость для подтверждения ее границ и в большей степени – для определения изначального фундамента и его площади. По закону, восстановление или перестройка недвижимости должна идти на оригинальном фундаменте и быть той же площади, хотя большинство муниципалитетов проявят гибкость, если их умело попросить. Что им действительно не нравится – когда люди действуют, грубо попирая предписания. В нашем случае, участок был задокументирован точно, и архитектор проявил большую ответственность, дотягивая своя рулетку до любой груды камней, которая когда-либо могла быть частью дома. В итоге мы имели достаточно квадратных метров для дома с тремя спальными и двумя ванными комнатами. Следует отметить, что любые затраты такого рода должны оплачиваться продавцом, а работы выполнены до внесения какого-либо депозита или подписания контракта.

После покупки

По моей рекомендации один архитектор из С*** встретился с Р. для создания проекта, и как только черновой вариант был готов, на тендер по его выполнению были приглашены три компании. Также архитектор провел многочисленные встречи с муниципальными чиновниками, так как хотел сделать все правильно. Собственно говоря, одобрения проекта нам предстояло подождать некоторое время, так как новые региональные строительные правила, принятые на местном уровне, находились на утверждении в Севийе (Sevilla). Однако, поскольку наш проект соответствовал новым правилам, мы получили устное разрешение на начало работ и гарантию выдачи разрешения задним числом; была получена строительная лицензия, и работы начались в июне 200* г. Мы могли бы начать и раньше, если бы согласились на другого строителя, но было решено подождать, чтобы заполучить лучшего в этом районе, пока он не освободится – рынок был перегружен в это время и даже и не такие хорошие строители были плотно расписаны; тем не менее, по моему опыту, дождаться лучшего всегда того стоит.

Тем временем мы позаботились об электричестве. Одним из факторов, который сделал эту недвижимость такой хорошей покупкой, был в том, что, когда я проводил мое начальное изучение, оказалось, что для подведения электричества не хватает всего одного жителя. В этой части Андалусии, если как минимум двадцать человек согласны участвовать в финансировании электрификации, в нашем случае это были весьма разумные € 2’000, то энергетическая компания обязана организовать электроснабжение. В короткий срок Р. стал тем двадцатым желающим, и эта задача была улажена.

Его недвижимость находилась на значительном возвышении от водохранилища И*** и подведение магистральной воды в скором времени в планах не значилось. Многим людям в этой области, которые покупали на участках без воды, вода доставляется водовозами. Однако мы с самого начала знали, что ближайший сосед по участку, местный Испанский фермер, выращивающий оливки, пробурил скважину, которая подавала воду под феноменальным давлением – другой фактор, который сделал недвижимость настоящей драгоценностью. Были наняты буровики, и с первой же попытки была найдена вода на глубине 70 метров, но, ввиду возможных засух, бурение продолжилось до 170 метров. Еще одна задача была решена.

Результат

За время строительства были сделаны некоторые изменения, такие как добавление нижнего этажа с учетом природного наклона местности, который дал еще одну спальную и ванную комнаты. Дом был закончен, обставлен и готов к заселению весной 200* г. Он превратился в четырех-спальный, с тремя ванными комнатами дом, с открытой гостиной-галереей, плавательным бассейном и удивительными видами на Сьерру Неваду (Sierra Nevada). Проект более-менее уложился в заданный бюджет, но Р. решил усовершенствовать ряд моментов по ходу строительства. На мой взгляд, все они стоящие, так как дом сейчас можно продать как минимум за € 500’000. И что самое лучшее, в то время как многие ремонтные проекты проходят в катастрофическом перерасходе времени и денег, Р. сказал нам, что был бы рад повторить этот свой опыт.